조심 2018지0509 (2018.06.21)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO지상에 다세대주택 201호 등 8개 호수와 같은 구 OOO지상에 다세대주택 201호 등 8개 호수 총 14개 호수(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 2014.11.21. 사용승인을 받고, 2014.12.4. 취득세 등을 신고하면서

「지방세특례제한법」 제33조

제1항에 따른 주택건설사업자가 공동주택을 분양할 목적으로 건축한 부동산으로 하여 취득세 등을 감면받았다.

나. 처분청은 2017년 감사원 감사에서 쟁점부동산이 일괄매각된 사실이 확인되어 일괄매각의 경우에는 분양에 해당하지 않아 감면대상으로 볼 수 없다는 지적에 따라 2017.12.10. 청구법인에게 기감면한 취득세 등 OOO을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.1.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

처분청은 쟁점부동산을 사용승인일(2014.11.21.) 이전인 2014.10.20. 경에 OOO에 매각신청을 하고 취득일 이후인 2014.12.30. 일괄매도의 계약을 체결하였으므로 분양할 목적으로 건축한 것이 아니라고 판단하였으나, 청구법인의 일괄매도 행위가 분양에 해당하지 않는다는 판단은 수긍할 수 없다.

「지방세특례제한법」 제33조

제1항에서 규정하고 있는 감면요건인 분양할 목적인지 여부는 취득당시의 기준으로 삼아야 할 것이므로 조세법률주의 원칙상 취득일 당시에 분양할 목적이었으면 족하다 할 것이지 취득일 이후에도 분양이 이루어지거나 분양의 목적이 유지되는 것까지 규정하고 있지 않다.

처분청의 처분은 해당 법률에서 규정한 추징요건을 갖추고 있어야 하나 추징의 근거가 존재하지 아니한다. 즉

「지방세특례제한법」 제33조

제1항 중 청구법인에게 해당하는 감면 규정에는 감면이후 분양을 하지 아니하는 경우에 별도로 추징하는 규정은 존재하지 아니한다. 다만 같은 법 제178조의 감면된 취득세의 추징규정은 용도에 따라 취득세를 감면한 후에 일정기간 동안 그 용도대로 사용하지 않거나 사용을 하지 않은 불이행에 따른 추징규정이지 감면 이후까지 그 이행을 요구함이 없는 주택공급확대를 위한 감면의 추징규정이라 할 수 없다.

청구인이 취득일 이전인 2014.10.20. 경 쟁점부동산을 OOO에 매입 신청하였다 하더라도 이는 분양이 안 될 경우에 일괄매도하는 것을 고려한 미확정의 예비적 조치에 불과하여 이를 근거로 매도하였거나 분양할 목적이 아니었다고 단정지울 순 없으므로 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「지방세특례제한법」 제33조

제1항에 따르면 주택건설사업자가 공동주택을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60㎡ 이하인 5세대 이상의 공동주택에 대해서는 취득세를 면제한다고 규정하고 있는데, ‘분양’의 의미에 관하여 「지방세특례제한법」에서는 별도의 규정을 두고 있지 않으나, 「건축물의 분양에 관한 법률」제2조에서 ‘분양’이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것이라고 규정하고 있으므로, ‘분양’에는 ‘일괄매각’이 포함되지 아니한다 할 것인바, 청구법인이 쟁점부동산을 신축하여 OOO에 매매하기로 계약을 맺고, 이를 원인으로 쟁점부동산을 OOO1인에게 판매한 사실이 확인되고 있는 이상, 이는

「지방세특례제한법」 제33조

제1항에서 규정하는 주택건설업자가 분양할 목적으로 건축한 공동주택에 해당하지 않아 취득세 감면 대상에 해당하지 않는다 할(대법원 2016두46212 판결 2016.11.10. 선고) 것이다.

