대법원 97다41196 (1997.12.12)

[1] 감정평가업자가 금융기관과 감정평가업무협약을 체결하면서 감정 목적물인 주택에 대한 임대차 사항을 상세히 조사하기로 약정한 경우, 감정평가업자의 임대차관계 조사의무의 내용 및 그 이행 방법

[2] 감정평가업자가 현장 조사 당시 감정 대상 주택이 공실 상태라는 사유만으로 탐문 조사를 생략한 채 감정평가서에 '임대차 없음'이라고 기재했으나 그것이 허위로 밝혀진 경우, 감정평가업자는 그로 인해 부실 대출을 한 금융기관의 손해를 배상할 책임이 있다고 한 사례

【원고, 상고인】 서울축산업협동조합 (소송대리인 변호사 김택수)

【피고,피상고인(선정당사자)】 피고(선정당사자)

【원심판결】 서울고법 1997. 7. 30. 선고 97나20108 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 원고는 1994. 6. 30. 감정평가사인 피고(선정당사자)(이하 동인을 '피고'라고만 한다)와 사이에 유효기간을 1994. 7. 1.부터 1995. 6. 30.까지로 한 감정평가업무협약(이하 '이 사건 협약'이라 한다)을 체결하면서, 피고는 ① 원고가 의뢰한 담보 물건의 감정평가를 함에 있어 임대차 사항을 상세히 조사하며(이 사건 협약 제7조), ② 피고의 고의 또는 과실로 감정 당시의 시가와 현저한 차이가 있게 평가하거나 임대차계약 내용 조사의 소홀, 감정평가의 하자 또는 감정서류에 허위의 기재를 함으로써 원고 등에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하기로(이 사건 협약 제11조) 약정하였고, 한편 선정자 2는 같은 날 이 사건 협약 제11조에 따른 피고의 원고에 대한 위 손해배상채무를 연대보증한 사실, 원고는 1994. 9.경 소외 1로부터 동인 소유의 서울 마포구 (주소 1 생략) 지상 다세대주택 302호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)를 담보로 금원을 대출하여 달라는 요청을 받고, 피고에게 이 사건 주택에 대한 감정평가를 의뢰하였는데, 피고는 이 사건 주택에 대한 현장 조사를 한 다음, 1994. 9. 24. 이 사건 주택에 관하여 "그 감정가액은 금 100,000,000원이고, 임대차는 없으며, 현재 공실 상태다."라는 내용의 감정평가 결과를 원고에게 통보한 사실, 이에 원고는 1994. 9. 28. 이 사건 주택에 대한 임대차가 없음을 전제로 이 사건 주택의 담보 가치를 금 55,300,000원{(위 감정평가액 100,000,000원－소액임차보증금 7,000,000원×방 3개)×원고의 담보평가요율 70%}으로 평가하여 위 소외 1에게 금 50,000,000원을 대출하면서(이하 '이 사건 대출'이라 한다) 그 담보로 이 사건 주택에 관하여 채권최고액을 금 65,000,000원으로 한 근저당권설정등기를 경료받은 사실, 그 후 원고는 위 소외 1이 위 대출금채무를 변제하지 아니하자 위 대출금의 원금 및 이에 대한 이자와 지연손해금 12,351,262원의 합계 금 62,351,262원의 회수를 위해 위 근저당권에 기하여 서울지방법원 서부지원 95타경15663호로 임의경매를 신청하였고, 위 경매절차에서 이 사건 주택은 금 91,500,000원에 경락되어 그 대금에서 경매비용을 공제한 금 88,996,007원에 관하여 1996. 5. 10. 배당이 실시되었는데, 위 경매절차에서 소외 2가 1994. 9. 5.경 이 사건 주택을 임대보증금 70,000,000원에 임차하고 같은 달 6. 전입신고를 마치면서 그 임대차계약서에 확정일자까지 받아놓은 사실이 밝혀져, 제1, 2순위로 마포구청과 마포세무서에게 조세 합계 금 7,794,390원이, 제3순위로 위 소외 2에게 위 임대보증금 70,000,000원이 각 배당되었고, 원고에게는 제4순위로 나머지 금 11,201,617원만이 배당된 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 협약에 따라 이 사건 주택의 임대차관계 조사를 정확하게 하여 그 자료를 원고에게 제공함으로써 원고가 대출 업무를 취급함에 있어 그 담보물의 담보 가치를 정확하게 파악하도록 협력할 의무가 있음에도 불구하고, 이 사건 주택의 임대차관계를 조사함에 있어 위 의무를 게을리한 과실로 위 소외 2의 이 사건 주택의 임대차관계를 누락함으로써, 이를 신뢰한 원고로 하여금 이 사건 주택의 담보 가치를 과대평가하게 함으로써 결국 금 51,149,645원(＝62,351,262원－11,201,617원)의 부실채권을 발생하게 하였으니, 피고 및 그의 연대보증인인 선정자 2는 연대하여 원고에게 위 부실채권액 상당인 금 51,149,645원의 손해를 배상할 의무가 있다고 하는 원고의 주장에 대하여, 담보물의 담보 가치를 평가함에 있어 의미가 있는 임대차관계 즉, 주택임대차보호법에 의하여 대항력을 가지거나 우선변제권을 가지는 임차인이 있는지 여부를 조사하기 위하여서는 그 담보물의 지번에 전입신고를 한 사람들의 주민등록관계를 확인하는 것만이 확실하고도 유일한 방법이라 할 것이고, 한편, 1991. 