대법원 87다카2509 (1988.04.25)

가. 대항력을 갖춘 주택임차인이 그 임차권을 적법하게 양도 또는 임대한 경우 임차인이 갖는 위 임차권의 대항력의 존속여부(적극)

나. 주택임차인이 그 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득한 자에 대하여 위 주택의 전차인이 위 임차인의 임대 보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 원용할 수 있는지 여부(적극)

【원고, 상고인】 이두훈 소송대리인 변호사 임흥순

【피고, 피상고인】 김태승 소송대리인 변호사 양승부

【원심판결】 제주지방법원 1987.8.28. 선고 87나4 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】 1. 상고이유 제1, 4, 5점에 대하여,

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.

왜냐하면,주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 임차권의 대항력은 그 공시방법인 점유와 주민등록의 계속을 그 존속요건으로 하고 있는데(당원 1987.2.24. 선고 86다카1695 판결 참조) 임대인의 동의가 있는 양수인이나 전차인은 그 점유와 주민등록으로 원래의 임차권에 대한 공시방법에 갈음할 수 있어 그 임대차자체에 대한 공시방법은 계속된다고 보지 못할바 아니고 또 위와 같이 공시방법의 변경에 따른 대항력의 존속을 인정한다 하여 이미 원래의 임대차에 의한 대항을 받고 있는 제3자에게 그 이상의 불이익을 주는 것이 아닌 반면에 위와 같이 해석하는 것이 임차인으로 하여금 양도나 전대에 의한 임차보증금 등의 회수를 용이하게 할 수 있어 주택임차인의 주거생활의 안정을 보호하려고 하는 주택임대차보호법의 취지에도 부합하는 것이기 때문이다.

따라서 원심이 위 그 증거에 의하여 판시 주택에 관하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖추고 있던 임차인인 소외 정현도가 임대인인 소외 현성호의 동의를 얻어 그 주택을 피고에게 판시와 같은 내용으로 전대하여 전차인인 피고가 위 정현도의 퇴거 이전에 주민등록의 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속해 오고있는 사실을 확정한 다음 위 정현도의 전대에 따른 주민등록의 퇴거와 점유의 이전에 불구하고 그 대항력이 전대이후에도 존속되고 있다고 판단한 것은 정당하고 거기에 주장한 바와 같은 채증법칙을 위배하였거나 주택임대차보호법상의 임차권의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다.

주장은 이유없다.

2. 상고이유 제2, 3점에 대하여,

이와 같이이 사건 주택의 임차인인 위 정현도가 이를 피고에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 위 정현도는 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 원고에 대하여 임대보증금 반환청구권에 기한 동시이행 항변권을 행사하여 그 반환을 받을때까지는 위 주택을 적법하게 점유할권리를 갖게되는 것이고, 따라서 그로부터 위 주택을 전차한 피고 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 정현도가 보증금의 반환을 받을때까지 위 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게된다 할 것이므로 원심이 이와 같은 취지에서 피고의 위 주택명도 의무와 위 정현도의 보증금반환청구권이 동시이행관계에 있는 것으로 판단한 것은 정당하고 거기에 주장하는 바와 같은 주택임대차 및 전대차관계에 있어서의 동시이행에 관한 법리나 전차인의 건물명도 의무에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. 주장은 이유 없다.

3. 상고이유 제6점에 대하여,

비록 소외 현성호가 이사건 주택을 양수하고서도 이를 위 정현도에게 임대한 후에 위 주택에 대한 이전등기를 마쳤다 하더라도 위 정현도에 대한 임대는그 주택을 적법하게 관리처분할 수 있는 권원에 의하여 한 것이라고 추인하지 못할바 아니므로 원심이 위 주택을 임대할때 임대인인 위 현성호에게 그 주택을 소유권이 있었느냐의 여부에까지 심리하지 아니하였다 하여 위 임대차계약이 적법하다고 본 원심의 판단을 달리할 수는 없다 하겠다. 주장은 이유없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 원고의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김형기(재판장) 박우동 윤관