조심 2023인9599 (2024.03.28)

의정부세무서장이 2023.6.13. 청구인에게 한 2022.4.7. 증여분 증여세 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2022.4.7. 부친 a 및 모친 b로부터 서울특별시 도봉구 OOO(전용면적 119.1731㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고,

「상속세 및 증여세법 시행령」제61조

제1항 제4호 등에 따라 쟁점아파트의 증여재산가액을 공동주택가격인 OOO원으로 하여 2022.4.11. 쟁점아파트에 관한 증여세 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지 내 OOO(이하 “쟁점처분청선정아파트”라 한다)가 2021.7.3.에 OOO원에 거래된 사실을 확인하고

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항 단서 등에 따라 쟁점처분청선정아파트의 2021.7.3.자 거래가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여야 한다고 보아 2022.12.22. 인천지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 증여재산가액을 OOO원(이하 “쟁점처분청선정가액”이라 한다)으로 재산정한 후, 2023.6.13. 청구인에게 2022.4.7. 증여분 증여세 합계 OOO원을 경정ㆍ고지(이하 “이 사건 처분”이라 한다)하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.7.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 적법한 절차에 따른 평가심의위원회 결정에 근거하였다 하더라도, 법령상 평가기간 밖의 유사재산 매매사례가액은 증여재산의 시가로 인정될 수 없다.

(가)

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

를 보면 증여재산의 평가원칙은 다음과 같다. 즉 1순위는 평가기간 내 해당재산의 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 경매가 있는 경우 그 가액, 2순위는 평가기간 내 위 1순위 가액이 없는 경우로서 평가기준일 전 6개월 전부터 평가기간 내 신고일까지 유사재산의 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 경매가 있는 경우 그 가액, 3순위는 평가기간 외의 기간으로서 평가기준일 전 2년부터 법정결정기한까지 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 경매가 있는 경우 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정되는 가액이다.

(나) 처분청은 위 3순위 가액을 적용함에 있어서 평가기간 외 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 기간 중 유사재산의 매매사례가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있는 것으로 보고 있으나, 이는 관련 법령의 개정 및 그 취지 등을 감안했을 때 불합리한 해석이다. 즉 2010.12.30. 대통령령 제22579호로 개정된 「상속세 및 증여세법 시행령」은 제49조 제5항에서 유사재산의 매매사례가액의 범위를 “법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다”는 문구를 신설하였다. 이처럼 유사재산의 매매사례가액 인정 범위를 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지로 제한한 이유는 상속ㆍ증여재산 평가에 대한 납세자의 예측가능성을 제고하기 위함이다. 해당재산의 경우 평가기간 밖의 매매사례가액 등도 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있지만 유사재산의 경우 평가기간 밖의 매매사례가액까지 인정할 경우 그 범위가 너무 넓어지고 납세자의 예측가능성을 저해하는 결과를 초래하게 되어 이를 제한하자는 취지이다. 이는 기획재정부 발간 ‘2010 간추린 개정세법’에서도 잘 나타나 있다.

(다) 처분청은 평가기간 밖의 기간 중 유사재산의 매매사례가액을 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 인정하였으나, 이는 입법자의 개정 취지와는 반대되는 것으로서 해당재산이 아닌 유사재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지를 범위로 한정하여 시가로 인정하는 것이 합리적이므로, 이와 다른 전제에서 9개월 전 매매사례가액인 쟁점처분청선정가액을 쟁점아파트의 시가로 인정한 것은 불합리하다.

(2) 설령 평가기간 밖의 유사재산 매매사례가액을 시가로 인정할 수 있다 하더라도 2021년 8월부터 시작된 금리 인상으로 부동산 가액이 폭락한바, 부동산 가액이 최고에 달했던 2021년 7월 이후 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 발생한 것이 분명함에도 9개월 전 매매사례가액인 쟁점처분청선정가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하는 것은 불합리하다.

(가) 청구인이 전해 받은 인천지방국세청 평가심의위원회 평가결정서의 심의결과에는 가격 변동의 특별한 사정이 없었다는 판단 근거에 대해서는 별도의 설명이 없다. 그러나 이 건의 경우 쟁점처분청선정아파트의 매매계약일인 2021.7.3.부터 쟁점아파트의 증여일인 2022.4.7. 사이에 가격변동의 특별한 사정이 발생하였다.

