조심 2017서4673 (2018.04.16)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.

청구인 및 공동소유자(4명)은 OOO 토지

1,317,1㎡ 및 건물 494㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2016.2.25.(토지), 2016.3.4.(건물) 양도하고, 2016.4.30. 쟁점부동산의 임차인에게 명도비용으로 OOO을 지급하였다.

나. 청구인은 쟁점부동산 중 토지 1,654/6,122 및 건물 247/494의 지분(이하 “쟁점지분”이라 한다)에 대한 양도소득세를 신고하면서 쟁점부동산의 임차인에게 지급한 명도비용 OOO(이하 “쟁점명도비용”이라 한다)을 필요경비에 산입하여 2016년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

다. 처분청은 쟁점명도비용은

「소득세법」제97조

및 같은 법 시행령 제163조의 양도비 항목에 열거되지 아니한 비용으로 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 2017.7.5. 청구

인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.27. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

쟁점부동산 매매계약서 제

3조에 의하면 “임차권 등 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다”라고 약정되어 있어 쟁점명도비용은 양도시 어쩔 수 없이 발생하는 비용으로서 필요경비에 해당되고, 관련 판례에 의하면 부동산의 임대차계약이 만료되지 않은 상태에서 매매계약을 체결하고 임차인들로부터 건물을 명도받아 매수인에게 인도하는 것으로 약정함에 따라 명도비용을 임차인에게 지급하지 않았다면 지체상금을 부담하거나 매매계약이 해제될 수 있는 상황이었으므로, 결국 명도비용은 부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출한 것이고, 실제 지급된 사실이 확인된다면 명도비용은 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 필요경비에 산입함이 타당하다고 판단(조심 2017중1156, 2017.5.12.)하고 있으므로 청구인이 임차인에게 지급한 쟁점명도비용은

「소득세법 시행령」 제163조

및 관련 판례에 따라 양도소득세의 필요경비에 해당한다.

나.처분청 의견

청구인과 매수인이 작성한 매매계약서상 제3조[제한물권 등의 소멸]는 일반적인 매매계약서 서식의 약관규정일 뿐이고, 특약사항에 기존 임차인의 이전, 보상 관련 어떠한 조건도 명시되어 있지 않은 점, 오히려 “건축물과 동시에 매매하는 조건임, 기타사항은 민법 및 부동산 매매관례에 따른다”라고만 기재되어 있는 점 등으로 볼 때 쟁점명도비용이 청구인의 주장과 같이 양도에 따른 어쩔 수 없는 비용인지 원활한 양도를 위한 지출인지는 계약서상에서 확인할 수 없으며, 조세심판원 선결정(조심 2013서890), 다수 예규 및 판례와 같이 계약만료 전 임차인(식당운영)에게 지급한 권리금 포함 손해배상금은 「소득세법」상 양도자산의 필요경비로 열거된 양도비 또는 유사한 비용에 해당한다고 볼 수 없으므로 필요경비를 부인한 처분은 정당하다(국심 2007중418, 2007.4.9., 같은 뜻임).

3.심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 임차인에게 지급한 쟁점명도비용이 필요경비에 해당되는지 여부

나.관련 법령 등

(1) 소득세법

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2)

소득세법 시행령

제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과

「부가가치세법」 제10조

제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1.

법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

(3) 소득세법 시행규칙

제79조[양도자산의 필요경비 계산등] ① 영 제163조 제3항 제4호에

서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다

.

1.「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

다.사실관계 및 판단

(1) 청구인과 공동소유자는 2016.1.12. 쟁점부동산을 OOO에 양도하는 계약을 체결하였으며, 양도계약서의 주요 내용은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 쟁점부동산 매매계약서

(2) 청구인과 공동소유자가 쟁점부동산의 임차인과 체결한 임대차계약서의 주요 내용은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 쟁점부동산 임대차계약서

(3) 쟁점부동산의 임차인인 OOO은 쟁점부동산에서 2012.2.23.～2015.10.18. 기간 동안 ‘OOO’이라는 상호로 사업을 영위한 것으로 국세청전산자료에 나타난다.

(4) 청구인은 2016.3.2. 쟁점부동산의 임차인인 OOO에게 OOO을 계좌이체 하였고, OOO으로부터 ‘쟁점부동산 임대기간 만료 전 부동산 매매로 인하여 임대인이 권리금을 포함한 손해배상금으로 임차인에게 OOO을 지급함’이라고 기재된 영수증을 받은 것으로 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인인은 쟁점명도비용이 부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출한 비용으로 필요경비에 해당된다고 주장하나, 쟁점부동산의 임대차계약서에 의하면 쟁점부동

산의 매매계약 체결 당시(2016.1.12.)에 임대차 기간(2013.12.31.

～2015.12.31.)이 종료한 것으로 나타나고, 임차인의

쟁점부동산 명도와 관련한 별도의 특약사항은 없는 것으로 보아

쟁점명도비용이 쟁점지분 양도를 위하여 직접 지출한 비용이라고 보기 어려운 점, 특약사항에 임대기간 만료 전에 부동산 매도가 발생할 경우 임차인은 임대인의 통보일로부터 3개월 이내에 비워주어야 하며, 2013년 이후에는 계약의 잔여일과 관계없이 매도통보 이후 3개월 이내에 비워주어야 하는 것으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 쟁점명도비용은 쟁점지분을 양도하기 위하여 부득이하게 지출한 양도자산의 필요경비로 보기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.