조심 2022서2482 (2022.05.26)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2017.12.14. ‘OOO’으로 설립되어 OOO 일원에서 조합원들의 주택을 마련하기 위한 주택신축사업 등을 영위하는 법인이다.

나. 처분청은 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 청구법인이 OOO 외 10건의 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대한 종합부동산세 납세의무자에 해당하는 것으로 보아 2021.11.19. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 결정.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2022.2.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 창립총회를 거쳐 2021.6.1. 현재 353명의 조합원들이 조합원 가입계약서에 따라 계약금과 분담금을 신탁회사에 납부하고 납부된 금원으로 토지 및 건물 등을 매입하여 「주택법」상의 지역주택조합의 설립요건을 충족하고 더 나아가 사업계획승인을 득하여 주택을 건설함으로써 조합원들이 내 집 마련의 꿈을 실현해 가는 과정 중 초기단계인 토지 등 매입단계에 있다.

조합원들이 납부한 계약금과 분담금의 금원은 신탁회사의 계좌에 납부되고 납부된 금원으로 매입한 토지 등은 조합이 설립된 이후 조합규약 제43조의 규정에 의하여 조합에 신탁등기를 하여야 하고 사업이 종료되면 즉시 신탁을 해제하여 조합원에게 재산권을 반환하도록 규정하고 있다.

따라서, 사업의 진행이 원활하여 조합원들이 납부한 금액으로 토지 등을 매입하고 시공사를 선정하여 주택이 신축되는 경우 이는 모두 궁극적으로 조합원들에게 귀속될 것이고, 사업진행이 중도에 무산되는 경우라고 하더라도 신탁되어진 부동산 등의 귀속은 당연히 본래의 위탁자인 조합원들에게 귀속된다.

한편

「종합부동산세법」 제7조

에서 규정하는 「지방세법」상 재산세 납세의무자를 살펴보면

「지방세법」 제107조

제1항의 규정에 따라 재산세 납세의무자는 원칙적으로 과세기준일 현재 사실상의 소유자로 규정하고 있고 예외적으로 같은 조 제2항에서 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기되어 있는 신탁재산의 경우에는 사실상의 소유자에 불구하고 위탁자를 납세의무자로 규정하면서

「주택법」 제2조

제11호 가목에 따른 지역주택조합을 위탁자로 언급하며 납세의무자로 규정하고 있다. 이러한 예외규정은

「종합부동산세법」 제7조

에서도 동일하게 규정되어 있다.

청구법인은 등기부등본상의 소유자로 기재되어 있으나 단지 명의상의 소유자이고 신탁회사에 주택 등이 신탁등기가 되어 있으나,

「지방세법」 제107조

제1항에 따른 사실상의 소유자에 대해 해석함에 있어 판례에서는 공부상의 소유자로 등재되었는지 여부에 불구하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자로 보도록 하고 있다(OOO 판결).

따라서, 쟁점주택의 실소유자는 청구법인이 아닌 조합(청구법인)에 금원을 납부한 조합원이라 할 것이다.

청구법인은 2017.12.14. 창립총회를 개최하여 태동하였으나

「종합부동산세법」 제7조

에서 규정하는 재산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재

「주택법」 제11조

에 따른 주택조합이 설립되지 않은 상태이고,

「주택법」 제15조

에 따른 사업계획승인 역시 받지 못하여

「주택법」 제2조

제11호 가목에 따른 지역주택조합의 성립요건은 미충족하였다.

353명의 조합원들이 조합원 가입계약서에 따라 신탁회사에 계약금 및 분담금을 납부하고 납부되어진 금원으로 토지 및 주택을 매입하여 주택조합의 설립요건인 주택건설대지 80% 이상에 해당하는 토지사용권원을 확보해 나가고 있는 상황이다.

이처럼 청구법인은

「종합부동산세법」 제7조

제2항 및

「주택법」 제2조

제11호 가목에 따른 지역주택조합의 요건을 충족하지 못하였고, 사업계획승인도 받지 못하는 등 지역주택조합에 해당하지 아니하며, 이에 따라 쟁점주택의 실질적인 소유권은 조합원들에게 있으므로 청구법인은 종합부동산세 납세의무자에 해당하지 않는다.

(2) 청구법인이 종합부동산세 납세의무자라 할지라도 「종합부동산세법」의 입법목적이 고액의 부동산 보유자에 대하여 세금을 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하여 부동산 가격안정을 도모하는데 그 목적이 있으므로 수탁자가 다수의 위탁자로부터 부동산을 수탁을 받았다고 할지라도 재산세 과세표준을 합산하는 방법으로 종합부동산세 과세표준을 산정하는 것은 종합부동산세 입법취지에 위배된다.

따라서, 청구법인이 종합부동산세 납세의무자에 해당한다고 할지라도 종합부동산세 세액계산에 있어서 실제 소유자이며 위탁자인 조합원별로 구분하여 과세표준을 산정한 후 이를 합산하여 청구법인에게 종합부동산세를 부과하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 쟁점주택에 대한 재산세의 납세의무자로서 청구법인을 쟁점주택의 소유자로 보아 청구법인에게 종합부동산세를 부과한 처분은 정당하다.

