조심 2019전3590 (2019.12.10)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.4.12. OOO 대지 450.5㎡ 및 단독주택 95.89㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 OOO원에 취득한 후, 구주택을 철거하고 그 지상에 2016.8.12. 다가구주택(연면적 623.24㎡이고, 4층 규모에 총 10가구이며, 이하 부수토지를 포함하여 “쟁점주택”이라 한다)을 신축하였으며, 이를 2016.12.9. 한OOO(이하 “OOO”라 한다)에 OOO원에 매도한 후, 2017.2.28. 아래 ＜표1＞과 같이 2016년 귀속 양도소득세 신고를 하였다.

＜표1＞ 청구인의 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고내역

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 신축·매도하여 발생한 소득을 양도소득이 아니라 주택신축판매업을 영위하여 발생한 사업소득에 해당하는 것으로 보아 그 소득금액을 추계(복식부기의무자, 단순경비율에 배율 적용)하여 2019.2.8. 청구인에게 2016년 귀속 종합소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.5.1. 이의신청을 거쳐 2019.9.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) (주위적 청구) 청구인이 양도한 쟁점주택은 판매할 목적으로 신축한 것이 아니라 거주 및 임대를 목적으로 신축하였다가 양도하게 된 것이므로 이를 양도하여 발생한 소득은 양도소득으로 봄이 타당한바, 처분청이 이를 사업소득으로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 잘못된 것이다.

(가) 청구인은 2016.4.12. 구주택을 OOO으로부터 OOO원에 취득한 후, 구주택을 철거하고 그 지상에 쟁점주택을 신축(2016.8.12. 사용승인)하였으며, 2016.11.28. 쟁점주택을 OOO에게 OOO원에 매도하기로 하는 매매계약하고 이를 2016.12.9. 양도(소유권이전등기 경료)하였다.

(나) 청구인은 운영하던 OOO OOO을 폐업(2016.10.30.)한 후, 노후에 OOO이 가까운 곳에 다가구주택에 거주하면서 임대 수입도 얻고자 쟁점주택(10가구)을 신축하게 되었고, 그 당시 쟁점주택으로 이사하고자 청구인이 거주하고 있던 아파트 OOO를 ‘OOO’이라는 상호의 부동산중개사무소에 매도를 의뢰한 사실이 있으며, 쟁점주택의 임대를 한국부동산중개업소(대표자 신정)에게 의뢰한 사실도 있다.

(다) 그러나, 청구인이 쟁점주택을 신축하는 과정에서 이웃들이「건축법」상 의무가 없는 사생활보호시설, 소음 및 공해 방지시설 등의 설치를 요구하는 민원을 구청에 제기하여 스트레스를 받았고, 구청에서 건축설계사무소에 구두로 시정토록 연락이 와서 차면시설(사진 제출함) 등을 설치하였으나, 청구인이 이러한 이웃들과 관계가 좋지 않아 한 동네에서 거주하는 것이 마음이 내키지 않았고, 저금리 등 당시 경제상황으로 인하여 청구인이 예상한 월세 수입을 기대하기도 어려웠던 상황에서 마침 OOO에서 다가구주택에 대한 매입공고가 있으니 OOO에게 쟁점주택을 매도하라는 부동산중개인의 권유로 OOO의 감정평가 및 제안된 매매가액이 만족스럽지 않았음에도 불구하고 쟁점주택을 OOO에게 시세보다 낮게 급매로 매도하게 되었다.

(라) 청구인은 과거 주택신축판매업을 영위시 사업자등록을 하고, 복식부기를 하였으며, 관련 소득을 사업소득으로 신고·납부하였는데, 청구인이 쟁점주택도 판매할 목적으로 신축하였다면 마찬가지로 그러하여 절세를 하였을 것이다.

(마) 만일, 청구인이 판매할 목적으로 쟁점주택을 건축하였다면 최대의 수익을 얻고자 다가구주택이 아니라 연립주택 등 공동주택을 신축하여 판매하였을 것이다. 왜냐하면, 쟁점주택의 부지는 제2종 일반주거지역에 있는 대지로 「건축법」상 층수 제한이 없고, 대지면적의 OOO%까지 건축이 가능하므로 연면적 623.24㎡인 다가구주택(쟁점주택)이 아니라 900㎡의 연립주택 등 공동주택을 신축하여 판매할 경우 이익이 더 크기 때문이다.

