조심 2021부2332 (2022.03.08)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2019.10.26. OOO(2019.11.5. OOO로 분할되었고, 이하 “쟁점토지”라 한다)의 지분 1,322분의 661씩을 aaa 및 bbb(이하 “매수인들”이라 한다)에게 각 OOO원에 양도하는 계약을 체결하였고, 잔금일인 2019.11.26. 및 2020.1.8.에 각 지분을 매수인들에게 양도한 후, 각 과세기간의 양도소득세 신고시 자경농지에 대한 양도소득세 감면 한도액인 OOO원(합계 OOO원)의 세액감면 신청을 하였다. ＜표1＞ 쟁점토지 매매계약 및 양도내역 나. 처분청은 청구인에 대한 조사 결과, 두 개의 매매계약서들은 청구인이 양도소득세 감면한도를 회피하기 위하여 작성된 것들로서 청구인이 경제적 실질상 하나의 거래를 한 것으로 보아 감면신청을 부인하여 2020.12.8. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.2.26. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 납세의무자는 경제활동을 할 때 특정 경제적 목적을 달성하기 위하여 어떤 법적 형식을 취할 것인지 임의로 선택할 수 있고 과세관청으로서도 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법적 형식에 따른 법률관계를 존중하여야 하고(OOO 판결 참조), 여러 단계의 거래를 거친 후의 결과에는 손실 등의 위험 부담에 대한 보상뿐 아니라 외부적인 요인이나 행위 등이 개입되어 있을 수 있으므로 그러한 결과만을 가지고 그 실질이 하나의 행위 또는 거래라고 쉽게 단정하여 과세대상으로 삼아서는 아니 된다(OOO 판결). 그리고 선결정례(OOO)는 과세권자가 2개 과세기간에 과도한 세액감면이 발생하였다는 이유로 세액감면을 제한하려면 그에 부합하는 명시적인 법적 장치가 필요하다고 보았으므로, 이 건 과세처분은 취소되어야 한다. (1) 매수인들이 자금 부족으로 한 번에 쟁점토지를 매수하기 어려운 등의 사유가 있어 청구인은 일부 지분을 먼저 매도하였고, 매수인들은 1차 양도분을 담보로 대출을 받아 2차 양도분에 대한 잔금을 지급하였다. 청구인은 과수원 안에 집OOO을 짓고 과수원 및 양봉사업을 하고 있었으나, 주변에 아파트가 들어서면서 양봉사업에 대한 민원이 제기되어 양봉사업을 다른 곳으로 이전해야 하는 상황이었고, 나이가 들면서 과수원을 계속하는데 어려움이 있었다. 그러나, 청구인의 사업체와 집이 과수원 안에 있었기 때문에 점차적으로 부지 이전을 하여야 하는 상황이었다. 매수인들은 마트를 운영하고 있던 상황으로 확장이전을 하고자 하였으나, 자금이 부족하여 한 번에 필요한 땅을 구입할 자금력이 되지 않았고, 빚이 많아질 경우 원리금 상환부담도 있어 자금 여력 안에서 당장 필요한 면적 일부를 먼저 구입하고 나중에 자금이 모이면 더 매입하여 수년 안에 마트를 이전하고자 하였다. 그리고 매수인들은 건축비도 마련하여야 하였으나, 마트형 건축물에 대한 대출이 되지 않기 때문에 땅을 담보로 대출을 받아 건축비에 충당해야 하는 상황이었다. 한편, 쟁점토지 매매 당시인 2019년 농지에 대한 자금대출에 대하여 규제가 강화되고 있어 담보가 있더라도 소득이 없으면 대출을 규제하는 DSR 규제가 2금융권까지 시행되고 있었다. 청구인과 매수인들은 안정적인 대금지급을 기대하였으나, 자금이 부족한 매수인들이 얼마만큼의 대출을 받을 수 있을지 확신할 수 없었으므로 매수인들이 적정 수준의 대출을 받아 이후에 남아 있는 주택과 토지에 대해서도 구매할 수 있는 여력이 되기를 기대하였다. 즉, 청구인은 분할매매를 통하여 매수인들의 과도한 자금대출 등을 억제하고 매수인들이 향후 계속적인 매매를 하도록 그들의 자금관리를 통제할 수 있었다. (2) 도시지역 내 농지라고 하더라도 그 면적이 1,000㎡ 이하이면 농업경영계획서 제출이 면제되므로 쟁점토지는 2차에 걸쳐 매매되었다. 도시지역 내 농지를 매수할 수 있는 자는 농업인에 국한되고, 농지취득자격증명서와 농업경영계획서를 제출하는 자만이 그러한 농지를 취득할 수 있었다. 