대법원 2000다10246 (2001.05.29)

[1] 주택건설촉진법상의 재건축조합의 재산소유관계 및 그 재산의 처분방법

[2] 재건축조합의 대표자가 조합원총회의 결의 없이 한 조합재산의 처분행위가 무효라고 한 사례

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 삼한 담당변호사 김광년 외 4인)

【피고, 상고인】 갈현동재건축주택조합

【원심판결】 서울고법 2000. 1. 19. 선고 99나16 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

1. 원심은, 피고 조합은 주택건설촉진법에 따라 서울 은평구 (주소 생략) 외 101필지상의 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 아파트를 재건축하기 위하여 사업계획지역 내의 주택소유자들을 구성원으로 하여 설립된 재건축조합으로서 소외인은 1990. 8. 17.부터 1998. 1. 18.까지 피고 조합의 조합장으로 재직한 사실, 피고 조합의 정관에는 제19조 제1항에서 조합장은 조합을 대표하여 그 사무를 총괄한다고 규정하면서, 제13조에서 조합원총회의 승인사항으로 사업계획의 결정, 규약의 제정 및 시공회사의 선정을 규정하고, 제22조에서 임원회의 의결사항으로 규약의 제·개정, 사업시행계획, 예산으로 정한 사항 이외의 조합원에게 부담되는 사항, 부과금의 결정 및 징수방법, 기타 재건축사업 및 조합의 운영에 관련된 사항을 규정하고 있는 사실, 소외인은 피고 조합의 대표자인 조합장으로서 1993. 10. 11. 원고로부터 금 1억 원을 변제기 1994. 3. 30.로 정하여 차용하면서 변제기까지의 차용원금 및 이자를 금 1억 5,000만 원으로 계산하여 그 담보로 피고 조합이 신축예정인 상가건물 중 1층 약 90평을 대금 1억 5,000만 원에 원고에게 매도하는 내용의 부동산매매계약서를 작성하여 주면서 1994. 3. 30.까지 차용원리금을 변제하지 못할 경우에는 원고에게 위 1층에 관한 상가분양계약서를 교부하여 주기로 약정하였고, 1994. 2. 5. 금 1억 원을 변제기 같은 해 7월 5일로 정하여 차용하면서 같은 건물 중 2층 약 90평을, 1994. 4. 1. 금 1억 원을 변제기 같은 해 9월 30일로 정하여 차용하면서 같은 건물 중 3층 약 90평을, 1994. 5. 24. 금 1억 원을 변제기 같은 해 11월 24일로 정하여 차용하면서 같은 건물 중 지층 약 90평을 위와 같이 각 담보로 제공하기로 약정한 사실, 피고 조합이 약정된 변제기까지 각 차용금을 변제하지 아니하자, 원고의 요구에 따라 소외인은 원고에게 1994. 3. 30. 이 사건 제1목록 기재 건물에 관한, 같은 해 7월 5일 이 사건 제2목록 기재 건물에 관한, 같은 해 9월 30일 이 사건 제3목록 기재 건물에 관한, 같은 해 11월 24일 이 사건 제4목록 기재 건물에 관한 각 상가분양계약서를 교부한 사실을 인정한 다음, 이는 원고와 소외인 사이의 양도담보약정으로 봄이 상당하다고 하고, 피고는 비법인사단으로서 그 재산은 조합원의 총유에 속하므로 그 재산의 처분에 관하여는 조합의 정관에 정하는 이외에는 민법 제276조가 정하는 바에 따라야 하는데, 피고의 정관에는 조합재산의 처분에 관하여 아무런 명시적 규정을 두고 있지 아니하므로 피고 조합원의 총유에 속하는 이 사건 건물들에 대한 담보제공행위는 총유물의 처분에 해당하여 피고의 조합원 총회의 결의에 따라야 함에도 불구하고, 조합원 총회를 거치지 아니하고 행한 담보제공행위는 피고에 대하여 효력이 없다는 피고의 주장에 대하여 피고의 정관에는 재산처분 및 업무집행에 관한 규정이 있어 별도로 민법의 규정을 적용할 여지가 없으므로 위 주장은 이유 없다고 배척하였다.

2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합인 피고 조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다40915 판결, 1996. 10. 25. 선고 95다56866 판결, 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결, 1999. 12. 10. 선고 98다36344 판결 등 참조), 피고 조합의 실체가 비법인사단이라면 피고 조합이 주체가 되어 신축 완공한 이 사건 상가건물은 조합원 전원의 총유에 속한다고 할 것이다. 한편, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 피고 조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여 하는 것이므로 정관이나 규약에 정함이 없는 이상 비록 피고 조합의 대표자인 조합장에 의한 피고 조합의 재산인 이 사건 상가건물을 처분하였다고 하더라도 그러한 절차를 거치지 아니한 재산처분행위는 무효라고 할 것이다(대법원 1996. 8. 20. 선고 96다18656 판결 참조).

원심이 적법하게 확정한 사실과 기록에 의하면, 피고 조합의 정관은 제19조 제1항에서 조합장의 대표권을 정하고, 제13조에서 조합원총회의 승인사항과 제22조에서 임원회의 의결사항을 규정하여 피고 조합의 대표자인 조합장의 대표권에 관한 제한을 두고 있을 뿐이고, 피고 조합의 조합원의 총유에 속하는 재산의 처분에 관하여는 그 정관이나 규약에 아무런 정함이 없는 사실을 알 수 있다.

사정이 이러하다면 피고 조합의 대표자인 소외인이 총회의 결의 없이 피고 조합의 총유에 속하는 이 사건 상가건물들을 원고에게 양도담보로 제공하기로 한 약정은 무효라고 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심이 피고 조합의 정관에 총유물인 재산의 처분에 관하여 별도의 약정이 있다는 이유로 위 양도담보약정이 무효가 아니라고 판단한 것은 증거 없이 사실을 인정하였거나 총유물의 처분행위의 효력에 관한 법리를 오해한 위법을 저질러 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 관하여 판단할 필요도 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 서성(재판장) 유지담 배기원(주심) 박재윤