대법원 2002다33502 (2002.10.11)

[1] 재개발사업 시행자가 분양신청을 하지 아니한 재개발구역 내의 토지 소유자에 대하여 대지 및 건축시설을 분양하지도 아니하고 청산금도 지급하지 아니한 채 분양처분고시를 함으로써 토지의 소유권을 상실시킨 경우 토지 소유자에 대하여 불법행위의 책임을 지는지 여부(적극)

[2] 재개발구역 내의 토지 소유자가 일정한 기간 내에 분양신청을 하지 아니한 경우, 재개발조합이 취하여야 할 조치

[3] 민법 제548조 제1항 단서 소정의 ‘제3자’의 의미

[4] 불법행위로 인한 손해배상액의 산정에 있어서 손익공제의 요건

【원고, 피상고인】 대한민국

【피고, 상고인】 ○○○지구주택개량재개발조합 (소송대리인 변호사 주수창)

【원심판결】 서울고법 2002. 5. 16. 선고 2001나60066 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용을 피고의 부담으로 한다.

【이 유】 1. 제1주장에 관하여

원심은 그의 채용 증거들을 종합하여, 피고 조합의 재개발사업의 시행 경위와 경과, 원고가 재개발구역 내의 국유지인 이 사건 토지에 대하여 피고 조합의 점유조합원들과 사이에 체결한 매매계약의 내용 및 그 매매계약의 해제 경위, 피고 조합의 분양처분고시의 내용 등에 관하여 판시와 같은 사실을 인정하였다.

원심은 나아가, 피고 조합이 이 사건 토지를 매수하지 않은 채 2000. 9. 26. 이 사건 토지를 체비시설로 지정하여 이 사건 토지에 대하여 이에 상응하는 대지 및 건축시설을 분양하지 않을 뿐 아니라, 이 사건 토지의 소유자인 원고에게 아무런 청산금도 지급하지 않는 내용의 분양처분고시를 함으로써 도시재개발법의 관계 규정에 따라 원고는 그 다음날인 2000. 9. 27. 이 사건 토지에 대한 소유권을 상실하였다고 본 다음, 원고가 이 사건 토지의 소유자로서 피고 조합에게 대지 및 건축시설에 대한 분양신청을 하지 아니한 이상 피고 조합이 원고에 대하여 대지 및 건축시설을 분양하지 않은 것 자체는 도시재개발법 제36조, 제31조 제2항 제1호의 규정에 따른 것이어서 위법하다고 할 수 없지만, 다만 피고 조합으로서도 도시재개발법 제36조에 따라 원고에게 이 사건 토지에 대한 청산금을 지급하여야 할 것인데, 피고 조합이 관리처분계획에서 원고 소유의 이 사건 토지에 대하여 대지 및 건축시설을 분양하지 아니하면서 청산금도 지급하지 않기로 결정한 후 분양처분을 고시하면서 청산금을 지급하지 않기로 한 것은 위법하므로 사업시행자인 피고 조합은 이 사건 토지의 소유권을 상실한 원고에 대하여 불법행위의 책임을 면할 수 없다고 판단하였다.

재개발사업 시행자가 분양신청을 하지 아니한 토지의 소유자에 대하여 대지 및 건축시설을 분양하지도 아니하고 청산금도 지급하지 아니하기로 하는 분양처분고시는 행정처분의 성질을 지닌 것이므로 그것이 적법한 행정소송의 절차에 의하여 취소되지 아니하는 한 법원도 그 처분에 기속되어 그 행정처분의 내용과 달리 청산금을 지급하라고 명할 수는 없지만, 그와 같이 대지 및 건축시설도 분양하지 아니하고 청산금도 지급하지 아니한 채 분양처분고시를 하여 재개발구역 내에 다른 사람이 소유하고 있던 토지의 소유권을 상실시켰다면 재개발사업 시행자는 그 한도에서 재개발사업을 위법하게 시행하였으므로 그 토지의 소유자에 대하여 불법행위의 책임을 지게 되는 터이어서(대법원 1975. 4. 22. 선고 74다1548 판결, 1975. 5. 27. 선고 74다347 판결 등 참조), 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 분양처분고시의 법적성질 내지 불복방법, 위법성에 관한 법리를 오해한 위법이나 분양처분고시의 위법성에 대한 심리를 다하지 아니한 위법이 없다.