(바) 쟁점주택의 경우, 임대사업자등록은 의무사항이 아니고, 사업자등록시기가 달리 정해져 있지 않으며, 청구인이 쟁점주택을 신축하고 이를 1년 이내에 양도하여 OOO%의 양도소득세율을 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였는바, 청구인이 쟁점주택에 대하여 임대사업자등록을 하지 않고, 이를 신축한 후 단기에 매도하였다는 이유로 이를 판매할 목적으로 신축하였다고 보는 것은 타당하지 않다.

(사) 따라서, 청구인이 쟁점주택을 신축하고 매도하여 발생한 소득을 처분청이 사업소득에 해당하는 것으로 보아 그 소득금액을 추계하여 고액의 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 가혹하다.

(2) (예비적 청구) 설령, 청구인이 쟁점주택을 신축·매도하여 발생한 소득이 사업소득에 해당하는 것으로 보아 그 소득금액을 추계하더라도, 그 토지 부분은 이를 취득한 가액이 확인되고 양도당시의 감정가액이 존재하므로 이와 관련된 사업소득금액을 실지조사방법에 의하여 산정하고, 그 건물은 직영으로 건축하는 과정에서 관련 증빙을 제대로 갖추지 못하였으므로 이와 관련된 사업소득금액은 추계 방식으로 산정함이 타당하다.

(가) 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시의 감정평가서상 그 토지와 건물을 구분하여 각각 감정평가를 한 것으로 알고 있다. 그 감정평가 자료를 추후 제출할 예정이다.

(나) 청구인이 188평 규모의 쟁점주택의 건물을 건축하는데 대략 평당 OOO원 소요되어 대략 총 건축비가 OOO원 소요된 것으로 예상되는바, 그 토지의 취득가액 OOO원과 합하면, 청구인이 쟁점주택을 취득하는 데에 약 OOO원이 소요되었고, 이를 청구인이 OOO에게 약 OOO원에 매도하였으므로 그 차익은 약 OOO원에 불과함을 알 수 있다.

(다) 그런데, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 신축·매도하여 발생한 소득을 주택신축판매업을 영위하여 발생한 사업소득으로 보아 그 사업소득금액을 약 OOO원으로 추계하여 청구인에게 이 건 종합소득세 OOO원(청구인의 기납부세액 공제 전 세액 기준)을 부과하였는바, 이는 청구인의 담세력을 초과하므로 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점주택을 신축·판매하여 발생한 소득은 주택신축판매업을 영위하여 발생한 사업소득에 해당하는 것으로 봄이 타당하다.

(가)

「소득세법」제19조

제1항 제6호는 건설업(주택신축판매업)에서 발생하는 소득을 사업소득으로 규정하고 있고, 조세심판원 선결정례(국심 2003구3166, 2004.1.16. 등)에 의하면, 주택을 신축·매도하여 발생한 소득이 사업소득에 해당하는지 여부는 부동산 취득 및 보유 현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등 판매 전·후의 종합적인 상황 등을 고려하여 판단하여야 한다고 설시하고 있으며, 대법원 판례(대법원 2015.5.14. 선고 2014두15030 판결 등)에 의하면, 부동산의 양도로 발생한 소득이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 판단하여야 한다고 판시되어 있다.

(나) 청구인은 2002년부터 주택신축판매업의 사업자등록을 하고, 2007년부터 2014년까지 계속·반복적으로 수익을 목적으로 다수의 주택을 신축하여 판매하는 사업활동을 한 사실이 확인되며, 쟁점주택의 경우 청구인이 이를 신축(2016.8.12.)한 후 4개월도 지나지 않아 OOO에게 매도(매매계약일 2016.11.28., 양도일 2016.12.9.)한 반면, 쟁점주택에 대하여 주택임대사업자로 등록한 사실이 없고, 쟁점주택으로 청구인이 전입신고를 하거나 실제 임대한 사실도 없다.

(다) 청구인은 쟁점주택을 신축하여 판매할 목적이 아니라 거주 및 임대할 목적이었다고 주장하면서 그 근거로 당시 자신이 거주하던 아파트의 매도를 부동산중개인에게 의뢰하였다는 확인서 등을 제출하였으나, 이는 사인간 임의로 작성이 용이한 것이므로 객관적인 증거자료로 보기 어렵다.

