조심 2023중0603 (2023.05.02)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2015.4.9. OOO 및 건물(OOO, 대지와 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 매매(OOO원)로 취득하여 리모델링 공사 후 동 건물에서 숙박업(호텔)을 영위하다, 2019.12.16. 수탁회사인 EEE 주식회사를 통해 AAA 주식회사(이하 “AAA”이라 한다)에게 양도(OOO원, 부가가치세 제외)하였다. 나. 청구인은 위 쟁점부동산 양도와 관련하여 주식회사 BBB(이하 “BBB”이라 한다)에 지급한 매각 컨설팅 수수료 OOO원(부가가치세 제외, 이하 “쟁점컨설팅비”라 한다)을 필요경비에 포함하여 2020.2.28. 양도소득금액을 OOO원으로, 납부할 세액을 OOO원으로 하여 2019년 귀속 양도소득세 예정신고서를 제출하였다. 다. 처분청은 2022.4.19.～2022.5.8.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하였고, 2022.9.13.～2022.9.23.까지 과세전적부심사 결정에 따른 재조사를 실시하였는바, 쟁점컨설팅비는 매각 컨설팅과 관련된 비용이 아닌 쟁점부동산에 대해 BBB과 OOO 용역계약을 체결하여 그 용역에 대한 대가를 지급한 것으로서 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당하지 않는 이유로 쟁점컨설팅비와 기타 설계비 등에 대한 필요경비를 부인하여 2022.9.23. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2022.12.13. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 2015년경 오피스텔을 신축하여 판매하려는 계획하에 “CCC” 상호로 사업자등록을 하고 쟁점부동산에 대한 소유권을 취득하였고, 이후 부동산 시장의 변동추이를 지켜보다가 2018년 1월경 본격적으로 오피스텔 신축을 하기 위하여 건물신축 전문업체인 BBB과 OOO 용역계약을 체결하고 오피스텔 신축사업을 시작하였다. (2) 그러나, 청구인이 BBB과 OOO 용역계약을 체결한 후 1년이 되지 않은 사이에 여러 가지 좋지 않은 일들이 벌어졌고, 그로 인하여 정신적인 고통에다 경제적인 어려움이 겹치면서 오피스텔 신축사업을 계속 진행할 수 없는 상황에 이르렀고, 청구인은 2019.1.20. BBB에 위와 같은 청구인의 사정을 설명한 후 BBB의 동의를 얻어 2018년 1월경에 체결한 위 OOO 용역계약을 해지하고 대신 쟁점부동산 매각을 위한 매각 컨설팅 계약(이하 “쟁점용역계약”이라 한다)을 체결하였다. (3) 위 매각 컨설팅 계약내용을 보면, 청구인은 쟁점부동산의 매각금액이 OOO원을 초과하는 경우 컨설팅 수수료로 OOO원(부가세 별도)을 지급하는 것으로 하였고, 이에 BBB은 OOO 용역계약의 진행과정에서 분석한 자료(오피스텔을 신축했을 때 얻을 수 있는 이익 등)를 바탕으로 쟁점부동산 매각을 진행하였다. (4) 매각이 진행될 당시 쟁점부동산은 공매가 진행 중이었는데 감정가는 OOO원에 불과하여 청구인이 BBB과 계약한 대로 OOO원 정도에 매각이 되지 않으면 OOO원 또는 그 이하로 공매될 수밖에 없는 상황이었다. 