청구법인이

「지방세특례제한법」 제33조

제1항에 따라 분양을 전제로 쟁점부동산을 취득하여 취득세 등을 감면받았다 하더라도 분양을 하지 아니하고 일괄매각 하는 경우에는 처음부터 위 법률조항 본문에 따른 취득세 등의 면제대상에서 제외되어 원칙대로 과세되는 것이므로 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구법인이 쟁점부동산을 신축하여 OOO에 일괄 매각한 것에 대하여 당초 분양을 목적으로 취득한 것이 아니라 하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법률

(1) 지방세특례제한법

제33조(주택 공급 확대를 위한 감면) ① 대통령령으로 정하는 주택건설사업자가 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 분양하거나 임대하는 복리시설은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택(해당 공동주택의 부속토지를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.

(2) 지방세특례제한법

제15조(주택건설사업자의 범위 등) ① 법 제33조제1항에서 "대통령령으로 정하는 주택건설사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 이전에

「부가가치세법」 제8조

에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자

2.

「주택법」 제9조

제1항 제6호에 따른 고용자

(3) 건축물의 분양에 관한 법률

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. ‘분양’이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만,

「건축법」 제2조

제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 청구법인은 주택건설업 등을 사업목적으로 하는 회사로 업태는 건설업, 부동산업으로, 종목은 주택신축판매, 비주거용건물건설판매로 하여 OOO세무서장으로부터 2013.1.23. 사업자등록증을 교부받았으며, 2014.8.15. 쟁점부동산을 착공하여 신축하고 2014.11.21. 사용승인을 받았다.

(나) 청구법인은 쟁점부동산에 대하여 분양업무 실행으로 사용승인일 전인 2014.10.15.부터 2014.12.22.까지 쟁점부동산에 분양사무실겸 모델하우스를 설치하고 다세대주택 분양업무를 전문으로 하는 분양대행업자 OOO에게 분양업무를 수행케 하였으며, 이 기간 동안 쟁점부동산 외벽과 입구 등에 분양을 광고하는 현수막을 설치하였고, 조속한 분양을 위하여 생활광고지인 OOO에 2014.11.4.부터 2014.12.22.까지 분양광고를 게재한 사실이 있으며, 부동산중개업소에도 의뢰하여 인터넷에 분양광고를 게재한 것으로 나타난다.

(다) 청구법인은 부동산중개업소의 소개로 OOO에서 서민들에게 임대할 공동주택을 매입하고자 매입신청을 받고 있으니 분양이 안 될 경우를 대비해서 매입신청을 해 두었다가 분양이 안 될 경우 일괄매각할 수도 있다는 조언을 받았고, 청구법인은 쟁점부동산의 분양을 위해 노력하였으나 위치적인 약점과 경기불황으로 일반적으로 다세대주택을 신축하여 분양을 시작하면 1개월 만에 절반 정도 분양되는 것인데 50여일이 지나도록 한세대로 분양되지 아니하여 OOO의 일괄매각 공고에 따라 2014.10.20. 매입신청하였으며, OOO는 심의위원회를 열어 2014.10.31. 조건부가결로 승인하여 유선상으로 통보하였다.

(라) 청구법인은 쟁점부동산의 사용승인을 받고 OOO와 매매계약을 체결하기 전까지는 일반 분양이 목적이었으므로 재시공이 필요하지 않았으나 매수자인 OOO에서 매수할 공동주택에 대하여 전기배전판에 누전차단기가 설치된 것을 요구하여 매매계약을 체결한 후인 2015.1.28. 재공사를 한 사실이 있는바, 이는 당초부터 분양을 목적으로 하지 않고 OOO에 매각할 목적으로 건축한 것이라면 처음부터 공사가 원하는 대로 시공하였을 것이다.

(마) 청구법인은 2014.12.4. 쟁점부동산에 대한 취득세 등을 신고하면서

「지방세특례제한법」 제33조

제1항에 따른 주택건설사업자가 공동주택을 분양할 목적으로 건축한 부동산으로 하여 취득세 등 OOO을 감면받았다.

