조심 2022중6399 (2022.11.16)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2020.4.17. 어머니 OOO로부터 OOO 중 45/100 지분(이하 “쟁점아파트”라 한다)을 증여받은 후, 자신의 지분에 해당하는 기준시가 OOO원을 증여세 과세가액으로 하여 2020.4.17. 증여분 증여세 OOO원을 신고.납부하였다. 나. 처분청은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에 따라, 쟁점아파트와 같은 단지에 있는 OOO(이하 “쟁점비교아파트”라 한다)의 매매계약일(2019.6.15.)과 쟁점아파트의 평가기준일(2020.4.17.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐, 쟁점비교아파트의 매매사례가액 OOO원(청구인의 지분 해당 금액)을 쟁점아파트의 증여세 과세가액으로 하여 2022.4.7. 청구인에게 2020.4.17. 증여분 증여세 OOO원을 결정.고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.5.11. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점아파트를 증여받을 당시(2020.4.17.)에는 코로나19 팬데믹으로 인한 경기악화와 부동산 가격 급락, 그리고 쟁점아파트 재건축 진행과정에서의 악재 등과 맞물려 부동산 가격이 하락하였다고 봄이 상당하므로, 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당된다고 볼 수 없어 쟁점비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아서는 아니된다. 청구인이 2020.4.17. 청구인의 어머니로부터 쟁점아파트를 증여받을 당시는 코로나19 팬데믹으로 인하여 한 달 만에 코스피지수가 900포인트 넘게 급락하는 등 경기가 매우 악화되었으며, 이로 인하여 부동산 거래량도 급감하고, 아래 ＜표1＞과 같이 부동산 가격 역시 코로나19 팬데믹 발생 직전 대비 20% 가까이 급락하던 시기이다. ＜표1＞ OOO 재건축 예정 아파트의 거래가액 비교표 OOO 당시는 코로나19 바이러스 감염에 대한 극도의 두려움을 가졌던 시기로 국가 간 혹은 지역 간 봉쇄 조치 등 전 국가적인 노력이 시작되었고, 재택근무, 유연근무, 마스크 착용을 의무화한 시기였으며, 이로 인하여 대면접촉을 해야 하는 부동산 거래의 특성상 2020년 4월의 주택 거래량은 2019년말 대비 1/3 이상 급감하였다. 그럼에도 불구하고 처분청은 코로나19 팬데믹이 발생하기도 전인 2019년 6월의 매매사례가액을 증여당시 쟁점아파트의 시가로 보았다. 또한, 재건축아파트는 조합설립부터 완공까지 상당한 시간이 소요되며, 그 기간동안 추가분담금의 상승, 보상가액 협상 등 다양한 이해관계에 의해 재건축이 무기한 연기되거나 무산되는 경우도 있다. 청구인이 쟁점아파트를 증여받을 당시에는 놀이터 부지의 소유권 정리문제와 개발잔여지 보상금액 문제 등이 해결될 기미가 보이지 않아 정비구역에서 해제(정비사업 일몰)될 위기에 처하게 되었다. 당시는 재건축사업이 무산되거나 연기될 것이라는 의견이 지배적이었으며, 실제로 2019년 12월부터 2020년 4월까지는 전혀 거래가 발생하지 않았고, 쟁점아파트와 동일한 면적의 경우는 13개월 동안 거래가 전혀 없었다. 처분청이 적용한 쟁점비교아파트의 매매사례가액은 쟁점아파트가 서울특별시로부터 건축심의가 통과되어 재건축이 활발히 진행되던 시기의 높은 가격이다. 그러나, 실제로 쟁점아파트 증여당시에는 재건축이 무산될 위기로 수개월간 매매가 되지 않았던 상황으로 어떠한 경우보다 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보아야 할 것이다. 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 당해 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에 해당하여 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 평가기준일 전 2년 이내의 매매사례가액을 시가로 적용하고자 한다면, 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우여야 할 것이나, 쟁점아파트의 경우 재건축 진행 상황이 완전히 다름에도 단순히 평가기준일 2년 내의 금액이라는 이유만으로 10개월 전 가격을 시가로 간주하여 증여세를 과세하는 것은 증여 당시의 상황을 전혀 고려하지 못한 것이다. 한편, 처분청의 평가심의위원회의 안건 검토보고서를 보면, 코로나19 팬데믹 상황 등 가격변동의 특별한 사정은 전혀 고려하지 않았음을 알 수 있다. 평가심의위원회가 심의대상인지 여부를 판단하기 위해 처분청이 평가심의위원회 운영규정 별지 제6호 서식 ‘재산의 매매 등 가액의 시가인정 관련 검토서’를 작성할 때 가격변동의 특별한 사정이 없는지 여부를 기재하도록 되어 있음에도 불구하고, 가격변동이 없는 것으로 사실과 다르게 작성하였으므로 평가심의위원회의 결정은 무효인바, 처분청이 청구인에게 한 이 건 증여세 부과처분을 취소하여야 한다. 나. 처분청 의견 처분청은 쟁점아파트 증여 당시의 시가를 평가함에 있어서 평가기간 이내의 거래내역이 존재하지 않아, 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2019.6.15.