대법원 99다66618 (2000.04.21)

[1] 감정평가업자가 고의 또는 과실로 감정평가서류에 감정평가의뢰계약 체결 당시 의뢰인으로부터 조사를 의뢰받은 바 없는 담보물에 대한 임대상황에 관하여 허위의 사실을 기재한 경우, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항 소정의 손해배상책임을 지는지 여부(적극)

[2] 지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항 소정의 '선의의 제3자'에 해당하지 않는다고 본 사례

【원고, 상고인】 한국화장품 주식회사 (소송대리인 변호사 임광규)

【피고, 피상고인】 정일감정평가법인

【원심판결】 서울지법 1999. 10. 20. 선고 98나70596 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】상고이유를 본다

1. 상고이유 제1점에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 담보로 취득할 이 사건 아파트에 대하여 감정평가법인인 피고가 감정평가서를 작성함에 있어 대항력 있는 임대차가 있는데도 불구하고 없다고 허위기재함으로써 원고가 입은 손해에 대하여 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 '지가공시법'이라 한다) 제26조 제1항에 의한 손해배상을 구하는 이 사건 청구에 대하여 지가공시법 제26조 제1항에서 규정한 '감정평가'라 함은 '토지 및 그 정착물 등 재산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것'을 말한다 할 것이므로(지가공시법 제2조 제4호) 감정평가의 직접적 대상은 담보물 자체의 경제적 가치라 할 것인바, 감정평가법인인 피고가 감정의뢰인인 소외 1과 사이에 감정평가계약을 체결하면서 이 사건 아파트에 관한 임대차 상황에 대하여도 조사하기로 약정하였다고 하는 점에 관한 아무런 주장·입증이 없는 이 사건에 있어서, 임대차관계에 대한 사실조사는 담보물에 대한 감정평가의 내용에 포함되지 않는 부수적인 업무에 불과하다고 할 것이므로, 피고가 감정평가서에 이 사건 아파트에 관한 임대상황이 있는데도 없다고 기재하였다 하여 이를 두고 '감정평가를 함에 있어서' 고의 또는 과실로 허위의 기재를 하였다고 보기 어렵다고 판단하여 지가공시법 제26조 제1항에 기한 원고의 이 사건 손해배상청구를 배척하였다.

그런데 임대상황의 조사가 지가공시법에서 말하는 '감정평가' 그 자체에 포함되지 않는 것임은 원심이 판시한 바와 같다고 할 것이지만, 감정평가업자가 담보물로 제공할 아파트에 대한 감정평가를 함에 있어 부수적으로 감정평가업자들의 소위 '아파트 감정요항표'에 따라 그 기재사항으로 되어 있는 임대상황란에 고의 또는 과실로 사실과 다른 기재를 하고 이를 감정평가서의 일부로 첨부하여 교부함으로써 감정평가의뢰인 등으로 하여금 부동산의 담보가치를 잘못 평가하게 함으로 말미암아 그에게 손해를 가하게 되었다면 임대상황의 조사가 지가공시법상의 '감정평가'에 포함되는지 여부와 관계없이 감정평가업자는 특별한 사정이 없는 한 지가공시법 제26조 제1항에 따라 이로 인한 상당인과관계에 있는 손해를 배상할 책임이 있다고 보아야 하고, 감정평가의뢰계약 체결 당시 그 임대상황에 관한 조사를 특별히 의뢰받지 않았다고 하여 그 결론이 달라지는 것은 아니라 할 것인바, 이와 다른 견해에 입각하여 임대상황조사가 지가공시법상의 '감정평가'에 해당하지 않는다는 이유만으로 원고의 지가공시법 제26조 제1항에 따른 손해배상청구를 배척한 원심의 조치에는 상고이유에서 지적하는 바와 같은 지가공시법 제26조 제1항의 법리를 오해한 위법이 있다고 하지 않을 수 없다.

