조심 2025인1359 (2026.01.20)

인천세무서장이 2024.9.5. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원에 대한 경정청구 거부처분은 쟁점토지의 매매대금 중 청구인이 실제 지급받은 금액이 얼마인지 여부 및 잔여 매매대금이 향후 실현될 가능성이 있는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

1.처분개요

가. 청구인은 2020.6.24. 매수인 A에게 충청남도 OOO, OOO, OOO 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매가액 OOO원에 양도하는 계약을 체결(이하 “쟁점매매계약”이라 한다)하고, 2020.7.22. 매매를 원인으로 A에게 쟁점토지의 소유권을 이전한 뒤, 2020.10.5. 양도소득세를 예정신고하였으나 무납부하였다.

나. 청구인은 2024.7.4. A의 사기 범죄로 인해 매매대금을 지급받을 가능성이 없으므로 쟁점토지의 양도가액에서 미수령액인 OOO원을 차감해야 한다는 이유로 양도소득세의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 A의 쟁점매매계약과 관련된 사기 혐의에 대해 유죄판결이 확정되지 않았다는 이유로 2024.9.5. 이 건 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.10.21. 이의신청을 거쳐 2025.3.4. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

(1) 청구인은 매매대금 중 일부만 수령한 상황에서 쟁점토지의 소유권을 이전하여 주면 해당 토지를 담보로 대출을 받아 잔금을 지급하겠다는 A의 말을 신뢰해 쟁점토지의 소유권을 A에게 이전하고 잔금 지급을 담보하기 위해 쟁점토지에 근저당권을 설정하였다.

그런데 A은 쟁점토지를 담보로 하여 대출을 받았음에도 약속과는 달리 청구인에게 잔금을 지급하지 않았고 쟁점토지는 경매에 부쳐져 매각되었으며, 청구인은 배당절차에 참여해 OOO원을 수령했다. 즉, 청구인이 쟁점토지를 매도하고 수령한 금액은 계약금 OOO원을 포함하여 총 OOO원이다.

(2) 「소득세법」은 현실적으로 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득이 실현된 것으로 보고 과세소득을 계산하는 권리확정주의를 채택하고 있지만, 소득의 원인이 되는 채권이 발생된다 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 회수할 수 없는 것이어서 그 소득의 실현 가능성이 없다면 권리확정주의를 채택하는 것은 무리가 있으므로 실질과세원칙에 따라 동 회수 불능 채권액을 양도가액에서 차감해야 하는 것이다.

이때 채권의 회수불능 여부는 구체적인 거래내용과 그 후의 정황 등을 따져서 채무자의 자산상황, 지급능력 등을 종합하여 사회통념에 의하여 객관적으로 판단하여야 하는 것이다.

A은 현재 다른 사건에서 사기죄가 인정되어 교도소에 수감 중이고, 쟁점매매계약과 관련하여 청구인이 A을 사기혐의로 고소한 사건도 수사 중이며 경찰은 혐의가 인정된다고 보아 검찰로 해당 사건을 송치하였다.

청구인은 A에 대한 매매대금반환 등의 민사소송을 제기해 승소하였고 채권추심회사에 의뢰하여 A의 재산을 찾기 위해 노력했지만 찾을 수 없었는바 A은 무자력 상태에 있는 것으로 판단된다.

쟁점토지의 양도가액을 매매계약서상 금액인 OOO원으로 하여 양도소득세가 과세되면 청구인은 양도소득세 등의 세금을 납부하면 실질적으로 취득하는 이익 없이 쟁점토지만 잃게 되는 결과가 초래될 것이다. 이는 「국세기본법」상 실질과세원칙과 응능부담의 원칙에 부합하지 않는 것이다.

청구인은 올해로 만 82세의 노령자로서 다른 소득이 없어 경제력이 없는 상황이다. 쟁점토지의 매도 전에는 비교적 건강하게 생활하여 왔으나 쟁점토지 매매 문제가 발생하면서 건강이 극도로 악화되어 사경을 헤맨 적이 여러 번 있었으며, 현재 시가가 OOO원도 안 되는 약 35년 된 구축 아파트가 유일한 재산이나 이마저도 이 건 양도소득세 체납으로 압류되어 헐값에 공매 처분될 상황에 처해 있다. 이번 일로 인하여 땅도, 살던 집도 모두 날리고 길거리고 쫓겨나야 할 상황이다. 청구인의 애끓는 호소가 참작되어 이 건 경정청구 거부처분이 취소되기를 바란다.

