조심2011중3811 (2011.12.23)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.2.1., 2005.4.7. 취득한 OOO동 45-2 외 9필지 7,273㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006.1.16. 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)에게 OOO원에 양도하기로 매매계약을 체결하고, 2006.1.16. 계약금으로 OOO원, 2006.11.30. 중도금으로 OOO원을 각각 수령한 후, 잔금 OOO원을 수령한 2009.12.16.을 양도시기로 하고 실지거래가액에 의하여 양도가액은 OOO원, 취득가액은 OOO원으로 하여 2009년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 OOO세무서장으로부터 청구인이 2006.11.30.까지 쟁점토지의 양도대금 OOO(99.5%)을 수령하여 쟁점토지의 양도시기가 2006.11.30.이라는 과세자료를 통보 받고, 자경 및 대토감면 연간한도 초과액 OOO원, 장기보유특별공제 과다신고액 OOO원을 부인하여 2011.5.24. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.15. 이의신청을 거쳐 2011.10.13.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 토지거래허가구역내 토지로서 쟁점토지의 양수인이 토지거래허가를 받지 못하면 무효가 되는 매매계약으로 2009년 1월 토지거래허가구역이 해제된 후, 2009.9.22 도시계획시설로 결정되어 양수인이 쟁점토지를 취득할 수 있게 되었으므로 쟁점토지의 양도시기는 대금청산일인 2009.12.16.이므로 2006.11.30.을 쟁점토지의 양도일로 본 처분은 부당하다.

(2) 설령 쟁점토지의 양도시기를 2006년으로 볼 경우에도, 쟁점토지의 양수인은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시계획시설(체육시설) 실시계획인가를 받기 전 사업시행을 한 사업자로서,

「조세특례제한법」제85조

에서 규정하는 사업시행자에 해당하므로 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 총 매매대금 OOO원 중 22억원을 2006.11.30.까지 수령하여 2006년에 총 매매대금의 99.5%를 수령하였고, 부동산매매계약서에는 매매계약일인 2006.1.16.이후 수익의 귀속과 조세공과금을 양수인이 부담하는 것으로 명시되어 있으며, 양수인인 OOO의 2006년 대차대조표 등에 의하면, 쟁점토지의 계약금 및 중도금 22억원이 ‘선수금’이 아닌 ‘건설중인 자산’으로 계상되어 있는 사실 등을 종합할 때, 쟁점토지의 양도일을 2006.11.30.로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(2)

「조세특례제한법」제85조

는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자로 지정된 자에게 2006.12.31.까지 양도한 경우에 적용되는 것이나, 쟁점토지 양수인인 OOO는 대중골프장인 OOO 건설사업 시행자로 쟁점토지는 공익목적으로 양도되는 부동산에 해당하지 아니하고 양수인은 도시개발사업시행 지정을 받은 사업시행자도 아니므로 위 규정의 적용대상에 해당하지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점토지의 양도시기가 매매대금의 대부분(99.5%)을 수령한 때인지 아니면 잔금 OOO원을 청산한 때인지 여부

② 쟁점토지의 양도시기를 매매대금의 대부분을 수령한 때로 볼 경우, 쟁점토지의 양도가

「조세특례제한법」제85조

의 규정에 의한 양도소득세 과세특례의 적용대상에 해당하는지 여부

나. 관련법령

(1)

소득세법

제98조 [양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제162조 [양도 또는 취득의 시기] ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

(3) 조세특례제한법

제85조 [지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례] 거주자가

「소득세법」제104조의2

제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이

「소득세법」 제104조의2

제1항의 규정에 의한 지정지역 지정후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다)전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는

「소득세법」 제104조의2

제1항 및

동법 제97조

제1항제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만,

「소득세법」 제96조

제2항제6호 및

동법 제97조

제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1.

택지개발촉진법 제3조

의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날

2.

산업입지및개발에관한법률 제7조의3

의 규정에 의하여 산업단지 등을 지정한 날

3.

지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률 제4조

의 규정에 의하여 광역개발권역을 지정한 날

4. 주한미군(대한민국과미합중국간의상호방위조약에 의하여 대한민국에 주둔하는 미합중국 군대를 말한다)의 기지이전과 관련하여

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제15조

의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날

5. 제1호 내지 제4호외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구·지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날

(4) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

제4조 [공익사업]

이 법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.

