조심2012부0825 (2012.05.08)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO리 산 24-2 임야 9,620㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2009.5.8. 양도한 후 2009.5.30. 양도소득세 신고를 하면서 쟁점토지가 8년이상 자경한 토지라 하여 감면신청을 하였다

나. 처분청은 쟁점토지 중 4,726㎡는 단순임야이고 나머지 4,894㎡는 과수원으로 확인되어 단순임야에 대한 양도소득세 감면을 부인하고, 단순임야와 과수원의 기준시가가 동일하므로 양도당시 기준시가 비율(면적비율)에 의하여 양도가액을 구분 산출하여 2011.11.4. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지 중 임야(4,726㎡)가 단순임야로 농사를 짓지 않은 사실은 인정하나, 단순임야와 과수원에 대한 토지 가액은 현저히 차이가 있으므로 양도가액 OOO만원 중 2개의 감정평가기관에서 감정한 가액을 평균한 가액(임야 OOO만원, 과수원 OOO만원)에 의하여 양도가액을 구분하여 양도소득금액을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 쟁점토지를 양도한 계약서를 보면 임야와 과수원의 구분없이 일괄양도한 점, 쟁점토지 중 단순임야와 과수원의 개별공시지가가 동일한 점, 양도일로부터 2년여가 경과한 시점에 소급감정하여 양도가액을 구분하여 과세하여 달라는 주장은 소급감정을 인정하지 아니하는 유사해석사례 등을 비추어 볼 때 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다

.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

양도일 이후 소급작성된 감정평가서에 의하여 양도가액을 경정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)

소득세법 제100조

【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

(2)

소득세법 시행령 제176조의 2

【추계결정 및 경정】③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)

과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2.

양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것

으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(

감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다

)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

(3)

조세특례제한법 시행령 제66조

【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】④ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지(9,620㎡) 중 임야(4,726㎡)는 단순임야로 농사를 짓지 않은 사실은 인정하나, 단순임야와 과수원(4,894㎡)의 토지 가액은 현저히 차이가 있으므로 양도가액 OOO만원 중 2개의 감정평가기관에서 감정한 가액을 평균한 가액(임야 OOO만원, 과수원 OOO만원, 감나무 OOO만원은 과세대상에서 제외)에 의하여 양도가액을 구분하여 양도소득금액을 경정하여야 한다고 주장하면서 감정평가서 사본, 임야대장, 등기부등본 등을 증거자료로 제출하고 있다.

(2) 청구인은 1975.5.31. 쟁점토지를 취득하여 2009.5.8. 양도하였으며, 양도후 쟁점토지가 8년이상 자경농지에 해당된다 하여 감면세액 OOO만원에 대하여 감면을 신청하였으나, 처분청은 쟁점토지의 일부(4,726㎡)는 잡목이 우거진 임야상태, 일부(4,894㎡)는 과수원(감나무)으로 임야는 8년자경에 해당하지 아니한 것으로 보아 면적기준으로 안분하여 단순 임야로 확인되는 4,726㎡는 영도소득세 감면을 배제한 사실이 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인은 당초 임야부분은 경사도가 심하여 방치하였으므로 20년 이상 감나무의 식재, 경사도 등을 고려하여 쟁점토지 중 임야는 OOO만원, 과수원은 OOO만원으로 하여 양도소득세를 재산정하여 줄 것을 주장하다가, OOO감정평가사무소와 OOO감정평가사무소에 소급감정(가격시점 2007.11.20.)을 의뢰하여 임야는 OOO만원 과수원은 OOO만원을 적용하고, 감나무 OOO만원은 과세대상에서 제외하여 양도소득세를 재산정하여 줄 것을 주장하고 있다.

<표> 쟁점토지에 대한 감정평가서의 주요 내용

OOO

(4) 쟁점토지의 매수인은 쟁점토지를 임야, 과수원, 과수를 구분하지 아니하고 양도가액을 일괄지급한 사실을 확인하고 있고, 당초 양도소득세 신고시에도 청구인은 임야·과수원 등을 구분하지 아니하고 1필지 과수원으로 감면세액을 신청하였으며, 농지원부 및 임야대장에 1필지 과수원으로 등재된 사실과 개별공시지가도 1필지 하나의 가격으로 결정된 사실 등이 심리자료에 나타난다.

(5)

「소득세법」제114조

제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제2호에 감정가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 적용되며, 감정평가기준일이 양도일 전후 각 3개월 이내에 한한다고 규정하고 있고,

「소득세법」제100조

제2항에 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 각 자산을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 자산 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

(6) 살피건대,「소득

세법」상 해당 자산의 양도일 또는 취득일

전후 각 3개월 이내에 해당

자산에 대하여 2개 이상의 감정평가법인이

평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우

에는 그 감정가액의 평균

액을 양도가액 또는 취득가액으로 인정할 수

있으나,

청구인이 제시하는 감정가액은 쟁점토지를 양도한 사후에 조세감면목적으로 감정을 의뢰하여 받은 감정가액인 점, 쟁점토지의 매수인은 쟁점토지를 임야, 과수원, 과수를 구분하지 아니하고 양도가액을 일괄지급한 사실을 확인하고 있는 점, 쟁점토지를 각 자산별 가치와 우열을 구분하여 특정함이 없이 전체로서의 거래가액을 정한 것이라면 전체의 실지거래가액을 양도당시 기준시가에 의하여 안분계산하는 것이 타당한 것으로 보이는 점, 청구인이 주장하는 소급감정가액은 매매당시의 당해 부동산의 이용가치와 주변환경 및 상태 등을 정확하게 반영하였는지 여부가 객관적으로 확인하기 어려운 점 등을 고려하면 처분청이 쟁점토지의 양도당시의 면적비율에 의하여 양도가액을 구분 산출하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.