조심 2021서2917 (2021.10.07)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 피상속인 AAA이 2019.7.11. 사망함에 따라 상속받은 OOO 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여

「상속세 및 증여세법」 제60조

제3항의 보충적 평가방법을 적용하여 아래 OOO과 같이 쟁점부동산의 평가액을 OOO원으로 하여 2020.1.31. 다른 상속재산과 함께 상속세 OOO원을 신고하였다.

나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2020.7.23.부터 2020.11.12.까지 피상속인 AAA에 대한 상속세 세무조사를 실시하고, 쟁점부동산의 시가 산정을 위해

「상속세 및 증여세법」 제60조

제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 AAA과 BBB에 감정평가를 의뢰한 결과, 아래 OOO와 같이 2020.1.12.을 감정평가 산정기준일로 하여 AAA은 OOO원으로, BBB는 OOO원으로 각각 감정평가하였으며, 조사청은 위 2개 감정가액의 평균액 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 보아, 2020.8.10. 국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의 신청을 하였다.

다. 청구인은 조사청의 감정평가 결과를 통지받은 후 CCC과 DDD에 쟁점부동산의 감정평가를 의뢰하였고, 그 결과 아래 OOO과 같이 2020.1.12.을 감정평가 산정기준일로 하여 CCC은 OOO원으로, DDD은 OOO원으로 각각 감정하였으며, 청구인은 위 2개 감정가액의 평균액 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 보아, 2020.9.2. 국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의 신청서를 제출하였다.

라. 평가심의위원회는 2020.11.3. 조사청과 청구인이 심의 신청한 감정가액에 대해 상속개시일부터 가격산정 기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 심의 의뢰한 가액을 상속재산의 시가로 볼 수 있다고 결정하였고, 조사청은 조사청과 청구인이 심의 신청한 4개 감정기관의 감정가액의 평균액 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 시가로 보아 상속재산을 평가하여 관련 과세자료를 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 2021.1.8. 청구인에게 2019.7.11. 상속분 상속세 OOO원을 부과하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2021.4.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점부동산에 대하여 상속개시일이 아닌 임의로 정한 날을 기준시점으로 감정평가한바 이는 상속개시일 현재의 시가에 따른다는

「상속세 및 증여세법」 제60조

제1항의 시가 산정 원칙에 위배된다.

즉 청구인의 상속개시일은 2019.7.11.임에도 처분청은 임의로 상속개시일이 아닌 2020.1.12.을 기준시점으로 정하여 시가를 평가하는 것은 부당하다.

(2) 처분청의 감정평가는 소급감정에 해당한다. 처분청이 의뢰한 쟁점부동산에 대한 감정평가는 2020.1.12.을 기준일로 하여 2020.7.29.에 작성되었는바 이는

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제2항 제2호의 “가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일”이 평가기간 이내일 것에 위배되므로 위법·부당하다.

(3) 쟁점부동산의 감정가액은 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니하였으므로 시가로 볼 수 없다. 조사청 및 청구인이 제시한 감정평가서상의 감정가액은 공부상의 면적과 용도를 기준으로 평가하였으나 쟁점부동산 중 건물 1층 주차장 및 근린생활시설이 확장 및 증축과정을 거쳐 용도변경되었으므로 실제면적과 용도가 공부상과 달라 상속재산을 원형대로 감정할 것을 요건으로 하는

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제2항 나목에 위배된다.

(4) 쟁점부동산은 상속개시일로부터 가격산정기준일과 감정평가서 작성일까지의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 있었다.

처분청이 제시한 감정평가서는 토지가격을 공시지가 기준법으로 산출하였는바 그 기준은 상속개시일인 2019.7.11. 현재 고시된 2019.1.1.자 개별공시지가가 아닌 임의기준일인 2020.1.12. 현재 고시된 2020.1.1.자 개별공시지가를 적용하였으므로 쟁점부동산의 상속개시당시 시가를 반영하지 못하였고, 상속개시일로부터 감정평가서 작성일 사이의 지가변동률은 5.699% 상승했으며 처분청이 제시한 감정평가서에도 상속개시일로부터 기준시점까지의 지가변동율 3.429%를 반영하였다고 적시되어 있다. 조사청은 감정평가액이 상속개시 당시보다 지가변동율만큼 높게 평가된 사실을 인정하고 있으면서도 감정가액을 상속개시 당시의 시가로 적용하게 되면 청구인은 상속개시당시의 시가를 기준으로 한 세금보다 과대평가된 부분에 대한 상속세를 추가 부담하게 되어 결과적으로 청구인의 재산권을 침해하는 것이다.

