조심 2019부4353 (2020.02.17)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 1998.6.24. 취득한 OOO(이하 “쟁점농지”라 한다)의 2분의 1 지분을 2016.10.22. OOO원에 OOO에게 양도하기로 하는 매매계약(이하 “쟁점①매매계약”이라 하고, 관련 계약서를 “쟁점①매매계약서”라 한다)을 체결하였고, 청구인은 2016.11.24. 쟁점농지의 나머지 2분의 1 지분을 OOO원에 OOO의 배우자인 OOO에게 양도하기로 하는 매매계약(이하 “쟁점②매매계약”이라 하고, 관련 계약서를 “쟁점②매매계약서”라 한다)을 체결하였으며, 상기 매매계약에 따라 쟁점농지의 2분의 1 지분씩 2016.12.20. 및 2017.1.12. 소유권이전등기가 경료되었고, 2016년 및 2017년 귀속분 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 각 OOO원씩 총 OOO원을 감면세액으로 신고하였다. 나. 처분청은 청구인의 쟁점농지 양도에 대하여 2019년 6월 세무조사를 실시한 결과, 쟁점①·②매매계약은 8년 이상 자경농지에 대한 과세기간별 양도소득세 감면한도OOO를 부당하게 회피하기 위하여 형식적으로 작성한 계약서이고 그 경제적 실질을 하나의 거래로 판단하여 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면세액으로 OOO원을 적용하여 2019.9.6. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.13. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 OOO 소재 지가가 급등하던 시기에 쟁점농지 중 496m²를 부동산중개인에게 매도를 의뢰하여 2016.10.22. OOO에게 OOO원에 양도하기로 하는 쟁점①매매계약을 체결하여 2016.12.20. 양도하였고, 쟁점①매매계약 후 한 달 정도 지나 OOO의 남편인 OOO이 건물 신축 등을 목적으로 쟁점농지 중 나머지 496m²를 추가로 매도할 것을 요청하여 한 달 간의 시세 상승을 반영하여 2016.11.24. OOO원에 쟁점②매매계약을 체결하여 2017.1.12. 이를 양도하였다. (2) 공인중개사들이 작성한 쟁점①매매계약서에 첨부된 지적도(2016.10.22. 출력)에 쟁점농지 중 매매목적물의 면적 496m²가 표시되어 있고, OOO의 조례에서 토지를 2회에 걸쳐 분할하는 것은 건축 인허가를 통해서만 가능하도록 제한하고 있어 청구인은 쟁점①매매계약서의 특약사항에 “매도인은 잔금지급일 이전에 매매대상 토지를 분할하고, 매수인의 책임하에 496m²의 토지에 건축 인허가와 토지분할에 협조한다”고 명시하였다. (3) 청구인은 쟁점②매매계약을 체결할 의사가 없었으나, OOO이 부인 OOO가 쟁점①매매계약을 체결하여 매수하기로 한 쟁점농지 중 496m²에 건축계획을 세우는 과정에서 OOO는 조례상 자연녹지에 적용되는 건폐율이 20%에 불과하여 1층에 30평 정도의 건물만 건축할 수 있어 50평 내지 60평 정도의 건물을 건축하고자 청구인에게 쟁점농지 중 나머지 496m²의 추가 매도를 부탁하여 쟁점②매매계약이 체결되었고, 이러한 청구주장이 사실이라는 내용을 확인서를 양수인들 및 부동산중개인이 제출하였다. (4) 쟁점농지에 대한 쟁점①·②매매계약은 독립된 별개의 거래이므로 이를 사실상 하나의 거래로 보아야 한다는 처분청의 주관적인 의견은 다음과 같은 이유로 타당하지 않다. 