대법원 2004다13083 (2004.07.09)

[1] 채무액을 초과하여 과다한 이행을 요구하는 이행최고 및 이에 터잡은 계약해제의 효력

[2] 변론재개신청에 대하여 법원이 허부결정을 하여야 하는지 여부(소극)

[3] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 그 채무인수의 성질(=이행인수) 및 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하게 되는 것인지 여부(적극)

[4] 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수한 매수인이 인수채무의 변제를 게을리함으로써 매매목적물에 관하여 경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제한 경우, 매도인이 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있는지 여부(적극)

[5] 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우, 매수인의 인수채무불이행 또는 매도인의 임의변제로 인한 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무가 매도인의 소유권이전등기의무와 동시이행의 관계에 있는지 여부(적극)

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 길 담당변호사 윤종현)

【피고, 상고인】 △△△ 주식회사 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 박준서 외 1인)

【원심판결】 서울고법 2004. 1. 30. 선고 2002나76280 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】1. 채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 경우에도 본래 급부하여야 할 수량과의 차이가 비교적 적거나 채권자가 급부의 수량을 잘못 알고 과다한 최고를 한 것으로서 과다하게 최고한 진의가 본래의 급부를 청구하는 취지라면, 그 최고는 본래 급부하여야 할 수량의 범위 내에서 유효하다고 할 것이나, 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고 이러한 최고에 터잡은 계약의 해제는 그 효력이 없다(대법원 1994. 5. 10. 선고 93다47615 판결, 1995. 9. 15. 선고 94다54894 판결 등 참조).

원심은, 그 채용 증거에 의하여, 원고가 2001. 11. 7. 피고로부터 서울 중랑구 (주소 생략) 대 4,537.5㎡ 및 그 지상 ○○쇼핑센터건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 90억 1,500만 원에 매수하는 매매계약을 체결하고 피고에게 계약금 및 중도금 16억 5,000만 원을 지급하면서, 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금 10억 원의 반환채무 및 근저당권의 피담보채무인 농업협동조합중앙회에 대한 대출금 40억 원의 상환채무를 원고가 인수하고, 잔금 23억 6,500만 원을 소유권이전등기서류와 상환하여 지급하기로 한 사실, 피고는 2002. 11. 26. 및 같은 해 12. 17. 원고에게 서울 노원구 공릉동 소재 법무사 사무실에 소유권이전등기서류를 보관시켜 놓았으니 잔금 지급과 동시에 이를 수령할 것을 통보함으로써 소유권이전등기서류 교부의무의 이행을 제공함과 동시에, 원고에게 농업협동조합중앙회에 대한 대출금상환채무를 공제하지 아니하고 계약금, 중도금 및 임대차보증금반환채무만을 공제하여 산정한 잔금을 2002. 12. 20.까지 현금으로 지급할 것을 최고하면서 기일 내에 완불하지 않는 경우 원고에게 전적으로 위약책임이 있음을 통보한 사실을 인정한 다음, 원고가 지급할 잔금은 매매대금에서 계약금, 중도금, 임대차보증금반환채무 및 농업협동조합중앙회에 대한 대출금 40억 원의 상환채무를 공제한 나머지 23억 6,500만 원임에도 불구하고, 피고의 위 이행최고는 비록 자신의 소유권이전등기서류 교부의무의 이행제공을 하였다고 하더라도 원고가 본래 이행하여야 할 잔금 채무액을 과다하게 초과하는 금액의 지급을 청구하면서 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사를 분명히 한 것이므로, 이러한 부적법한 과다 최고에 터잡은 계약해제는 그 효력이 없다는 이유로 피고의 해제주장을 배척하였다.

