조심 2020서1716 (2020.09.07)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2018.9.13. OOO(전용면적 150.65㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 청구인의 부(父)로부터 배우자와 함께 공동증여(청구인 지분 55%)받았다가 2018.12.3. 증여계약을 합의해제한 뒤 2018.12.5. 쟁점아파트를 다시 공동증여(청구인 지분 55%)받은 후, 2019.1.14. 증여재산가액을 기준시가인 OOO(쟁점아파트 기준시가 OOO의 55%)으로 평가하여 증여세 OOO을 신고·납부하였다. 나. 처분청은 청구인이 신고한 증여재산가액을 부인하고 OOO지방국세청 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 가액을 평가기준일로부터 7개월 전인 2018.5.9. 매매된 같은 동 OOO(쟁점아파트의 바로 옆 호로 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 OOO으로 보아 2020.2.14. 청구인에게 2018.12.5. 증여분 증여세 OOO을 결정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.4.13. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항과 재산평가심의 위원회 운영규정 제26조에 의하면 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매거래가 있고, 평가기준일부터 비교대상의 매매거래 계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매거래가액을 시가로 보아 증여가액으로 볼 수 있으나, 비교대상아파트 거래일인 2018.5.9.과 이 건 평가기준일인 2018.12.5. 사이인 2018.9.13.에는 당시 급등하던 주택시장을 잡기 위한 정부의 강력한 부동산 대책(이하 “9.13.부동산대책”이라 한다)이 발표되는 등 가격 변동의 특별한 사정이 있었다. (가) 한국감정원 자료에 의하면, 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 면적의 시세가 2018년 5월과 2018년 12월 사이 29.7%∼32% 급등하였고,OOO의 시세자료에서는 같은 기간 동안 시세가 16.3%∼18%상승한 것으로 확인된다. (나) 또한 OOO 실거래가 조회내역을 보면 쟁점아파트와 같은 동 8층의 실거래가가 2018.3.13. OOO에서 2018.8.23. OOO으로 17.7% 급상승하였고, 같은 평형(150.65㎡)은 아래 ＜표1＞과 같이 2018년 5월까지 OOO에서 거래되다가 2018년 7·8월 급등하여 2018년 8월부터는 OOO선에서 거래되었고, 2018.9.13. 부동산대책이 발표된 후에는 7개월간 거래절벽이 있은 후 2019년 하반기부터는 OOO선 위에서 가격이 안정되고 있음을 확인할 수 있는바, 정부의 9.13.부동산 대책은 가격변동에 영향을 주었다고 볼 수 있다. OOO (다) 처분청은 9.13.부동산대책 발표 이후 증여일(2018.12.5.)까지의 기간 동안 쟁점아파트 단지의 부동산 거래가 없어 가격변동의 특별한 사정이 확인되지 아니한다고 주장하나, 관계부처 합동으로 발표한 9.13.부동산대책에는 2018년 7월부터 서울 주택가격이 상승폭이 확대되어 서민 주거 안정을 위해 대책을 발표한다고 되어있고, 위 대책의 발표로 인하여 발생한 거래절벽을 가격변동에 특별한 사정이 없다고 해석하여 재산평가심의위원회에 심의를 의뢰할 요건을 갖추었다고 본 처분청의 판단은 잘못되었다. (2) 쟁점아파트의 공동주택 공시가격을 보더라도, 아래 ＜표2＞와 같이 2018.1.1. 기준OOO에서 2019.1.1. 기준 OOO원으로 약 19%나 상승하는 등 2018년도 하반기에 쟁점아파트 시세변동이 매우 컸음을 알 수 있는바, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보는 것은 부당하다. OOO (3) 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 과세된 사례들을 살펴보면, 부동산 대책 등이 평가기준일부터 비교대상부동산 거래일과의 사이에는 없으면서 가격 변동에 약간의 영항을 준 경우이나, 이에 반하여 이 건은 평가기준일과 비교대상아파트의 거래일 사이에 강력한 9.13.부동산대책이 있었고, 그 기간 안에 급격한 가격 상승이 구체적인 자료들에 의하여 확인되는바, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 재산평가심의위원회의 심의결과는 오류가 있는 것으로 판단된다. 나. 