조심 2022부0272 (2022.08.10)

OOO서장이 2021.9.9. 아래 OOO과 같이 청구인들에게 한 2019사업연도 법인세, 2019년 귀속 양도소득세 및 2019년 12월분 증권거래세 합계 OOO원의 부과처분은 각각 이를 취소한다.

1. 처분개요 가. 청구법인 ㈜AAA(이하 “청구법인1”이라 한다)는 1998.8.1. OOO에서 설립되어 스테인리스 와이어 등 제조업을 영위하고 있는 법인이고, 청구법인 ㈜BBB(청구법인1의 특수관계자이고, 이하 “청구법인2”라 한다)은 2013.3.9. OOO에서 설립되어 태양광 소재 등 제조업을 영위하는 법인이며, 청구인 AAA은 2018년 말 기준 청구법인1 발행주식 OOO주(지분율 10%), 청구법인2 발행주식 OOO주(지분율 10%)를 보유한 청구법인1 그룹(13개 계열사)의 총수이자 명예회장이다. 나. 청구법인1의 특수관계자이자 ㈜CCC(2008.12.1. 설립되어 부동산 임대업을 영위하고 있는 법인으로 이하 “쟁점법인”이라 한다)의 100% 주주인 DDD㈜(이하 “DDD”라 한다)는 2015.7.20. 쟁점법인 발행주식 OOO주(지분율 100%)를 OOO원(1주당 OOO원)에 청구법인1에게 양도하였고, 청구법인1은 2019.11.11. 청구법인1의 특수관계자인 EEE㈜(이하 “EEE”라 한다)에게 쟁점법인 발행주식 OOO주(지분율 100%, 이하 “쟁점주식1”이라 한다)를 OOO원(1주당 OOO원, 2019.8.31. 기준 평가액)에 양도하는 내용의 주식양수도계약을 체결하여 2019.12.26. 쟁점주식1을 EEE에게 양도하였다. 다. 청구인 AAA의 차남이자 청구법인1의 공동대표이사 BBB는 2010.11.19. 청구인 AAA에게 청구법인1 발행주식 OOO주(지분율 10%)를 OOO원(1주당 OOO원)에 양도하였고, 청구인 AAA은 2019.9.30. 위 OOO주 중 OOO주(이하 “쟁점주식2”라 하고, 쟁점주식1과 통칭하여 “쟁점주식”이라 한다)를 청구법인2에게 OOO원(1주당 OOO원, 2019.8.31. 기준 평가액)에 양도하는 내용의 주식양수도계약을 체결하여 2019.12.26. 쟁점주식2를 청구법인2에게 양도하였다. 라. 청구법인1은 법인세 신고 시 쟁점법인, EEE 등 당해 법인이 보유한 그룹계열사 발행주식에 대하여 지분법을 적용하여 평가하고 있는데, 쟁점법인은 OOO 소재 토지 3,223.1㎡(이하 “쟁점토지1”이라 한다) 및 같은 구 OOO40-136 소재 토지 100.5㎡(이하 “쟁점토지2”라 하고, 쟁점토지1과 쟁점토지2를 통칭하여 “쟁점토지”라 한다)를 보유하고 있는바, 청구법인1 및 청구인 AAA은 쟁점주식 양도 시 쟁점토지를 아래 OOO과 같이 기준시가(쟁점토지1 : OOO원/㎡, 쟁점토지2 : OOO원/㎡)로 평가[쟁점토지 합계 OOO원이고, 이하 “쟁점평가(액)”라 한다]하여 쟁점주식1의 1주당 평가액을 아래 OOO와 같이 OOO원으로, 쟁점주식2의 1주당 평가액을 OOO원으로 각각 산정하였다. 마. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2021.2.18.부터 2021.5.18.까지 청구법인1·2에 대한 법인세통합조사 및 청구인 AAA에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점평가액을 부인하고, 아래 OOO과 같이 쟁점토지 인근에 소재한 OOO 소재 토지 58.5㎡(이하 “쟁점비교대상토지”라 하고, 기타 인근토지 기재 시 번지만 기재한다)의 2019.11.1.(계약일)자 매매사례가액(1㎡당 OOO원)을 쟁점토지의 시가로 보아 아래 OOO와 같이 쟁점주식1의 1주당 평가액을 OOO원으로, 쟁점주식2의 1주당 평가액을 OOO원으로 각각 재산정[쟁점토지 합계 OOO원(1㎡당 OOO원)이고, 이하 “쟁점재평가(액)”이라 한다]하였으며, 이에 따라 ①청구법인1이 특수관계자인 EEE에게 쟁점주식1을 저가로 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 시가와 대가와의 차액을 익금산입하고, ② 청구법인2가 특수관계자인 청구인 AAA으로부터 쟁점주식2를 저가양수한 것으로 보아 시가와 대가와의 차액을 익금산입하였으며, ③ 청구인 AAA이 특수관계자인 청구법인2에게 쟁점주식2를 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 시가와 대가와의 차액을 양도가액에 가산하였는바, 2021.9.9. 아래 OOO과 같이 청구인들에게 법인세, 증권거래세 및 양도소득세를 각각 경정·고지하였다. 바. 