나.처분청 의견

(1) 청구인은 미수령채권에 대하여 ‘양도가액에서 차감하여 양도차익을 계산하여야 한다’라고 주장하고 있으나, 실지 양도 가액이라 함은 당해 자산에 대한 매매계약에 따라 약정한 매매대금을 말하는 것이며, 이 경우 매매대금에는 회수불능인 대금을 포함하는 것이다.

(2) 청구인이 사기 범죄의 피해자라고 하더라도 A의 재산 상황이나 지급 능력에 비추어 청구인이 매매대금 잔금을 회수할 수 없다는 점이 입증되지 않았으므로 쟁점금액을 양도가액에서 제외할 수 없다.

3.심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 소유권 이전 후 매매대금을 일부 지급받지 못하였고 장래에도 매매대금을 지급받을 가능성이 없게 되었으므로 양도소득세를 환급하여야 한다는 청구주장의 당부

나.관련 법령 :　＜별지＞ 기재

다.사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 2019.9.2. A과 쟁점토지 매매에 관한 계약서(이하 “2019년 매매계약서”라 한다)를 작성하였고, 2019년 계약서에는 쟁점토지 중 일부 면적 1,1104㎡(청구인은 산소가 있는 자리에 대한 것이라고 주장함)을 제외하고 매도하며, 매매가액은 OOO원으로 기재(아래 ＜표1＞)되어 있다.

(나) 쟁점토지의 소유권이전등기 및 양도소득세 신고는 2020.8.24. 작성된 계약서(이하 “2020년 매매계약서”라 한다)에 의한 것으로 확인되고, 2020년 매매계약서에는 쟁점토지의 전부를 매매대상으로 하며 매매가액이 OOO원인 것으로 기재(아래 ＜표2＞)되어 있다.

(다) 청구인은 2020년 매매계약서는 A이 청구인과 협의 없이 임의로 작성한 것이라고 주장하나, 이 건 양도소득세는 2020년 매매계약서에 근거해 신고되었고, 이 건 경정청구도 2020년 매매계약서의 매매가액인 OOO원을 근거로 작성된 것으로 확인된다.

＜표1＞ 2019년 매매계약서

○○○

＜표2＞ 2020년 매매계약서

○○○

(라) 쟁점토지의 소유권은 2020.7.22. A에게 이전되었고, 같은 날 쟁점토지에 채무자를 A으로 하고 채권최고액을 OOO원으로 하며 근저당권자가 B인 근저당권이 설정되었고, 2020.7.29. 채권최고액을 OOO원으로 하고 근저당권자를 청구인으로 하는 근저당권이 설정된 것으로 확인되며, 2021.8.17. 강제경매를 통해서 쟁점토지의 소유권이 C(지분 1/2), D(지분 1/2)에게 이전된 것으로 확인되고 이후 쟁점토지의 소유권은 다시 제3자에게 이전된 것이 확인된다.

(마) 쟁점토지 중 충청남도 OOO은 같은 리 OOO, OOO, OOO로 분할되었고, 쟁점토지의 부동산등기사항전부증명서는 아래 ＜표3＞∼＜표7＞과 같다.

＜표3＞ 충청남도 OOO 등기사항전부증명서

○○○

＜표4＞ 충청남도 OOO 등기사항전부증명서

○○○

＜표5＞ 충청남도 OOO 등기사항전부증명서

○○○

＜표6＞ 충청남도 OOO 등기사항전부증명서

○○○

＜표7＞ 충청남도 OOO 등기사항전부증명서

○○○

(바) 청구인은 A으로부터 쟁점부동산의 소유권을 이전하여 주면 쟁점부동산을 담보로 대출을 받아 매매계약의 잔금을 지급할 것처럼 기망을 당해 쟁점부동산의 소유권을 A에게 이전하였으나 A이 대출을 받은 뒤에도 약속과는 달리 매매대금을 지급하지 않았다는 이유로 2024년 9월 A을 사기혐의로 고소(이하 “쟁점고소”라 한다)하였고, 2025.1.23. 경기수원중부경찰서장은 A의 혐의가 인정된다고 보아 수원지방검찰청으로 해당 사건을 송치하였으나 보완수사 요청이 있었고 보완 수사 후 현재 수원지방검찰청에서 사건 검토 중인 것으로 확인된다.