다행히도 BBB의 매각 컨설팅에 따라 준비한 자료들이 쟁점부동산에 관심이 있는 매수인들에게 상당한 매력을 주어 오피스텔 건축에 관심이 있는 여러 개발회사와 매각 협의가 진행되었고, 그 결과 2019년 11월경 매매대금 OOO원(부가세 포함)을 제시한 AAA과 매매계약이 체결되었다. (5) 처분청은 청구인이 BBB에 지급한 쟁점컨설팅비와 관련하여 BBB이 부동산 매각에 대한 컨설팅을 제공할만한 능력이 부족할 뿐만 아니라 실제 BBB이 청구인에게 제공한 컨설팅 용역의 내용이 부실한 것에 비해 컨설팅비용이 과다하다는 이유로 쟁점컨설팅비를 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정하지 않았으나, 쟁점부동산이 OOO원에 매각될 수 있었던 가장 큰 이유는 BBB이 준비한 매각 컨설팅 자료 덕분이고, BBB은 쟁점부동산을 매수한 후 오피스텔을 건축했을 때 얻을 수 있는 이익에 대하여 상세하게 분석하였는데 이러한 분석자료가 매수인에게 상당한 영향을 주었으며 그로 인하여 매각이 될 수 있었다. (6) 처분청이 어떠한 근거로 쟁점컨설팅비에 대해 위와 같은 판단을 하였는지 알 수 없으나, BBB은 대지조성사업, 부동산매매업, 주택건설 판매업 등을 하는 법인으로 2014.12.4. 설립된 법인이고, 게다가 동 법인 대표이사 ddd은 30년 이상 주택건설과 분양사업에 종사해 온 베테랑 전문가로서, BBB은 청구인과 체결한 OOO 용역계약에 따라 인허가, 설계, 분양계획 등 오피스텔 신축에 필요한 많은 일을 하였는데 이러한 일들이 실제 오피스텔 신축으로 이어지지는 않았으나, 이 건 쟁점부동산을 매각하는 과정에서 매수인을 설득하는데 절대적인 역할을 하였을 뿐만 아니라, 쟁점용역계약과도 무관한 것이 아니다. (7) 위 내용과 같이 청구인이 BBB에 지급한 쟁점컨설팅비는 쟁점부동산 양도와 관련하여 직접 지출한 양도비용에 해당하므로 양도차익을 계산하는 과정에서 필요경비로 공제되어야 마땅한 것임에도 처분청은 이를 필요경비로 인정하지 않은 채 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 위법ㆍ부당하므로 취소되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점부동산에 대하여 2018.1.10. BBB과 오피스텔 사업에 관한 용역계약을 체결하였고, 2018.5.28. 쟁점부동산에 대해 수탁자를 주식회사 EEE으로, 우선수익자를 주식회사 FFF.주식회사 GGG.주식회사 HHH으로 한 부동산담보신탁계약서를 체결하면서 “신탁 특약”에 건물을 신축하여 분양하는 사업에 관한 제반사항을 포함하였으며, 2018년 7월경 주식회사 III 건축사사무소는 쟁점부동산 소재지에 업무시설(오피스텔)신축공사 설계용역을 완료하였는바, 청구인은 이를 토대로 2018년 8월경 서울특별시 서초구청에 쟁점부동산 소재지에 업무시설(오피스텔)신축공사 건축허가를 신청하고 2019.3.13. 이에 대한 승인받았다. 그러던 중 청구인은 2019.1.20. BBB과 쟁점용역계약을 체결하였고, 2019.11.15. 쟁점부동산의 자산수탁사인 EEE은 청구인을 대신하여 AAA과 매각계약을 체결하고 2019.12.16. 소유권을 이전하였다. (2) 청구인은 당초 BBB과 맺은 OOO 용역계약은 쟁점부동산을 매각하는 과정에서 취소되었으나, 이후 쟁점용역계약을 통해 쟁점컨설팅비가 지불되었으므로 이는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당하는 것으로 주장하나, 2018.1.10. OOO 용역계약 이후 부동산담보신탁계약, (오피스텔)신축공사 설계용역, 업무시설(오피스텔)신축공사에 대한 건축신청 및 허가 등 사항을 볼 때 기존 용역계약 업무의 상당부문이 수행된 사실이 확인된 반면, 쟁점부동산 매각과정에서 BBB이 실제 부동산중개 또는 소개와 관련된 용역을 제공한 것에 대한 구체적인 진술이나 근거는 존재하지 않는다. 