자 쟁점비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 이 건 증여세 부과처분을 하였다. 쟁점아파트의 평가대상 기준시가와 평가기간 외 2년 내 유사매매사례가액의 비교내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점아파트와 쟁점비교아파트의 면적 등 비교내역 OOO원에서 OOO원으로 2.4% 증가하였고, 일반 평균가는 OOO원에서 OOO원으로 2.3% 증가하였으며, 상위 평균가는 OOO원에서 OOO원으로 2.2% 증가한 것으로 나타난다. (마) 쟁점아파트와 동일단지 내의 아파트에 대한 국토교통부 실거래가액은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점아파트와 동일단지 내 아파트의 국토교통부 실거래가액 OOO (바) 청구인이 쟁점아파트를 증여받은 것에 대하여 청구인이 신고한 내역과 처분청이 유사매매사례가액을 적용하여 결정한 내역은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 청구인의 증여세 신고 및 처분청의 결정내역 OOO (사) 평가심의위원회 심의 안건 검토서 중 ‘가격의 변동성 검토’란에는 ‘리모델링 또는 주변 환경의 변화가 크게 없으며 국민은행 시세동향을 조회한바, 하위평균가가 크게 상승하지 않은 점과 기준시가의 큰 변동폭이 없는 점 등을 보아 부동산 가격의 큰 변동성은 없어 보임’으로 기재되어 있고, 청구인 주장과 같이 코로나19 팬데믹 발생에 따른 부동산 거래동향 등은 기재되어 있지 아니하다. (아) 청구인은 쟁점아파트를 증여받을 당시 보도된 언론기사를 아래 ＜표7＞과 같이 제출하였다. ＜표7＞ 청구인이 제출한 언론기사 제목 OOO (자) 또한, 청구인은 쟁점아파트의 정비구역 해제 관련 언론기사(2020.1.12.자 한국경제, OOO) 내용을 제출하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트를 증여받을 당시(2020.4.17.)에는 코로나19 팬데믹의 영향으로 인한 경기침체와 부동산 가격의 급락, 그리고 쟁점아파트 재건축 진행과정에서의 악재 등이 맞물려 부동산 가격이 하락하였다고 봄이 상당하여 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당하므로 쟁점비교아파트의 매매사례가액을 증여 당시 쟁점아파트의 시가로 보아서는 아니되고, 평가심의위원회에서 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부를 검토한 사실이 없으므로 이 건 증여세 부과처분이 무효라는 취지로 주장하나, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문의 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 평가기준일부터 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 사이에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 유사매매사례가액을 증여재산의 시가로 인정할 수 있다 할 것(조심 2022서1883, 2022.4.29. 외 다수, 같은 뜻임)인바, 이 건의 경우, 쟁점비교아파트는 쟁점아파트와 같은 단지에 위치한 아파트일 뿐만 아니라 전용면적이 같고 기준시가가 유사하여, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항이 규정하고 있는 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 아파트에 해당하는 것으로 보이는 점, 쟁점아파트와 동일단지, 동일면적 아파트의 시세동향을 보면 매매계약일(2019.6.15.)과 평가기준일(2020.4.17.) 사이에 코로나19 팬데믹으로 주택가격이 하락하였다는 청구주장과 달리, 오히려 주택가격이 평균 2.3% 증가한 것으로 나타나고, 그 증가폭도 미미하여 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서의 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당함이 상당하므로 평가심의위원회 자문을 거쳐 쟁점비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여 당시의 시가로 본 것은 적법해 보이는 점, 평가심의위원회 심의 안건 검토서 중 ‘가격의 변동성 검토’란에는 “리모델링 또는 주변 환경의 변화가 크게 없으며 OOO 시세동향을 조회한바, 하위평균가가 크게 상승하지 않은 점과 기준시가의 큰 변동폭이 없는 점 등을 보아 부동산 가격의 큰 변동성은 없어 보임”으로 기재되어 있는 사실로 평가심의위원회에서 가격변동의 특별한 사정이 있는지 여부를 검토한 사실이 없다는 청구주장을 수긍하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점비교아파트의 매매계약일(2019.6.15.)과 쟁점아파트의 평가기준일(2020.4.17.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여세 과세가액으로 하여 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.