청구인들은 이에 불복하여 2021.12.7. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 (1) 쟁점주식의 양도가액은 관련 규정에 따른 시가에 해당하므로 부당행위계산부인 대상이 될 수 없다 (가) 시가 관련 법인세법령, 소득세법령 규정 및 관련 판례, 예규는 다음과 같다. 1) 쟁점주식과 같은 비상장주식의 경우, 시가가 불분명할 때에는「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 내지 제66조에서 규정한 보충적 평가방법을 준용하여 산출한 평가액을 시가로 보는 것이다(관련 규정 : 「법인세법」제52조 제2항, 같은 법 시행령 제89조 제1항, 제2항 제1호 단서 및 제2호, 「소득세법」제101조 제1항 및 같은 법 시행령 제167조 제3항). 2) 비상장주식에 대한 보충적 평가과정에서 해당 법인이 보유한 토지의 평가는 ① 해당 토지에 대한 매매사례가액 내지 감정가액이 있는 경우에는 그 가액으로, ② 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 내지 감정가액이 있는 경우에는 그 가액으로, ③ 위와 같은 방법으로 산정이 어려운 경우에는 평가기준일 현재 고시되어 있는 토지에 대한 개별공시지가로 평가한다. 3) 한편, 대법원OOO 및 국세청OOO도 상증세법 상 시가 산정이 어려운 경우, 반드시 감정평가를 해야 하는 것은 아니고, 개별공시지가도 적법한 상증세법 상 평가액이 될 수 있다는 입장이다. (나) 상증세법 상 보충적 평가방법으로 쟁점주식 평가시 쟁점토지는 해당 자산 및 유사자산에 대한 매매사례가액이 없으므로 개별공시지가로 평가하여야 한다. 1) 쟁점주식 양도 당시를 기준으로 쟁점토지에 대한 매매사례가액이나, 감정가액이 존재하지 아니하고, 쟁점토지와 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 토지에 대하여도 매매사례가액이나 감정가액이 존재하지 아니하였는바, 상증세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호, 제2호에 따른 시가(매매사례가액 또는 2 이상의 감정가액 평균액)는 존재하지 아니한다. 2) 따라서 상증세법 제60조 제3항에 따른 “시가를 산정하기 어려운 경우”에 해당하는 쟁점토지는 평가기준일 현재 개별공시지가로 평가되어야 하고OOO, 쟁점주식의 양도가액도 위와 같은 쟁점토지의 평가액에 기초하여 평가되어야 한다. (2) 조사청이 쟁점비교대상토지(58.5㎡)의 단위(1㎡)당 거래가액을 쟁점토지(3,323.60㎡)의 면적에 곱하여 쟁점토지의 가치를 평가한 것은 법령과 배치될 뿐만 아니라, 쟁점토지 및 쟁점비교대상토지 일대의 개발계획 등을 고려할 때 쟁점토지의 가치를 주택(아파트)분양권 50여개 정도의 가치만큼으로 과대평가한 것이다. (가) 조사청이 쟁점비교대상토지의 매매사례가액으로 쟁점토지의 시가를 산정한 것은 법령에 명확히 배치된다. 1) 공동주택 외의 재산(부동산)의 경우, 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제2호는 평가대상 재산(부동산)과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산(부동산)의 매매사례가액을 상증세법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있다. 조세심판원도 “토지가액은 개별성이 강하여 평가대상토지와 비교대상토지 간에 지목, 면적, 용도, 위치, 개발가능성 등의 특성 등이 서로 유사하여야 한다.”라고 일관되게 판단OOO하고 있고, 특히 면적에 대하여는 “토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 형상 등에 따라 가격이 다를 수 있고, 면적도 2배 정도 넓어서 비교대상이 되지 못한다OOO.”라거나, “토지의 면적이 4.7배나 차이가 나는 것은 현격한 차이가 있다OOO.”라고 판단하는 등 그 유사성에 대하여 엄격한 기준을 제시하고 있다. 2) 쟁점비교대상토지는 면적이 58.5㎡로 쟁점토지 면적(3,323.10㎡)의 약 57분의 1에 지나지 아니하는바, 상증세법령에 따른 쟁점토지와 유사한 토지에 해당하지 아니한다. 또한, 쟁점비교대상토지의 지상에 위치한 건물의 용도는 근린생활시설인 음식점, 소매점 등 점포인데 반해, 쟁점토지1의 경우에는 일반 사업용 빌딩이 위치해 있고, 쟁점비교대상토지가 쟁점토지와 연접되어 있지 아니하여 그 위치가 동일하거나 유사하다고 볼 수 없는 등 면적 이외에도 위치·용도·종목 등이 동일하거나 유사한 경우로 볼 수 없는바, 조사청이 쟁점비교대상토지의 매매사례가액으로 쟁점토지의 시가를 산정한 것은 법령에 명확히 배치된다. 