6. 30.까지는 누구나 타인의 주민등록관계를 확인할 수 있었으나, 1991. 1. 14.자 주민등록법의 개정에 따라 1991. 7. 1.부터는 원고와 같은 금융기관은 담보물의 취득을 위한 경우에 타인의 주민등록관계를 확인할 수 있되, 일개 사설감정인에 불과한 피고로서는 법령상 이를 확인할 방법이 없게 되었으므로(위 법 제18조 제2항 참조), 피고로서는 ① 이 사건 주택의 현황을 조사하거나, ② 이 사건 주택의 소유자와 거주자 및 인근의 주민들에 대한 탐문을 통하여 이 사건 주택의 임대차의 유무 및 그 내용을 확인할 수밖에 없다 할 것인데, 거시 증거를 종합하면, 피고가 1994. 9. 24.경 이 사건 주택에 대한 현장 조사를 할 당시 이 사건 주택은 거주자 없이 비어 있었던 사실[그 소유자인 위 소외 1도 당시 이 사건 주택이 아닌 서울 마포구 (주소 2 생략)에 거주하고 있었다.], 이에 피고는 위 소외 1 및 인근의 주민들에 대한 탐문 조사를 생략한 채 이 사건 주택이 비어 있는 점으로 보아 임차인이 없으리라고 잘못 판단하고 원고에게 이 사건 주택에는 임차인이 없다고 통보한 사실, 한편, 위 소외 1은 이 사건 대출 당시 원고에게 이 사건 주택에는 임차인이 없다고 허위의 고지를 한 사실이 인정되므로 위 인정과 같이 피고의 현장 조사 당시 이 사건 주택이 비어 있었던 이상, 경험칙상 감정평가인인 피고에게 이 사건 주택이 임대되어 있는 상태라거나 임대되었을 가능이 있다고 판단하기를 기대하기는 객관적으로 어렵다 할 것이므로, 피고가 위 소외 1이나 인근 주민들에 대한 탐문 조사를 하지 아니한 채 이 사건 주택에 임차인이 없다고 잘못 판단한 사정만으로는 다른 특별한 사정이 없는 이상 그 잘못 판단한 점에 있어 피고에게 이 사건 협약에 따른 채무불이행이나 불법행위의 책임을 물을 만한 고의나 과실이 있다고 할 수 없고, 더구나, (가) ① 담보물의 담보 가치를 평가하기 위하여 주택임대차보호법에 의하여 대항력을 가지거나 우선변제권을 가지는 임차인이 있는지 여부를 조사하기 위하여서는 그 담보물의 지번에 전입신고를 한 사람들의 주민등록관계를 확인하는 것만이 확실하고도 유일한 방법이고, 한편, 주민등록법의 개정으로 1991. 7. 1.부터는 원고는 담보물의 취득에 있어 타인의 주민등록관계를 확인할 수 있으나, 피고는 이를 확인할 수 없게 됨으로써 피고의 임대차관계의 조사 내용은 이를 신뢰하기가 극히 어렵게 되었다는 사정, ② 이 사건 감정 결과가 원고에게 통보된 1991. 9. 24.부터 이 사건 대출이 실행된 1991. 9. 28.까지 사이에도 이 사건 주택에 관하여는 원고가 취득할 담보권에 대한 대항력을 가지거나 우선변제권을 가지는 임대차관계가 성립될 가능성도 얼마든지 있는 사정, ③ 거시 증거에 의하여 인정되는 바와 같이, 피고는 이미 1991. 7. 4.경부터 원고에게 "피고로서는 앞으로 담보물에 관한 주민등록 사항을 확인할 수 없게 되었다."는 점을 수차에 걸쳐 통보하여 원고에게 주의를 환기시켰던 사정, ④ 위 소외 1이 이 사건 대출 당시 원고에 대하여 이 사건 주택에 임차인이 없다고 허위로 고지한 점이나, 이 사건 주택이 비어 있었던 까닭에 인근 주민들로서도 이 사건 주택의 임대차관계를 알기 어려웠던 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 위 소외 1이나 인근 주민에 대한 탐문 조사를 하였더라도 위 소외 2의 이 사건 임대차관계를 탐지해 내는 것이 불가능하였으리라고 보여지는 사정까지를 감안할 때, (나) 이 사건 원고의 부실채권 발생으로 인한 손해는 피고가 이 사건 주택의 임대차관계를 잘못 조사한 것에 기인한 손해라기보다는, 이 사건 주택에 대한 임대차 조사 결과 이 사건 주택이 비어있다는 통보를 받은 원고로서는 마땅히 이 사건 대출의 실행 이전에 이 사건 주택에 관한 주민등록관계를 확인하여 임차인 유무를 확인하였어야 함에도 불구하고, 이를 게을리한 채 경솔하게 이 사건 대출에 이른 원고의 전적인 과실에 의하여 발생한 것이라고 봄이 상당하다는 이유로 원고의 위 주장을 배척하였다.