(5) 청구인에 대한 처분청의 임의적인 선별 감정평가에 의한 과세처분은 납세자의 예측가능성 및 조세평등주의를 침해한다.

시가의 범위에 포함되는 보충적 평가방법에 의한 납세자의 상속세 신고에 대하여 조사기관이 감정평가대상 상속재산의 기준과 대상을 비공개하고 자의적으로 선별하여 감정평가방식을 적용하는 것은 과세권의 재량의 한계를 넘어 납세자 간의 과세형평을 저해하며, 「국세기본법」상 신의성실의 원칙에도 반한다.

나. 처분청 의견

(1) 이 건 처분은 관련 법령의 내용대로 감정평가를 실시하여 산출한 시가에 따른 것으로 시가평가의 원칙에 위배되지 않는다.

2019.2.12.

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항 단서의 개정을 통하여 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장은 상속세를 신고한 이후에도 법정결정기한까지 발생한 매매ㆍ감정ㆍ수용가격 등에 대하여 평가심의위원회를 통해 시가로 인정받을 수 있는 근거가 마련되었고, 이 개정사항은 같은 령 부칙에 의해 해당 시행령 시행 이후 상속이 개시되는 분부터 적용된다.

쟁점부동산의 상속개시일이 2019.7.11.이고 쟁점부동산에 대한 감정평가기준일이 2020.1.12., 감정평가서 작성일이 2020.7.29.과 2020.8.22.인바, 소급감정에 해당되어 시가산정이 위법·부당하다는 청구인의 주장은 타당하지 않다.

(2) 쟁점부동산에 대한 감정평가는 원형대로 감정하지 아니한 경우에 해당한다는 청구인의 주장은 아래와 같은 이유로 타당하지 않다.

쟁점부동산의 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 실제 현황 등을 확인한바, 평가기준일과 감정가액의 가격산정기준일 사이에 토지의 형질변경 및 건물의 증개축 사실이 없는 등 재산 현황 및 이용상황의 동일성을 유지하고 있는 것으로 확인하였다.

조사청과 청구인이 의뢰한 4개의 감정평가기관은 현장확인 실시 후 감정평가실무기준에 따라 감정평가를 실시한바, 감정평가실무기준은 현황기준 원칙에 따라 불법적인 이용인 경우에는 합법적인 이용을 기준으로 감정평가하여야 함을 원칙으로 하고 있으며, 건축물대장에 등재되지 않은 건물은 감정평가하지 않는 것을 원칙으로 하고 있다. 따라서 쟁점부동산 중 건물 1층 일부를 확장 및 증축하여 용도변경하였으므로 쟁점감정가액은 원형대로 감정하지 아니한 가액으로 위법·부당하다는 청구인의 주장은 타당하지 않다.

(3) 쟁점부동산은 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다.

2019.2.12. 개정된

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항 단서에 의하면 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일(상속개시일) 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 기간 중 발생한 매매ㆍ감정가액도 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정받을 수 있다고 규정하고 있으므로, 평가기간 이후의 감정가액을 시가로 인정하기 위해서는 평가기준일과 가격산정기준일 사이에 당해 재산의 현황ㆍ용도 및 주위환경ㆍ여건의 변화 등을 고려하여 가격이 변동될 특별한 사정이 없어야 한다.

여기서 가격변동의 특별한 사정이란 ① 그 변동요인이 통상적이지 않아야 하고, ② 변동의 폭이 경미하지 않고 중대하여야 하며, ③ 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말한다.

이와 관련하여 청구인은 상속개시일로부터 기준시점까지의 지가변동율이 3.429% 상승한만큼 감정가액이 과대평가되어 엄격해석의 원칙에 따라 가격변동의 사정이 조금이라도 있으면 평가기간 이외의 가액은 시가로 인정할 수 없다고 주장하나, 시장경제에서 부동산 가격은 수요와 공급의 원칙에 따라 결정되며, 동일한 재산이라도 시장상황의 변화에 따라 그 가치가 매일 변동될 수밖에 없다.

이러한 경제적 현실을 감안할 경우 청구인의 주장대로 “가격변동의 특별한 사정”의 의미가 가격변동이 조금이라도 있는 경우를 포함한다고 해석한다면, 현실적으로

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항 단서를 적용하는 것은 사실상 불가능하게 되어 평가기간 이후의 가액도 시가로 인정받을 수 있는 절차를 마련하여 시가 인정 범위를 확대한 위 규정의 개정취지가 몰각되는 결과를 초래하게 된다.

