조심 2019광2814 (2020.08.24)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2015.3.16. OOO에서 토지 496㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 연면적 총 2,013.72㎡(지하 1층· 지상 5층의 건물로 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 해당 건물에서 OOO이라는 상호로 숙박업과 부동산임대업을 영위하였다. 나. 청구인은 2017.11.30. 쟁점건물이 소재한 OOO 일대에서 주택신축개발사업(이하 “쟁점개발사업”이라 한다)을 추진한 OOO(이하 “당초 양수인”이라 한다)에게 쟁점부동산을 OOO에 양도하기로 매매계약을 체결하였다가 이후 당초 양수인으로부터 쟁점개발사업을 양수한 OOO(이하 “최종 양수인”이라 한다)로부터 잔금을 지급받고 2018.10.24. 쟁점부동산의 소유권을 이전한 후 2018.11.20. OOO 사업자를 폐업하였다. 다. 처분청은 청구인의 폐업 이후 부가가치세 신고내용의 적정 여부를 검토한 결과 청구인이 쟁점건물의 양도에 대한 부가가치세 신고를 누락하였다고 보아 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점부동산의 양도가액 OOO을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분하여 산출된 OOO을 쟁점건물의 부가가치세 공급가액으로 하여 2019.4.19. 청구인에게 2018년 제2기 부가가치세 OOO을 경정·고지하였다. OOO 라. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.11. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 최종 양수인은 주택개발사업 부지를 조성하기 위해 쟁점부동산을 매입하여 쟁점건물을 철거하였고, 그에 따라 매매계약서상 쟁점건물의 양도가액을 OOO으로 기재하였는바 처분청이 사용가치가 없는 쟁점건물의 공급가액을 별도로 산정하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다. (가) 「부가가치세법」제6조 제1항에 따라 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도하는 것을 부가가치세의 과세대상인 재화의 공급이라 하고, 이는 부가가치세의 성질에 비추어 그 인도되는 재화를 사용·소비할 수 있도록 소유권을 이전하는 행위를 전제로 하는 것(대법원 98두16675 선고 1999.2.9. 판결)이다. (나) 양수인이 청구인으로부터 쟁점부동산을 매수한 목적은 주택개발사업 부지의 조성이었으므로 해당 사업자의 매입 당시부터 건물 철거가 예정되어 있어 쟁점건물의 사용가치는 OOO이었는데, 아래와 같은 사실은 이를 뒷받침한다. 1) 청구인과 당초 양수인이 체결한 쟁점부동산의 매매계약서를 보면 양수인의 매수 목적이 “주택개발사업”으로 명시되어 있다. 2) 최종 양수인은 쟁점부동산의 소유권을 이전받기 직전인 2018.6.27. OOO와 쟁점건물이 속해있는 쟁점개발사업 부지 내의 건축물들에 대한 철거계약을 체결하였다. 3) 당초 양수인은 쟁점부동산에 대한 매매계약 체결 당시 청구인으로부터 쟁점건물의 임차인들을 퇴거시킬 의무를 인계받아 임차인들을 상대로 명도소송을 제기하였는데, 만일 양수인이 쟁점건물을 보유할 목적이었다면 임차인들을 퇴거시키기 위해 노력하지 않았을 것이다. (다) 최종 양수인이 청구인으로부터 매수한 쟁점건물을 철거하고 주택신축부지를 조성한 것은 건물의 수용과 진행과정이 비슷한데, 「부가가치세법 시행령」제18조 제3항 제3호에서 「도시정비법」, 「토지보상법」등에 따른 수용절차에 따라 수용된 재화는 부가가치세 과세대상인 재화의 공급으로 보고 있지 아니하다. (2) 조세심판원 및 과세관청은 부동산 매매계약서상 건물의 가액을 OOO으로 구분기재한 것이 정상적인 거래로 인정되는 경우에는 건물에 대한 부가가치세를 부과하지 않는 것이 타당하다고 보았다. (가) 국세청의 예규(법규부가2012-49, 2012.12.24.) 