조심 2023서0880 (2023.04.20)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2020.12.22. 청구인의 부모로부터 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여받고 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조에 따른 공동주택가격(OOO원)으로 쟁점부동산을 평가하여 2020.12.24. 증여세를 신고하였다.

나. 처분청은 감사원의 지적에 따라 쟁점부동산의 평가기준일 전 2년 내 OOO(이하 “비교부동산”이라 한다)가 2019.9.6. OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)에 매매계약된 것을 확인한 후, 2022.8.23. OOO지방국세청 평가심의위원회 결정을 거쳐 동 가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 2022.10.13. 청구인에게 2020.12.22. 증여분 증여세 OOO원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.12.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)

상증세법 시행령 제49조

제1항에서 증여재산의 시가로 인정되는 가액의 기간은 평가기준일 전 6개월, 후 3개월임을 규정하면서 그 예외를 규정한 같은 항 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매 등 가액, 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정되기 위해서는 “시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우”를 전제하고 있다. 따라서 쟁점부동산과 같은 단지에 위치한 같은 면적의 비교부동산의 거래가액이 쟁점부동산의 시가로 인정되기 위해서는 비교부동산의 거래일과 증여일의 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우라는 점이 우선 충족되어야 한다. 평가심의위원회를 통한 시가의 인정은 시가가 존재하지 않는 경우 등 시가를 산정하기 곤란한 부득이한 사정이 있는 경우에 상증세법이 규정하는 시가평가 원칙의 예외로서 제한적으로 인정되어야 하는 점에 비추어 그 요건은 엄격하게 판단해야 한다. 따라서 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당하는 지가 평가심의에 쟁점이 될 것으로 판단된다.

(2) 비교부동산의 매매계약일과 쟁점부동산의 평가기준일 사이에는 부동산 가격이 급격하게 상승하는 상황이었으며 이러한 급격한 상승을 막기 위하여 정부에서는 2019년 12.16 부동산대책, 2020년 6.17 부동산대책, 2020년 8.4 부동산 대책을 시행하였었다. 부동산 가격이 급격하게 상승하는 것과 더불어 이러한 부동산 정책의 변경은 이 자체로 부동산 가격변동에 특별한 사정이 있었던 것이라고 볼 수 있다.

(3) OOO 시세변동 자료와 국토교통부 공동주택 공시가격 자료를 분석해보면 쟁점부동산 및 비교부동산은 평가기준일 전 2년간 가격변동이 상당하였음을 확인해 볼 수 있는데, 아래 ＜표1＞과 같은 OOO 시세변동 자료를 살펴보면 2019년 하반기(약 9.6% 상승)와 2020년 하반기(약 6.3% 상승)에 급격한 가격변동이 있었던 것으로 나타나고, 평가기준일로부터 2년 사이에는 약 17.5%의 가격 상승이 나타나고 있으며, 아래 ＜표2＞와 같이 OOO 부동산이 제공하는 해당 기간 OOO구의 “월간 아파트 매매가격지수 통계”를 살펴보면 변동율이 14.42%로 쟁점부동산이 소재하는 지역의 부동산 가격이 급격하게 변동하고 있는 것으로 확인된다.

＜표1＞ OOO 시세변동 자료

ㅇㅇㅇ

＜표2＞ 강남구의 월간 아파트 매매가격지수 통계(OOO 부동산 제공)

ㅇㅇㅇ

또한, 아래 ＜표3＞과 같은 공시가격 자료를 살펴보면 비교부동산이 거래된 2019년과 증여일이 속한 2020년의 공동주택공시가격은 약 18%가 상승하였는데, 이는 국토교통부에서 발표한 2020년 전국 공시가격 상승률 5.99%과 OOO 공시가격 상승률 14.75%를 뛰어 넘는 상승률로서 쟁점부동산이 소재하는 단지의 경우 시장평균보다 급격한 가격 변동이 있었음을 보여주고 있다.

