조심 2017지0183 (2017.10.11)

OOO청장이 2016.11.7. 청구법인에게 한 취득세 OOO농어촌특별세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2014.8.18. OOO및 같은 동 OOO합계 1,356.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 취득세 등 OOO을 신고.납부한 후 쟁점토지가

「지방세특례제한법」제31조

제1항 제1호의 임대사업자가 임대할 목적으로 건축하는 공동주택을 위한 토지라고 주장하며 환급청구를 하였고, 이에 처분청은 2014.10.15. 취득세 등 합계 OOO을 감액경정하여 환급하였다.

나. 처분청은 쟁점토지가 신탁을 원인으로 2015.8.3. 주식회사 OOO(이하 OOO이라 한다)에게 소유권이 이전된 사실을 확인하고, 이를

「지방세특례제한법」제31조

제2항의 임대의무기간에 매각.증여하는 경우로 보아 2016.11.7. 청구법인에게 취득세 OOO농어촌특별세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 부과.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2016.12.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1)

「지방세특례제한법」제31조

제2항은 취득세를 감면받은 부동산을 임대의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각.증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징하도록 규정하고 있는바 소유권이전의 원인이 매각이나 증여가 아닌 그 외의 경우인「신탁법」에 의한 신탁을 원인으로 하여 소유권이 이전되는 경우에는 추징사유에 해당하지 않는다고 해석하는 것이 조세법률주의 하의 엄격해석의 원칙에 부합한다.

또한 신탁계약에 의한 취득행위는 형식상의 취득으로 사실상의 취득이 아니므로 신탁계약에 따라 수탁자로 쟁점토지의 명의를 변경한 것을 매각이나 증여로 간주하여 감면된 취득세를 추징한 이 건 처분은 위법하다.

(2)

「지방세법」제9조

제3항은 신탁재산을 위탁자에게 이전하는 경우 취득세를 비과세하고 있는바, 이는 신탁재산의 경우 실질적인 소유자를 위탁자로 보아 신탁재산을 환원시키는 경우 취득세를 비과세하도록 규정한 것이고 임대주택의 공급 활성화를 위하여 임대주택의 건축주 및 이들로부터 임대주택을 분양받는 자들에게 취득세의 감면혜택을 부여하는

「지방세특례제한법」제31조

의 입법취지를 종합하여 고려하면 이 건 취득세 부과처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 쟁점토지의 사실상의 소유자이므로 신탁을 원인으로 하는 소유권의 이전은 매각이나 증여로 볼 수 없다고 주장한다.

그러나「신탁법」상의 신탁은 수탁자 앞으로 소유권 이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것인바(대법원 2012.7.26 선고 2012다33174 판결, 같은 뜻임), 신탁에 따른 명의변경은 형식적인 것이 아니라 실질적인 소유권이전으로 보아야 한다.

또한「지방세특례제한법」에서 매각.증여는 유상 또는 무상으로 소유권이 이전되는 경우를 의미하는 것인바(지방세특례제도과-3492, 2015.12.23., 같은 뜻임), 신탁을 원인으로 하여 OOO에게 쟁점토지의 소유권이전한 것을 임대의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각.증여하는 경우 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

(2)

「지방세법」제9조

제3항은「신탁법」상 신탁의 해지를 원인으로 한 소유권 이전에 대하여 취득세를 과세하지 말라는 규정이고,

「지방세특례제한법」제31조

는 임대사업자가 임대의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각.증여하는 경우 이미 감면받은 취득세를 추징하는 규정으로 별도의 조항이다. 처분청은「신탁법」상 신탁을 원인으로 소유권이 이전되어 발생한 취득에 대해 이 건 취득세를 추징하는 것이 아니라, 청구법인이 쟁점토지를 임대의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용하거나 이를 처분하여 추징하는 것인바,

「지방세법」제9조

제3항을 근거로 하여 이 건 처분이 부당하다는 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

임대의무기간 내에 신탁을 원인으로 수탁자에게 쟁점토지의 소유권을 이전한 것이 매각.증여에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법

제31조【임대주택 등에 대한 감면】①

「임대주택법」 제2조

제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는

「임대주택법」 제2조

제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(

「주택법」 제80조의2

제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2.