종합부동산세는 재산세의 후행세목으로서 재산세 부과 시 OOO청장이 청구법인을 쟁점주택의 사실상 소유자로 보아 청구법인에게 재산세를 부과한 점으로 보아 청구법인에게 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

조세심판원 결정례(OOO)에 따르면 신탁등기된 사실이 없는 부동산에 대한 사실상 소유자를 판단함에 있어, 「신탁법」에 따라 수탁자의 명의로 신탁등기된 사실이 없고, 위탁자별로 구분되어 있지 않으므로 이는 신탁재산으로 보기 어렵다.

「신탁법」에 따른 신탁등기가 완료되지 않는 경우 신탁재산의 부동산에 관한 사실상의 소유자는 수탁자라 할 것인바, 쟁점주택은 청구법인이 매매로 소유권을 취득한 것으로서 청구법인을 수탁자로 한 신탁등기가 되어 있지 아니하다.

따라서, 쟁점주택의 소유권은 청구법인에게 귀속되어야 하므로 실소유자를 조합원으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 쟁점주택에 대한 이 건 종합부동산세 과세표준 계산 시 위탁자인 조합원별로 구분하여 계산하여 달라는 청구주장은 법령상 아무런 근거가 없다.

2020년 이전 귀속분 종합부동산세 및 재산세 납세의무자 규정에 따르면 위탁자별로 구분된 신탁재산의 경우 납세의무자는 수탁자로 하되, 위탁자별로 각각의 납세의무자로 보도록 하여 위탁자별로 각각의 과세표준을 계산하여 종합부동산세를 산정하였다.

그러나, 법령(

「종합부동산세법」 제7조

제2항,

「지방세법」 제107조

제2항 제5호)이 개정됨에 따라 2020년 귀속 종합부동산세부터 신탁재산의 경우 위탁자를 납세의무자로 하되, 지역주택조합 등의 경우 지역주택조합 자체를 위탁자로 보도록 규정함으로써 위탁자인 조합원별로 과세표준을 계산하도록 하는 이전의 규정은 적용될 수 없다.

또한, 쟁점주택은 청구법인을 수탁자로 하는 신탁등기가 되어 있지 않아 청구법인을 사실상 소유자로 보아야 하는바, 조합원별로 과세표준 및 세액을 산정하여야 한다는 청구주장은 타당하지 않다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인을 쟁점주택의 실소유자로 보아 종합부동산세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법

제13조【법인으로 보는 단체 등】① 법인(

「법인세법」 제2조

제1호에 따른 내국법인 및 같은 조 제3호에 따른 외국법인을 말한다. 이하 같다)이 아닌 사단, 재단, 그 밖의 단체(이하 “법인 아닌 단체”라 한다) 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 수익을 구성원에게 분배하지 아니하는 것은 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다.

1. 주무관청의 허가 또는 인가를 받아 설립되거나 법령에 따라 주무관청에 등록한 사단, 재단, 그 밖의 단체로서 등기되지 아니한 것

2. 공익을 목적으로 출연(出捐)된 기본재산이 있는 재단으로서 등기되지 아니한 것

② 제1항에 따라 법인으로 보는 사단, 재단, 그 밖의 단체 외의 법인 아닌 단체 중 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것으로서 대표자나 관리인이 관할 세무서장에게 신청하여 승인을 받은 것도 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. 이 경우 해당 사단, 재단, 그 밖의 단체의 계속성과 동질성이 유지되는 것으로 본다.

1. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 조직과 운영에 관한 규정(規程)을 가지고 대표자나 관리인을 선임하고 있을 것

2. 사단, 재단, 그 밖의 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유ㆍ관리할 것

3. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 아니할 것

(2) 종합부동산세법

제7조【납세의무자】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

②

「신탁법」 제2조

에 따른 수탁자(이하 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 “신탁주택”이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(

「주택법」 제2조

제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 “위탁자”라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.

(3) 지방세법(2020.12.29. 법률 17769호로 개정된 것)

제107조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

1. 공유재산인 경우 : 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.(중략)

5.

「신탁법」 제2조

에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(

「주택법」 제2조

제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다

(4) 지방세법(2020.12.29. 법률 17769호로 개정되기 전의 것)

제107조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우 : 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

(5) 주택법

제2조【정의】11. “주택조합”이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.

가. 지역주택조합 : 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

1) 서울특별시ㆍ인천광역시 및 경기도

제11조【주택조합의 설립 등】① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.

② 제1항에 따라 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 제1항 후단의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것

2. 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것

③ 제1항에 따라 주택을 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 구분소유자(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 구분소유자를 말한다. 이하 같다)와 의결권(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조에 따른 의결권을 말한다. 이하 같다)의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다.

1. 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의

2. 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의

④ 제5조 제2항에 따라 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다.

