대법원 2000다96 (2002.09.10)

[1] 수개의 직장주택조합 내지 지역주택조합이 공동으로 주택건설사업을 추진하기 위하여 각 조합의 조합원 전원을 구성원으로 하는 연합주택조합을 결성한 후 그 연합주택조합이 분양업무를 담당하면서 비조합원과 분양계약을 체결한 경우, 그 분양계약에 있어서의 연합주택조합의 지위

[2] 연합주택조합과 분양계약을 체결한 수분양자는 주택의 보존등기명의자가 될 단위주택조합에 대하여 분양계약의 효력을 주장할 수 있는지 여부(적극)

[3] 연합주택조합이 일반인에게 분양하는 아파트의 소유관계(=조합원 전원의 총유) 및 그 처분 방법

【원고, 상고인】 원고 1 외 2인 (소송대리인 변호사 윤명호)

【피고, 피상고인】 ○○○은행 직장주택조합 외 4인 (소송대리인 변호사 김광훈)

【원심판결】 서울고법 1999. 12. 3. 선고 99나14152 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다.

【이 유】 1. 원심이 인정한 사실과 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

가. 피고들은 1993. 10. 6.부터 1994. 2. 24.까지 사이에 송파구청으로부터 각 조합원을 20명 내지 47명으로 한 직장주택조합 또는 지역주택조합 설립인가를 받았으나 각 조합의 규모가 영세한 관계로 각자 단독으로 조합아파트 건축사업을 추진하기가 어려웠다.

나. 이에 피고들은 1994. 3.경 각 조합장이 조합원들의 위임을 받아 각 조합원 전원을 조합원으로 하는 소외 4 조합을 결성하고, 서울 송파구 (주소 생략) 외 10필지 상에 공동으로 조합아파트를 건축하는 사업을 추진하게 되었다.

다. 소외 4 조합의 규약에 따르면, 조합의 목적사업은 조합아파트 건설의 종합적인 계획추진과 공급 및 이의 관리, 감독, 조합원 부담금의 관리운영, 조합원의 구성 및 관리 등이고(제5조), 피고들 각 조합장 및 총무로 임원회를 구성하여 임원회에서 선출하는 연합조합장과 총무 및 감사 등의 기관을 두며(제14조), 의사결정기관으로 총회와 임원회를 두되 조합원 전원으로 구성되는 총회는 분양가격의 추가인상, 사업규모의 변경 등 조합원 전체의 권리이익에 상당한 변경이 있는 안건에 관하여 의결권한을 가지며, 임원회는 조합장의 선임 및 사업계획에 관한 사항과 추진에 관한 사항 및 일반적인 규약제정 및 개정에 관한 사항 일체에 관하여 의결권한을 가진다(제18조).

라. 소외 4 조합은 1994. 5. 3.경 송파구청으로부터 피고들 명의로 위 필지 상에 2동 162세대의 민영 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 건설하여 조합원들에게 148세대를, 비조합원들에게 14세대를 분양하는 내용의 사업계획을 승인받고, 같은 날 위 구청으로부터 피고들 명의로 이 사건 아파트에 관한 건축허가를 받았다.

마. 소외 4 조합은 1994. 11. 27. 소외 5 회사와 이 사건 아파트에 관한 공사도급계약을 체결하였다.

바. 소외 4 조합은 148세대의 조합원분 아파트에 대한 부담금의 관리운영 및 동, 호수 배정업무를 수행하고, 비조합원 분양분 14세대 아파트에 관하여는 조합아파트 건축사업 종료예정시에 서울 거주 1년 요건 및 무주택세대주로서의 3년 요건을 갖추게 되는 14명을 임시조합원으로 모집하여 이를 분양하였으나 그 중 4명이 자격미달 등으로 조합에서 탈퇴함으로써 다시 4세대의 아파트를 비조합원에게 임의분양하게 되었다.

사. 소외 4 조합의 조합장 겸 아파트 건축사업 시행대행사인 △△건설의 대표이사 소외 1과 △△건설 고문이던 소외 2 등은 위 미분양된 4세대 아파트를 중복 분양하여 그 분양금을 편취하기로 공모한 후, 이른바 부동산 브로커인 소외 3 등을 동원하여 분양희망자를 모집하여 1996. 1.경부터 1997. 8.경까지 사이에 원고들을 포함한 108명에게 위 4세대를 중복 분양하여 그 분양금을 편취하였다.