상고이유의 주장들을 모두 받아들이지 아니한다.

2. 제2주장에 관하여

도시재개발법 제8조, 제14조, 제31조, 제36조와 관련규정의 내용 및 취지들에 비추어 볼 때 재개발구역 안에 토지를 소유하는 자는 당연히 재개발조합의 조합원이 되므로 재개발구역 안에 토지를 소유하는 자가 일정한 기간 내에 분양신청을 하지 아니한 때 재개발조합은 대지 및 건축시설을 분양하지 않을 수 있으나, 그 경우 재개발조합이 그 토지를 수용하였다는 사정이 없는 한 재개발조합은 그 토지 소유자에게 청산금을 지급하여야 한다.

같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 도시재개발법 제36조의 청산금지급대상자에 관한 법리 등을 오해한 위법이 없다.

상고이유의 이 주장도 받아들이지 아니한다.

3. 제3주장에 관하여

피고는, 재개발사업구역에 편입된 이 사건 토지는 재개발사업 외의 목적에 사용하기 위하여 매각 등 처분을 할 수 없고, 원고와 점유조합원들 사이에 이 사건 토지에 대한 매매계약이 체결된 1996. 5. 30. 이후 점유조합원들은 매매대금을 완납하지 않은 경우에도 자신들의 비용부담으로 소유권이전등기를 마칠 수 있으며, 소유권이전등기를 마친 경우에는 재개발사업의 시행으로 분양받게 될 대지 및 건축물에 매매대금채무를 담보하기 위하여 원고를 저당권자로 한 근저당권을 설정할 의무를 부담할 뿐, 조합원의 지위를 제3자에게 이전하는 방법으로 이 사건 토지를 자유롭게 양도할 수 있는 점에 비추어 볼 때, 원고와 점유조합원들간의 매매계약 체결 이후 이 사건 토지의 소유권은 재개발사업에 제공되는 것을 전제로 매매잔대금지급 여부 및 소유권이전등기 경료 여부에 관계없이 실질적으로 점유조합원들에게 이전되고, 원고는 형식상 등기명의자로서 매매대금을 지급받고 그 담보를 위하여 저당권을 설정받을 수 있는 채권자에 지나지 아니하며, 피고 조합의 점유조합원들에 대한 제명결의, 관리처분계획변경인가결정 및 분양처분으로 이 사건 토지에 갈음하여 재개발사업으로 신축되는 아파트를 분양받을 수 있는 권리는 피고 조합 또는 수분양자에게 귀속되었으므로 원고가 이 사건 토지의 소유권자임을 전제로 하는 손해배상청구는 이유 없다고 주장하였다.

이에 대하여, 원심은 피고가 주장하는 위와 같은 사정만으로 소유권이전등기도 마치지 못한 점유조합원들이 이 사건 토지의 실질적 소유권을 취득한다거나 원고는 단순한 채권자에 불과하여 그 소유권을 주장할 수 없게 된다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 피고 조합의 분양처분고시 이전에 이미 이 사건 토지에 관한 매매계약이 점유조합원들의 채무불이행으로 해제됨으로써 그 효력이 상실되었다는 이유로 피고의 그 주장을 받아들이지 아니하였다.

기록 중의 증거들에 따른 그 사실관계에 의하니, 원심의 그 판단은 정당하고 거기에 불법행위의 성립에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

상고이유의 이 주장도 모두 받아들이지 아니한다.

4. 제4주장에 관하여

민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자란 일반적으로 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다(대법원 2000. 4. 11. 선고 99다51685 판결 참조).

원심이 인정한 사실관계에 따를 때, 원고가 점유조합원들과의 매매계약을 해제할 당시 이 사건 토지에 관하여 피고 조합 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지거나 분양처분이 고시됨으로써 피고 조합이 이 사건 토지에 대한 완전한 권리를 취득한 바가 없다고 판단되므로 피고 조합은 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당하지 아니한다.