그러나 1,000㎡ 이하의 농지의 경우, 주말농장 등으로 사용될 수 있기 때문에 그에 대한 농업경영계획서 제출이 면제된다. 매수인들은 필요한 부지를 매수하기까지 수년이 걸릴 상황에서 마트를 운영하고 있어 수년간 농사를 직접 짓기 어려웠다. 그러는 사이에 농지실태조사 결과, 쟁점토지를 농지로 사용하지 않는다는 이유로 강제처분명령과 과태료를 부과받는다면 매수인들에게 큰 문제이므로 청구인의 협조가 필요한 상황이었다. 한편, 청구인은 과수원에서 영위하던 양봉사업을 이전할 부지를 확정하지 못하고 있었고, 과수원(쟁점토지)에 대해서도 공동경영에 대하여 어떠한 방식으로 수익분배를 해야 할지 결정하지 못하고 있었다. 그러한 상황에서 매수인들이 제시한 쟁점토지의 매매가격은 아주 좋은 가격이었다. 그리하여 청구인 및 매수인들은 쟁점토지 중 1,000㎡ 이하 면적에 대하여 1차로 매매를 하고, 나머지 면적에 대해서는 농업경영에 대한 합의가 이루어지는 것을 조건으로 매매계약만을 체결하여 놓았다. 따라서 청구인 및 매수인들은 2차분 토지에 대하여 2019.10.26. 계약서만 작성하였을 뿐, 계약금 지급시기를 계약일이 아닌 2019.11.26.로 연기하였다. 이것은 청구인과 매수인들이 2019.11.26.까지 농업경영계획에 대한 합의를 하여 1,000㎡ 이상의 농지매입에 대한 농업경영계획서를 준비하도록 한 것이고, 농업경영계획에 대한 준비 등이 되지 않는 경우 2차분에 대한 매매계약이 해지되도록 약속한 것이다. (3) 전체 과수원의 면적은 OOO이었고, 매수인들은 이를 순차적으로 매수하려고 계획하였으므로 분할절차를 필요로 하였다. 그리고 토지 분할은 현행법상 1년에 한 번 밖에 할 수 없기 때문에 1차분을 분할 등기하고 나면 1년 이내에 2차분을 분할 등기할 수가 없었다(OOO 제21조 제5호 참조). 따라서 몇 가지 문제와 조건들이 해결되면 2차분 매매의 효력이 발생하기 때문에 분할 절차는 2차분까지 매매할 것을 기대하여 OOO(쟁점토지)가 분할되었다. 그러나 2차분 매매를 위한 여러 조건들이 달성되지 않아 2차분 매매가 취소될 경우를 대비하여 그러한 경우에 1차 지분만큼이 분할되도록 하는 내용이 특약사항에 기재되었다. 한편, 쟁점토지 매매 당시 청구인의 대출이 있어 근저당권이 토지 전체에 설정되어 있었다. 매수인들이 이러한 상황에서 담보대출을 받을 수 없었으므로 청구인은 1차분 매매대금으로 근저당권 설정을 해제하기로 하였고, 이러한 조건에서 2차분의 매매 효력이 발생하도록 하였다. (4) 거래의 위험을 해소하기 위하여 1차분 매매계약이 체결된 것이기도 하다. 주변 땅 값이 쟁점토지 매매 당시 계속하여 변동하는 상황이었으므로 매수인들은 빨리 계약을 확정하고 싶었고, 청구인 또한 위험만 관리된다면 매매를 확정하고 싶었다. 분할 매수는 거래 당사자들이 상거래에서 서로를 잘 알지 못할 때 신뢰를 쌓기 위하여 하는 것이기도 하다. 이와 관련하여 당사자들은 특약을 체결하였는데, 청구인은 쟁점토지의 분할절차를 완료하고 쟁점토지에 설정된 근저당권을 말소하기로 하였고, 매수인들은 계속적인 토지 매수를 위하여 1차 지분에 해당하는 대금을 전액 자기자본으로만 지불하기로 하였다. 그리고 만약 서로가 이러한 약속을 지키지 못할 경우 2차 지분의 양도는 이루어지지 않도록 하였다. 양 당사자들은 이러한 의무를 이행하였고, 1차 양도분에 대한 계약이 성실히 이행됨에 따라 2차 양도분에 대한 계약의 효력이 발생하였으며, 서로는 신뢰를 얻었다. 그러한 결과, 청구인은 매수인들이 쟁점토지 관련 담보대출을 받을 때 등기이전을 해 주었고, 그에 따라 매수인들은 대출을 받을 수 있었으며, 청구인 또한 잔금을 받을 수 있었다. (5) 쟁점토지를 일괄하여 양도하는 것과 1차와 2차로 구분하여 양도하는 것은 계약해지에 따른 위험, 농지운영 및 자금 대출규모의 측면에서 달라 경제적 실질상 차이가 있다. (가) 처분청은 쟁점토지의 1차분과 2차분을 한 번에 계약하여도 동일한 효과를 가져오므로 구분하여 양도할 특별한 이유가 없다는 의견이나, OOO의 거래와 OOO의 거래는 위험부담이 다르다. 