쟁점농지의 양수인들이 부부이고, OOO의 매수대금 중 일부가 남편인 OOO의 계좌에서 인출되어 지급되었다 하여 청구인이 쟁점농지를 동일인에게 양도한 것이 되는 것은 아니며, 쟁점①·②매매계약을 체결한 시기가 가깝다 하여 이를 하나의 거래로 보는 것은 타당하지 아니하고, 청구인이 부당하게 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 과다적용받은 사실을 처분청이 명확한 증거에 의하여 입증한 바 없으며, 청구인과 양수인들이 특수관계자에 있지 않으므로 쟁점①·②매매계약을 경제적 실질의 관점에서 독립된 각각의 거래로 보아 청구인이 쟁점농지를 2분의 1 지분씩 양도한 거래에 대하여 2016년 및 2017년에 과세기간별로 각 OOO원씩 총 OOO원의 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면이 적용되어야 한다. (5) 처분청은 이 건 부과처분과 관련한 청구인의 과세전적부심사청구를 양도소득세 신고당시 제출된 쟁점농지 매매계약서와 과세전적부심사청구시 제출한 쟁점농지 매매계약서가 상이하고, 쟁점농지 양수인들의 매매대금 지급내역 등에 비추어 사실상 쟁점①·②매매계약이 하나의 거래계약으로 보인다고 판단하여 청구주장을 배척하였으나, 당초 양도소득세 신고시 법무사사무실에서 작성한 등기용계약서가 제출되었던 것이고, 쟁점①매매계약의 잔금청산일에 양수인 OOO의 사정으로 잔금이 지급되지 않아 청구인이 차용증을 받고 지급받지 못한 매매대금의 잔금을 금전소비대차로 대체한 후, 쟁점농지의 2분의 1 지분에 대한 소유권이전등기경료에 필요한 서류를 인도해 주어 2016.12.20. 소유권이전등기가 경료되었던 것이며, 청구인이 쟁점농지의 양수인들인 부부 중 누구로부터 쟁점①·②매매계약에 따른 매매대금을 지급받는 지에 대하여 청구인의 입장에서는 상관이 없는 것이므로 이와 관련한 과세전적부심사청구 불채택의 이유를 수긍할 수 없다. (6) 처분청이 유사 심판결정례로 제시한 조심 OOO 기각 사례 등은 청구인의 쟁점농지 양도와 구체적인 사실관계 및 양도소득세 감면한도의 부당한 회피에 대한 처분청의 입증 여부 등이 상이하므로 이 건에 원용하는 것은 타당하지 않다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 한 달 사이의 기간에 쟁점농지의 2분의 1 공유지분에 대한 쟁점①·②매매계약서를 양수인들 부부와 작성하여 2016년 12월과 2017년 1월에 양도한 것은 8년 이상 자경농지에 대한 각 과세기간별 감면한도OOO를 부당하게 회피하기 위하여 이러한 외관을 작출한 것이므로 그 경제적 실질에 따라 이를 하나의 거래로 보아 양도소득세 감면한도가 적용되어야 한다. (2) 청구인은 위와 같은 쟁점①·②매매계약이 부당하게 양도소득세 감면을 과다적용받을 목적으로 한 것이 아니라고 주장하나, 이는 다음과 같은 이유로 받아들이기 어렵다. (가) 쟁점①매매계약 당시 쟁점농지를 분할하지 아니하고 2분의 1 공유지분을 취득할 경우, 양수인이 건축 및 인허가 등 재산권 행사와 관련한 문제를 충분히 예견할 수 있었을 것임에도 청구인과 양수인들 부부가 쟁점농지를 2분의 1 지분씩 2번에 걸쳐 1개월 미만의 시차를 두고 과세연도를 달리하여 매매할 수밖에 없는 신빙성 있는 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다. (나) 통상적으로 건물 신축을 위하여 토지의 공유지분을 매입시 필지 분할이 수반되나, 쟁점①매매계약 당시 가분할도 내지 향후 분할과 관련된 구체적인 특약도 하지 아니한채 허술하게 지도상 쟁점농지의 서쪽 일부분에 빗금으로 표시하고서 그 매매대금을 OOO원으로 하여 매매계약을 체결하였다는 것은 믿기 어렵고, 이러한 쟁점①매매계약서는 청구인과 양수인들 부부간에 쟁점농지의 나머지 2분의 1 지분에 대한 쟁점②매매계약이 예정되어 있었기 때문에 작성될 수 있었던 것이다. (다) 쟁점농지를 양수한 OOO와 OOO 부부 중 남편인 OOO은 건축자재 도소매업을 영위하는 등 건축에 일가견이 있는 사업자인바, 아무런 법적인 안전장치 없이 매매계약서상 건축허가와 토지분할에 협조한다고만 기재하고서 청구인과 양수인 측이 당초 쟁점농지의 2분의 1 공유지분만을 거래하려 하였다는 청구주장은 신빙성이 낮다. (라) 쟁점①매매계약서상 매매대금인 OOO원 중 실제 수수된 금액은 OOO원이고, 쟁점①매매계약서는 계약금과 중도금 지급일자와 지급금액이 동일하며, 쟁점②매매계약서상 