조심 2023서7362 (2023.11.29)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2021.3.5. 시부 AAA으로부터 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여받고 평가기간(평가기준일 전후 3개월) 내 매매사례가액이 없는 등의 사유로 쟁점부동산의 시가를 확인할 수 없다고 보아 증여재산가액을 기준시가인 OOO원으로 평가하여 2021.6.24. 증여세를 신고·납부하였고, 처분청은 2021.7.27. 신고내용대로 증여세를 결정하였다. 나. 처분청은 감사원으로부터 2022년 5월경 유사매매사례가액 적용 여부 검토 지시를 받아 청구인의 증여세 신고내용을 검토한 결과 평가기준일 1년 6개월 전인 2019.9.9. 매매계약이 체결된 위 OOO(이하 “비교부동산”이라 한다)가 쟁점부동산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 유사한 다른 재산에 해당한다고 보아 OOO 평가심의위원회 심의를 거쳐 비교부동산의 거래가액 OOO원을 유사매매사례가액인 시가로 하여 2022.12.16. 청구인에게 2021.3.5. 증여분 증여세 OOO원을 경정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.3.15. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 비교부동산의 거래가액은 ① 불특정 다수인 사이에 ② 통상 성립된다고 인정되는 가액이 아니므로, 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)상 시가에 부합되지 아니하며 그 결과 쟁점부동산의 시가에도 해당되지 않는다. (가) 쟁점부동산이 속한 아파트 단지는 총 19세대 밖에 없는 1동짜리 나홀로 아파트로, 매매거래도 거의 없어 2017년 6월부터 2021년까지 기간 중 동일 면적에 대한 거래가 2019년 9월에 단 1건(비교부동산, 거래가액 OOO원)만 발생하였다. (나) 쟁점부동산이 속한 아파트 단지가 19세대에 불과한 소단지인 점을 감안하면 주변 생활여건 등을 고려하여 장기간 실거주 목적으로 해당 아파트 단지 내의 아파트를 취득하는 것이 일반적인 것으로 보이고, 거래건수가 거의 없다는 점에서 쟁점부동산 아파트 단지내 아파트를 구입하려는 자는 불특정 다수인이 아니라 한정된 범위내의 특정 소수의 인원만 해당한다고 볼 수 있다. (다) 상증세법상 시가는 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”으로 유사재산의 매매사례가액도 시가의 범위에 포함되지만, 이는 원칙적으로 매매사례가액이 상증세법상 시가의 정의를 충족한 경우에만 시가에 포함될 수 있는 것으로서, 비교부동산의 거래가액은 ① 불특정 다수인 사이에 ② 통상 성립된다고 인정되는 가액이 아니므로, 상증세법상 시가에 부합되지 아니하며 그 결과 쟁점부동산의 시가에도 해당되지 않는다. (2) 비교부동산 거래 이후 쟁점부동산의 증여시기까지 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 비교부동산의 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다. (가) 증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가하는데 유사재산의 매매사례가액을 시가로 적용하기 위해서는 원칙적으로 증여일 전후 3개월 이내의 기간(평가기간) 중에 거래된 가액이어야 하고, 평가기간 내의 거래가액이 아니더라도 증여일 전 2년 이내의 기간 중의 거래가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정할 수 있는 예외를 두고 있는데, 당해 예외규정은 매매사례가액 발생일부터 증여일까지의 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에만 적용된다. (나) 따라서 원칙적인 평가기간 외 매매사례가액은 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에만 예외적으로 시가로 인정되므로, 가격변동의 특별한 사정이 있다면 평가기간 외 매매사례가액을 시가로 적용할 수 없다 할 것이다. 만약 주위환경의 변화와 가격변동의 사정이 어느 정도인지에 따라 시가 적용 여부가 결정된다면 국세청의 자의적인 판단이 개입될 가능성이 높고, 그로 인해 납세자의 예측가능성이 심각하게 훼손되는 결과로 이어질 것이므로 가격변동의 사정이 조금이라도 있었다면 평가기간 외 가액을 시가로 볼 수 없다. 그리고 법원은 “공시지가와 개별주택가격이 소폭 변동하였더라도 전반적인 부동산 경기 악화로 부동산 가격이 점차 하락하는 추세에 접어들었다면 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당된다”라고 판시(서울고등법원 2013.4.24. 선고 2012누35940 판결, 같은 뜻임)함으로서, “부동산 경기가 변화하는 것도 부동산 가격변동의 특별한 사정에 해당”하는 것으로 보고 있다. 