아. 원고 2는 1997. 5. 22. 소외 3과 위 임의분양분 아파트 1세대를 분양받는 내용의 계약을 체결하고 계약금 30,000,000원을 소외 3에게 지급한 후 중도금 및 잔금 115,000,000원을 소외 2에게 지급하였으며, 원고 1, 원고 3은 1997. 5. 23. 소외 2와 위 임의분양분 아파트 1세대씩을 분양받는 계약을 체결하고 소외 2에게 분양금으로 원고 1은 145,640,000원을, 원고 3은 155,000,000원을 각 지급하였는데, 그 후 위 분양이 중복분양임을 알게 되자 위 소외 1을 찾아가서 항의한 끝에 그로부터 동, 호수가 특정된 소외 4 조합장 명의의 이 사건 분양계약서와 이행각서를 교부받았다.

2. 원고들의 주장과 원심 판단의 요지

원고들이 소외 4 조합은 피고들의 업무집행기관이거나 대리인이므로 소외 4 조합 명의로 체결된 이 사건 분양계약은 그 효력이 피고들에게 귀속된다는 것을 전제로 피고들에게 원고들이 이 사건 아파트의 수분양자임을 확인하고 그 각 아파트에 대하여 위 분양을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구함에 대하여 원심은, 소외 4 조합은 피고들과 별개의 독립된 비법인 사단이라고 할 것이어서 피고들의 업무집행기관이라고 볼 수 없고, 또한 소외 4 조합은 조합주택건설의 종합적 계획추진과 공급 및 이의 관리, 감독, 조합원 부담금의 관리운영 등을 독립적으로 수행한 것이어서 피고들의 대리인이라고도 볼 수 없다는 이유로 원고들의 청구를 모두 배척하였다.

3. 대법원의 판단

그러나 원심이 이 사건 분양계약의 효력을 피고들에게는 주장할 수 없다고 한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

위에서 인정한 소외 4 조합의 설립경위와 목적, 그 구성원과 조직, 사업추진의 경과와 그 내용 및 이 사건 각 분양계약의 체결경위 등에 비추어 보면, 소외 4 조합이 피고들 각 조합의 단순한 업무집행기관으로 볼 수는 없고 독립한 비법인 사단으로서 이 사건 각 분양계약에 관한 당사자 본인으로서의 지위를 가진다고 할 것이나, 한편 소외 4 조합은 피고들 각 조합의 규모가 영세하여 각 조합이 각자 단독으로 조합아파트 건설사업을 추진하기가 어려워 오로지 피고들 조합이 공동으로 그 사업을 추진하기 위한 목적으로 설립된 것이고 그 구성원도 피고들 각 조합의 조합원 전원이며 그 임원진도 피고들 각 조합의 조합장 및 총무로 구성되어 있는 점, 이에 피고들은 소외 4 조합에게 이 사건 아파트의 건축과 조합원분 아파트의 배정, 비조합원분 아파트의 분양 등 일체의 업무를 담당하도록 한 점, 다만 주택건설촉진법상 인가받은 조합은 피고들이므로 소외 4 조합은 사업계획승인이나 건축허가 등을 신청함에 있어 그 명의자는 피고들로 하였고 따라서 준공된 아파트에 대한 소유권보존등기도 건축허가명의자인 피고들 명의로 경료되게 되는 점 등에 비추어 보면, 소외 4 조합은 이 사건 분양계약을 체결함에 있어서 당사자 본인으로서의 지위를 가짐과 동시에 보존등기명의자가 될 피고들의 대리인으로서의 지위도 함께 가진다고 하여야 할 것이고, 따라서 수분양자인 원고들은 피고들에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 이 사건 분양계약의 효력을 주장할 수 있다고 할 것이어서 이와 다른 원심의 판단은 잘못이라 할 것이다.

그러나 한편, 소외 4 조합은 이 역시 하나의 독립된 비법인 사단이고, 일반인에게 분양할 임의분양분 아파트는 소외 4 조합 조합원 전원의 총유에 속한다고 할 것인데, 총유물인 이 사건 임의분양분 아파트의 관리 및 처분에 관하여 조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여 할 것이므로 비록 대표자에 의한 재산의 처분이라고 하더라도 그러한 절차를 거치지 아니한 채 한 행위는 무효라고 할 것인바(대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다62582 판결 참조), 기록에 의하면, 소외 4 조합의 규약에는 총유물의 처분에 관하여 아무런 정함이 없고 이 사건 아파트의 분양에 관하여 총회의 결의를 거쳤다고 인정할 만한 증거가 없으므로 이 사건 각 분양계약은 무효라고 할 것이고, 이에 따라 결국 원고들은 피고들에게 이 사건 각 분양계약의 효력을 주장할 수 없다고 할 것이다.

따라서 원심의 판단에는 위에서 본 바와 같은 잘못이 있으나 원고들의 청구를 모두 배척한 결론은 정당하므로, 원고들의 상고는 결국 받아들일 수 없다.

4. 결 론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박재윤(재판장) 서성 이용우(주심) 배기원