대법원 97다7400 (1997.09.12)

[1] 감정평가업자가 감정평가서류에 감정평가를 의뢰받은 담보물의 임대차관계에 관한 허위의 기재를 한 경우, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항 소정의 손해배상책임을 지는지 여부(한정 적극)

[2] 감정평가업자가 금융기관의 신속한 감정평가 요구에 따라 그의 양해 아래 임차인이 아닌 건물 소유자를 통하여 담보물의 임대차관계를 조사하였으나 그것이 허위로 밝혀진 경우, 감정평가업자에게는 과실이 없으므로 손해배상책임이 인정되지 않는다고 본 사례

【원고, 상고인】 주식회사 ○○○신용금고 (소송대리인 법무법인 삼한 담당변호사 김광년 외 4인)

【피고, 피상고인】 △△감정평가법인 (소송대리인 변호사 임형욱)

【원심판결】 서울고법 1996. 12. 24. 선고 95나40474 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.

1. 채증법칙 위배의 점에 관한 상고이유에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 다음과 같은 사실을 인정하고 있다.

원고는 신용부금과 대출 등을 목적으로 하는 금융기관이고, 피고는 금융기관 등의 의뢰에 의하여 토지 등의 감정평가를 그 업무로 하여 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 법률, 이하 지가공시법이라 한다)을 근거로 설립된 감정평가법인인바, 피고는 1991. 8. 16. 원고와 사이에 원고나 원고에 대한 대출신청인이 의뢰한 담보물의 감정을 하고 그 보수를 받되 피고의 고의 또는 과실에 의한 하자감정으로 원고에게 손해를 가한 때에는 이를 배상하기로 하는 내용의 감정업무협약을 체결하였고 위 업무협약에 따른 피고의 감정평가서에는 담보물에 대한 임대차관계가 그 조사항목으로 되어 있다.

원·피고는 위 감정평가업무협약을 체결함에 있어서 감정처리기간에 관하여 감정을 의뢰받은 때에는 3일 이내에 감정을 완료하도록 약정하면서 그 기간의 계산 방법에 관하여 위 3일의 기간은 피고가 감정의뢰를 접수한 날의 익일부터 기산하고 공휴일과 감정을 위하여 피고의 영업소가 소재하는 행정구역 이외 지역에의 출장일수 및 감정서 발송 이후 일수는 위 기간에 산입하지 아니한다고 구체적으로 약정함으로써 피고에게 위 3일을 실감정일수로 확보해 주었다.

피고는 위 협약체결 이후 위 협약에 의거한 원고의 의뢰에 따라 이 사건 감정시까지 80여 건의 감정평가를 함에 있어 임대차조사는 위 협약에 따른 감정평가서 양식상의 임대차관계란을 활용하지 않고 원고의 요구에 따라 원고가 작성·교부한 임차인이 직접 서명날인하도록 되어 있는 각서 양식에 따라 임대차관계를 조사하여 왔다.

원고는 1993. 3. 30. 소외 5 회사에게 담보대출을 하기 위하여 피고에게 소외 5 회사가 제공하는 담보물인 소외 1, 소외 2 소유의 다가구용 단독주택인 원심판결 첨부 별지목록 기재 대지와 건물(이하 이 사건 담보물이라 한다)에 관한 감정평가를 의뢰하면서, 소외 5 회사에 대한 담보대출을 신속하게 처리하기 위하여 위 협약 내용과는 달리 하루 만에 감정평가를 하여 줄 것을 요구하였다.