따라서 시가에 부합한 평가를 통해 조세공평주의 이념을 실현하려는

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항 단서의 개정취지에 비추어 볼 때, 청구인은 합리적인 이유 없이 위 조항의 적용이 부당하다고 주장하는 것에 불과하다.

(4) 이 건 처분은 예측가능성 및 조세평등주의를 침해하지 않는다.

상속세는 과세관청의 결정에 의하여 납부할 세액이 확정되는 정부결정세목으로 과세관청은 다양한 평가방법에 따라 다른 평가액이 있는 경우 시가평가 원칙에 부합하는 적합한 가액을 판단하여 상속재산을 평가할 수 있는바, 2019.2.12. 개정된

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항 단서에 의하여 실제 가치에 근접한 평가가 가능하도록 평가기간 경과 후에 발생한 매매ㆍ수용ㆍ경매ㆍ감정가액 등이 있는 경우에 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정될 수 있는 절차가 마련되었고, 납세자의 입장에서 통상 인근 물건의 시세 등을 통해 보충적평가방법에 의한 평가액이 실제가치에 못 미친다는 사실을 충분히 인지하고 있는 점을 감안하면, 과세관청이 납세자가 신고한 보충적평가액을 그대로 인정하지 않고 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 시가에 의해 과세할 수 있다는 사실은 충분히 예상할 수 있으므로 납세자의 예측가능성, 법적안정성이 침해되었다고 보기 어렵다.

아울러 납세자의 예측가능성 및 법적안정성 문제는 납세자의 측면만 고려하여 판단할 것이 아니라 과세관청이 추구하는 조세정의ㆍ공평과세 원칙에 대한 가치와 비교형량을 통해 판단하여야 한다. 감정가액으로 재산을 평가함에 따라 납세자가 얻게 되는 불이익은 시가가 증액되어 부담세액이 증가하는 것인데, 이는 실질과세의 원칙에 따라 본래 내어야 할 세금을 내는 것에 불과하며, 상속재산을 시가에 의한 금액을 기준으로 평가하도록 규정하고 있는 「상속세 및 증여세법」 평가규정의 입법취지 등을 감안하면, 이 건의 경우 공평과세의 원칙이 예측가능성 등 납세자의 권리보호보다 절실히 요구되는 경우에 해당한다고 보아야 한다.

또한 청구인은 조사청이 조세평등주의를 침해하였다고 주장하나, 만일 비주거용 부동산을 상속받은 자가 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 상속재산을 신고한 것을 그대로 인정한다면 시가 파악 및 산정이 용이한 아파트ㆍ오피스텔 및 현금 등 다른 재산을 상속받은 납세자를 합리적 이유 없이 차별하는 결과를 초래하여 오히려 조세평등주의에 반한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

평가심의위원회 심의를 거쳐 정해진 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 조사청 및 청구인의 의뢰로 실시된 감정평가의 결과를 정리하면 아래 OOO와 같다.

(2) 평가심의위원회는 2020.11.3. 조사청과 청구인이 심의 신청한 각 감정가액에 대해 상속개시일부터 가격산정 기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 심의 의뢰한 가액을 상속재산의 시가로 볼 수 있다고 결정하였고, 조사청은 4개 감정기관의 감정가액 평균액 OOO원[=(OOO+OOO)÷2]을 쟁점부동산의 시가로 보았다.

(3) 조사청은 이 건 부과처분 전 기획재정부에 ‘평가기간 다음날을 가격산정기준일’로 하여도 되는지 여부에 대해 질의하였고 기재부의 가능하다는 아래 회신(기획재정부 재산세제과-480, 2020.6.29.)에 근거하여 이 건 부과처분을 하였다.

이후 기획재정부는 ‘상속개시일을 가격산정기준일’로 하는 경우도 평가심의위원회의 심의대상에 해당된다고 해석(기획재정부 재산세제과-92, 2021.1.27.)하여, ‘평가기간 다음날을 가격산정기준일’로 하는 경우와 ‘상속개시일을 가격산정기준일’로 하는 경우 모두 문제없다고 판단하였다.

(4)

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항은 평가기간(상속개시일 전후 6개월)이 경과한 경우, 법정결정기한[상속세 과세표준 신고기한(상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내)부터 9개월]까지의 기간 중에 매매등(매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매ㆍ공매)이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가를 정할 수 있도로 규정하고 있다.