⑤ 국민주택을 공급받기 위하여 직장주택조합을 설립하려는 자는 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경하거나 직장주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.

⑥ 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)은 그 구성원을 위하여 건설하는 주택을 그 조합원에게 우선 공급할 수 있으며, 제5항에 따른 직장주택조합에 대하여는 사업주체가 국민주택을 그 직장주택조합원에게 우선 공급할 수 있다.

⑦ 제1항에 따라 인가를 받는 주택조합의 설립방법ㆍ설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준ㆍ제명ㆍ탈퇴 및 주택조합의 운영ㆍ관리 등에 필요한 사항과 제5항에 따른 직장주택조합의 설립요건 및 신고절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑧ 제7항에도 불구하고 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다.

⑨ 탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함한다)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다.

제15조【사업계획의 승인】① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우 : 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는

「지방자치법」 제198조

에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 시장

2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우 : 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수

② 제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.

③ 주택건설사업을 시행하려는 자는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설ㆍ공급할 수 있다. 이 경우 제2항에 따른 서류와 함께 다음 각 호의 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다.

1. 공구별 공사계획서

2. 입주자모집계획서

3. 사용검사계획서

다. 사실관계 및 판단

(1) 등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 2019.7.10. 쟁점주택 가운데 OOO를 취득(등기원인 : 2019.6.21. 매매)한 후, 2021.5.6. ‘신탁’을 원인으로 수탁자인 AAA 주식회사에 그 소유권을 이전한 것으로 나타난다.

(2) 청구법인은 2017.12.14. 창립총회를 개최하여 발족하였으나, 2021년 재산세 과세기준일 현재

「주택법」 제11조

에 따른 설립요건을 충족하지 못하여 시·군·구청장으로부터 인가를 받지 못한 상태이며, 이러한 설립 요건을 충족하기 위한 토지사용권을 확보해 나가고 있는 상태이다.

(3) OOO청장은 2021년 중 청구법인에게 쟁점주택에 대한 2021년도 재산세를 부과하였고, 청구법인이 제출한 이 건 종합부동산세 납부고지서를 살펴보면, 공제할 재산세액은 OOO원으로 기재되어 있다.

(4) 청구법인이 제출한 증빙과 처분청 심리자료는 아래와 같다.

(가) 청구법인이 제출한 조합원명단을 살펴보면 총 353명의 조합원이 존재하는 것으로 나타난다.

(나) 청구법인이 제출한 조합원 가입계약서의 주요 내용은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 이 건 조합원 가입계약서 주요 내용

(다) 청구법인이 제출한 납부고지서에 따르면 처분청은 2021.11.19. 청구법인에게 OOO 외 10건의 부동산에 대하여 종합부동산세 OOO원을 부과하였다.

(라) 청구법인이 제출한 ‘OOO’ 규약의 주요 내용은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ OOO 규약의 주요 내용

(마) ‘OOO’ 규약에 첨부된 쟁점주택 관련 물건 현황은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 쟁점주택 관련 물건 현황

(바) 청구법인이 제출한 등기사항전부증명서에 따르면, 청구법인은 매매를 이유로 2019.7.10. aaa으로부터 OOO를 OOO원에, 2020.2.14. bbb 외 2인으로부터 OOO를 OOO원에 각각 취득하여, 2021.5.6. AAA 주식회사에게 위의 두 부동산을 ‘신탁’을 원인으로 소유권을 이전하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 청구법인을 쟁점주택의 실소유자로 보아 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나,

「종합부동산세법」 제7조

제1항에 따르면 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자가 종합부동산세를 납부하도록 규정하고 있고, 청구법인은 2021년 중 쟁점주택에 대한 2021년도 재산세를 부과받은 것으로 나타나는 점,

「종합부동산세법」 제7조

제2항에서

「신탁법」 제2조

에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택의 경우 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는바, 비록 청구법인이

「주택법」 제2조

제11호 가목에 따른 지역주택조합에 해당하지 않더라도 부동산 등기사항전부증명서상 청구법인이 쟁점주택의 위탁자로서 AAA 주식회사에게 ‘신탁’을 원인으로 쟁점주택의 소유권을 이전한 것으로 나타나는 점, 청구법인은 청구법인이 비록 이 건 종합부동산세 납세의무자라 할지라도 종합부동산세액을 계산함에 있어 실제 소유자인 조합원별로 구분하여 과세표준 및 세액을 산정하여야 한다고 주장하나, 청구법인은 ‘매매’를 사유로 쟁점주택을 취득하였고, 조합원들은 조합(청구법인)의 사업을 위해 조합운영비, 토지매입비, 건축비 등을 납부(부담)한 것이므로 청구법인이 쟁점주택의 실소유자이고 조합원들은 일종의 출자자에 해당한다고 보는 것이 합리적인 점 등에 비추어 청구법인이 아닌 조합원들이 쟁점주택의 위탁자이자 실소유자이고 조합원별로 과세표준 및 세액을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 같은 법 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.