및 조세심판원의 선결정례( 조심2010중3545 , 2011.4.12.)에서 매매계약 체결 당시 건물의 철거가 예정되어 있고, 실제로 건물이 철거된 경우에는 계약서상 건물의 가액을 OOO으로 기재하는 것이 합리적이라고 판단하였다. (나) 최종 양수인은 쟁점부동산 중 토지만을 사용할 예정이어서 사용가치가 OOO인 쟁점건물의 양도가액은 OOO으로 구분기재하여 부동산 매매계약을 체결하였고, 매입한 쟁점건물을 사용하지 않고 해당 건물의 임차인으로부터 건물을 명도받은 즉시 철거공사를 하였다. (3) 처분청은 당초 양수인과 작성한 매매계약서, 양수인의 쟁점건물 인수 당시 임차인의 존재를 이유로 쟁점건물의 가액을 OOO으로 볼 수 없다는 의견이나, 이는 아래와 같은 점에서 불합리하다. (가) 청구인과 당초 양수인이 작성한 부동산 매매계약서에 매매대금을 OOO으로 하면서 “부가세별도, 매수자부담”이라고 기재하였으나, 이는 만일 쟁점건물의 양도에 대해 부가가치세가 부과되면 매수자가 부담하겠다는 의미일 뿐 당사자 간의 거래대가에 쟁점건물에 대한 부가가치세를 포함하겠다는 의미는 아니었다. (나) 청구인은 당초 양수인과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 쟁점건물을 공실로 둘 수가 없어 2017년 7·9월 임차인들과 1년 단기 임대계약을 체결하고 건물철거가 예정되어 있음을 통지하였다. 2018년 10월에 양수인이 쟁점건물을 인수한 이후 쟁점건물을 불법으로 점유하고 있는 임차인들을 상대로 명도소송을 제기하였고, 임차인 중 OOO이 2019.2.19. 작성한 “부동산 인도 및 권리포기각서”를 보면 임차인들이 쟁점건물을 불법으로 점유하였음을 알 수 있다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 재산적 가치가 있는 쟁점건물을 양도하면서 양수인의 사정에 따라 임의로 쟁점건물의 양도가액을 OOO으로 기재하였는바 이를 합리적인 거래가액으로 볼 수 없으므로 처분청이 일괄양도된 쟁점토지와 쟁점건물의 가액구분이 불분명하다고 보아 「부가가치세법」제29조 에 따라 쟁점건물의 공급가액을 산정한 처분은 타당하다. (가) 토지와 건물의 일괄공급시 실지거래가액이 불분명한 경우란 토지와 건물을 가액구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 계약서상 건물의 가액 등이 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석(OOO행정법원2018구합66777 판결 2019.5.8. 선고)함이 타당하다. (나) 청구인은 쟁점건물의 양도가액이 OOO이라고 주장하나, 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 재무제표상 쟁점건물의 장부가액은 OOO(2017.12.31. 기준)이고, 매매계약일 당시 쟁점건물의 기준시가는 OOO으로 기재하여 양도소득세를 신고하였고, 청구인은 당초 양수인과 매매계약 체결 당시 쟁점건물에 대한 부가가치세가 부과될 경우를 대비하여 OOO을 양수인의 법률대리인 “법무법인 OOO”에서 별도로 보관하도록 하였다. (2) 청구인은 당초 쟁점건물을 매입하면서 부가가치세에 대한 매입세액 공제를 받았는바 청구인이 양수인의 사정에 따라 재산적 가치가 있는 쟁점건물의 양도가액를 임의로 OOO으로 기재하였다고 하여 부가가치세를 부과할 수 없다면 이는 공평과세에도 어긋난다. (가) 정상적인 상황에서 재화의 공급이 있는 경우 그 재화의 재산적 가치에 상응하는 대가의 수수가 이루어지는 것이 일반적이라 할 수 있으므로 단순히 매수자의 입장에서 건물이 철거 예정이라서 사용가치가 없다는 사정만으로 쟁점건물의 양도가액이 OOO이라는 청구주장은 합리성이 없다. (나) 쟁점건물은 노후화되었다거나 하자가 심하여 건물의 기능을 거의 상실하였다고 볼 수 있는 