「임대주택법」 제16조

제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.

② 제1항을 적용할 때

「임대주택법」 제16조

제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령

제13조【추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등】① 법 제31조 제2항에서 “대통령령으로 정한 경우”란

「임대주택법 시행령」 제13조

제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 임대주택법 시행령

제13조【임대주택의 임대의무기간 등】 ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

1. 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택 : 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년. 이 경우 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 법 제6조의2 제1항 및 이 영 제8조의2 제1호에 따라 준공공임대주택으로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함하여 산정한다.

2. 그 밖의 임대주택 : 임대 개시일부터 5년

② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우

가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가

나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조 제3항에 따른 승인

다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가

3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

(4) 지방세법

제9조【비과세】③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합 등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합 등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 2014.8.18. 쟁점토지를 취득하고 해당 과세표준액을 OOO으로 하여 취득세 등 합계 OOO을 신고.납부한 사실과 처분청이 2014.10.7. 쟁점토지를

「지방세특례제한법」제31조

제1항 제1호에 의해 임대사업자가 임대할 목적으로 건축하는 공동주택을 위한 토지로 보아 기 납부한 취득세 등의 합계 OOO을 환급한 사실이 취득신고서, 자진납부 세액계산서 및 취득세 감액 내역서 등에 나타난다.

(2) 위탁자인 청구법인과 수탁자인 OOO은 2015.7.29. 1순위 우선수익자를 주식회사 OOO으로, 시공사를 OOO건설로 하는 관리형토지신탁계약(신탁만기일 : 2016.8.3.)을 체결하였고, 주요내용은 다음과 같다.

(3) 청구법인이 2014.8.18. 쟁점토지를 매매로 취득한 후 2014.9.30. 임대사업등록을 하고 2015.8.3. OOO에게 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마친 사실이 쟁점토지의 등기사항전부증명서 및 임대사업자등록증에 나타난다.

(4) 청구법인은 2016.2.5. 쟁점토지의 지상에 건축한 건축물을 임대주택으로 신고한 후 현재까지 이를 임대하고 있고, OOO은 2016.2.19. 임대사업자 간 양도를 사유로 하여 OOO의 임대사업자등록을 말소한 사실이 심리자료 등에 나타난다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 신탁을 원인으로 하여 쟁점토지의 소유권을 이전한 것이 매각.증여에 해당한다는 의견이나,

「지방세특례제한법」제31조

제2항은 취득세를 감면받은 부동산을 임대의무기간 내에 임대 외의 용도로 사용하거나 매각.증여하는 경우에 한하여 추징하도록 규정하고 있는 점, 「신탁법」상의 신탁행위는 재산의 사용·수익·처분의 권리를 배타적으로 양도하는 일반적인 소유권 이전과는 다른 점, 약정된 신탁기간이 만료되거나 그 기간 중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하는 등의 사유로 신탁계약을 해지하는 때에는 신탁이 종료되어 ‘신탁재산의 귀속’을 원인으로 위탁자인 청구인에게 소유권이 이전(환원)되는 점, 위탁자인 청구법인이 대가를 받고 쟁점토지의 소유권을 이전하였다거나 OOO이 대가를 지급하고 취득하였다고 보기는 어려운 점, 청구법인이 현재까지도 쟁점토지의 지상 건물을 임대하고 있어 그 목적사업에 사용하고 있는 점 등에 비추어 청구법인이 임대의무기간에 쟁점토지를 매각.증여한 것으로 보아 취득세 등을 추징한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다(조심 2016지432, 2017.1.5. 외 다수 같은 뜻임).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「지방세 기본법」제96조

제4항과

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.