(나) 2021년 7월 당시 미국의 금리인상이 발표되었고 OOO은행도 이에 대응하여 2021.8.26.부터 기준금리를 인상하기 시작하였는바, 쟁점처분청선정가액은 기준금리 인상이 시작되기 전 거래가액이고 그 이후에는 금리 인상이 지속되어 아파트 거래가액이 폭락하기 시작하였다.

(다) 2022년 3분기 국토연구원이 발표한 K-REMAP 지수를 근거로 평가한 부동산시장 그래프 또한 2021년 7월 이후 2022년 4월까지 부동산시장의 하강국면이 지속되었음을 보여주고 있다.

(라) 뿐만 아니라, 한국개발연구원(KDI)에서 발표한 2022년 3분기 부동산시장 동향 분석 내역을 보아도 2021년 7월 주택매매가격이 최고점을 찍고 이후 2022년 4월까지 지속적으로 하락하였음을 보여주고 있다.

(마) 쟁점아파트의 공동주택 공시가격 역시 2022년까지 계속 상승하다가 2023년 하락 조정되었는바, 이는 금리 인상에 따른 부동산 가액 폭락을 반영한 것으로 보아야 한다.

(바) 결국, 부동산 가액이 최고에 달했던 2021년 7월 이후, 2021년 8월부터 시작된 금리 인상으로 2022년 4월까지 부동산 가액이 지속적으로 폭락한바, 쟁점처분청선정아파트의 매매계약일인 2021.7.3.부터 쟁점아파트의 증여일인 2022.4.7.까지 가격변동의 특별한 사정이 있었음이 분명하고 이 경우

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항 단서 규정을 적용할 수 없다. 과연 인천지방국세청 평가심의위원회에서 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 판단한 근거가 무엇인지, 최고가를 형성하였던 쟁점처분청선정가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하는 것이 합리적인 것인지 되묻고 싶다.

(사) 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지 내 41평대 아파트의 실거래내역을 제시하면서 가격이 상승추세에 있었다고 주장하나, 쟁점아파트와 면적이 다른 아파트는 비교대상으로 삼을 수도 없을 뿐 아니라, 평형별로 가격 변동 폭이 상이하다. 처분청이 제시한 매매사례가액에는 종합부동산세 회피를 목적으로 한 특수관계자간 양도ㆍ양수거래(우회거래 포함)도 있어, 상이한 평수의 몇 개 거래내역 만으로 이를 쟁점아파트의 가격변동 사정의 판단기준으로 볼 수는 없다. 오히려 처분청이 제시한 자료에 의하면 당시 가격 변동이 극심했으며 부동산시장의 불안정한 모습을 보이고 있음을 알 수 있다. 이러한 상황임에도 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 본 평가심의위원회 결정은 위법하다 할 것이다.

(아) 처분청은 또한 청구인이 제시한 K-REMAP 지수 및 KDI 부동산시장 동향 분석 내역상 2021년 7월부터 상승국면에 있다가 2022년 1월부터 4월까지 보합국면에 있었으므로 이를 아파트 가격의 하락 근거로 사용될 수 없다는 의견이나, 동 수치는 2021년 7월부터 2022년 4월까지 상승폭이 꺾여 하락하였다는 것을 의미하는 수치로서 처분청이 그래프를 보는 기준이라면 2021년 7월부터 2022년 4월까지 보합국면에 있어야 아파트 가격이 하락하지 않았다고 볼 수 있을 것이다.

(3) 처분청의 과세논리에 따르더라도, 쟁점아파트와 같은 단지에 있으면서 동일 면적인 OOO(이하 “쟁점청구인제시아파트”라 한다)가 2022.11.8.에 OOO원에 매매된 사례가 있으므로, 쟁점아파트의 증여일부터 더 가까운 시기에 발생한 쟁점청구인제시아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 더 합리적이다.

(가) 처분청은

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항 단서 규정을 적용하여 쟁점아파트의 증여일로부터 9개월 전 매매사례가액인 쟁점처분청선정아파트의 매매사례가액에 대하여 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 판단하였고, 처분청은 이에 대하여

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

를 적용하여 시가를 산정함에 있어 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액으로 하되(제2항), 평가기간 이내의 신고일까지의 매매사례가액을 의미하므로(제4항) 신고일 이후의 매매사례가액을 시가로 적용할 수 없다는 의견인데, 이는 잘못된 법령 해석이다.