같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

상고이유의 이 주장도 받아들이지 아니한다.

5. 제5주장에 관하여

불법행위로 인한 손해배상액의 산정에 있어 손익공제가 허용하기 위하여는 손해배상책임의 원인인 불법행위로 인하여 피해자가 새로운 이득을 얻었고, 그 이득과 불법행위 사이에 상당인과관계가 있어야 한다(대법원 1992. 12. 22. 선고 92다31361 판결, 1997. 7. 22. 선고 95다6991 판결 등 참조).

원심이 적법하게 인정한 사실관계에 의한즉, 원고가 점유조합원들로부터 몰취한 계약금 113,520,000원은 원고가 점유조합원들과 사이에 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결함에 있어 점유조합원들이 매매분납금을 지정기일까지 납부하지 아니하여 매매계약을 해제하는 경우 원고에게 귀속시키기로 하는 약정을 함에 따라 원고에게 귀속된 것으로서 피고 조합의 불법행위와 사이에 아무런 관련이 없음을 알 수 있으므로 원심이 피고 조합이 원고에게 배상할 손해액에서 원고가 점유조합원들로부터 몰취한 계약금 113,520,000원을 공제하여야 한다는 피고 조합의 주장을 받아들이지 아니한 것은 정당하고, 거기에 손익상계 내지 손해배상액 산정에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

원심은 나아가, 피고 조합이 원고에게 배상할 손해액은 청산금 상당액이라고 본 후 그 청산금을 피고 조합이 시행한 재개발사업의 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 하여 산정하였다.

도시재개발법 제42조 및 도시재개발법시행령 제45조 제1항, 제40조 제1항의 규정 내용에 비추어 원심의 판단은 정당하고, 거기에 손해배상액의 산정시기에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.

상고이유의 이 주장들도 모두 받아들이지 아니한다.

6. 제6주장에 관하여

피고는, 점유조합원들이 이 사건 토지에 대한 매매계약상의 분납금을 연체하였을 때에 원고가 즉시 매매계약을 해제하고 피고 조합에 이를 통지하였다면, 피고 조합으로서는 그 즉시 점유조합원들을 금전청산자로 변경하고 그들이 분양받은 아파트를 보류시설로 한 관리처분계획변경인가를 받아 금전청산을 하고 그 아파트를 타에 분양할 수 있었고, 그렇게 되었다면 원고가 이 사건 토지에 대한 매매대금을 받는데도 문제가 없었을 것이므로 이를 게을리 한 원고의 과실로 인하여 원고에게 손해가 발생하였거나 손해가 확대되었으니 피고 조합은 면책되거나 그렇지 않더라도 피고 조합이 배상하여야 할 손해액을 산정함에 있어 원고의 위와 같은 잘못이 참작되어야 한다고 주장하였다.

이에 대하여, 원심은 피고가 주장하는 위의 사정은 피고 조합이 이 사건 토지의 소유자인 원고로부터 이 사건 토지를 매수하거나 수용하지 않은 상태에서 원고에게 대지 및 건축시설에 대한 분양은 물론 청산금도 지급하지 않기로 결정하여 분양처분을 고시함에 따라 이 사건 토지의 소유권 상실에 대한 보상금인 청산금 상당을 지급받지 못하게 됨으로써 원고가 입게 된 손해 자체의 발생이나 그 확대와 무관하므로 피고 조합이 배상할 손해액을 정함에 있어 참작할 만한 사유가 된다고 볼 수 없다는 이유로 피고의 주장을 받아들이지 아니하였다.

기록 중의 증거들에 따른 이 사건 사실관계에 의한 즉, 원심의 판단은 정당하고 거기에 불법행위책임에서의 과실상계의 법리를 오해한 위법이 없다.

상고이유의 이 주장도 받아들이지 아니한다.

7. 결 론

그러므로 피고의 상고를 기각하고, 상고비용을 피고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.

대법관 강신욱(재판장) 조무제(주심) 유지담 손지열