2. 그러나 위와 같은 원심의 판단은 수긍하기 어렵다.

원심이 적법히 확정한 사실에 의하면 원고는 감정평가사인 피고에게 이 사건 주택에 관한 감정평가를 의뢰하면서 피고와 사이의 이 사건 협약에 따라 감정 목적물인 이 사건 주택에 관한 임대차 사항을 상세히 조사할 것을 의뢰하였는바, 이는 이 사건 주택에 관한 대항력 있는 임차인의 존부 및 그 임차보증금의 액수에 대한 사실 조사를 의뢰한 취지라 할 것이니, 피고로서는 이 사건 협약에 따라 성실하고 공정하게 이 사건 주택에 대한 위와 같은 임대차관계를 조사하여 원고에게 알림으로써 원고가 이 사건 주택의 담보 가치를 적정하게 평가하여 불측의 손해를 입지 않도록 협력하여야 할 의무가 있다 할 것이고, 원심 판단 취지와 같이 1991. 6. 30.까지는 누구나 타인의 주민등록관계를 확인할 수 있었으나, 1991. 1. 14. 법률 제4314호로 주민등록법이 개정되고 이에 따라 1991. 4. 16. 대통령령 제13352호로 같은법시행령이 개정됨에 따라 1991. 7. 1.부터는 원고와 같은 금융기관은 담보물의 취득을 위한 경우에 타인의 주민등록관계를 확인할 수 있되, 일개 사설감정인에 불과한 피고로서는 법령상 이를 확인할 방법이 없게 되었으므로(위 법 제18조 제2항, 위 법시행령 제45조 제3항 참조), 피고로서는 그 이후로는 ① 이 사건 주택의 현황 조사와, ② 이 사건 주택의 소유자와 거주자 및 인근의 주민들에 대한 탐문의 방법에 의해서 이 사건 주택의 임대차의 유무 및 그 내용을 확인하여 그 확인 결과를 원고에게 알릴 의무가 있다 할 것이다.

따라서 가사 원심 인정과 같이 피고가 이 사건 주택에 대한 현장 조사를 행할 당시 이 사건 주택에 거주하는 사람이 없어 공실 상태이었던 것이 사실이라 하더라도, 감정평가사인 피고로서는 일시 임대차 조사 대상 주택에 거주하는 사람이 없었다는 사유만으로 그 주택에 관한 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 수는 없는 사실을 알고 있었다고 할 것이므로 이 사건 주택의 소유자나 인근의 주민들에게 이 사건 주택이 공실 상태로 있게 된 경위와 임차인이 있는지 여부에 관하여 문의하는 등의 방법으로 임대차 사항을 조사하고, 그러한 조사에 의해서도 임차인의 존재 여부를 밝힐 수 없었다거나 그러한 조사 자체가 불가능하였다면 원고에게 그와 같은 사정을 알림으로써, 적어도 원고로 하여금 이 사건 주택에 대항력 있는 임차인이 있을 수 있는 가능성이 있다는 점에 대하여 주의를 환기시키는 정도의 의무는 이행하였어야 한다고 봄이 상당하다 할 것이다. 그럼에도 불구하고 피고는 위 감정평가서에 "이 사건 주택에 관한 임대차는 없다."고 단정적으로 기재하여 원고에게 이를 송부하였다는 것이니, 피고는 이 사건 협약에서 정한 임대차조사의무를 제대로 이행하지 못한 것이라 할 것이고, 원고는 피고가 위와 같이 기재한 임대차 조사 사항을 믿고 이 사건 주택의 담보 가치를 잘못 평가하여 대출함으로써 그로 인한 초과 대출금액 상당의 손해를 입은 것이라 할 것이므로, 피고와 그의 연대보증인인 선정자 홍혜란는 원고가 입은 위 손해를 연대하여 배상할 책임이 있다고 할 것이다.

원심이 들고 있는 원고의 과실의 점은 피고의 손해배상의 범위를 정함에 있어 참작할 과실상계의 사유가 될 수 있을지언정 피고의 책임을 면제할 정도에는 이르지 아니한다 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은 이와 반대로, 판시와 같은 이유로 피고에게 이 사건 협약에 따른 채무불이행이나 불법행위의 책임을 물을 만한 고의나 과실이 있다고 할 수 없고, 이 사건 손해는 오로지 원고의 전적인 과실에 의하여 발생한 것이라고 판단하여 원고의 위 주장을 배척하였으니, 원심에는 채무불이행에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고 이와 같은 원심의 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이 점을 지적하는 취지의 논지는 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이용훈(재판장) 정귀호 박준서(주심) 김형선