조심 2015전5611 (2016.05.30)

OOO세무서장이 2015.9.7. 청구법인에게 한 2012년 제2기～2014년 제1기 부가가치세 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO 토지 25,660.35㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)상에 오피스텔 건물 90,262.61㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 함께 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 신축.분양하면서 쟁점토지 및 쟁점건물의 공급가액을 감정평가액에 따라 안분계산한 가액으로 하여 2012년 제2기~2014년 제1기 부가가치세를 신고납부하였다.

나. 처분청은 청구법인의 2014년 제2기 부가가치세의 환급신고에 대한 현지확인시 청구법인이 쟁점토지 및 쟁점건물의 공급가액 안분계산시 적용한 감정평가액이 공정성과 합리성이 결여된 것으로 보아

「부가가치세법 시행령」제64조

제1호에 따른 기준시가로 쟁점토지 및 쟁점건물의 공급가액을 안분계산하여 2015.9.7. 청구법인에게 2012년 제2기~2014년 제1기 부가가치세 합계 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2015.10.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1)

「부가가치세법」제29조

제9항에서 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물의 실지거래가액을 공급가액으로 규정하되 실지거래가액 중 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 같은 법 시행령 제64조에 따라 일괄 공급가액에 감정평가액, 기준시가 등을 순차적으로 적용하여 공급가액을 산정하도로 하고 있고, 동 조항의 실지거래가액은 실제로 매도인과 매수인간에 체결된 가액을 말하는 것이므로 분양계약서에 기재된 분양가액이 실제거래가액에 해당한다는 것은 의심의 여지가 없다 할 것인바, 쟁점오피스텔 분양계약은 약 1,500세대에 이르는 대규모 계약으로 관할 지방자치단체인 청원군청에 분양신고부터 수분양자와의 분양계약 체결 및 대금수령에 이르기까지 일관되게 분양가액에 토지와 건물가액이 명확이 구분되어 있었고, 그 가액대로 분양대금 수령까지 이루어졌으므로 분양계약서상 구분기재된 쟁점건물의 분양가액이 실제거래가액이며, 토지와 건물가액이 분명하여 실지거래가액 중 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하지 아니하고, 분양계약 체결 전에 이미 확정적으로 토지와 건물가액을 구분하여 분양가액을 공고하였으므로 계약체결 당시 분양가액을 허위로 정하거나 작성하는 것 자체가 불가능함에도 처분청의 이러한 실제거래가액을 부인하고 임의로 토지와 건물가액을 다시 산정하는 것은 다수의 불특정 수분양자의 분양가액까지 간섭하고 정정하는 것이므로 실지거래가액을 공급가액으로 삼도록 규정한

「부가가치세법」 제29조

제9항의 규정취지에 반하는 것은 물론 사법상 대원칙인 계약자유의 원칙을 근원적으로 해하는 것이므로 부당하다.

(2) 가사, 처분청의 의견과 같이 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보더라도

「부가가치세법 시행령」제64조

제1호 단서에서 감정평가업자가 평가한 감정가액이 있으면 기준시가에 앞서 감정가액을 적용하여야 한다고 규정하고 있고, 청구법인은 쟁점오피스텔의 분양가액을 산정하기 위하여 분양계약 직전인 2012.6.30. 기준으로 감정평가법인에 의뢰하여 쟁점토지 및 쟁점건물에 대한 감정평가를 받았고 동 평가결과를 반영하여 토지 및 건물의 분양가 비율을 결정하였으며 동 비율에 따라 분양가를 최종 확정하였는바, 쟁점오피스텔에 대한 분양계약 시점에 감정평가액이 분명히 존재하고 실지분양가액은 감정평가상 토지와 건물가액과 동일한 비율로 산정된 것이므로 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 경우 감정평가액이 있으면 그 가액을 적용하여 공급가액을 계산하라는

「부가가치세법 시행령」제64조

제1호의 단서에 정확히 부합한다 할 것임에도 처분청이 감정평가액이 있음에도 이를 부인하고 기준시가를 적용하여 이루어진 이 건 처분은 부당하다.