이 건의 경우 상속개시일이 2019.7.11.이므로 과세표준 신고기한은 2020.1.31., 법정결정기한은 2020.10.31.이며, 4개 감정평가서들의 감정평가기준일은 2020.1.12., 작성일은 AAA 및 BBB는 2020.7.29., DDD은 2020.8.21., CCC은 2020.8.22.이다. 즉 가격산정기준일 및 감정가액평가서 작성일 모두 상속세 법정결정기한 내에 있는 것으로 확인된다.

(5) 처분청의 이 건 상속세 부과내역은 아래 OOO와 같다.

(6) 청구인은 아래 OOO과 같이 쟁점부동산 중 건물 1층의 용도가 변경되었으므로 건축물대장상의 용도와 실제 용도가 다르다고 주장하였다.

조사청 및 청구인이 의뢰한 4개 감정평가법인 모두 쟁점부동산 건물 1층의 경우 건축물대장상의 면적인 주차장 97.2㎡, 그 외 면적 136.98㎡으로 보아 감정평가를 하였다. 감정평가서 중 건물감정평가요항표의 ‘공부와의 차이’ 항목을 살펴보면, 조사청이 의뢰한 감정평가법인인들[AAA과 BBB]은 ‘공부와의 차이 없음’이라고 기재되어 있고, 청구인이 의뢰한 감정평가법인들[CCC과 DDD]은 쟁점부동산의 건물 3층 및 4층은 일반건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 인근 탐문조사 및 평가선례 등에 의거 고시원(OOO)으로 확인되어, 이를 기준하여 감정평가하였다는 내용이 기재되어 있다.

한편 「감정평가에 관한 규칙」 제6조에 따르면, 감정평가는 현황기준 원칙으로 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한 상태를 기준으로 하되, 불법적이거나 일시적인 이용을 제외한다. 다만, 의뢰인이 요청하는 경우 등에 한하여 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다고 규정하고 있다.

처분청에 따르면, 2020.7.23. 감정평가법인, 조사청, 청구인 모두 참여하여 쟁점부동산의 감정평가를 위한 현장조사를 실시하였으며, 현장감정시 청구인이 실제면적을 제시하고 그 면적을 기준으로 감정평가할 것을 요청한 사실은 없었다고 한다.

(7) 쟁점부동산의 지가변동률과 관련하여 청구인이 제시한 자료에 따르면, BBB는 2019.7.11.~2020.1.12. 기간 동안 지가변동률을 한국감정원(한국부동산원의 이전 명칭임) 자료에 근거하여 3.429% 상승한 것으로 기재하였다.

쟁점부동산 토지의 개별공시지가는 2019.1.1.기준 단위면적(㎡)당 OOO원(공시일자 2019.5.31.), 2020.1.1. 기준 단위면적(㎡)당 OOO원(공시일자 2020.5.29.)으로, 2020년 개별공시지가는 2019년 대비 연간 6.9% 상승하였다.

(8) 2019.2.12.

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항 단서가 개정(대통령령 제29533호)되면서 시가 평가기간 경과 후 법정결정기한까지 발생한 매매사례가액 등도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있는 것으로 개정되었고, 기획재정부가 발간한 「2018 간추린 개정세법」에는 ‘평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가 도모’하는 것이 그 개정이유라고 기재되어 있다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 평가심의위원회 심의를 거쳐 정해진 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하나,

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한(상속세 과세표준 신고기한부터 9개월)까지의 기간 중에 매매등(매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매ㆍ공매)이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 지방국세청장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으며, 해당 규정의 입법취지는 평가기간이 지난 경우에도 시가로 인정될 수 있는 절차를 마련하여 시가에 근접한 평가를 도모하기 위한 것인 점, 이 건의 경우 법정결정기한은 2020.10.31.이며, 4개 감정평가서들의 감정평가기준일은 2020.1.12., 작성일은 AAA 및 BBB는 2020.7.29., DDD은 2020.8.21., CCC은 2020.8.22.로 가격산정기준일 및 감정가액평가서 작성일 모두 법정결정기한 내에 있는 것으로 확인되는 점, 국세청 평가심의위원회의 심의결과 쟁점감정가액은 시가로 인정되었고, 상속개시일부터 가격산정 기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 판단되었으며, 그러하지 아니한 것으로 볼만한 별다른 사정이 없어 보이는 점(조심 2021중2097, 2021.7.12. 및 조심 2020중8078, 2021.1.25., 같은 뜻임), 기획재정부는 “평가기간 다음날을 가격산정기준일로 하고 감정가액평가서 작성일을 법정결정기한 전까지로 하여 감정평가한 가액이 있는 경우 그 감정가액은 평가심의위원회의 심의대상에 해당되는 것”으로 해석(기획재정부 재산세제과-480, 2020.6.29.)한 점, 「감정평가에 관한 규칙」 제6조는 감정평가는 현황기준 원칙으로 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한 상태를 기준으로 하되, 불법적이거나 일시적인 이용을 제외하며, 의뢰인이 요청하는 경우 등에 한하여 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다고 규정하고 있는바, 처분청에 따르면, 2020.7.23. 감정평가법인, 조사청, 청구인 모두 참여하여 쟁점부동산의 감정평가를 위한 현장조사를 실시하였으며, 당시 청구인은 현장감정시 용도가 변경되었다는 주장을 하지 않은 점, 청구인이 의뢰한 감정평가법인들도 1층의 경우 공부상 면적을 기준으로 감정평가한 것으로 확인되는 점, 청구인은 처분청이 의뢰한 감정평가가 2020.1.12.을 가격산정기준일로 하여 2020.7.29.에 작성되었으므로 이는