이에 피고는 원·피고 사이의 위 협약에 따라 이 사건 감정평가에 착수하였으나 피고에게는 그 임대차 여부에 대한 강제조사권이 없어 임대차의 조사는 담보물의 소유자란에 기재된 임차인 또는 그 가족들의 임의진술에 의존할 수밖에 없는데 감정평가 당시 이 사건 담보물의 임차인이 부재하는 관계로 이를 조사할 수 없게 되자, 원고측에서는 이 사건 담보물의 감정평가를 신속하게 처리하여 달라고 하면서 추후 원고측에서 임대차관계를 확인하겠다고 하므로 원고의 양해 아래 임차인이 아닌 이 사건 담보물의 소유자인 소외 1, 소외 2의 모 소외 3을 통하여 이 사건 담보물의 임대차관계를 확인한 후 원고의 요구에 따라 그 동안 이용해 왔던 원고 작성의 위 각서 양식을 이용하지 않고 감정평가서의 임대차관계란을 활용, 별지 형식으로 위 소외 3이 서명 확인한 임대차조서를 작성하여 같은 달 31. 원고에게 이 사건 담보물의 감정평가액이 금 857,890,000원이고, 소외 4 외 4인이 보증금 합계 금 60,000,000원에 이 사건 건물의 일부분씩을 각 임차하여 거주하고 있다는 내용의 감정평가서를 제출하였다.

그 후 원고는 같은 해 4. 2. 피고 작성의 위 임대차조서와는 별도로 그 각 임차인 및 임대인 명의로 원고가 만든 양식의 각서(을 제6호증의 2 내지 5)와 월세계약서 사본(같은 호증의 6 내지 10)을 각 교부받아 비치해 놓았는데 그에 의하면 피고 작성의 위 임대차조서와 비교하여 한 사람의 임차인 이름만이 상이할 뿐 그 각 임대차보증금을 포함한 나머지 사항은 모두 서로 동일하였다.

원고는 부동산담보대출을 함에 있어서 선순위 임차권이 있을 경우 그 임차보증금을 당해 담보물의 감정평가액에서 공제한 다음 그 나머지 금액의 80% 범위 내에서 대출을 행하고 있는바, 1993. 4. 2. 이 사건 담보물에 관하여 채권최고액 금 855,000,000원의 근저당권을 설정하고 금 570,000,000원을 피고에게 대출하였고, 같은 달 27. 위 대출한도액 범위 내의 담보대출과 기타 대출을 포함하여 추가로 금 220,000,000원을 피고에게 대출하였다.

그 후 소외 5 회사가 위 대출금에 대한 이자의 지급을 연체하자 원고가 이 사건 담보물에 대한 경매신청을 하여 이 사건 담보물이 금 700,000,000원에 경락되었는데, 경매법원의 조사 결과 위 소외 4 외 3인이 실제로는 임차보증금 합계 금 235,000,000원에 이 사건 건물의 일부분씩을 각 임차하여 거주하고 있는 주택임대차보호법 소정의 대항력 있는 임차인임이 밝혀져, 결국 원고는 1994. 8. 30. 이 사건 담보물의 경락금에서 집행비용 및 임차보증금 합계 금 235,000,000원과 그 외 선순위권리자의 배당액을 제외한 나머지 금 444,925,220원을 배당받았는데 배당 당시 원고의 소외 5 회사에 대한 미회수 대출원리금 채권은 합계 금 763,968,058원이었다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고, 거기에 채증법칙을 위배한 위법이 없다. 이 점을 지적하는 상고이유는 받아들일 수 없다.

2. 지가공시법상의 손해배상책임의 법리오해의 점에 관한 상고이유에 대하여

지가공시법 제26조 제1항은 "감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가하거나 감정평가서류에 허위의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 감정평가업자는 그 손해를 배상할 책임이 있다."고 규정하고 있고, 여기에서 ‘감정평가’라 함은 ‘토지 및 그 정착물 등 재산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것’을 말하는 것이다(지가공시법 제2조 제2호, 제4호).