1. 국방ㆍ군사에 관한 사업

2. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ궤도(軌道)ㆍ하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방(砂防)ㆍ방풍(防風)ㆍ방화(防火)ㆍ방조(防潮)ㆍ방수(防水)ㆍ저수지ㆍ용수로ㆍ배수로ㆍ석유비축ㆍ송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상 관측에 관한 사업

3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건시설ㆍ문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ화장장ㆍ도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업

4. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적

으로 시행하는 학교ㆍ도서관ㆍ박물관 및 미술관 건립에 관한 사업

5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 조성에 관한 사업

6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업

7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업

8. 그 밖에 다른 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료, 경정결의서 및 청구인 제출증빙 등을 종합하면 아래와 같이 나타난다.

(가) 청구인은 2006.1.16. OOO와 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 계약금으로 OOO원, 중도금으로 2006.11.30. OOO원, 잔금으로 2009.12.16. OOO원 총 OOO원을 수취하였다.

(나) 위 부동산매매계약서에는 제2조 매도인은 매매대금의 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 매수인의 제 관련법상 인허가를 득하고 법적으로 명의이전이 가능한 시점으로 한다. , 제4조 위 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 조세공과금 등의 부담은 위 부동산의 계약일을 기준으로 하여 그 이전까지는 매도인에게 그 이후의 것은 매수인에게 각각 귀속한다. 라고 기재되어 있다.

(다) 청구인이 토지거래허가구역 해제와 관련하여 제시한 「OOO시 고시 제2009-415호」에 의하면, OOO는 2009.9.22. 쟁점토지에 대하여 도시관리계획을 결정한 것으로 나타난다.

(라) 청구인은 위 부동산매매계약서 제4조에 따라 양수인인 OOO로부터 2007년～2009년 재산세 등 400여만원을 수취하였고, 양수인은 쟁점토지 매매대금을 ‘건설중인 자산’으로 아래와 같이 계상한 것으로 나타난다.

OOOOOOOOOOOOO

OOOOO(OOO OO)OOOO

(OO : OOO)

(마) 쟁점토지 양수인인 OOO는 2006.2.28. OOO시장에 도시계획시설결정(체육시설-골프장) 주민제안서 및 농지전용협의요청서를 제출한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점①에 대하여 본다.

(가)

「소득세법 시행령」제162조

제1항 및 제2항의 규정에 의하면, 자산의 취득일을 대금청산일과 부동산 등기접수일 중 빠른 날로 하되 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니

한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득일로 보는 것으로

규정되어 있는 바,

매매대금이 대부분 지급되고 미미한 금액만이 남

아있어 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이루

어졌다면 대금을 청산한 것으로 볼 수 있다 할 것(대법원 2009.5.28. 선고 2009두4562 판결 참조)이다.

(나) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도시기는 토지거래허가구역의 해제로 양수인이 쟁점토지를 취득할 수 있게 된 후로 매매대금을 청산한 2009.12.16.이라는 주장이나, 청구인은 쟁점토지의 매매대금 OOO원 중 99.5%에 해당하는 OOO원을 2006.11.30.까지 수령한 점, 쟁점토지의 매매계약서상 계약일인 2006.1.6.이후 수익의 귀속과

조세공과금을 양수인이 부담하는 것으로 되어 있고, 실제 재산세 등을

양수인이 부담한 점, 양수인은 쟁점토지의 계약금 및 중도금을 건설중인 자산으로 계상한 점 등을 감안할 때, 2006년 이후 쟁점토지를 사실상 청구인이 아닌 양수인인 OOO가 사용·수익한 것으로 나타나고 청구인이 2006.11.30.까지 쟁점토지의 매매대금 OOO원 중 99.5%에 해당하는 OOO원을 수령한 것은 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금청산이 이루어졌다고 할 것이다.

(다) 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 2006.11.30.로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점토지의 양수인인 OOO는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제97조의 요건에 갖추어 사업계획승인 신청서를 제출하는 등 도시계획시설 실시계획 인가를 받기 전 사업시행을 한 사업자이므로 쟁점토지가

「조세특례제한법」제85조

에 의한 양도소득세 과세특례 적용대상에 해당한다는 주장이다.

(나) 살피건대,

「조세특례제한법」제85조

의 규정은 지정지역내의 부동산을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자로 지정된 자에게 2006.12.31.까지 양도한 경우에 적용되는 것이나, 쟁점토지 양도당시 양수인인 OOO는 대중골프장 건설사업 시행자로 도시개발사업 사업시행자로 지정된 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 양도차익에 대하여는

「조세특례제한법」제85조

의 규정에 의한 양도소득세 과세특례를 적용하기 어려운 것으로 판단된다(조심 2011중56, 2011.6.23 같은 뜻).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.