(3) 청구법인은 아래와 같이 처분청 의견에 대한 항변의견을 제출하였다.

(가) 처분청이 인용한 대법원 판례는 매매계약시 토지와 건물가액을 구분하지 아니하고 매매대금을 약정하여 수수한 이후에 소급감정한 평가액 비율대로 건물가액을 안분하여 부가가치세를 신고한 경우이므로 분양계약서상 토지와 건물가액이 분명히 구분되어 있는 이 건에 적용하는 것은 부당하고, 쟁점오피스텔 분양계약서상 토지와 건물의 가액이 분명히 구분기재 되어 있어 처분청이 문제 삼는 2012.7.4. 감정평가의 적정 여부와 관계없이 토지와 건물가액의 구분이 분명하다는 점에 의심의 여지가 없고, 동 분양계약의 근거가 된 감정평가도 관련법령에 따라 오피스텔 부지라는 토지의 실제 이용상황 등을 반영하여 실시된 적정한 것임에도 처분청이 감정평가 방법상 명백한 오류가 있다는 점을 증명하지도 아니한채 임의로 감정평가를 부인하는 것은 허용될 수 없으며, 대법원 판례(대법원 2013.4.5. 선고 2013두25450 판결)에서도 거래당사간에 합의한 토지와 건물가액이 당시 시가와 일치하는지 여부는

「부가가치세법 시행령」제64조

의 토지와 건물가액의 구분이 불분명한지 여부와 무관하다고 판시하고 있다.

(나) 처분청이 쟁점토지와 비교한 분할 전 664 토지는 평가시점이 가장 앞선 2009.5.25. 뿐 아니라 당시 숙박·운동·창고·의료·판매·업무 등 일반 지원시설 용도의 수익성 평균값으로 산정되어 소급감정가액이 ㎡당 OOO원으로 가장 낮고, 분할 전 664 토지에서 분할된 664-2·3 토지는 호텔 신축부지로 용도가 제한되었고 호텔부지의 수익성이 오피스텔 부지의 수익성보다 낮기 때문에 양도가액이 쟁점토지의 감정평가액보다 낮은 것이므로 위 토지들의 소급 감정가액 및 양도가액은 쟁점토지가 과대평가되었다는 근거가 될 수 없다.

(다) 「감정평가에 관한 규칙」 및 국토교통부에서 고시한 감정평가 실무기준에 따르면, 건물에 대한 감정평가는 재조달원가에 감가수정하는 원가법을 적용하되, 재조달원가는 건축비를 기준으로 하는 직접법과 건물신축단가표와 비교하는 간접법 중 하나를 선택하여 산정할 수 있고, 쟁점오피스텔의 경우 감정평가 당시 공사도급계약조차 체결되지 아니하여 간접법에 따라 건물신축단가표를 적용하여 건축비를 산정한 것이므로 감정평가 이후 확정된 건축비와 차이가 난다는 이유만으로 쟁점건물에 대한 감정평가액을 부인하는 것은 부당하며, 공사원가는 공사 진행상황 등에 따라 항상 변동되는 것이어서 건물 완공시점까지 발생하는 공사원가에 맞추어 분양가를 결정하는 것은 사실상 불가능하고, 건물의 분양가액이 공사원가에 미치지 못하더라도 분양계약서에 기재된 건물가액이 허위라고 볼 수 없다 할 것(OOO법원 2008.4.17. 선고 2007누21309 판결)이며, 인근 오피스텔의 부가가치세 비율OOO이 쟁점오피스텔의 비율 6.71%과 거의 동일하다는 점만 보아도 쟁점건물을 의도적으로 과소평가하지 않았음이 명백하다.