전자의 경우, 분할면적 또는 매수인들이 매수하고자 하였던 위치가 잘못된다거나, 청구인이 근저당권을 약속한 시간에 말소하지 못할 수 있고, 매수인 또한 예상보다 대출이 적게 나와 잔금을 제대로 치르지 못할 가능성 등이 있다. 이 때 청구인과 매수인들은 법적 분쟁을 거쳐야 하는데 1차분을 양도하는 것은 이러한 위험을 제거하는 효과가 있다. 1차분과 2차분을 한 번에 계약하는 것은 1차분만 계약했을 때보다 2배 이상의 위험을 감수해야 하므로 위험관리 차원에서 효과가 동일하지 않다. 물론, 계약 해지시 계약금 반환에 있어서도 차이가 있으므로 금전적인 위험도 다르다. (나) 쟁점토지 전체를 한 번에 매매하였다가 농업경영에 대한 문제 등으로 매매가 취소된다면 전체 면적의 매매가 취소된다. 그러나 당사자들이 1차분과 2차분을 순차적으로 매매한다면, 2차분 계약이 취소되더라도 1차분 계약의 효력은 남아 있고, 특약으로 1차분이 분할정리되도록 하였기 때문에 일괄매매와 분할매매는 경제적 실질상 차이가 있다. 또한, 일괄매매의 경우, 농업경영계획서가 제출되어야 하고, 쟁점토지 전체에 대한 강제처분명령이나 과태료 처분이 이루어질 수 있다. 그러나 구분매매의 경우, 실태조사가 이루어진다고 하더라도 매수인들은 1차분에 대하여 주말농장 사용 등으로 방어할 수 있게 된다. (다) 일괄매매의 경우, 청구인이 잔금 시점에 먼저 등기이전을 하여 주고 매수인들은 이것을 담보로 대출을 받아 잔금을 지급하는 형식이 되었을 것이다. 보통 대출금액은 담보물에 대한 감정평가액의 70∼80%가 되기 때문에 매수인들은 쟁점토지 전체 매매가액 OOO원 중 부족하였던 OOO원 전부를 토지담보대출로 충당할 수 있었을 것이다. 그러나, 분할매매의 경우, 매수인들은 1차분에 대하여 대출을 하지 않기로 약정하였으므로 대출을 받을 수 있는 최대금액이 OOO원 정도 밖에 되지 않았다. 따라서 매수인들은 나머지 OOO원을 다른 사업자금대출로 충당하였다. (라) 매수인들은 현재 OOO의 마트를 운영 중으로 좁은 건물과 주차장 때문에 새로운 부지를 매수하여 확장이전할 계획이었다. 그러나 쟁점토지는 OOO로 공간이 부족하므로 매수인들은 청구인의 남아있는 다른 토지를 앞으로도 더 매수하려고 한다. 이와 관련하여 청구인은 2020년 OOO 땅을 구입하여 그 곳으로 양봉사업장을 이전하였고, 매수인들이 자금을 모아 매매할 상황이 도래하면 3차, 4차 매매가 이루어질 수 있다(1차 매매계약서 특약사항 제8호 참조). 이처럼 매수인들은 추가로 땅을 매수하여야 하는 상황이고, 청구인도 나머지 땅을 팔고 다른 곳으로 이전해야 하므로 매수인들이 OOO 소재 나머지 땅을 매수하는 것이 가장 나은 방법이다. 처분청 의견에 따르면 이러한 상황에서 앞으로 매매할 3차분 및 4차분도 하나의 거래로 보아야 하는 것이 되므로 1차분 및 2차분 토지에 대한 양도소득세 신고도 무효가 된다. (6) 처분청은 1차분과 2차분 매매계약서들이 매수인, 매매대금, 계약일 등 잔금일자를 제외한 모든 내용이 동일하다는 의견이나, 이것은 법무사가 등기에 필요한 내용만 계약에 넣어 특약사항의 내용이 생략되었기 때문이고, 공인중개사가 실제로 작성한 계약서들은 1차분과 2차분의 특약내용이 상당히 다르다. 특히, 담보대출의 범위, 계약이 해지될 경우의 문제, 계약금 비율과 지급방식, 농업경영계획 등에서 중요한 차이가 있다. 한편, 처분청은 2019.10.25.부터 2019.10.27.까지 지급된 OOO원에 대하여 쟁점토지 전체 매매대금 OOO원의 10%에 해당한다는 의견이나, 이는 1차분 매매대금의 20%를 계약금으로 한 것이다. 2차분의 계약금 지급시기는 계약시점이 아닌 매매의 효력 발생을 위한 조건이 성립되는 2019.11.26.이고 계약금의 비율도 10%이다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인이 주장하는 사적 자치의 원칙은 무제한 인정되는 권리가 아니다. 사적 자치의 원칙은 신의성실의 원칙 또는 권리남용 금지의 원칙에 따른 한계가 있으므로 만약 납세자가 통상적이고 합리적인 거래형식에 따르지 아니하고 비정상적인 거래형식을 취함으로써 조세의 부담을 부당하게 회피하는 행위를 하는 경우 이를 방지하기 위하여 「국세기본법」 제14조 제2항 및 제3항은 실질과세의 원칙을 규정하고 있다. 