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제2항 제2호가 규정하고 있는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가기간 이내일 것에 위배되어 소급감정에 해당한다고 주장하나, 위 시행령은 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지 여부를 판단하는 기준으로, 이 건과 같이 평가기간이 경과한 후 법정결정기한까지의 기간 중에 감정가액이 있어 평가심의원회를 통해 시가를 결정하는 경우에는 위 시행령이 직접적으로 적용되지 아니하는 점 등에 비추어, 처분청이 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정된 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별첨＞ 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2019.12.31. 법률 제16846호로 개정되기 전의 것)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

제67조(상속세 과세표준신고) ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것)

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란

「소득세법」 제99조

제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.

제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정

⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.

⑥ 제5항에 따른 신청을 받은 평가심의위원회는 해당 상속세 과세표준 신고기한 만료 1개월 전(증여의 경우에는 증여세 과세표준 신고기한 만료 20일 전)까지 그 결과를 납세자에게 서면으로 통지해야 한다. 다만, 제5항 각 호 외의 부분 단서의 경우에는 신청을 받은 날부터 3개월 이내에 그 결과를 납세자에게 서면으로 통지해야 한다.

제78조(결정·경정) ①법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

1. 상속세

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

(3) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정된 것)

제49조(평가의 원칙등) ①법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

※ 부 칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29533호로 개정되기 전의 것)

제49조(평가의 원칙등) ①법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다

※ 감정평가에 관한 규칙(2016.8.31. 국토교통부령 제356호로 개정되기 전의 것)

제6조(현황기준 원칙) ① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.

② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(이하 “감정평가조건”이라 한다)을 붙여 감정평가할 수 있다.

1. 법령에 다른 규정이 있는 경우

2. 의뢰인이 요청하는 경우

3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

③ 감정평가업자는 제2항에 따라 감정평가조건을 붙일 때에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토하여야 한다. 다만, 제2항 제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.

※ 감정평가실무기준(2019.10.23. 국토교통부고시 제2019-594호로 개정되기 전의 것)

100 총칙

1 목적

이 기준은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조제3항 및 「감정평가에 관한 규칙」 제28조에 따라 감정평가의 구체적인 기준을 정함으로써 감정평가업자(소속 감정평가사를 포함한다. 이하 같다)가 감정평가를 수행할 때 이 기준을 준수하도록 권장하여 감정평가의 공정성과 신뢰성을 제고하는 것을 목적으로 한다.

400 감정평가의 절차와 방법

2 감정평가의 원칙

2.2 현황기준 원칙

① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용을 제외한다) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 한다.

② 제1항에도 불구하고 [300-5]에 따른 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다.

③ 대상물건의 이용상황이 불법적이거나 일시적인 경우에는 다음 각 호의 방법에 따라 감정평가한다.

1. 대상물건이 일시적인 이용 등 최유효이용에 미달되는 경우에는 최유효이용을 기준으로 감정평가하되, 최유효이용으로 전환하기 위해 수반되는 비용을 고려한다.

2. 대상물건이 불법적인 이용인 경우에는 합법적인 이용을 기준으로 감정평가하되, 합법적인 이용으로 전환하기 위해 수반되는 비용을 고려한다.

※ 재산평가심의위원회 운영 규정(2021.3.4. 국세청훈령 제2429호로 개정되기 전의 것)

제35조(시가인정 심의신청) ② 세무서장 등이 제34조 제1항에 따라 상속 및 증여재산의 매매 등 가액에 대한 시가인정 심의를 신청하고자 하는 경우에는 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할지방국세청장(성실납세지원국장)에게 신청하여야 한다.(단서 생략)