(바) 청구법인은 2014.12.30. OOO와 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하고, 2015.1.12. OOO명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

(사) 처분청은 2017년 감사원 감사에서 쟁점부동산을 일괄매각한 경우에는 분양에 해당하지 않아 감면대상에 해당하지 않는다고 지적받아 기감면한 취득세 등에 가산세를 포함한 취득세 등 OOO을 2017.12.10. 청구법인에게 부과·고지하였다.

(아) 청구법인은 분양을 목적으로 한 증빙자료로 분양하는 현수막사진, 분양대행자의 확인서, 광고거래확인서, 인터넷분양광고 등을 제출하였다.

(2) 청구법인은 처분청의 답변에 대하여 아래와 같이 항변하였다.

처분청이 제시한 판례(대법원 2016.11.10. 선고 2016두46212 판결)는 주택건설사업자가 처음부터 공동주택을 건축하여 OOO에 일괄매도하기로 매매확약약정을 하고 건축한 경우로서 쟁점부동산의 취득일 전후로 상당기간 이러한 일괄매도약정을 체결한 바 없이 불특정 다수인을 상대로 여러 방법을 동원하여 분양하고자 했던 이 건과는 사실관계가 다르다.

청구법인이 OOO에 매입신청한 것은 분양이 안 될 경우를 대비한 예비적 조치에 불과하여 이 매입신청이 매도가 확정되었거나 분양의 목적이 소멸되었다고 볼 수 없으므로 분양할 목적이었는지를 판단하는 기준이 될 수 없다. 청구법인이 당초부터 매각할 목적이었다면 분양하고자 다방면으로 노력할 필요 없이 매도가능한 2014.11.21.부터 수일 내에 매매계약을 체결하였을 것이다.

「지방세특례제한법」 제33조

제1항의 감면요건인 분양할 목적에 해당하는지의 여부는 신축당시를 기준으로 판단함이 타당할 것이며, 건축 이후의 사정이라고 할 수 있는 실제 분양여부는 분양할 목적 여부를 판단하는 기준이 될 수 없으므로 이 건 건축이 된 후 일괄 매도하였다 하더라도 신축할 당시에 분양할 목적이 존재하였다면 감면 요건에 해당된다(조심 2013지126, 2013.5.29. 참조).

쟁점부동산을 분양할 목적으로 취득하여

「지방세특례제한법」 제33조

제1항에 의거 취득세 등을 감면받은 후 사정변경으로 인하여 이를 분양하지 않고 일괄매도한 경우에 처분청이 취득세를 부과하기 위해서는 법적 근거가 존재하여야 하나 동 법률 어디에도 근거규정이 없다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점부동산의 취득은 당초 분양을 목적으로 하였으나 분양되지 아니하여 부득이하게 OOO에 일괄매각하였으며 분양여부는 신축 당시에 분양할 목적이 있었으므로 취득세 등 감면 대상이라고 주장하나, 청구법인은 쟁점부동산을 2014.8.14. 착공하여 2014.11.21. 사용승인받았고 2014.10.15.2014.12.22.까지 분양업무를 추진하였다고 하나 분양업무 시작 5일 후인 2014.10.20. 쟁점부동산을 OOO에게 매입신청하여 2014.10.30. 승인받았고 그 이후 쟁점부동산을 사용승인받아 2014.12.30. 매매계약하였다는 사실에 비추어 볼 때 분양기간 동안 한 건도 분양되지 아니한 쟁점부동산의 분양광고는 형식적이라고 볼 수 있고 쟁점부동산의 취득 당시에는 이미 OOO의 매입신청 승인에 따라 전부 매도할 목적이었다고 보이는 점, 「지방세특례제한법」에서 '분양'의 개념에 관하여 명확히 규정되어 있지 않지만 「건축물 분양에 관한 법률」 제2조 제2호에서는 '분양'이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있어 건축물의 전부를 1인에게 판매하는 것은 포함되지 않으므로 청구법인이 쟁점부동산을 신축하여 OOO에 일괄매각한 것을 분양이라고 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산에 대하여

「지방세특례제한법」 제33조

제1항에서 규정한 분양을 목적으로 건축한 것에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구법인에게 취득세 등을 부과한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「지방세기본법」 제96조

제6항과

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.