그런데 원고는 피고에게 이 사건 담보물에 관한 감정평가를 의뢰하면서 피고와 사이의 감정업무협약에 따라 감정 목적물에 관한 대항력 있는 임대차계약의 존부와 그 임차보증금의 액수에 대한 사실조사를 함께 의뢰하였다는 것이므로 그 감정평가의 직접적 대상은 이 사건 담보물 자체의 경제적 가치에 있는 것이고, 위와 같은 임대차관계에 대한 사실조사는 그에 부수되는 업무로서 당연히 이 사건 담보물에 대한 감정평가의 내용이 되는 것은 아니라고 할 것이지만, 감정평가업자는 금융기관의 의뢰에 의한 토지 및 건물의 감정평가도 그 업무로 하고 있으므로(지가공시법 제20조 제1항 제5호) 감정평가업자인 피고가 이 사건 담보물에 대한 감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정평가서류에 이 사건 담보물의 임대차관계에 관한 허위의 기재를 하여 결과적으로 감정평가의뢰인인 원고로 하여금 부동산의 담보가치를 잘못 평가하게 함으로써 그에게 손해를 가하게 되었다면 피고는 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다.

그러나 원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 피고는 이 사건 감정 당시 이 사건 담보물의 임차인이 부재하는 관계로 이를 조사할 수 없게 되자, 원고측에서 이 사건 담보물의 감정평가를 신속하게 처리하여 달라고 하면서 추후 원고측에서 임대차관계를 확인하겠다고 하므로 원고의 양해 아래 임차인 아닌 이 사건 담보물의 소유자인 소외 1, 소외 2의 모인 소외 3을 통하여 이 사건 담보물의 임대차관계를 확인한 후 그 내용을 그대로 기재한 임대차조사서를 작성하여 감정평가서와 함께 원고에게 교부하였다는 것이므로, 그 후 위 임대차조사서에 기재된 임대차관계의 내용이 사실이 아닌 것으로 밝혀졌다고 하더라도 그와 같은 허위 내용의 기재를 함에 있어서 피고에게 어떤 과실이 있었다고 보기는 어렵다고 할 것이다.

원심이 원고의 지가공시법 제26조 제1항에 의한 손해배상 청구를 배척한 조치는 그 결과에 있어서 정당하고, 원심판결에 상고이유에서 지적하고 있는 지가공시법상의 손해배상책임에 관한 법리오해의 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유도 받아들일 수 없다.

3. 채무불이행 및 불법행위로 인한 손해배상책임의 법리오해에 관한 상고이유에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고는 원고측에서 추후 자신이 임대차관계를 확인하겠다고 하여 그 양해 아래 임차인이 아닌 이 사건 담보물의 소유자인 소외 1, 소외 2의 모를 통하여 이 사건 담보물의 임대차관계를 확인하고 위 임대차조서를 작성하여 원고에게 교부하여 주었으므로 피고는 위 감정평가에 있어서의 주의의무를 다한 것일 뿐만 아니라, 가사 피고가 위 감정평가에 있어 임대차 조사상의 주의의무를 다하지 아니하였다 하더라도 원고가 이 사건 담보대출을 함에 있어 피고가 원고의 양해 아래 임대인측을 통하여 작성한 위 임대차조사서의 기재 내용과는 별도로 원고측에서 만든 양식에 의하여 임대인, 임차인들 명의의 각서 및 계약서를 교부받아 그 각 임대차 내용을 확인한 바 있고 또한 임차인 한 사람의 이름만 다를 뿐 그 각 임대차보증금은 일치하는 이상 원고가 그 주장과 같이 피고의 위 임대차조서만을 믿고 이 사건 담보대출에 이르렀다고 볼 수도 없으므로 피고의 위 주의의무 위반과 원고의 위 담보대출로 인한 손해 사이에 상당인과관계가 있다고 할 수 없다는 이유로, 원고의 채무불이행(불완전이행)으로 인한 손해배상 청구와 불법행위로 인한 손해배상 청구를 모두 배척하고 있다.

기록에 비추어 살펴보면 원심의 이와 같은 판단은 정당하고, 거기에 채무불이행의 내용·주의의무·손해와 사이의 상당인과관계, 불법행위책임에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유 역시 모두 받아들일 수 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 박준서(재판장) 김형선 이용훈(주심)