사정이 없는바 청구인과 양수인 간의 의사가 합치되어 건물의 양도가액을 OOO으로 산정한 것이 아니라, 최종 양수인은 쟁점건물분 부가가치세가 토지조성공사를 위한 매입세액으로서 부가가치세 매입세액 공제대상에 해당하지 아니하자 부가가치세가 과세되는 쟁점건물의 양도가액을 OOO으로 하길 원한 것으로 보인다. (다) 청구인은 2015년 3월에 쟁점건물을OOO에 취득하여 OOO의 매입세액을 공제받고, 3년여만에 쟁점건물을 OOO에 양도한 것처럼 하여 부당하게 부가가치세를 탈루하였다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 토지와 함께 일괄양도한 쟁점건물은 철거가 예정되어 있어 매매계약서에 양도가액을 OOO으로 구분기재하였는바 쟁점건물의 양도에 대하여 부가가치세를 과세할 수 없다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 작성한 쟁점부동산에 대한 매매계약서상 쟁점부동산 의 계약일자 및 매매가액은 아래 ＜표2＞와 같고, 토지 및 건물의 매매가액은 해당 계약서상 구분기재되어 있는 금액이다. OOO (2) 쟁점건물의 등기부등본상 소유권 변동내역은 다음과 같다. OOO (3) 청구인(“갑”)은 2017.11.30. 당초 양수인(“을”)과 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 작성하였고, 해당 계약서의 주요 내용은 다음과 같다. OOO (4) 청구인은 당초 양수인과 작성한 부동산매매계약서를 원인으로 위탁자를 청구인, 수익자를 당초 양수인, 수탁자를 OOO으로 하는 부동산처분신탁계약을 2018.1.30. 체결하였고, 해당일자에 쟁점부동산의 소유권을 수탁자에게 이전등기하였다. (5) 청구인(“갑”)은 당초 양수인으로부터 쟁점개발사업을 인수한 최종 양수인(“을”), 쟁점부동산의 수탁자인 OOO(“병”)과 “신탁재산 처분에 의한 매매계약서”를 2018.10.24. 작성하였고, 해당 계약서의 주요 내용은 다음과 같다. OOO (6) 처분청은 이 건 부가가치세 과세처분의 입증자료로 다음과 같은 증빙을 제시하였다. (가) 처분청은 쟁점건물이 양도계약 체결(2017.11.30.) 당시 재산적 가치가 있었다는 주장과 관련하여 아래의 증빙을 제시하였다. 1) 청구인이 2017년 귀속 종합소득세신고서 제출시 첨부한 표준재무상태표상 쟁점건물의 장부가액은 OOO(2017.12.31. 기준)이다. 2) 청구인이 제출한 2018년 제2기 부가가치세 신고서에 첨부된 부동산임대공급가액명세서상 쟁점건물에 대한 임대차내역은 아래 ＜표3＞과 같다. OOO (나) 2018.10.24. 청구인과 당초 양수인 사이에 작성된 “확약서”에 아래와 같이 쟁점부동산의 양도와 관련된 부가가치세 상당액을 양수인의 법률대리인 법률법인 OOO에서 임치하기로 합의한 사실이 나타난다. OOO (7) 청구인이 청구주장에 대한 증빙으로 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점건물이 철거예정이라서 단기간 쟁점건물을 임대하였다고 주장하며 관련 증빙으로 임차인들과 2017년 9월에 작성한 임대차계약서를 제시하였다. OOO (나) OOO구청장이 교부한 주택건설사업계획 승인 고시를 보면 최종 양수인은 쟁점건물이 속한 쟁점개발사업 부지 내의 토지(총 면적 11,035㎡)에서 주택건설사업계획을 승인받은 사실이 나타난다. (다) 최종 양수인이 OOO와 체결한 건물철거공사 계약서를 보면 OOO 외 25개 필지(쟁점토지 포함) 내의 토지 내 지상, 지하 건물, 구조물 및 지장물을 2018.6.27.∼2018.11.30. 기간 동안 철거하기로 하였고, 철거대금은 OOO인 것으로 나타난다. (라) 쟁점건물의 양수인은 건물인수 직후 철거를 위해 임차인들을 퇴거시켰다고 주장하며 다음과 같은 증빙을 제시하였다. 1) 쟁점건물의 수탁자인 OOO은 2018.7.13. 내용증명우편물을 쟁점건물의 임차인 OOO에게 보내 각각 2018.8.15., 2018.9.21., 자로 임대기간이 만료되는 임대차계약을 갱신하지 않는다고 통지하였다. 