매매대금은 OOO원인데 청구인과 양수인들 사이에 이와 관련하여 OOO원을 수수하는 등 쟁점①·②매매계약서상 매매대금이 혼재되어 지급된 사실이 금융거래내역으로 확인되는바, 이는 청구인과 양수인들이 형식적으로 쟁점농지에 대한 공유지분을 2분의 1씩 두 번에 걸쳐 거래하는 형식으로 쟁점농지를 매매하였으나, 사실상 쟁점농지에 대한 하나의 거래계약을 하였기 때문에 그렇게 된 것이다. (3) 따라서, 쟁점농지에 대한 쟁점①·②매매계약서상 매매목적물의 특성(공유지분), 매매계약 시기, 거래당사자인 양수인들의 관계, 매매대금 수수내역 등을 종합하여 볼 때, 이는 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면혜택(과세기간별 OOO원 한도)을 부당하게 과도하게 누리기 위하여 형식적으로 두 개의 거래를 거친 것임이 확인되므로 그 경제적 실질에 따라 이를 연속된 하나의 거래로 봄이 타당한바, 청구인의 쟁점농지 양도에 대한 양도소득세 감면에 OOO원이 아니라 OOO원을 적용함이 타당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 청구인이 약 한 달의 기간 사이에 쟁점농지를 2분의 1 지분씩 두 개의 매매계약으로 과세기간을 달리하여 매수인들(부부)에게 양도한 것을 자경농지에 대한 과세기간별 감면한도OOO를 부당하게 회피하기 위한 것으로 보아 실질과세원칙에 따라 상기 감면한도를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법률 (1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 조세특례제한법 제69조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 제133조【양도소득세 및 증여세감면의종합한도】① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다. 1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 당해 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다. 나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인의 쟁점농지 매매대금 등 양도내역, 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면내역 등은 처분개요와 같다. (2) 쟁점농지는 현재까지 분할되지 아니한 상태이고, OOO와 OOO 부부가 쟁점농지의 각 2분의 1 지분씩을 보유하고 있으며, 쟁점농지 지상에 건축허가 신고는 관할 시청에 2019년에 최초로 접수되었다. (3) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점①매매계약(매매목적물 : 쟁점농지 2분의 1 지분, 양수인 : OOO)의 매매계약서상에는 특약사항이 공란으로 되어 있으나, 청구인이 그 실제 매매계약서라고 주장하는 계약서상에는 다음과 같은 특약사항이 기재되어 있다. (4) 청구인이 주장하는 쟁점①·②매매계약의 실제 계약서에 첨부된 지적도상 매매목적물은 각 496㎡, 992㎡로 기재되어 있고, 이에 상당하는 부분에 빗금 등으로 표시되어 있다. (5) 처분청이 제시한 청구인이 쟁점①매매계약 관련 양도소득세 신고당시 제출된 지적도상 매매목적물에 대한 표시는 쟁점농지 전체에 상당하는 부분에 빗금 등으로 표시되어 있다. (6) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점②매매계약(매매목적물 : 쟁점농지 2분의 1 지분, 양수인 : OOO) 관련 계약서상에는 특약사항이 공란으로 되어 있으나, 청구인이 실제 계약서라고 주장하는 쟁점②매매계약 관련 계약서상에는 다음과 같은 특약사항이 기재되어 있다 (7) 처분청이 제시한 쟁점농지에 대한 쟁점①·②매매계약 관련 대금지급 약정과 그 수수내역은 아래 ＜표＞와 같다. ＜표＞ 쟁점①·②매매계약 관련 대금지급 약정과 그 수수내역 (8) 청구인은 2016.12.20. 