조심 2016지1272 (2017.09.18)

OOO시장이 2016.8.18. 청구법인에게 한 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO의 부과처분은 OOO외 59필지 합계 80,572㎡의 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 해당하지 아니하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구법인과 주식회사 OOO(위탁자, “이하 OOO”이라 한다) 은 2011.3.18. OOO주식회사(수탁자, 이하 OOO이라 한다)와 OOO외 49필지 합계 79,683㎡(이하 “당초 토지”라 한다)에 대한 관리형토지신탁계약(이하 “당초 신탁”이라 한다)을 체결하고, 2011.8.30. 당초 신탁에 따라 OOO대출(이하 “쟁점대출”이라 한다)의 연대보증인이 되었다. 나. OOO재정상의 이유로 쟁점대출의 기한의 이익을 상실하자 당초 토지 및 사업권에 대한 공매가 실행되었고, 청구법인은 2014.4.16. 당초 토지를 OOO에 낙찰받았으며, 2014.8.31. 및 2014.10.21. OOO외 9필지 합계 889㎡(당초 토지와 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 추가로 취득하고 이를 임대사업자가 장기임대를 목적으로 취득한 토지로 하여 취득세 등을 감면받은 후, OOO주식회사(이하 “수탁자”라 한다)에게 2014.8.18. 및 2014.11.20. 신탁(이하 “쟁점신탁”이라 한다)을 원인으로 하여 쟁점토지의 소유권을 이전등기하였다. 다. 처분청은 청구법인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구법인이 당초 토지를 공매로 취득하면서 대납한 대출이자·공매비용·신탁보수 등(이하 “대출이자 및 공매비용 등”이라 한다)이 취득가액에 포함되지 아니한 사실 및 임대의무기간 중 신탁을 원인으로 쟁점토지의 소유권이전등기를 한 사실을 확인하고 대출이자 및 공매비용 등을 취득세 과세표준에 가산하고 기 감면세액에 가산세를 더하여 2016.8.18. 청구법인에게 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 부과·고지하였다. 라. 청구법인은 이에 불복하여 2016.10.21. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 청구법인은 분양보증을 받기 위해 불가피하게 담보신탁의 일종인 쟁점신탁을 체결한 것일 뿐 신탁 후에 임대주택 사업자로서 임대주택건축을 시행하고 있고, 수분양자와 분양계약을 직접 체결하고 제비용을 부담하는 사실상의 사업주체이다. 「신탁법」상의 신탁행위는 일반적인 소유권이전과 달리 볼 수 있는 점, 청구법인이 쟁점토지를 임대용으로 사용하고 있는 점, 담보부신탁은 그 실질에 있어 근저당 설정과 유사하고 신탁계약이 해지되는 때에는 청구법인에게 소유권이 이전되는 점, 신탁보수를 쟁점토지의 대가라고 보기 어려운 점 등을 감안하면 쟁점신탁에 의한 소유권이전을 추징사유에 해당한다고 보아 한 이 건 처분은 위법하다(조심 2016지153, 2016.11.25., 같은 뜻임). (2) 처분청은 청구법인이 대납한 대출이자 및 공매비용 등을 취득세 과세표준에 포함하였으나 청구법인은 매수자의 지위에서 쟁점토지의 취득을 위해 대출이자 및 공매비용 등을 납부한 것이 아니라, 청구법인에 병존한 별도의 지위(쟁점토지와 관련한 시공사, 대출계약의 연대보증인 및 당초 신탁의 계약 당사자)에서 이를 대위변제한 것이고, OOO을 상대로 이와 관련한 손해배상소송을 제기하여 승소한 사실을 감안하면 이 건 처분은 위법하다. (3) 처분청은 청구법인이 대출이자 및 공매비용을 대위변제하지 아니하면 당초 토지를 사실상 취득할 수 없었으므로 이를 취득세 과세표준에 포함시킨 것은 정당한 것이라 하나, 백보 양보하여 공매비용 등은 쟁점토지를 취득하기 위해 필요적으로 지출하여야 할 비용이라고 하더라도 대출이자는 다음에서 보는 바와 같이 청구법인이 아닌 다른 매수자라면 지출하여야 할 비용이 아니므로 이를 과세표준에 포함시킨 것은 부당하다. (가) 청구법인은 2014.3.18.에 체결한 매매계약에 근거하여 쟁점토지를 취득한 것이고, 대출금이자를 납부한 것은 대출계약(2011.8.30.)에 의해 따른 것이므로 그 법률적 근거가 각각 다르다. (나) 청구법인이 매출원리금의 상환을 약정한 시점은 쟁점토지를 취득하기 3년 전이고, 그 당시에는 공매절차가 진행될 것이라고 예측하지는 못하였다. (다) 공매절차는 공개된 절차이므로 청구법인 외에 다른 제3자도 참여할 수 있었고, 청구법인의 신용상태는 공매절차 진행 당시 상당히 양호한 상태(OOO은행 기준 : BBB, OOO은행 기준 : 4B)였으며 실제로도 청구법인은 대출금 이자를 변제하였는바, 위 공매절차에서 청구법인이 아닌 제3자가 낙찰을 받았다면 이를 부담하지 않고 쟁점토지를 취득하였을 것이다. (라) 청구법인은 당초 토지의 매수대금을 납부하고 이에 더해 대출금 이자와 연체이자를 대위변제하였으므로 청구법인이 대출금 이자를 납부하지 못할 경우를 가정하여 대출금 이자를 과세표준에 포함하여야 한다는 처분청의 의견은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1)「신탁법」상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되는 것이다. 