2) 당초 양수인(“채권자”)은 2019년 1월 쟁점건물의 임차인 OOO(“채무자”)를 상대로 “부동산명도단행 가처분” 신청서를 광주지방법원에 제출하였고, 해당 신청서의 주요 내용은 다음과 같다. OOO 3) 쟁점건물의 임차인 OOO이 2019.2.19. 작성한 “부동산 인도 및 권리포기각서”를 보면 OOO은 “임차한 쟁점건물의 사업장을 2019.2.20.까지 명도할 것이고, 만일 해당 기일까지 임차건물을 명도하지 못할 경우 각서인 소유의 집기류 등 일체의 영업시설을 폐기처분하거나 반출하여도 민·형사상 아무런 이의를 제기하지 않기로 한” 사실이 나타난다. (8) 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 제출한 양도소득세 신고서상 쟁점건물 및 토지의 거래가액은 아래 ＜표4＞와 같고, 이에 대한 과세관청의 경정내역은 없는 것으로 확인된다. OOO (9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양수인들과 체결한 매매계약서를 근거로 쟁점건물의 양도가액이 OOO이라고 주장하나, 청구인이 제출한 2018년 제2기 과세기간에 대한 부가가치세 신고서상 쟁점건물을 임대하고 수취한 매월 임대료의 합계액이 OOO, 쟁점부동산에 대한 매매계약 체결 당시 쟁점건물의 장부가액은 OOO, 기준시가는 OOO으로 나타나는바 해당 건물은 매매계약 당시 상당한 재산적 가치가 있는 것으로 보이는 점, 매매계약 체결시에 건물이 반드시 철거될 예정이었다고 하여 그 가액이 OOO이라거나 그 경제적 가치가 고려될 필요가 없었다고 단정하기는 어려운 점(조심 2013중1563, 2013.7.12. 참조), 양수인의 개별 사정을 감안하여 OOO으로 산정한 쟁점건물의 양도가액이 합리적인 기준에 의하여 산정되었다고 보기 어렵고, 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 쟁점건물의 양도가액을 OOO으로 신고하였는바 매매계약서에 구분기재된 쟁점건물의 양도가액을 신뢰하기 어려운 점 등을 고려하면 쟁점부동산의 토지 및 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 보아 처분청이 쟁점건물의 양도가액을 OOO으로 산정하여 청구인에게 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 (1) 부가가치세법(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정되기 전의 것) 제9조(재화의 공급) ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다. 제29조(과세표준) ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다. ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. (2) 부가가치세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29535호로 개정되기 전의 것) 제18조(재화 공급의 범위) ③ 제1항 제4호에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. 3. 「도시 및 주거환경정비법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 따른 수용절차에서 수용대상 재화의 소유자가 수용된 재화에 대한 대가를 받는 경우 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 (3) 소득세법 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. ③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. (4) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.