쟁점①매매계약서상 매매대금의 미지급 잔금 OOO원을 양수인인 OOO와 금전소비대차로 대체하여 동일자에 쟁점농지에 대한 2분의 1 지분의 소유권이전등기를 경료하도록 하였다고 주장하면서 그 근거로 차용증을 제시하였다. (9) 처분청의 답변에 대한 청구인의 항변서상 추가된 주장의 요지는 다음과 같다. (가) 청구인이 제시한 쟁점①매매계약서상 건축 인허가 관련 특약이 있으므로 당초 양수인 OOO는 쟁점농지의 2분의 1에 상당하는 면적에 약 30평의 건축물을 신축하려고 계획했던 것으로 추정된다. (나) 청구인이 쟁점②매매계약시에는 양수인들의 건축 인허가에 협조하는 번거로움을 피하기 위해 특약사항에 건축 인허가에 협조한다는 문구를 삭제하였다. (다) OOO 조례상 농지를 2회 이상 분할하여 매매하기 위해서는 건축 인허가가 필요하고, 양도인이 건축 인허가를 받지 아니한 경우 양수인은 2년간 농사를 지은 이후에 건축 인허가를 받을 수 있는데, 쟁점②매매계약이 양수인의 사정으로 체결된 것이기 때문에 이러한 양수인측에서 이러한 부담을 감수한 것이다. (라) 토지 분할시 지적공사의 분할측량 등의 관련 절차에 오래 시일이 걸리기 때문에 쟁점①매매계약 당시 매매목적물인 쟁점농지 2분의 1 지분을 토지이용계획확인원상 지적도에 청구인의 경우와 같이 가분할도를 그린 후 첨부하여 매매계약을 체결하는 것이 일반적이다. (마) 처분청의 과세전적부심사시 상기 차용증을 제시하였다고 하여 신빙성이 없다고 단정하는 것은 타당하지 않고, 쟁점농지의 지상에 건축 인허가 문제 등으로 사이가 좋지 않은 양수인을 상대로 처분청이 청구주장을 확인한 후, 담당 조사관이 청구인에게 청구주장과 같은 내용이었다고 전했기 때문에 별다른 과세문제가 없다고 생각하여 당초 상기 차용증은 제출하지 아니하였던 것이다. (10) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 8년 이상 자경농지에 대한 과세기간별 양도소득세 감면한도OOO를 부당하게 회피할 목적으로 쟁점농지를 2분의 1 지분씩 두 번에 걸쳐 매매계약하는 형식을 취한 것이 아니라고 주장하나, 청구인이 약 한 달의 기간 사이인 2016.10.22. 및 2016.11.24.에 쟁점농지를 2분의 1 지분씩 양수인들 부부에게 각각 매도하기로 하는 계약을 체결한 점, 건축 관련 사업을 영위하는 양수인측에서 건물 신축을 목적으로 쟁점농지 2분의 1 지분을 매수하기로 계약하였는데, 그 이후에 건폐율에 따른 건축 가능한 면적의 크기를 인지하고 청구인에게 나머지 2분의 1 지분도 추가로 매도하기를 부탁하여 쟁점①매매계약과 별개로 추후 쟁점②매매계약이 체결되었다는 청구주장에 신빙성이 낮아 보이는 점, 청구인이 2016.12.20. 쟁점①매매계약의 잔금을 양수인으로부터 지급받지 못한 상태에서 이를 금전소비대차로 대체하고 쟁점농지 2분의 1 지분의 소유권이전등기를 경료하여 준 후, 2017.1.12. 쟁점①·②매매계약의 잔금을 일시에 지급받아 나머지 2분의 1 지분도 양도한 것은 그 양도시기를 2016년과 2017년으로 달리하기 위하여 한 행위로 보이는 점, 청구인이 당초 2016년 귀속 양도소득세 신고시 제출한 쟁점①매매계약의 매매목적물에 대한 지적도상 표시를 보면, 쟁점농지의 2분의 1 지분이 아니라 쟁점농지의 전체에 상당하는 면적이 매매목적물로 표시가 되어 있는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점농지를 2분의 1 지분씩 두 번에 걸쳐 매매계약을 체결하는 형식으로 그 과세기간을 달리하여 양수인들 부부에게 양도한 것은 8년 이상 자경농지에 대한 과세기간별 감면한도OOO를 부당하게 회피하기 위한 것으로 보이므로 처분청이 실질과세의 원칙에 따라 이를 사실상 하나의 거래계약에 따른 양도로 보아 상기 감면한도를 적용하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.