그러나 기록에 의하면, 이 사건 감정평가서는 원래 소외 1이 소외 주식회사 나드리화장품과 사이에 화장품 대리점계약을 체결함에 있어 이 사건 아파트를 담보로 제공할 목적으로 위 소외 1의 의뢰에 의하여 작성된 것인 사실, 피고 소속 직원이 이 사건 아파트에 대한 감정평가서 작성을 위한 현장조사 당시 이 사건 아파트의 소유자라고 자칭하는 사람을 만나 그로부터 이 사건 아파트에 임대사실이 없다는 말을 듣고 그 말을 피고 소속 감정평가사 소외 2에게 전달한 사실, 위 소외 2는 이에 따라 이 사건 감정평가서의 일부인 아파트감정요항표에 일응 임대상황이 없다고 기재하면서도, 평소 거래관계에 있던 위 나드리화장품에 대하여 전화로 그 현장조사의 경위를 설명하고 담보설정시 별도의 조사가 필요하다고 고지한 사실, 이에 따라 위 나드리화장품은 이 사건 아파트의 임대상황을 다시 조사한 끝에 이 사건 아파트에 대항력 있는 임대차가 존재하는 사실을 밝혀내고 위 소외 1과의 화장품 대리점계약 체결을 거절한 사실, 위 소외 1은 그 며칠 뒤 이 사건 감정평가서를 위 나드리화장품으로부터 돌려 받아 다른 화장품 제조업체인 원고에게 이를 제출하여 이 사건 아파트를 담보로 제공하고 화장품 대리점계약을 체결하게 되었는데, 이 사건 감정평가서의 표지 다음 장에는 큰 글자로 '알리는 말씀'이라고 제목을 붙여 그 면 전체에 걸쳐 "감정평가 의뢰목적 이외에 사용하거나 타인(감정평가의뢰인 또는 담보감정평가시에는 그 확인기관 이외의 자)이 사용할 수 없고 이로 인한 결과에 대하여 피고가 책임을 지지 않는다."는 취지의 기재가 있고, 평가의뢰인은 표지에는 '나드리화장품'이, 내용에는 '소외 1'로 기재되어 있으며, 평가목적란에는 '담보(나드리화장품)'으로 기재되어 있는 사실을 알 수 있다.

사정이 이와 같다면, 원고는 이 사건 감정평가서의 위와 같은 기재에 비추어 이 사건 감정평가의뢰인과 이를 사용할 상대방이 누구이며, 그 이외의 사람은 사용할 수 없다는 점을 인식하였다고 보아야 할 것이고, 이러한 경우 원고는 지가공시법 제26조 제1항에 의한 손해배상을 청구할 수 있는 선의의 제3자라고 할 수는 없을 것이므로 위 조항에 근거한 원고의 손해배상청구는 어차피 배척될 경우임이 명백하다.

그렇다면 지가공시법 제26조 제1항에 근거한 원고의 손해배상청구를 배척한 원심의 조치는 결론에 있어서 정당하여 원심의 앞서 본 잘못은 판결 결과에 영향이 없다고 할 것이므로, 이 부분 상고이유는 결국 받아들일 수 없다.

그리고 상고인의 민법상 불법행위책임 주장은 상고심에 이르러 비로소 제기된 것으로서 적법한 상고이유가 아니다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

원심은, 위 소외 1과 피고 사이의 감정평가의뢰계약이 제3자를 위한 계약이 아니라는 전제하에, 위 소외 1과 피고 사이의 이 사건 감정평가의뢰계약에 의하여 피고가 원고에 대하여 어떠한 이행의무를 지게 되는 것은 아니라는 이유로 피고에 대하여 이 사건 감정평가의뢰계약에 기한 채무불이행책임을 묻는 원고의 청구 또한 배척하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 이와 같은 원심의 조치는 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 제3자를 위한 계약에 관한 법리오해의 잘못이 있다고 할 수 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이용훈(재판장) 조무제 이용우(주심)