나. 처분청 의견

(1) 감정평가법인이 한 감정평가액이라 하더라도 그 감정평가액을 실지거래가액으로 보기 위하여는 그 감정평가가 적정한 감정방법에 따라 행하여진 것이어야 할 것(대법원 2001.1.30. 선고 99두7876 판결, 대법원 2002.3.12. 선고 2001두4405 판결, 같은 뜻임)인바, ① 청구법인이 쟁점오피스텔과 관련하여 2012년 제2기부터 2014년 제2기까지 한 부가가치세 매출 및 매입 신고내역을 보면, 토지 관련 매입세액으로 불공제한 매입분을 제외한 과세매출 관련 총매입가액이 OOO원인데 반하여 매출신고금액은 OOO원에 불과하고 미분양된 오피스텔이 모두 분양되었을 경우에도 총 과세매출 신고금액은 OOO원이므로 오피스텔 신축으로 OOO원의 매출손실이 발생하여 쟁점건물의 감정평가액이 신축원가에도 못 미치는 분양결과가 초래되는 점, ② 쟁점토지의 감정평가액을 산정함에 있어 토지이용용도가 상업ㆍ업무용 토지로서, 비교표준지이며 토지용도가 준공업용지인 “OOO”에 비하여 약 4배의 비교우위에 있어 기타요인을 고려하면 2012.06.30일 기준으로 ㎡당 OOO원의 가치가 있다고 감정하였는바, 쟁점토지와 비교표준지인 “OOO”번지는 모두 이용용도가 준공업용지로서 동일하나 비교표준지는 연구시설용지로 사용이 제한되어 있고, 쟁점토지는 이러한 제한이 없다는 것을 그 근거로 들고 있으나, 쟁점토지의 분할전 한국토지주택공사에서 현재와 동일한 이용용도 및 사용제한사항에 근거하여 두 개의 감정평가법인에 의뢰하여 생산된 감정평가서에 의하면 “토지용도에 있어서 2009년 OOO 적용 토지가격비준표상 공업지역의 상업/업무용 대비 공업용의 격차율은 1.53임”으로 정의하고 이를 근거로 ㎡당 OOO원(두개법인 감정가액의 산술평균액)으로 감정하였음이 확인되므로 청구법인의 쟁점토지에 대한 감정평가 내용 중 공업용 토지에 비하여 상업/업무용 토지에 약 4배의 가중치를 부여하여 토지가치가 현저하게 과다평가된 점, ③ 쟁점토지에서 분할되어 쟁점토지의 평가기준일보다 1년 후인 2013.9.26. OOO 주식회사에게 양도된 “OOO”는 쟁점토지와 동일한 준공업용지 및 지원시설용도로서 두 필지의 ㎡당 평균 양도가액은 OOO원으로 동일 필지에서 분할된 토지의 양도가액에 비추어도 쟁점토지 평가액이 과다평가된 것을 알 수 있는 점, ④ 건물가액을 감정평가함에 있어 감정평가서상 2010년 12월의 한국감정원 표준건축비를 반영하여 ㎡당 신축원가를 OOO원으로 감정가액을 산정하였으나, 청구법인의 오피스텔 신축 도급계약서 및 감리계약서에 의한 건물 직접 신축원가는 OOO원으로 확인되는바, 쟁점토지의 평가시는 인근지역의 실거래가, 건물의 이용용도 등의 실상을 반영한다고 하여 높은 가중치를 부여한 것과 달리, 감정평가 기준일인 2012.6.30. 이미 알 수 있을 것으로 추정되는 건물 직접신축원가에도 못 미치는 가격으로 건물의 감정가액을 과소평가한 것으로 판단되는 점 등에 비추어 청구법인이 수분양자들과 계약한 계약서의 실지거래가액은 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당한다.

(2) 감정평가법인이 한 감정평가액이라 하더라도 그 감정평가액을 실지거래가액으로 보기 위하여는 그 감정평가가 적정한 감정방법에 따라 행하여진 것으로서 공정성과 합리성을 가진 것이어야 할 것(대법원 2001.1.30. 선고 99두7876 판결, 대법원 2002.03.12. 선고 2001두4405 판결, 같은 뜻임)인바, 위 (1)에 기재된 사유에 따라 쟁점건물의 감정평가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 기준시가로 건물의 과세표준을 안분계산하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실들이 나타난다.