(사) 청구인은 2022.6.16. 매수인 A과 C 및 D(쟁점부동산을 경매를 통해 취득한 자들이며, 청구인의 주장에 따르면 이들 중 D은 청구인의 이종사촌이고 청구인이 A에게 쟁점토지를 매도하도록 소개한 자이다)을 상대로 쟁점매매계약 중 2019년 매매계약서에서 배제되었던 쟁점토지 중 일부에 대한 소유권이전등기 말소와 쟁점토지 매매대금 중 미지급액 등을 청구하였고 자백간주(변론기일 불출석)에 따라 승소판결(수원지방법원 2023.4.18. 선고 OOO 판결, 아래 ＜표8＞, 이하 “쟁점민사판결”이라 한다)이 선고되었으며 2023.5.19. 확정되었다.

＜표8＞ 쟁점민사판결문(일부)

○○○

(아) 청구인 명의의 E은행계좌OOO에는 2020.7.22. OOO원이 이체된 것으로 확인된다.

(자) 쟁점토지의 소유권이 A에게 이전된 뒤에 강제경매가 진행되었고 청구인은 해당 경매의 배당에 참여하여 OOO원을 배당받았고 그 내용은 아래 ＜표9＞와 같다.

＜표9＞ 배당표

○○○

(차) 청구인은 쟁점토지의 소유권을 A에게 이전하면서 쟁점토지의 매매대금 담보를 위해 차용증을 작성했다고 주장하고 있고, 차용증의 내용은 ＜표10＞과 같다.

＜표10＞ 차용증

○○○

(카) 청구인은 A(만 77세)이 제3자에 대한 사기혐의가 유죄로 인정되어 현재 교도소에 수감 중이며, 청구인이 신용정보회사를 통해 A의 책임재산을 조사한 결과 책임재산이 없는 것으로 확인된다고 주장하고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지의 양도가액이라 함은 매매계약에 따라 약정한 매매대금을 말하는 것이라는 의견이나, 「소득세법」은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있으나, 소득의 원인이 되는 채권이 발생된 때라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산으로 인하여 회수불능이 되어 장래에 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없다 할 것이고(대법원 2007두19393, 2007.12.14. 대법원 2002두1953, 2002.10.11. 등, 같은 뜻임), 일반적으로 세금부과처분취소소송에 있어서 과세요건 사실에 관한 입증책임은 과세권자에게 있다 할 것인바(대법원 2007.2.22. 선고 2006두6604 판결, 같은 뜻임),

쟁점토지 매매와 관련하여 A이 사기혐의로 고소되어 해당 사건이 검찰로 송치되는 등의 사유로 청구인이 A으로부터 수령하여야 할 쟁점토지의 매매잔금이 앞으로 실현될 가능성이 없게 된 것이 객관적으로 명백한 경우, 그 소득을 양도소득으로 하여 양도소득세를 부과할 수는 없다고 봄이 합당하다 할 것(조심 2020서438, 2020.7.27., 조심 2008중1428, 2008.3.10. 조세심판관 합동회의, 같은 뜻임)인바,

A의 연령이 현재 만 77세에 해당하고 현재 다른 건의 사기혐의가 유죄로 인정되어 교도소에 수감 중이며 쟁점토지의 매매와 관련된 쟁점고소에 대한 수사기관의 수사가 진행 중인 점, 청구인이 2023년 4월 쟁점민사판결에서 승소한 후에도 집행절차를 통해 잔여 매매대금을 전혀 지급받지 못하고 있는 점 및 청구인이 만 82세인 고령이고 건강악화로 인해 쟁점토지의 매매잔금이 앞으로 실현될 가능성이 없게 된 것이 객관적으로 명백한 경우라는 것에 대하여 더 이상 입증이 어려워 보이는 점을 감안하여 A의 연령, 수감여부, 재산과 신용상태를 포함하여 쟁점토지의 잔여 매매대금이 향후 실현될 가능성이 있는지 여부, 진행 중인 쟁점고소의 수사 결과(기소여부) 및 쟁점부동산의 매매대금 중 청구인이 실제 지급받은 금액이 얼마인지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법 제45조의2(경정 등의 청구) ① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 및 제45조의3 제1항에 따른 기한후과세표준신고서를 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다. 다만, 결정 또는 경정으로 인하여 증가된 과세표준 및 세액에 대하여는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 3개월 이내(법정신고기한이 지난 후 5년 이내로 한정한다)에 경정을 청구할 수 있다.

1. 과세표준신고서 또는 기한후과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때

2. 과세표준신고서 또는 기한후과세표준신고서에 기재된 결손금액, 세액공제액 또는 환급세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 결손금액, 세액공제액 또는 환급세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 결손금액, 세액공제액 또는 환급세액에 미치지 못할 때

(2) 소득세법

제88조(정의) ① “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다.

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

제114조(양도소득세 과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

(3) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

(4) 민법

제543조(해지, 해제권) ① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

제544조(이행지체와 해제) ① 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.