이러한 원칙은 헌법상 평등의 원칙을 조세법률관계에 구현하기 위한 원리로서, 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실지 내용과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 담세력이 있는 곳에 과세함으로써 부당한 조세회피행위를 규제하고 과세의 형평을 제고하여 조세정의를 실현하고자 하는 데 주된 목적이 있다(OOO 판결 등 참조). 사적 자치의 원칙을 적용하기 위해서는 그와 같은 거래형식을 취한 목적이나 그와 같은 거래 과정을 거친 경위 또는 그와 같은 거래방식을 취한 데에 조세 부담의 경감 외에 사업상의 필요 등 다른 합리적 이유가 있는지 여부, 각각의 거래 또는 행위 사이의 시간적 간격 등 관련 사정을 종합하여 판단해야 하는 것이나(OOO 판결 등 참조), 청구인은 이 건 쟁점토지 관련 거래 방식이 통상적이고 합리적인 것이 아님에도 불구하고 그러한 거래 방식을 취한 구체적이고 공감되는 특별한 사유를 제시하지 않은 채 그저 사적 자치의 원칙에 따라 쟁점토지 관련 거래 방식을 존중하여야 한다고 주장하므로 이는 이유 없다. (2) 청구인과 매수인들이 같은 날짜에 1차분과 2차분을 계약하면서 두 개의 계약서를 작성할 하등의 이유가 없다. 청구인은 매수인들이 자금이 부족하여 토지담보 대출을 받을 수 있도록 쟁점토지를 2차에 걸쳐 매매하였다고 주장하나, 매수인들이 쟁점토지를 담보로 하여 대출을 받은 시기는 1차분 매매가 완료된 시점이 아니고, 2차분에 대한 소유권 이전등기 신청 접수가 완료된 2020.1.18.이다. 또한, 매수인들은 기존에 운영하고 있던 마트를 이전할 목적으로 쟁점토지를 매입한 것으로 확인되나, 통상적으로 특정 토지를 공유로 취득할 경우 다른 공유자와 분쟁이 발생한다면 건축행위 자체가 불가능할 수 있는 등 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있음에도, 청구인 등이 같은 날짜에 공유로 쟁점토지에 대한 2차에 걸친 매매계약을 하였다는 것은 그 당시에 쟁점토지 전체를 일괄 매매하는 것으로 사전에 약정이 되어 있었다고 볼 수밖에 없다. (3) 쟁점토지 매매계약서들은 형식상 두 개로 작성되었을 뿐, 사실상 일괄 계약된 하나의 계약서이다. 1차분 및 2차분 매매계약은 같은 날짜에 체결되었고, 청구인 등이 굳이 두 개의 매매계약서를 작성할 특별한 사유가 없음에도 번거롭고 복잡하게 두 번에 걸쳐 매매 계약에 필요한 관련 서류를 두 번에 걸쳐 준비하고 계약하였으므로 쟁점토지 관련 두 개의 매매계약서는 사실상 일괄 계약된 하나의 계약서이다. (4) 쟁점토지 관련 두 개의 매매계약서들은 계약 내용이 서로 동일하여 구분의 의미가 없다. 두 개의 매매계약서들은 계약일, 매매금액, 계약금 및 계약금 지급일이 같음은 물론, 중도금이 없는 것으로 작성되었고, 계약서 서식까지 동일하므로 형식상으로만 두 개로 작성되었을 뿐, 사실상 하나의 매매계약서이다. 그리고 계약금액이 매매계약서와 달리 지급되었으나,매매금액 지급액이 두 개의 매매계약서상 매매대금 총액과 일치한다는 사실을 보더라도 두 개의 매매계약서들의 경제적 실질은 하나의 매매계약서이다. (5) 당사자들 사이에서 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지의 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고(OOO 판결 참조), 별개의 계약이지만 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 두 계약이 결합하여 전체가 경제적.사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다(OOO 판결 참조). 