처분청 의견 (1) 처분청은 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따라 OOO지방국세청 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 적법하게 증여세를 과세하였다. OOO (2) 청구인은 쟁점아파트의 평가기준일(2018.12.5)과 비교대상아파트의 매매계약일(2018.5.9) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었고, 이는 부동산대책의 발표 및 한국감정원과 OOO은행의 시세추이에 의해 확인되는바, 비교대상아파트의 매매가액를 쟁점아파트의 증여재산 평가액(매매사례가액)으로 적용할 수 없다고 주장하나, (가) 평가대상 재산인 쟁점아파트(606호)와 비교대상 재산인 비교대상아파트(607호)는 인접한 주택으로 같은 용도·면적·위치·방향 및 같은 기준시가인 점에서 유사재산에 해당되고, 상증법에서 정하는 평가기간(평가기준일 전 3개월)보다 4개월 앞선 평가기준일 7개월 전 매매계약이 체결된 건으로, 국민은행의 실거래가 조회내역에서 아파트 가격이 비교대상아파트 거래일 이전부터 지속적으로 상승하고 있었던 사실이 나타나는바 주변 환경 및 이용 상황에 변화가 있었다고 보기 어렵고, 비교대상아파트의 매매계약일로부터 쟁점아파트의 평가기준일까지의 기간 중 형태·이용 상황의 변화가 달리 없고 기준시가도 동일한 점 등에 비추어 상증법 시행령 제49조 제1항 단서규정에 따른 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에 해당한다. (나) 또한 9.13.부동산대책 발표 이후 증여세 신고일(2019.1.14.) 이전까지 쟁점아파트 단지의 부동산 거래가 발생하지 아니하여 가격변동의 특별한 사정이 객관적으로 확인되지 아니하는 상황에서 위 대책의 발표 사실만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수는 없고, 한국감정원과 국민은행의 시세 추이는 실지거래가액이 아니므로 객관적으로 인정 가능한 매매사례가액으로 볼 수 없는바 이를 시가로 준용할 수 없으며, 청구인 역시 쟁점아파트의 증여재산가액 신고시 청구인이 주장하는 한국감정원과 국민은행의 시세추이가 아닌 이보다 현저히 낮은 기준시가로 신고한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점아파트의 평가기준일과 비교대상아파트의 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다. (3) 이상 살펴본 바와 같이 비교대상아파트의 매매계약일과 평가기준일 사이에 재산의 형태 및 이용 상태 등에 대한 동일성이 유지되고 주위환경의 변화가 없는 등 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 확인되므로 처분청이 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교대상아파트의 거래가액을 시가로 하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 7개월 전에 거래된 매매사례가액을 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세법 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납세의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당 하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2[평가심의위원회의 구성 등] ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다. 1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매 등의 가액의 시가인정 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조[평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 (4) 재산평가심의위원회 운영규정 제26조[재산의 가액에 대한 시가인정 심의 대상] ① 지방청평가심의위원회는 영 제49조 제1항 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 납세자, 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장(이하 "세무서장 등"이라 한다)의 재산의 가액에 대한 시가인정 심의에 응할 수 있다. 1. 영 제49조 제1항 본문에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외) 중에 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 경우 ② 제1항 제1호를 적용함에 있어 납세자와 세무서장 등은 다음 각 호의 사항을 증명하여야 하고, 지방청평가심의위원회는 증명내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가인정 여부에 대한 심의에 응하여야 한다. 1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점 2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점 3. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없다는 점 4. 