또한 최근 조세심판원은 국세청이 상속개시일로부터 1년 10개월 전에 발생한 매매사례가액을 상속개시일의 시가로 적용하여 과세한 사건에서 “1년 10개월 동안 아파트 시세가 30% 이상 상승하고, 공동주택가격이 매년 10% 이상 상승한 것은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 단정하기 어렵다”고 하여 당초 신고한 공동주택가격을 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였다(OOO). (다) 2017년부터 전국적으로 아파트 가격이 급등하자 정부는 가격 안정화를 목적으로 수차례 부동산 대책을 발표하였고, 특히 서울 지역의 아파트는 다른 지역보다 더 높은 가격 상승이 있었으며, 특히 OOO 발표 ‘OOO아파트 매매가격지수’에서 매매사례가액 발생일 2019년 9월부터 증여일인 2021년 3월까지 OOO 아파트 가격이 급격히 상승한 사실을 확인할 수 있다. (라) 쟁점부동산이 소재한 아파트 단지의 2013년 5월부터 2022년 1월까지 발생한 총 8건(비교부동산 포함)의 거래사례(아래 ＜표1＞ 참고)를 살펴보면, 2013년 5월부터 2017년 6월까지 4년 1개월 중 OOO원이 상승한데 반하여 2017년 7월부터 2019년 9월(비교부동산 거래 계약시점)까지 2년 2개월 동안에는 OOO원이 상승하였고, 2019년 9월부터 2022년 1월까지 2년 4개월 기간에는 앞선 거래 건보다 무려 OOO원이나 높게(2019년 9월 대비 75% 이상) 거래될 정도로 아파트 가격이 폭등하였으며, 쟁점부동산의 공동주택가격 또한 2019년부터 매년 평균 13.7% 이상 상승하였다(아래 ＜표2＞ 참고). ＜표1＞ 쟁점부동산이 소재한 아파트 단지의 거래가액 변동내역 ㅇㅇㅇ ＜표2＞ 쟁점부동산의 공동주택가격 변동내역 ㅇㅇㅇ (마) 또한 쟁점부동산 인근에 있던 OOO 부지가 비교부동산 거래 이후인 2019년 9월경 부동산 개발업체에 매각되어 현재 최고급 주거단지를 짓기 위한 아파트 건설공사가 진행되고 있는바, 관광호텔 철거로 인한 주변 주거환경의 개선과 노후화된 주거단지의 재개발 기대감으로 인근 부동산 가격이 급상승하고 있다. (바) 따라서 거래가액이 75% 이상 상승하고 공동주택가격이 매년 13.7% 이상 상승한 쟁점부동산의 경우에는 당연히 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보는 것이 타당하다. (3) 처분청은 거래가격이 어느 정도 상승해야 가격의 급격한 변동으로 볼 수 있는지에 대한 근거는 전혀 제시하지 않고 이를 자의적으로 판단하여 납세자의 예측가능성과 재산권을 부당히 침해하였다. (가) 처분청은 쟁점부동산과 비교부동산의 공동주택가격이 유사한 비율로 상승하였고, 광진구의 아파트 가격이 매년 계속해서 상승했던 것을 고려하여 가격이 급격히 변동하지 않았다고 주장하나, 어느 정도의 가격 상승이 있어야 가격의 급격한 변동으로 볼 수 있는지에 대한 객관적인 근거를 전혀 제시하지 아니하였을 뿐만 아니라, 관련 법령을 자의적이고 행정편의적으로 해석하여 성실하게 세금을 신고 납부하는 국민의 예측가능성과 재산권을 부당히 침해한 것이다. (나) 처분청은 시세 및 실거래가 변동추이, 부동산 대책의 발표 등의 사실만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵다며 조심 2020서1716(2020.9.7.) 심판례를 제시하였으나, 해당 사건은 당초 2018.9.13. 증여받았다가 2018.8.27.에 계약된 매매사례가 확인되자 증여를 취소하고 매매사례가 없는 2018.12.5. 재증여하여 과세를 의도적으로 회피하고자 한 사례로, 조세심판원은 해당 사례에서 비교대상 주택의 매매가액이 2018년에 매매가 있었던 동일 단지 물건 10건의 평균 매매값 대비 적정하고, 증여일 이후 2019년 상반기까지의 매매 거래건의 가격추이로 볼 때 증여일 당시의 정상적인 시세가 반영되었다고 판단한 것인바, 비교부동산의 매매사례 이후 급격한 가격변동이 있었던 본 사건에 적용하기 어렵다. 나. 처분청 의견 (1) 상증세법 시행령 제49조 제1항 등에 따르면 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 평가기준일 전 2년 내의 유사매매사례가액을 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있는바, 처분청은 아래와 같은 사정을 종합적으로 판단하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 평가기준일(2021.3.5.) 전 2년 내의 비교부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 시가로 판단하였다. (가) 비교부동산은 쟁점부동산과 동일한 공동주택 단지 내에 있으며 주거면적과 공동주택가격(기준시가)이 유사하며 용도, 층이 유사한 점에서 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따른 유사재산에 해당하고, 쟁점부동산과 비교부동산의 공동주택가격이 유사한 비율로 상승하고 OOO의 아파트 가격이 매년 계속해서 상승하는 등 비교부동산의 매매계약일로부터 쟁점부동산 증여일까지 기간 중 가격이 급격히 변동하지 아니한 것으로 보이며, 주위 환경의 변화를 살펴본바 증여일 현재까지 쟁점부동산 인근에 OOO이 아직 남아 있고, OOO을 통해 2018년부터 계속해서 인근 상가들의 변화가 없는 점 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 없어 보인다. (나) 이에 처분청은 비교부동산의 매매사례가액을 쟁점부동산의 증여일 현재 시가로 볼 수 있는지 OOO에 심의요청하였고, 동 위원회는 2022.8.23. 