청구인은 선결정례(OOO)를 바탕으로 이 건 거래들을 하나의 거래로 볼 수 없다고 주장하나, 선결정례에서 구분등기된 토지는 단순히 농지로서 충분히 따로 사용될 수 있었던 반면, 쟁점토지는 분할 등기 없이 양도되었을 뿐만 아니라 매수인들은 마트 이전을 목적으로 쟁점토지를 매수하였으므로 하나의 지분의 존재없이는 다른 지분을 매수하지 않았을 것이므로 이 건 계약의 전부를 불가분의 관계로 봄이 상당하다. 또한, 선결정례에서 양수인들은 상이한 두 명으로 그들에 대한 양도행위가 법률적.경제적으로 완전히 동일하다고 단정할 수 없는 반면, 이 건의 매수인들은 동일하여 청구인의 쟁점토지 양도행위는 법률적.경제적으로 일체의 행위로 보이는 점 등에 비추어 사실관계가 완전히 다른 선결정례를 이 건에 적용하여서는 아니 된다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 자경농지 양도소득세 감면대상인 쟁점토지를 1회에 양도하였음에도 연간 감면한도를 회피하기 위하여 과세기간을 달리하여 2회로 나누어 양도한 것처럼 가장한 것으로 보아 실질과세 원칙을 적용하여 감면을 부인한 처분의 당부 나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인의 쟁점토지 매매계약서 및 청구인 계좌상 매매대금 지급내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점토지 매매계약서 및 매매대금 지급내역 (나) 청구인이 공인중개사가 작성하였다고 주장하는 쟁점토지 매매계약서의 특약사항 중 주요사항은 아래와 같다. ＜ 1차분 매매계약서 ＞ ＜ 2차분 매매계약서 ＞ (다) 청구인은 2004.3.4. OOO 등을 공동담보로 하는 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하였고(근저당권자 : OOO), 이 중 쟁점토지와 관련된 근저당권설정등기는 2019.11.26. 일부포기를 원인으로 하여 말소되었으며, 매수인들 중 bbb이 2020.1.8. 쟁점토지에 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하였다(근저당권자 : OOO). (라) OOO 외 1필지 소재 지상 1층 건물OOO의 건축물대장상 주용도는 관리사OOO 및 저장고OOO이다. (마) 청구인 등은 2020.9.11. OOO를 취득하였던 한편, 청구인의 양봉농가 등록증(2020.11.10.)상 사업장 소재지는 OOO이다. (바) OOO 소재 대지의 면적은 2001.4.11. 이후 2021.2.25. 현재까지 OOO이고, 해당 토지의 소유자는 OOO이다. (사) OOO은 2010.10.6. 처분청에게 ‘쟁점토지는 2019.11.5. OOO에서 분할된 토지로, OOO 도시계획조례 제21조 제5항에 따라 토지양도 목적으로 즉시 재분할이 가능하다’고 회신하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 「국세기본법」 제14조 제2항은 “세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있다. 위 규정이 천명하고 있는 실질과세의 원칙은 헌법상의 기본이념인 평등의 원칙을 조세법률관계에 구현하기 위한 실천적 원리로서, 조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 담세력이 있는 곳에 과세함으로써 부당한 조세회피행위를 규제하고 과세의 형평을 제고하여 조세정의를 실현하고자 하는 데 주된 목적이 있다(OOO 판결 등 참조). 그리고 같은 조 제3항은 “제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다”고 규정하고 있다. 「국세기본법」에서 이와 같이 제14조 제3항을 둔 취지는 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 한 것으로서, 실질과세의 원칙의 적용 태양 중 하나를 규정하여 조세공평을 도모하고자 한 것이다(OOO 판결 등 참조). (나) 청구인은 매수인들의 자금사정 및 농지운영 등의 이유로 쟁점토지가 2회에 걸쳐 거래되었으므로 해당 거래들은 별개의 것들이고 따라서 이 건 과세처분이 취소되어야 한다고 주장하나, 청구인은 1차분 거래의 법무사 작성 매매계약서상 계약금 및 잔금 내역이 공인중개사 작성 매매계약서상 내역과 다른 이유에 대하여 충분히 설명하지 못하고 있는 한편, 청구인은 bbb이 2019.10.25.