또한 처분청의 조사당시 BBB 대표이사 ddd은 유선통화에서 쟁점부동산 오피스텔개발 용역을 수행하다가 청구인이 갑자기 매각하겠다고 하여 본인이 그동안 수행한 용역에 대하여 항의하자 매각 컨설팅 계약서를 작성하고 대금을 지급받았다고 진술한 사실이 있으며, 별도 제출한 확인서에도 “BBB이 2018년부터 계약에 따라 2년에 거쳐 PM 등 컨설팅을 수행했고, 이를 근간으로 시장에 개발 및 인허가 자료를 뿌려 매수인이 이를 인수하였다”는 취지로 기재되어 있는바, 쟁점컨설팅비가 쟁점부동산 매각에 일정 부분 도움이 되었다고 하더라도 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당하는 것으로 볼 수 없다. (3) 한편, 쟁점용역계약서를 보면, 기존 OOO 용역계약와 동일한 수수료 금액에, 별도 착수금 없이 매각대금이 OOO원 일 때 3%(OOO원)를 매매대금 잔금완료 후 전액지급으로 하는 것으로 기재된 점으로 미루어 보아 쟁점용역계약서는 쟁점부동산 양도계약이 성사된 이후 매각금액에 맞춰 사후 작성된 것으로 보이며, BBB 입장에서는 기존 OOO 용역계약서에 “본건이 중도에 제3자에게 매각 될 시에는 매각계약금 수령 시 50%, 일시 지급하며 매각 잔금 수령 시 50%를 지급한 후 본 계약을 종료하기로 한다”고 되어 있어 쟁점용역계약이 없다고 하더라도 기존 OOO 용역계약에 대한 대가 지급요구가 가능한 상황으로 볼 때 쟁점용역계약서는 청구인의 요구로 추가 작성한 것으로 판단된다. (4) 위 내용과 같이 쟁점컨설팅비는 오피스텔 개발 시행과 관련된 용역비용으로서 부동산중개 내지 소개와 관련된 용역이 아니며(2021.6.2. 선고 서울행정법원 2020구단59942 판결 등 참조), 일반적인 부동산중개수수료에 해당하는 금액(주식회사 JJJ, OOO원)은 이미 필요경비로 인정한 점, 쟁점컨설팅비는 쟁점토지의 매각과 관련하여 부수적인 역할만을 한 것으로서 대부분이 오피스텔 개발행위 및 기타행위에 대한 용역의 대가로 보이는 점 등에 비추어 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당하지 않으므로(조심 2016구2899, 2016.10.24. 참조) 쟁점컨설팅비를 필요경비 부인하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점컨설팅비가 양도소득세 필요경비에 해당하는지 여부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 생략 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청과 청구인이 제출한 이 건 양도소득세 신고자료 등을 보면, 쟁점부동산 취득 및 양도 과정은 다음 ＜표1＞과 같이 확인된다. ＜표1＞ 쟁점부동산 취득 및 양도내용 ㆍㆍㆍ (2) 청구인과 BBB이 2018년 1월 체결한 OOO 용역계약과 2019년 1월 체결한 쟁점용역계약서는 ＜별지1＞ 기재와 같고, 두 계약의 주요 내용은 다음 ＜표2＞와 같이 확인된다. ＜표2＞ 청구인과 BBB의 계약 주요 내용 ㆍㆍㆍ (3) 처분청이 제출한 OOO구청장의 쟁점부동산 관련 신축허가서(OOO)를 보면, 청구인은 2018년 8월경 쟁점부동산 소재지에 오피스텔(지하1층∼지상14층, 연면적 OOO)을 신축하기 위해 설계도면 등을 첨부하여 건축허가 신청을 한 것으로 확인된바, 관련 제반 업무는 BBB이 대행한 것으로 보인다. (4) 한편, 청구인은 쟁점부동산 소재지에 오피스텔 신축 사업을 진행하던 중 2019년 1월 및 2019년 9월경 BBB 및 주식회사 JJJ를 “매각자문지원 용역사로 선정”하는 계약을 체결하였고, 쟁점부동산 매각 후 각 OOO원(BBB, 2021.3.30., 2021.4.9.) 