청구법인은 쟁점토지를 취득하여 수탁자에게 신탁을 원인으로 하여 소유권을 이전하였는바, 수탁자는 당초 토지의 소유권을 완전히 취득한 것이므로 청구법인이 임대의무기간에 쟁점토지를 매각·증여한 것으로 보아 이 건 처분을 한 것은 정당하다. 청구법인은 쟁점토지를 취득하여 수탁자에게 신탁을 원인으로 하여 소유권을 이전하였는바, 수탁자는 당초 토지의 소유권을 완전히 취득한 것이므로 청구법인이 임대의무기간에 쟁점토지를 매각·증여한 것으로 보아 이 건 처분을 한 것은 정당하다. (2) 청구법인이 지급한 대출이자 및 공매비용 등은 당초 토지의 취득 및 그와 관련한 사업을 진행하는 과정에서 발생한 것이므로 청구법인이 반드시 지급하여야 하는 비용인 점, 청구법인이 당초 시행사인 OOO을 대신하여 이를 변제한 이상 구상권의 존부와는 관계없이 취득가액에 포함되는 것이 타당하다 할 것인 점(조심 2009지1086, 2010.12.3. , 같은 뜻임), 「지방세법 시행령」제18조 제1항은 취득가격을 직접 지급하여야 할 비용 및 간접 비용(당사자약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액)의 합계로 규정하고 있는 점, 당초 토지의 매매계약서상 매매부동산의 제한물권 등은 청구법인의 부담으로 하도록 되어 있어(제8조 제3항), 이에 대한 변제없이 당초 토지에 관한 제반권리를 청구법인이 양수하는 것이 사실상 불가능하였다고 보이는 점 등을 종합하면 이를 취득세 과세표준에 포함하여 과세한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 청구법인이 신탁을 원인으로 수탁자에게 쟁점토지의 소유권이전등기를 한 것은 임대의무기간 안에 매각·증여한 경우가 아니라는 청구주장의 당부 ② 청구법인이 당초 토지의 취득과 관련하여 납부한 대출이자 및 공매비용 등이 취득가격에 포함되는지 여부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 ( 1) 처분청과 청구법인이 제출한 자료 등에 의하여 확인된 사실관계는 다음과 같다. (가 ) 청구법인과 OOO은 2011.3.18. OOO과 당초 토지의 신탁계약을 체결하고, 2011.8.30. 위 신탁계약에 따라 쟁점대출의 연대보증자가 되었으며, OOO이 2013.10.17. 재정상의 어려움으로 쟁점대출의 기한의 이익을 상실하자 청구법인은 2014.4.16. 쟁점대출과 관련한 미납이자 합계 OOO을 변제한 사실이 대출금이자 산출 내역서OOO등에 나타난다. (나) OOO은 당초 신탁계약에 따라 당초 토지를 공매하였고, 청구법인은 2014.4.16. 쟁점대출과 같은 금액인 OOO억원에 당초 토지를 낙찰받았으며, 공매와 관련한 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다. (다 ) OOO은행은 2013.12.31.현재 청구법인의 신용등급을 BBB(평가일 : 2014.6.20.)로, OOO은행은 2014년 현재 청구법인의 신용등급을 4B등급으로 평가한 사실이 신용등급확인서(2017.4.17.)에 나타난다. (라 ) 청구법인은 OOO을 상대로 대여금 및 대위변제한 이자에 대한 구상금 청구를 하여 2016.7.14. 1심 승소 확정 판결(수원지방법원 2015가합4576)을 받은 사실이 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 신탁을 원인으로 수탁자에게 쟁점토지의 소유권이전등기를 한 것은 임대의무기간 안의 매각·증여라는 의견이다. (나) 그러나,「신탁법」상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권의 이전과는 다르게 볼 수 있는 점, 약정된 신탁기간이 만료되거나 그 기간 중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하는 등의 사유로 계약을 해지하는 때에는 신탁이 종료되어 ‘신탁재산의 귀속’을 원인으로 위탁자인 청구법인에게 소유권이 이전(환원)되는 점, 달리 위탁자인 청구법인이 수탁법인으로부터 대가를 받고 쟁점토지에 대한 소유권을 이전하였다거나 수탁법인이 대가를 지급하여 이를 취득하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구법인이 신탁을 원인으로 수탁자에게 소유권이전등기를 한 것을 임대의무기간 안에 매각·증여하거나 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 추징사유인 임대 외의 용도 등으로 사용한 경우가 아님에도 처분청이 기 감면한 취득세 등을 추징한 처분은 잘못이 있다고 판단된다(조심 2016지153, 2016.11.25, 같은 뜻임). (3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구법인은 