＜표3＞ 국토교통부 공동주택 공시가격 자료

ㅇㅇㅇ

(4) 이상과 같이 비교부동산과 쟁점부동산 소재 지역의 주택 가격은 큰 폭의 가격 변동이 있었던 것으로 나타나고, 정부의 부동산 대책으로 인하여 그 변동 폭이 더욱 확대된 것으로 확인되는바, 재산평가심의위원회가 평가기준일과 비교부동산의 매매계약일 사이의 기간 동안에 가격 변동이 있을만한 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 인정한 것은 잘못된 것이다. 또한 이와 유사한 심판례(조심 2021서1082, 2022.1.26., 조심 2017중4929, 2017.12.29.)에서도 아파트 시세와 공시가격이 급격하게 상승하는 등 가격변동의 특별한 사정이 없다고 단정하기 어려운 점에 비추어 평가심의위원회의 결정을 거친 매매사례가액을 시가로 인정하지 않았다.

나. 처분청 의견

(1) 인터넷 포털사이트 부동산 정보에 따르면 쟁점부동산이 속한 단지는 139세대로서 전용면적별 세대수는 아래 ＜표4＞와 같고, 국세청 전산망을 이용하여 비교부동산의 매매계약일(2019.9.6.)부터 평가기준일(2020.12.22.)까지 쟁점부동산 단지의 전용면적별 양도거래 건수 및 가격상승률을 분석한 결과는 아래 ＜표5＞와 같으며, 각 호별 세부거래내역은 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표4＞ 쟁점부동산 단지의 전용면적별 세대수

ㅇㅇㅇ

＜표5＞ 쟁점부동산 단지의 전용면적별 양도거래 건수 및 가격상승률

ㅇㅇㅇ

＜표6＞ 각 호별 세부거래내역

ㅇㅇㅇ

(2) 위 내용을 보면 쟁점부동산에 해당하는 전용면적 55.08㎡의 가격상승률은 7.59%로서 청구인이 인용한 OOO 부동산시세(약 17.5% 상승)나 국토교통부 공시가격 상승률(약 18% 상승)보다 현저하게 낮은 상승률을 보이고 있다. 즉 쟁점부동산이 속한 면적은 동일 단지 내 이른바 중대형 평형(전용 84㎡ 이상)보다 현저하게 낮은 가격 상승률이 확인되므로 청구인이 주장하는 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없는 것으로 판단된다.

또한 OOO행정법원 2018.12.5. 선고 2018구합34481 판결 외 다수의 판결 및 조세심판원 결정례에서 매매계약일과 평가기준일 사이에 공동주택 가격이 보합 또는 하락폭이 미미하거나 상승세에 있는 경우 설령 가격변동이 있더라도 가격 변동의 특별한 사정에 해당하지 않는다고 판단한 바 있다.

(3) 쟁점부동산은 부동산 가격상승기에 평균치보다 현저하게 낮은 가격상승률이 확인되어 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려우므로 평가심의위원회의 결정 및 처분청의 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산에

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항 단서에 규정된 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서 및 각 목 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산과 관련한 OOO지방국세청 평가심의위원회 결정서(2022.8.23.)의 내용은 아래 ＜표7＞과 같다.

＜표7＞ 쟁점부동산 관련 평가심의위원회 결정서의 내용

ㅇㅇㅇ

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산이 소재하는 단지의 경우 시장평균과 비교하여 급격한 가격 변동이 있었음이 정부의 부동산 대책 등을 통해 확인됨에도 처분청이 증여일로부터 약 1년 4개월 전의 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 처분청은 비교부동산의 매매계약일부터 증여일까지 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 평가심의위원회의 결정을 거쳐 이 건 처분을 한 것으로서 처분청이 제시한 비교부동산의 매매계약일부터 평가기준일까지 쟁점부동산이 속한 단지의 전용면적 55.08㎡의 가격상승률(7.59%)은 청구인이 인용한 OOO 부동산시세나 국토교통부 공시가격 상승률보다 낮은 것으로 나타나는 반면, 청구인이 주장하는 부동산대책 발표 등의 사실만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 인정하기 어렵고, 그 밖에 쟁점부동산의 가격이 급등하였다고 인정할만한 주변환경 및 이용상황의 변화가 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.