부터 2019.10.27.까지 청구인 계좌에 입금한 OOO원에 대하여 이는 1차분 매매대금 OOO원의 20%를 계약금으로 하여 지급한 것이고, 2019.11.26. 1차분의 잔금 OOO원을 지급하면서 2차분 계약금 OOO원을 지급하여 합계 OOO원을 지급하였다고 주장하나, 공인중개사 작성 매매계약서에 따르더라도 2차분 계약금의 지급예정일은 2019.10.26.으로 나타나는 등 실제 쟁점토지의 대금지급 일자 및 금액은 공인중개사 작성 매매계약서가 아닌 법무사 작성 매매계약서와 일치하므로 공인중개사 작성 매매계약서를 인정하기는 어려운 점, 법무사 작성 매매계약서는 1차분과 2차분이 잔금일자를 제외하고 다른 모든 내용 측면에서 동일하고 해당 계약서상 청구인이 2회에 걸쳐 쟁점토지를 거래할 합리적인 이유가 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등 (1) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 조세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18634호로 개정되기 전의 것) 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다. 1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다. 나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 (3) 농지법(2020.2.11. 법률 제16975호로 개정되기 전의 것) 제6조(농지 소유 제한) ① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 농지를 소유할 수 있다. 3. 주말ㆍ체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생 식물을 재배하는 것을 말한다. 이하 같다)을 하려고 농지를 소유하는 경우 제7조(농지 소유 상한) ③ 주말·체험영농을 하려는 자는 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다. 제8조(농지취득자격증명의 발급) ① 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 "시·구·읍·면의 장"이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다. 1. 제6조 제2항 제1호·제4호·제6호·제8호 또는 제10호(같은 호 바목은 제외한다)에 따라 농지를 취득하는 경우 ② 제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 다음 각 호의 사항이 모두 포함된 농업경영계획서를 작성하여 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 발급신청을 하여야 한다. 다만, 제6조 제2항 제2호·제3호·제7호·제9호·제9호의2 또는 제10호 바목에 따라 농지를 취득하는 자는 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 발급신청을 할 수 있다. 1. 취득 대상 농지의 면적 2. 취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계·장비·시설의 확보 방안 3. 소유 농지의 이용 실태(농지 소유자에게만 해당한다) (4) 농지법 시행령(2020.8.11. 대통령령 제30925호로 개정되기 전의 것) 제7조(농지취득자격증명의 발급) ① 법 제8조 제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 농지취득자격증명신청서류를 농지의 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우만을 말한다)·구청장(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 농지의 소재지가 동지역인 경우만을 말한다)·읍장 또는 면장(이하 "시·구·읍·면의 장"이라 한다)에게 제출하여야 한다. 