당초 토지의 취득과 관련하여 납부한 대출이자 및 공매비용 등이 취득가격에서 제외되어야 한다고 주장한다. (나) 「지방세법 시행령」제18조 제1항은 취득가격을 직접 지급하여야 할 비용 및 간접비용(당사자 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액)의 합계로 규정하고 있는 점, 취득가격에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 밖에 실제 그 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용도 간접비용으로 이에 포함된다 할 것인 점(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결, 같은 뜻임), 청구법인은 당초 토지의 근저당권을 부담하기로 약정하였고 대출 이자는 그 것에 담보된 것이므로 결국 채무를 인수한 것으로 볼 수 있는 점, 공매비용 등은 취득절차에서 반드시 지출되어야 하는 간접비용인 점 등에 비추어 처분청이 이를 취득가액에 포함하여 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「지방세 기본법」제96조 제4항과 「국세기본법」제81조 , 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> : 관련 법령 (1) 지방세법 제9조【비과세】 ③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다. 1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 제10조【과세표준】 ⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 4. 공매방법에 의한 취득 (2) 지방세법 시행령 제18조【취득가격의 범위 등】 ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. 5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 (3) 지방세특례제한법 제31조【임대주택 등에 대한 감면】 ① 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔( 「주택법」 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2. 「임대주택법」 제16조 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다. ② 제1항을 적용할 때 「임대주택법」 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. (4) 지방세특례제한법 시행령 제13조【추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등】 ① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란 「임대주택법 시행령」 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다. (5) 임대주택법 시행령 제13조【임대주택의 임대의무기간 등】 ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대 통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 1. 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택 : 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년. 이 경우 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 법 제6조의2 제1항 및 이 영 제8조의2 제1호에 따라 준공공임대주택으로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함하여 산정한다. 2. 그 밖의 임대주택 : 임대 개시일부터 5년 ② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. 1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우 가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가 나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인 다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가 3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다. 4. 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우에 한정한다)을 시장·군수·구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제21조 제1항 또는 같은 조 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.