(가) 청구법인(시행사)과 OOO 주식회사(시공사, 이하 “OOO”이라 한다)는 2012.7.3. 쟁점오피스텔 신축사업에 대한 공사도급계약을 체결하였고 주요내용은 아래와 같다.

OOO

(나) 청구법인은 쟁점오피스텔에 대한 일반거래(분양가 산정에 적용할 적정 대지비 및 건축비의 안분비율 산정)를 위한 감정평가(평가법인 : 주식회사 경일감정평가법인, 가격시점 : 2012.6.30.)를 실시하였고, 동 감정평가서상의 쟁점토지 및 쟁점건물에 대한 단가결정(산정) 방법은 아래와 같다.

OOO

(다) 청구법인은 위 감정평가를 근거로 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점토지 및 쟁점건물의 분양가액 비율을 결정한 후, 같은 비율에 따라 ＜표2＞와 같이 분양가액을 확정하였고, 2012.7.6. 청원군청에 아래 ＜표3＞과 같이 분양신고를 하였으며, 수분양자와 아래 ＜표4＞와 같이 분양계약을 체결하였다.

OOO

(라) 청구법인은 2014.6.18. 쟁점오피스텔에 대한 사용승인을 받았고, 쟁점오피스텔에 대한 2012년 제2기～2014년 제2기 부가가치세 과세매출 및 과세매입 신고내역은 아래 ＜표5＞와 같으며, 2014.12.31. 현재 전체의 87%가 분양되었고, 전체 분양시 과세매출액은 OOO원으로 나타난다.

OOO

(마) 쟁점오피스텔 건물의 감정평가액, 직접원가 및 기준시가는 아래 ＜표6＞과 같다.

OOO

(바) 쟁점토지의 분할전후 감정평가액 및 양도가액 연혁은 아래 ＜표7＞과 같다.

OOO

(사) 청구법인이 제출한 쟁점오피스텔 및 인근 오피스텔의 부가가치세 비율은 아래 ＜표8＞과 같다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

처분청은 공정성과 합리성이 없는 감정평가액에 따라 쟁점오피스텔의 매매계약서상에 구분표시된 매매대금 중 쟁점건물의 가액이 과소계상 되었으므로 이 건은 토지와 건물 공급가액의 구분이 불분명한 경우에 해당된다는 의견이나,

「부가가치세법」 제29조

제9항의 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 약정된 금액을 의미하는 것이고, 세금계산서, 매매계약서, 장부 등의 증명자료에 건물의 가액과 토지의 가액이 구분기재되어 있는 경우에는 그 기재가 허위라거나 내용에 누락이 있다고 인정되지 아니하는 이상 같은 법 시행령 제64조 본문의 “토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우”에 해당한다고 볼 수 없다 할 것(대법원 2014.3.14. 선고 2013두25450 판결)으로,

쟁점오피스텔의 경우 감정평가법인의 감정평가를 거쳐 청구법인이 쟁점토지 및 쟁점건물의 가액을 구분하여 해당 지방자치단체장에게 분양신고를 한 후, 불특정다수의 수분양자들과 동일 가액으로 구분기재하여 매매계약을 체결하였고 그 기재된 가액이 허위라거나 누락된 내용이 있어 사회통념상 실지거래가액으로 보기 어려운 특별한 사정이 있는 것으로 보이지 아니하며, 쟁점오피스텔의 경우 감정평가 당시 공사도급계약이 체결되지 아니하여 건물신축단가표를 적용하여 건축비를 산정할 수밖에 없었던 점, 처분청이 쟁점토지와 감정가액을 비교한 토지들은 평가시점 및 이용현황이 상이한 점 등에 비추어 감정가액이 명백하게 공정성 및 합리성이 결여된 것으로 보기 어려움에도 처분청이 쟁점오피스텔 분양가액 산정의 기초가 된 쟁점건물 및 쟁점토지의 감정평가액이 합리적이지 않은 것으로 추정하고 쟁점오피스텔의 토지 및 건물 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 보아 기준시가를 적용하여 이 건 부가가치세 등을 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.