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제4항은 유사재산의 경우 “증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액”을 증여재산의 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있는데, 처분청은 “평가기준일 전 6개월부터”라는 문구는 해석하지 않은 채 신고일까지의 매매사례가액만 의미한다는 의견만을 제시하고 있는 것이다.

(나) 청구인은 쟁점①에 관한 주장을 통해 유사재산의 경우 평가기간 밖의 매매사례가액을 시가로 인정할 수 없다고 주장을 하였고, 이에 대하여 처분청은

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항 단서 규정에 따라 유사재산도 평가기간 밖 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매사례가액이 있는 경우 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있다는 의견인데, 만약 처분청의 논리대로 유사재산에도

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항 단서 규정을 적용할 수 있다면 평가기간 경과 후 법정결정기한까지 기간에도 같은 논리를 적용하는 것이 마땅하며, 이를 배제할 법적 근거는 전혀 없다.

(다) 그렇다면,

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항 및 제4항을 적용함에 있어서 평가기간 외 기간 전ㆍ후에 있었던 유사재산의 매매사례가액을 당해재산의 시가로 인정할 수 있는 것이고, 같은 조 제2항 후단에서 “제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다”라고 명시하고 있으므로, 쟁점아파트의 증여일을 기준으로 9개월 전 매매사례가액인 쟁점처분청선정아파트의 거래가액을 시가로 볼 것이 아니라, 쟁점아파트의 증여일을 기준으로 7개월 후 매매사례가액인 쟁점청구인제시아파트의 거래가액을 시가로 보는 것이 합리적이다.

나. 처분청 의견

(1)

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항에 따라 평가기간에 해당 하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매가액을 증여재산가액으로 포함시킬 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 가격이 쟁점처분청선정아파트의 거래일인 2021.7.3. 이후부터 쟁점아파트의 증여일인 2022.4.7.까지 폭락하여 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 주장하나, 한국부동산원 자료 등에 의하면 오히려 가격이 상승 추세에 있었던 것으로 나타나는바 청구인의 주장은 타당하지 않다.

(가) 청구인이 부동산 하락의 근거로 제출한 기준금리 변동내역을 한국부동산원에서 발표한 아파트 매매가격지수와 비교한바, 2021.7.3.부터 2022.4.7. 사이에 기준금리 상승이 아파트 가격을 하락시켰다고 보기 어렵다.

(나) 쟁점아파트의 평형대(46평)와 가장 유사한 전용면적 101.91㎡(41평)의 실거래 내역을 확인한바, 가격이 오히려 상승 추세임을 확인할 수 있다.

(다) 또한 청구인이 제출한 국토연구원의 K-REMAP지수 그래프를 살펴보면 2021년 7월부터 2021년 10월까지는 부동산시장이 상승국면이었으며, 2021년 11월부터 2022년 4월까지는 부동산시장이 보합국면에 있었으므로 이를 부동산시장의 하락의 근거로 사용할 수 없고, KDI의 부동산시장 동향 분석 내역 그래프 역시 2021년 7월부터 2021년 12월까지는 전월대비 아파트가격이 상승하였으며 2022년 1월부터 2022년 4월까지는 전월대비 아파트가격이 보합 상태였으므로 아파트 가격의 하락근거로 사용될 수 없다.

(3) 쟁점청구인제시아파트는 쟁점아파트의 증여일 이후 매매계약이 체결된 것으로 쟁점아파트의 증여일 이후 부동산 가격의 하락이 명백하여 가격변동의 특별한 사정이 있기 때문에 쟁점청구인제시아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수는 없고, 또한

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제4항 등에 따를 때 평가기간 이후의 매매사례가액은

「상속세 및 증여세법」제60조

제2항에 따른 시가로 인정할 수 없다.

(가)

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항에 따르면, 평가기간이 경과한 후부터 같은 법 제78조 제1항에 따른 기한(증여세는 신고기한으로부터 6개월)까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우 유사매매사례가액도 포함시킬 수 있으나 이는 평가심의위원회의 평가결과에 따라야 한다. 청구인이 제출한 부동산 관련 자료에 따르면 2022년 5월 이후 부동산 가격의 하락이 명백하므로 증여시점 대비 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 볼 수 있으므로 7개월 지난 시점의 하락한 매매사례가액(쟁점청구인제시아파트의 매매가액)을 쟁점아파트의 시가로 적용하기는 어렵다.