기록에 나타난 이 사건 소송의 진행 과정 및 피고는 원고가 인수하기로 한 농업협동조합중앙회에 대한 대출금상환채무까지 포함하여 63억 6,500만 원의 지급과 상환으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 명한 제1심판결이 선고된 직후인 2002. 11. 26. 잔금 지급의 이행을 최고하였고, 그 내용 또한 단순히 잔금 지급의 이행을 최고하는 것에 그치지 않고 임대차보증금 10억 원은 매매대금에 포함하여 정산하기로 되어있다고 하면서도 농업협동조합중앙회에 대한 대출금상환채무에 대하여는 아무런 언급 없이 잔금을 현금으로 완불할 것을 요구한 점 등을 종합해 보면, 피고의 위 이행최고는 농업협동조합중앙회에 대한 대출금상환채무를 포함하여 63억 6,500만 원의 지급을 구하는 취지로서 과다 최고에 해당하여 부적법하다고 할 것인바, 같은 취지의 원심의 사실인정과 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하거나 이행의 최고나 계약해제에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

피고가 상고이유에서 들고 있는 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절하지 않다.

2. 변론의 재개신청은 법원의 직권발동을 촉구하는 의미밖에 없으며, 변론의 재개 여부는 법원의 직권사항이고 당사자에게 신청권이 없으므로 이에 대한 허부의 결정을 할 필요가 없으며, 또한 변론재개신청이 있다 하여 법원에 재개의무가 있는 것도 아니라 할 것이므로(대법원 1994. 10. 28. 선고 94다39253 판결, 1998. 9. 18. 선고 97다52141 판결 등 참조), 상고이유에서 주장하는 바와 같이 원심이 피고의 변론재개신청을 받아들이지 않았다고 하더라도 이것이 심리미진의 위법사유에 해당한다고 할 수 없다.

3. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다고 할 것이다. 그리고 채무인수인이 인수채무의 일부인 근저당권의 피담보채무의 변제를 게을리 함으로써 매매목적물에 관하여 근저당권의 실행으로 임의경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제하였다면, 매도인은 채무인수인에 대하여 손해배상채권을 취득하는 이외에 이 사유를 들어 매매계약을 해제할 수 있고, 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우, 매수인이 인수한 채무는 매매대금지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 매수인의 인수채무불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하였다면, 그로 인한 손해배상채무 또는 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금지급채무에 갈음한 것의 변형이므로 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무와 매도인의 소유권이전등기의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당하다(대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결 참조).

기록에 의하여 살펴보면, 원고가 이 사건 부동산에 관한 근저당권의 피담보채무인 농업협동조합중앙회에 대한 대출금 40억 원의 상환채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 약정은 채권자인 농업협동조합중앙회의 승낙이 있거나 특별히 그 채무를 면책적으로 인수하기로 약정하였음을 인정할 자료가 없으므로 면책적 채무인수가 아니라 이행인수라고 보아야 할 것이고, 따라서 원고가 그 대출금상환채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고 해석할 수 없고, 특별한 사정이 없는 한 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다 할 것이며, 또한 대출금상환채무의 인수가 이행인수에 불과한 이 사건의 경우 원고는 이 사건 부동산에 관한 근저당권의 채무자를 원고로 변경하는 절차를 이행할 의무를 부담한다고 할 수 없을 뿐만 아니라, 원고가 대출금상환채무의 이행을 게을리하여 근저당권의 실행으로 임의경매가 개시되거나 개시될 염려가 있고 매도인인 피고가 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제할 필요성이 있어 인수채무를 대신 변제하였다면, 원고의 손해배상채무 또는 구상채무와 피고의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있다고 할 것이나, 기록상 피고가 대출금 채무를 대신 변제하였음을 인정할 증거가 없고, 채권자인 농업협동조합중앙회가 근저당권을 실행하여 임의경매가 개시되었거나 개시될 염려가 있다고 볼 자료도 없으므로, 원고의 대출금 채무 상환의무와 피고의 소유권이전등기절차 이행의무가 동시이행관계에 있다고 할 수 없다.

같은 취지에서, 원심이 피고의 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차 이행의무와 동시이행의 관계에 있는 원고의 잔금지급의무가 농업협동조합중앙회에 대한 대출금상환채무까지 공제한 23억 6,500만 원에 한정된다고 판단한 것은 옳고, 거기에 쌍무계약에서의 동시이행에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 윤재식(재판장) 변재승 강신욱 고현철(주심)