및 OOO원(2019.12.27., 2020.1.3.)을 용역비로 지급한 사실이 확인된바, 청구인이 BBB 및 JJJ로부터 수취한 세금계산서 내용은 다음 ＜표3＞과 같이 확인되고, JJJ와 체결한 계약내용은 ＜별지2＞기재와 같이 확인된다. ＜표3＞ 매각자문 관련 세금계산서 수취 내용 ㆍㆍㆍ (5) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사 당시 BBB에게 쟁점용역계약에 대한 사실조회를 하였고, BBB은 설계도면 완성, 인ㆍ허가 승인, 매각 자문 등의 대가로 쟁점컨설팅비를 받은 것이라 회신하였는바, 세부내용은 다음 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점용역계약에 대한 BBB 회신내용 ㆍㆍㆍ (6) 청구인과 EEE 주식회사 간에 2018.5.28. 체결된 부동산담보신탁계약서를 보면, 제1조 신탁목적에 “수탁자는 신탁부동산의 소유권을 보전 및 관리하며 이 신탁계약에서 정해진 사유 발생시 신탁부동산을 처분하여 그 처분대가 등 신탁재산을 정해진 바에 따라 지급한다”고 기재되어 있고, 제18조 신탁부동산의 처분에 “수탁자는 채무자가 피담보채권에 관한 채무를 불이행하여 기한의 이익이 상실된 경우 우선수익자의 서면 요청에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다”고 기재되어 있으며, 제19조 처분방법은 “공개시장에서 경쟁을 통하여 처분(공매)하는 원칙으로 한다”고 기재되어 있는바, 쟁점부동산 매각관련 부동산매매계약서를 보면, 매도인이 EEE 주식회사이고, 매수인은 AAA로 확인되나, 자세한 매각 경위 및 매각 방식은 양측 모두 관련 서류를 제시하지 아니하여 확인되지 아니한다. (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 BBB과의 쟁점용역계약 체결 후 동 계약으로 인해 쟁점부동산을 OOO원 초과하는 금액으로 매각할 수 있었고, 계약내용에 따라 OOO원의 수수료를 지급하였으므로 이를 양도소득세 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인과 BBB이 체결한 OOO 용역계약에 쟁점부동산을 중도에 매각하는 경우에도 용역수수료 OOO원을 받을 수 있음에도 동일한 용역수수료로 하여 쟁점용역계약을 체결한 점, 청구인은 쟁점부동산 매매와 관련하여 쟁점컨설팅비와 별도로 주식회사 JJJ와 부동산매각자문지원계약서를 작성하고 매각자문수수료 OOO원을 지급하여 양도소득세 필요경비로 공제받은 점, BBB 대표이사 ddd이 제출한 확인서에 의하면, 2018년부터 2년에 걸쳐 OOO 컨설팅을 수행하였고 그 자료를 근거로 용역을 수행하여 매각이 이루어졌다고 기재되어 있으나 당초 OOO 용역계약에 따라 BBB이 작성한 컨설팅 자료가 쟁점부동산의 매각에 도움이 되었다고 하더라도 OOO 용역계약 내용의 상당부분이 이행(인허가 및 설계완료)된 것으로 나타나고 있는바, 쟁점용역계약에 따라 이행한 것으로 볼 수 없어 쟁점컨설팅비를 쟁점부동산의 매각을 위하여 직접 지출한 비용으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 청구인과 BBB 계약체결 내용 1. OOO 용역계약 (2018년 1월) ㆍㆍㆍ 2. 쟁점용역계약 (2019년 1월) ㆍㆍㆍ ＜별지2＞ 청구인과 JJJ 계약체결 내용 ㆍㆍㆍ