(나) 또한,

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(매매사례가액)[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있으므로, 같은 영 제1항을 적용함에 있어 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액으로 하되(제2항) 평가기간 이내의 신고일까지의 매매사례가액을 적용하여야 하는 것인바, 쟁점아파트의 증여일인 2022.4.11. 이후에 매매계약이 체결된 쟁점청구인제시아파트의 매매가액은

「상속세 및 증여세법」제60조

제2항에 따른 시가로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 평가기간 외 유사매매사례가액을 당해 재산의 시가로 인정할 수 없다는 청구주장의 당부

② 쟁점처분청아파트의 거래 당시부터 쟁점아파트의 증여일 사이에 가격 변동의 특별한 사유가 있으므로 쟁점처분청아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

③ 쟁점청구인제시아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1)

상속세 및 증여세법 제60조

(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우 : 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조 제3호에 따른 가상자산의 경우 : 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을

「건축법」 제2조

제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(2)

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3)

상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조

(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

다. 사실관계 및 판단

(1) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개된 쟁점아파트 단지의 아파트 매매가격, 쟁점아파트의 공동주택가격, 한국부동산원의 아파트매매가격지수, 국토연구원의 K-REMAP 지수 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 2022.4.7. 부친 a 및 모친 b로부터 각 쟁점아파트의 1/2 지분을 증여받고 그 공동주택가격을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고ㆍ납부하였으나, 처분청은 쟁점처분청선정아파트의 2021.7.3.자 거래가액인 쟁점처분청선정가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 이 사건 처분(아래 ＜표1＞ 참조)을 하였다.

＜표1＞ 이 사건 처분의 상세내역

(단위 :원)

(나) 청구인과 처분청은 2021.7.3.부터 2022.4.7. 사이에 쟁점아파트 가격이 큰 폭으로 하락하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있었는지 여부에 관하여 다음과 같은 자료를 제출하였다.

1) 청구인이 제출한 한국은행의 기준금리 결정자료에 따르면, 한국은행은 2021.8.26. 기준금리 인상을 결정한 이후 2023.1.13.까지 지속적으로 인상한 것으로 나타나며 청구인은 이러한 기준금리 인상으로 인하여 우리나라 부동산 가액이 폭락하였다고 주장한다. 반면, 처분청은 한국부동산원의 전국 아파트매매가격지수로 보아 기준금리 인상이 아파트 가격을 하락시켰다고 볼 수 없다고 반박한다.

＜표2＞ 청구인 및 처분청 제시 자료

(단위 : %)

2) 청구인이 제시한 국토연구원의 K-REMAP 지수자료는 아래 ＜표3＞과 같은데, 청구인은 이를 통해 2021년 7월부터 2022년 4월까지 부동산시장이 하강국면에 있었음을 알 수 있다고 주장하는 반면, 처분청은 K-REMAP 지수자료는 2021년 7월부터 2021년 10월까지는 부동산시장이 상승국면, 2021년 11월부터 2022년 4월까지는 부동산시장이 보합국면에 있음을 나타내는 것이라고 반박한다.

＜표3＞ 국토연구원의 K-REMAP 지수 자료

3) 청구인은 쟁점아파트의 단지 내에 있는 아파트 중 쟁점아파트와 동일 면적의 아파트의 매매가격변동추이를 보아도 2021.7.3.부터 2022.4.7. 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었음이 나타난다고 하면서 아래 ＜표4＞의 자료를 제시하였고, 처분청은 2021년 7월부터 2022년 5월 까지 사이에 쟁점아파트와 동일 단지 내에 있는 유사면적(전용면적 : 101.91㎡) 아파트의 거래가액(아래 ＜표5＞ 참조)이 오히려 상승추세에 있었다고 주장한다. 다만 처분청은 전용면적 101.91㎡ 아파트의 2022년 5월 까지 매매가격만을 제시하였는데, 2022년 7월 및 11월에는 같은 면적의 아파트가 각 OOO원 및 OOO원에 거래된 것으로 나타난다.