비교부동산은 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2019.9.9.을 매매계약일로 하여 OOO원에 매매된 거래로 매매계약일로부터 증여일(2021.3.5.)까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 비교부동산의 매매가액을 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 쟁점부동산의 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였는바, 처분청에서 이에 따라 비교부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 증여일 현재 시가로 판단한 데 잘못이 없다. (2) 청구인은 부동산 대책 및 OOO 매매가격지수를 들어 부동산 가격이 급등한 사실이 인정되므로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하나, OOO 아파트 실거래가는 2019년 3분기부터 2021년 1분기까지 점진적으로 증가한 것으로 나타나고 이는 OOO 전체 아파트 실거래가도 비슷한 추이로 증가한 것으로 나타나는바, OOO 아파트 실거래가 가격변동이 전반적으로 증가한 사실을 확인할 수 있는 점, 아래 ＜표3＞과 같이 아파트 실거래가 지수를 이용하여 2019년 9월 기준으로 환산(거래시기의 매매사례가액/거래시기의 실거래가지수 * 기준월의 실거래가 지수)한 매매사례가액을 살펴보면 2019년 9월 매매사례가액 OOO원은 위 환산가액의 최소값인 OOO원과 최대값인 OOO원 사이에 있어 비교부동산 거래 당시에도 가격변동의 특별한 사정이 있어 매매가액이 급증한 것이 아니라 OOO 전체 아파트 가격의 상승에 따라 해당 비교부동산의 가격도 같이 상승한 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 청구인이 제출한 시세 및 실거래가 변동추이, 부동산 대책의 발표 등의 사실만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵다(OOO). ＜표3＞ 아파트 실거래가 지수를 이용한 기타 주택 매매가액 환산례 ㅇㅇㅇ 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 비교부동산의 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (이하 생략) 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 4. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 ③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 에 따라 안분계산한다. ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산 수증관련 증여세 신고내역은 아래와 같다. 1) 청구인은 2021.3.5. 쟁점부동산을 증여받고 평가기간(평가기준일 전후 3개월) 내 매매사례가액이 없는 등의 사유로 쟁점부동산의 시가를 확인할 수 없다고 보아 증여재산가액을 기준시가인 OOO원으로 평가하여 2021.6.24. 증여세를 신고·납부하였다. 2) 처분청은 2021.7.27. 신고내용대로 증여세를 결정하였다가, 감사원의 유사매매사례가액 적용 여부 검토 지시에 따라 검토한 결과 평가기준일 1년 6개월 전인 2019.9.9. 매매계약이 체결된 비교부동산이 쟁점부동산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 유사한 다른 재산에 해당한다고 보아 OOO 심의를 거쳐 비교부동산의 거래가액 OOO원을 유사매매사례가액인 시가로 하여 2022.12.16. 청구인에게 2021.3.5. 증여분 증여세 OOO원을 경정·고지하였다. ＜표4＞ 쟁점부동산과 비교부동산의 거래가액 비교 ㅇㅇㅇ (나) 쟁점부동산이 속한 아파트 단지는 한강을 기준으로 “ㄱ”자 형태로 되어 있는데, 거실 방향이 쟁점부동산(1호 라인)은 남서쪽을, 비교부동산(2호 라인)은 동남쪽을 향하고 있다. ＜표5＞ 아파트 구조 등 비교 ㅇㅇㅇ (다) 쟁점부동산과 비교부동산의 공동주택가격 변동내역 및 같은 단지 내 아파트 거래가액 변동내역은 아래 ＜표6＞·＜표7＞과 같다. ＜표6＞ 쟁점부동산과 비교부동산의 공동주택가격 변동내역 ㅇㅇㅇ ＜표7＞ 증여일 이전 5년간의 같은 단지 내 아파트 거래가액 ㅇㅇㅇ (라) 비교부동산 거래 이후 인근부동산 및 OOO 소재 부동산의 가격변동 현황은 아래와 같다. 1) 2017년부터 OOO 재건축 아파트를 중심으로 부동산 가격이 폭등함에 따라 정부는 부동산 가격을 억제하기 위해 아래와 같이 부동산 대책을 발표하였다. ＜표8＞ 