그 밖에 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청이 과세근거로 제출한 자료에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 쟁점아파트는 청구인의 부(父) OOO이 1993.7.29. 매매로 취득한 후 2018.9.11. 청구인과 청구인 배우자에게 공동증여하였다가, 2018.12.3. 이를 합의해제하고, 2018년12.5. 다시 청구인(지분 55%)과 그 배우자에게 공동증여하였다. (나) 쟁점아파트를 공동증여받은 청구인의 배우자 OOO(지분 45%)은 동일 사안으로 과세한 처분청의 증여세 부과처분에 불복하여 이 건과 동일한 쟁점으로 2020.4.16. 국세청에 심사청구(심사 증여 2020-11호)한 결과 2020.6.24. 기각 결정되었다. (다) 국세통합시스템(TIS) 자료에 의하면, 쟁점아파트의 증여일(2018.12.5.) 3개월 내에는 매매사례가 확인되지 않고, 전·후 유사한 시기에 같은 단지 내 유사 면적 아파트의 매매사례가액은 아래 ＜표3＞과 같이 나타나며, 비교대상아파트의 기준시가는 쟁점아파트와 동일한 것으로 나타난다. OOO (다) 처분청의 시가인정 심의 의뢰서에 의하면 처분청은 2019년 9월 OOO지방국세청 재산평가심의위원회에 쟁점아파트에 대한 시가인정 심의의뢰를 하면서 쟁점아파트는 당초 2018.9.13. 증여 접수하였다가 2018.8.27. 계약일 매매사례가 확인되어 증여 취소하고, 매매사례가가 없는 2018.12.5. 재증여한 건으로, 최종 증여일 당시 매매사례가는 없으나 증여일 2년 이내인 2018.5.9. 유사매매사례가 OOO이 확인되는바, 증여가액으로 신고한 공시가격 OOO의 차이가 OOO으로 과다하다는 검토의견을 제시하였다. (라) 또한 처분청은 비교대상아파트가 쟁점아파트 바로 옆 호로 유사성이 높고, 그 매매가액 OOO은 2018년 쟁점아파트 단지 물건 10건의 평균매매값 OOO 대비 적정하며, 증여일 이후 거래분(2019.4.30. OOO, 2019.6.15. OOO, 2019.6.28. OOO 등) 가격추이로 볼 때 쟁점아파트 증여일 당시의 일시적 상승이 아니라 정상시세가 반영된 것으로 판단하였다. (마) OOO지방국세청 재산평가심의위원회(20019.12.20.)는 쟁점아파트와 비교대상아파트는 동일 용도·면적인 유사 재산에 해당되고, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정된다고 판단하였다. (2) 청구인은 비교대상아파트(5월)와 쟁점아파트(12월) 거래시점 사이에 거래가액이 급등하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있다는 근거로 다음과 같은 자료를 제출하였다. (가) 비교대상아파트 거래시점(5월)과 쟁점아파트 증여시점(12월) 사이에 주택가격이 폭등하다가 2018.9.13. 부동산대책이 발표된 이후 그 상승세가 꺾이는 등 급격한 가격변동이 있었다는 증빙으로 한국감정원과 국민은행 시세추이 등을 ＜표3·4＞와 같이 제시하였다. OOO (나) 청구인은 부동산대책이 2018년 7월부터 8월 사이 급상승하던 주택가격의 변동 상황을 보여주는 증거이자 대책발표 이후에는 거래절벽을 초래한 원인으로 제시하는바, 위 대책의 최근 주택시장 동향 및 평가부분에는 서울 주택가격이 7월부터 상승폭이 확대(서울 주택가격 상승률 : ‘18.5월 0.21%, ’18.6월 0.23%, ‘18.7월 0.32%, ’18.8월 0.63%)되면서 단기간 시장이 과열되었다고 평가하면서 서민 주거 안정을 위해 대책을 마련하였다고 되어 있다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 증여시점과 비교대상아파트의 매매거래 계약일 간에 9.13.부동산대책이 발표되는 등 주택가격이 급등하여 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 상증법에서 정한 평가기간을 벗어난 매매사례가액을 시가로 적용한 처분은 부당하다고 주장하나, 상증법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는 점, 쟁점아파트 증여 당시와 비교대상아파트의 거래 시기 사이에 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않고, 청구인이 제시한 쟁점아파트 시세 및 실거래가 변동추이, 부동산 대책의 발표 등의 사실만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점, 비교대상 재산인 비교대상아파트(607호)는 쟁점아파트(606호) 바로 옆 호로서 같은 용도·면적·위치·방향 및 같은 기준시가인 점에서 유사재산에 해당되는 것으로 보이고, 청구인도 이에 대하여는 이견이 없는 점, 비교대상아파트 매매가액 OOO은 상속개시일로부터 7개월 전의 매매사례가액으로 평가기준일로부터 3개월의 범위를 벗어난 시점의 매매가액이기는 하지만, OOO지방국세청 재산평가심의위원회에서 비교대상아파트 매매가액을 쟁점아파트 증여시의 시가로 볼 수 있다고 결론내린 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.