＜표4＞ 쟁점아파트와 동일 단지ㆍ동일 면적 아파트의 매매가액

(단위 : 백만원)

＜표5＞ 쟁점아파트 단지 내 유사면적 아파트의 가격변동

(단위 : ㎡, 원)

4) 쟁점아파트의 공동주택 공시가격(아래 ＜표6＞ 참조) 변동내역에 따르면, 쟁점아파트의 2023.1.1.자 공시가격이 전년 대비 하락한 것으로 나타나고, 청구인은 이에 대하여 금리 인상에 따른 부동산 가액의 폭락을 반영한 것으로 보아야 한다고 주장한다.

＜표6＞ 쟁점아파트의 공동주택가격

(다) 청구인은 평가기간 외 유사재산의 매매사례가액을 당해 재산의 증여재산가액으로 볼 수 있다면, 쟁점아파트의 증여일과 가장 가까운 날에 거래가 있었던 쟁점청구인제시아파트의 2022.11.8.자 거래가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 보아야 한다고 주장하고 있는바, 쟁점처분청선정아파트 및 쟁점청구인제시아파트 등의 매매가액 비교, 공동주택가격 비교 자료는 아래 ＜표7＞ 및 ＜표8＞와 같다.

＜표7＞ 쟁점아파트 등의 비교표

(단위 : ㎡, 원)

＜표8＞ 쟁점아파트 등의 공동주택가격

(단위 : 원)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 우선 쟁점①과 관련하여 청구인은 평가기간 밖의 유사매매사례가액을 당해 증여재산의 시가로 인정할 수는 없다고 주장하나,

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항 단서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 또는 평가기간이 경과한 후부터 같은 영 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 사이에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항이 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 본다고 규정하고 있는바, 쟁점처분청선정가액이 쟁점아파트의 평가기간 밖에 있었던 가액이기 때문에 쟁점아파트의 증여재산가액으로 볼 수 없다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다(조심 2022중6399, 2022.11.16. 등 참조).

(나) 다음으로 쟁점②와 관련하여 처분청은 쟁점아파트의 가격이 쟁점처분청선정아파트의 매매계약일(2021.7.3.)부터 쟁점아파트의 증여일(2022.4.7.) 사이에 사실상 보합 국면에 가까워 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없다고 주장하나, 증여재산의 평가방법을 규정한

「상속세 및 증여세법」제60조

제l항에서의 증여일 현재의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 증여 당시와 위 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 하며(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조), 나아가 증여재산의 가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세관청이 증여당시가 아닌 어느 시점의 가액을 가지고 증여 당시의 시가와 같다고 주장하려면 그 시점과 증여당시와의 사이에 시가의 변동이 없었던 점을 적극적으로 입증하여야 할 것이다(대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결，1984.6.26. 선고 84누177 판결 참조). 그런데, 쟁점처분청선정가액은 쟁점아파트의 증여일부터 9개월 전에 거래가액으로 쟁점아파트의 2023.1.1. 기준 공동주택가격OOO이 2022.1.1. 기준 쟁점아파트의 공동주택가격OOO대비 25% 이상 하락한 것으로 나타나고, 쟁점아파트 단지 내 쟁점아파트와 동일 면적 아파트의 거래가액이 2021년 6월을 최고점을 기록한 후 하락추세에 있었던 것으로 보이며, 쟁점아파트 증여일을 전후하여 가장 가까운 시기에 매매계약이 있었던 동일면적의 아파트의 거래가격이 OOO원(2021.7.3.자)에서 OOO원(2022.11.8.자)으로 약 20% 하락한 점 등에 비추어 보면 쟁점처분청선정아파트의 거래일과 쟁점아파트의 증여일 사이에 쟁점아파트의 가격이 점차 하락하는 추세에 접어들었다고 봄이 상당하므로 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당한다고 인정하기 어려워 쟁점처분청선정가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 볼 수는 없어 보이고, 달리 처분청이 쟁점처분청선정가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 인정할 구체적인 자료도 제시하지 아니하고 있다. 따라서 처분청이 쟁점처분청선정가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 증여세를 부과한 이 사건 처분은 잘못이 있다고 판단된다(쟁점③의 경우 쟁점②가 인용됨에 따라 그 심리를 생략한다).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」 제80조의2

, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.