이 경우 농림축산식품부장관이 정하는 전자적인 방법을 활용하여 제출할 수 있다. ② 시·구·읍·면의 장은 제1항에 따른 농지취득자격증명의 발급신청을 받은 때에는 그 신청을 받은 날부터 4일(법 제8조 제2항 단서에 따라 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명의 발급신청을 할 수 있는 경우에는 2일) 이내에 다음 각 호의 요건에 적합한지의 여부를 확인하여 이에 적합한 경우에는 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야 한다. 1. 법 제6조 제1항이나 제2항 제2호·제3호·제7호 또는 제9호에 따른 취득요건에 적합할 것 2. 농업인이 아닌 개인이 주말·체험영농에 이용하고자 농지를 취득하는 경우에는 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하려는 농지의 면적을 합한 면적이 법 제7조 제3항에 따른 농지의 소유상한 이내일 것 3. 법 제8조 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 농업경영계획서를 제출하여야 하는 경우에는 그 계획서에 같은 항 각 호의 사항이 포함되어야 하고, 그 내용이 신청인의 농업경영능력 등을 참작할 때 실현가능하다고 인정될 것 4. 신청인이 소유농지의 전부를 타인에게 임대 또는 사용대(使用貸)하거나 농작업의 전부를 위탁하여 경영하고 있지 아니할 것. 다만, 법 제6조 제2항 제3호 또는 제9호에 따라 농지를 취득하는 경우에는 그러하지 아니하다. 5. 신청 당시 농업경영을 하지 아니하는 자가 자기의 농업경영에 이용하고자 하여 농지를 취득하는 경우에는 해당 농지의 취득 후 농업경영에 이용하려는 농지의 총면적이 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것 가. 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스·축사 그 밖의 농업생산에 필요한 시설로서 농림축산식품부령으로 정하는 시설이 설치되어 있거나 설치하려는 농지의 경우 : 330제곱미터 이상 나. 곤충사육사가 설치되어 있거나 곤충사육사를 설치하려는 농지의 경우: 165제곱미터 이상 다. 가목 및 나목 외의 농지의 경우 : 1천제곱미터 이상 (5) 제주특별자치도 도시계획 조례(2020.7.15. 제주특별자치도 조례 제2579호로 개정되기 전의 것) 제21조(허가를 받지 아니하여도 되는 경미한 행위) 제주특별법 제406조 제9항 및 법 제56조 제4항 제3호에 따라 허가를 받지 아니하여도 되는 경미한 행위는 다음 각 호와 같다. 5. 토지분할 가. 「사도법」에 따른 사도개설허가를 받은 토지의 분할 나. 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할 다. 행정재산 중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각·교환 또는 양여하기 위한 분할 라. 토지의 일부가 도시계획시설로 지형도면 고시가 된 해당 토지의 분할 마. 너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지의 「건축법」 제57조 제1항에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할 바. 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역에서 다음의 어느 하나에 해당하는 토지의 분할 (1) 별표 1 제2호 라목에 따른 분할제한면적 이상인 토지의 분할로서 상속·증여 목적으로 분할하거나, 하나의 필지를 세 개 이하로 분할하는 경우. 다만, 분할된 날부터 1년 이내에 다시 분할하는 경우는 제외한다. (2) 분할 후 각 필지의 면적이 2,000제곱미터 이상으로 분할하는 경우. 다만, 별표 1 제2호 라목 (1) (가)의 1)ㆍ2)에 해당하는 분할은 제외한다.