(라) 청구인은 쟁점주택을 신축하여 판매할 목적이었다면 복식부기를 하여 사업소득금액을 계산하였을 것이고, 그랬다면 과세소득이 추계방식 보다 낮게 산정되었을 것이라고 주장하나, 청구인은 쟁점주택 신축에 소요된 비용을 입증할만한 장부나 증명서류를 제시하지 아니하고 있고, 복식부기를 하지 아니하였다고 하여 사업소득을 양도소득으로 볼 수는 없다.

(마) 청구인은 쟁점주택 양도에 대하여 단기양도에 대한 고율OOO의 양도소득세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하였으므로 성실하게 세무신고를 한 것으로 인정되어야 한다고 주장하나, 그 건물 부분은 양도차익이 전혀 발생하지 않고, 부수토지에서만 양도차익이 일부 발생한 것으로 하여 신고한 것이며, 이를 이유로 청구인이 쟁점주택의 신축·판매업을 영위하여 발생한 사업소득을 양도소득에 해당하는 것으로 볼 수도 없다.

(2) 같은 과세기간 중의 단일 사업장의 과세목적물에 대하여 실지조사와 추계조사를 혼합하여 과세표준을 산정하는 것은 불가한바(대법원 1992.9.14. 선고 92누1353 판결 등, 같은 뜻임), 부분 추계 관련 청구인의 이 건 예비적 청구를 받아들일 수 없다.

(가) 청구인은 쟁점주택을 일괄매매하였는바, 같은 일자에 단일 사업장에서 하나의 목적물로 매매한 쟁점주택을 그 건물 부분은 추계조사로 하고, 토지 부분은 실지조사 방법으로 하여 이를 혼합하여 사업소득(주택신축판매업) 관련 과세표준을 산정할 수 없다.

(나) 청구인의 이 건 예비적 청구는 청구주장과 같은 방식의 부분 추계가 위법하다는 대법원의 일관된 판례에 배치되므로 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① (주위적 청구) 청구인이 쟁점주택을 신축하고 매도하여 발생한 소득이 사업소득이 아니라 양도소득에 해당하는 것으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 청구인이 주택신축판매업을 영위한 것으로 볼 경우, 쟁점주택 중 건물 부분은 추계로, 토지 부분은 실지조사방법에 의하여 사업소득금액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업에서 발생하는 소득

21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득

(3) 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는

「통계법」제22조

에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제80조【결정과 경정】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제2호 및 제3호의 경우에는 제73조에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우

(3) 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령

제143조【추계결정 및 경정】④ 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 “단순경비율 적용대상자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.

2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자

나. 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기ㆍ가스ㆍ증기 및 수도사업, 하수ㆍ폐기물처리ㆍ원료재생 및 환경복원업, 건설업(비주거용 건물 건설업은 제외하고, 주거용 건물 개발 및 공급업을 포함한다), (이하 생략) : 3천600만원

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2016.4.12. 구주택을 OOO원에 취득한 후, 이를 철거하고 그 지상에 2016.8.12. 다가구주택(쟁점주택)을 신축(사용승인)하였으며, 이를 부수토지 포함하여 2016.12.9. OOO에게 OOO원에 매도하였다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 신축·매도하여 발생한 소득을 양도소득으로 보아 2017.2.28. 위 ＜표1＞과 같이 2016년 귀속 양도소득세를 신고·납부OOO하였으나, 처분청은 이를 청구인이 주택신축판매업을 영위하여 발생한 사업소득에 해당하는 것으로 보아 그 소득금액을 추계(복식부기의무자, 단순경비율에 배율 적용)하여 2019.2.8. 청구인에게 2016년 귀속 종합소득세 OOO원(위 기납부세액 공제함)을 결정·고지하였다.

(3) 청구인은 쟁점주택에 대하여 주택임대업 또는 주택신축판매업으로 사업자등록을 한 사실이 없다.

(4) 국세청 전산자료에 의하여 확인되는 청구인과 그 배우자의 과거 사업이력은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 청구인과 배우자의 사업이력

(5) 청구인이 과거 주택을 신축하여 매도한 내역 등은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 청구인이 주택을 신축하여 매도한 내역 등

(6) OOO의 쟁점주택 건축허가 관련 공문에 의하면, 청구인은 2016.4.21. 쟁점주택 건축허가를 받았고, 그 지역지구는 제2종 일반주거지역이며, 건축규모는 연면적 623.24㎡에 지상 4층 건물이고, 건축용도는 단독주택(다가구주택 10가구)인 것으로 나타난다.