주요 부동산 대책 발표내용 ㅇㅇㅇ 2) OOO 발표 ‘OOO아파트 매매가격지수’에 나타나는 2019년 9월부터 증여시점(2021년 3월)까지 OOO 아파트 가격 변동내역은 아래 ＜표9＞와 같다. ＜표9＞ OOO ‘OOO아파트 매매가격지수’ 변동내역 ㅇㅇㅇ 3) 쟁점부동산 및 비교부동산이 소재한 OOO의 아파트 실거래가지수(한국부동산원 발표)에 나타나는 2019년 9월부터 증여시점(2021년 3월)까지 OOO 아파트 가격 변동내역은 아래 ＜표10＞과 같다. ＜표10＞ 한국 부동산원에서 발표한 OOO 아파트 실거래가지수(기준시점 2017년 4분기) ㅇㅇㅇ (2) 상증세법 제60조 제1항은 증여재산 평가기준인 재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일 현재의 ‘시가’에 의한다고 하면서 같은 조 제2항에서 ‘시가’의 의미를 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 정의하면서, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있고, 상증세법 시행령 제49조 제1항은 증여재산의 시가를 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간(평가기간) 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우의 그 거래가액 등을 말한다고 규정하면서 그 단서에서 예외적으로 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일 등까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있으며, 상증세법 시행령 제49조 제2항 단서 및 같은 조 제4항은 해당 재산의 매매 등 가액이 없는 경우로서 평가기간 이내에 해당 재산과 동일·유사한 다른 재산의 매매 등 가액이 있는 경우 그 가액을 해당 재산의 시가로 본다고 규정하고 있고, 이때의 동일·유사한 재산이란 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 정한 바와 같이 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고(제1호), 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며(제2호), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내에 있을 것(제3호)이라는 요건을 모두 충족하는 재산을 말하는 것으로 규정하고 있다. 따라서 이 건과 같이 평가기간 내에 쟁점부동산 또는 동일·유사한 다른 재산에 대한 매매, 감정, 수용·경매·공매 사실이 없으나 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 동일·유사한 다른 재산의 매매 등 가액이 있는 경우, 원칙적으로 평가기간 내에 당해부동산 또는 동일·유사한 다른 재산에 대한 매매, 감정, 수용·경매·공매 사실이 없어 상증세법령에서 규정한 보충적 평가방법에 따라 증여재산의 시가를 산정하여야 할 것이나, 예외적으로 상증세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서 및 같은 조 제4항에 따라 그 매매계약일과 평가기준일 사이에 당해 재산의 현황, 용도 및 주위 환경 및 여건의 변화 등을 고려하여 가격이 변동될 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 그 매매 등 가액을 쟁점부동산의 시가로 판단할 수 있을 것이다(서울고등법원 2013.4.24. 선고 2012누35940 판결, 조심 2021서1082, 2022.1.26., 같은 뜻임). (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교부동산의 거래가액은 불특정 다수인 사이에 통상 성립된다고 인정되는 가액이 아닐 뿐만 아니라 비교부동산 거래 이후 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 비교부동산의 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 처분청이 제시한 비교부동산(702호)은 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 정한 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 요건을 모두 충족하고 있어 비교부동산을 쟁점부동산과 동일·유사한 재산으로 본 데 잘못이 없는 점, 비교부동산 매매거래의 계약일(2019.9.9.) 이후 쟁점부동산 증여일까지 사이에 쟁점부동산 인근에 최고급 주거단지 건설 계획이 발표되었다는 사정은 비교부동산 거래 당시 이미 계획이 발표되어 거래가격에 반영이 되었을 것이고 실제 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 있었다는 점이 객관적으로 확인되지 않는 점, 달리 청구인이 제시한 쟁점부동산 시세 및 실거래가 변동추이, 부동산 대책의 발표 등의 사실만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.