(7) 청구인이 제출한 2019년 4월에 작성한 OOO의 사실확인서를 보면, 본인은 OOO이라는 상호로 부동산중개업을 영위하고 있고, 청구인이 2016년 9월경 OOO를 매도하고 이사를 가야한다고 하면서 위 아파트 매도의 중개(매도희망가격 : OOO원)를 의뢰하여 본인이 보관하고 있는 매매물건관리대장에 기록한 사실이 있음을 확인한다는 취지의 내용이 기재되어 있고, 동 매매물건관리대장 중 이와 관련된 부분의 사본을 제출하였다.

(8) 청구인이 제출한 2019년 4월에 작성한 OOO의 사실확인서를 보면, 과거 부동산중개업을 영위할 당시인 2016년초에 청구인이 거주하면서 월세 수입을 얻고자 다가구주택을 건축할 부지의 중개를 의뢰하여 청구인에게 구주택을 소개하여 청구인이 이를 취득한 후 쟁점주택을 건축하게 되었고, 쟁점주택을 건축하던 중 임대를 위하여 현수막을 부착하고 임차인도 소개하였으나, 월세 보다 전세를 구하는 임차인들이 많아 임대차계약이 성사되지 않아 청구인이 나중에 매매의 중개도 의뢰하였다는 취지의 내용이 기재되어 있으며, OOO는 이와 관련된 대장의 일부 사본을 제출하였다.

(9) OOO의 2016.7.22.자 기존다가구주택 매입공고의 주요 부분을 보면, 매입대상 주택은 다가구주택(사용승인일이 2009.12.31. 이전인 주택 등 제외)이고, 매입가격은 2개 공인감정평가기관에서 감정평가한 금액의 산술평균 금액이며, 매입대상지역은 OOO이고, 신청기간은 2016.8.1.부터 2016.8.19.까지로 되어 있으며, 매입 대상주택의 선정은 신청접수된 주택에 대한 서류심사 및 현장실태조사 등을 거쳐 OOO의 매입기준(생활편의성 등 입지여건, 건물노후 정도, 불법증개축 여부 등)에 의거 매입대상주택을 선정한다고 되어 있다.

(10) 청구인은 쟁점주택을 신축한 이후의 현황이 나타나는 사진을 다수 제출하였다.

(11) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①(주위적 청구)에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 신축.판매하여 발생한 소득을 양도소득으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 1999년부터 2016년까지 주택신축판매업을 영위한 사실이 사업자등록 이력에 의하여 확인되는 점, 청구인이 2007년부터 2014년까지 신축·판매한 주택이 50채 가량 되는 것으로 보이는 점, 청구인이 2016년에 쟁점주택을 신축 후 곧바로 OOO에 매도신청을 한 점, 청구인이 쟁점주택을 신축하여 매각하기 전까지 직접 거주하거나 임대를 한 사실이 없는 것으로 보이는 점 등을 종합할 때, 청구인이 한 쟁점주택의 신축·판매에 사업성이 없다고 보기 어려우므로 이로 인하여 청구인에게 발생한 소득을 사업소득에 해당한다고 봄이 타당하다 할 것이므로 이를 양도소득으로 보아야 한다는 청구인의 주위적 청구를 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②(예비적 청구)에 대하여 살피건대, 청구인은 설령 쟁점주택을 신축·판매하여 발생한 소득이 사업소득에 해당하는 것으로 보아 사업소득금액을 산정하더라도, 그 부수토지 부분은 이를 취득한 가액이 확인되고 양도당시의 감정가액이 존재하므로 이와 관련된 사업소득금액을 실지조사방법에 의하여 산정하고, 그 지상 건물은 직영으로 건축하는 과정에서 관련 지출증빙을 제대로 갖추지 못하였으므로 이와 관련된 사업소득금액은 추계조사방법으로 산정함이 타당하다고 주장하나, 청구인이 2016.12.9. 쟁점주택의 부수토지와 그 지상 건물을 일괄매도한 이상, 이를 단일한 과세목적물에 해당하는 것으로 봄이 타당하다 할 것인바, 단일한 과세목적물에서 발생한 사업소득의 과세표준을 실지조사와 추계조사의 방법을 혼합하여 산정하는 것은 위법하므로 청구인의 예비적 청구도 받아들이기 어렵다고 판단된다(대법원 2007.7.26. 선고 2005두14561 판결, 대법원 1992.9.14. 선고 92누1353 판결 등, 같은 뜻임).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.