또한, 조사청은 쟁점토지가 쟁점비교대상토지에 비해 대로변에 위치하고 있어 쟁점비교대상토지보다 가치가 더 높을 것이라고 추정하나, 오히려 그 반대라는 점은 아래에서 보는 바와 같다. (나) 쟁점토지 및 쟁점비교대상토지 등을 ‘정비창 전면 도시환경정비구역’으로 지정한 OOO 고시 OOO, 2018.4.5.의 내용에 비추어 볼 때, 조사청이 쟁점비교대상토지의 매매사례가액으로 쟁점토지의 시가를 산정한 것은 적어도 해당 구역의 주택(아파트)분양권 50여개 정도의 가치만큼으로 과대평가한 것이다. 1) 쟁점토지 및 쟁점비교대상토지는 OOO 고시에 의하여 모두 정비창 전면 제1구역(이하 “제1정비구역”이라 한다)으로 지정되었다. 이에 따라 제1정비구역은 업무, 판매, 주거, 공공업무 용도로 개발될 예정이고, 동일한 사업시행자(조합 등)가 일괄 개발하며, 조합원인 기존 지주들은 완공 후 주택, 업무시설, 판매시설 등을 기존 토지 등의 권리가액에 맞추어 배분(분양)받게 되어 있다. 이 때 조합원들에게 배분(분양)되는 주택, 업무시설, 판매시설 등의 위치는 기존 토지 소재지와 직접적인 관련성이 없다. 즉, 쟁점토지가 현재 대로변에 위치하고 있다 하여 개발 이후에도 대로변에 위치한 부동산을 취득한다는 보장이 전혀 없는 것이다. 2) 또한,「도시 및 주거환경정비법」제76조 제1항 제6호는 원칙척으로 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.”라고 규정하고 있어 주택 분양권이 기타 분양권에 비하여 독보적으로 높은 수익이 기대됨에도 조합원이 출자하는 토지면적과 무관하게 원칙적으로 1세대 또는 1토지(주택) 당 1주택(분양권)만이 지급될 뿐이다. 요컨대, 쟁점법인이 제1정비구역 내에 쟁점토지1(3,223.10㎡)과 쟁점토지2(100.50㎡) 합계 3,323.1㎡(제1정비구역 내 전체 사유지 면적의 약 8%에 해당)을 소유하고 있음에도, 쟁점법인은 일반 주택분양권 1개와 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택분양권 1개만을 받을 수 있을 뿐인 반면, 쟁점비교대상토지는 면적이 58.5㎡로 쟁점토지의 1/56에도 미치지 아니함에도 일반 주택분양권 1개를 받을 수 있게 된다. 쟁점비교대상토지와 그 지상에 위치한 1959년에 건축된 단층건물이 OOO원에 매매된 것은 전술한 일반 주택분양권의 가치를 제외하고는 설명이 되지 아니한다. 3) 쟁점비교대상토지의 향후 기대가치는 해당 구역의 일반 주택분양권 1개와 해당 토지의 권리가액(일응 면적에 비례할 것으로 생각됨)일 것이고, 쟁점비교대상토지의 매수자는 이와 같은 기대가치를 OOO원에 매입한 것으로 쟁점비교대상토지의 단위(1㎡) 당 거래가격은 OOO원에 이른다. 그런데, 쟁점토지의 면적은 쟁점비교대상토지의 56.7배에 이르는 3,323.1㎡임에도 쟁점토지의 향후 기대가치는 해당 구역의 일반 주택분양권 1개와 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택분양권 1개 및 해당 토지의 권리가액뿐이다. 쟁점토지와 쟁점비교대상토지의 향후 기대가치가 이와 같음에도, 쟁점토지의 시가를 쟁점비교대상토지의 단위(1㎡) 당 거래가격(OOO원)을 적용하여 산정한다면 쟁점토지의 시가는 해당 구역의 아파트분양권 50여개 정도의 가치만큼으로 과대평가되는 것이다. 만약 쟁점토지를 56개의 쟁점비교대상토지 면적으로 분할하여 각 토지별로 아파트분양권을 받을 수 있다면, 조사청의 쟁점토지 시가산정방식이 적정하다고 할 수 있겠으나, 법령상 그와 같이 할 수 없는 현실에서 조사청의 산정방식은 부당하고, 쟁점토지의 시가를 현저히 과대평가한 것이다. 물론, 쟁점법인의 쟁점토지에 대한 권리가액 중 주택분양권 이외에 다른 비주택 건축물에 대한 분양권도 있긴 하나, 현재 쟁점토지 인근지역 상가의 공실이 발생하는 등 이익발생 여부가 불분명할 뿐만 아니라, 설령 이익이 발생한다 하더라도 50여개 아파트분양권에서 기대되는 이익에 비하면 현저히 적은 금액이라는 것에 대하여는 의심의 여지가 없다. 현재 쟁점법인은 주택분양권 이외 권리가액에 대하여 현금청산도 고려하고 있으나, 쟁점토지의 면적이 넓어 현실적으로 조합에 지급능력이 있을 지도 불투명하다. (다) 제1정비구역과 같은 날 도시환경정비구역으로 지정된 제2구역에 소재한 주유소 용지의 특성 및 거래가액과 비교하여도 쟁점재평가액은 현저히 과대평가된 가액임이 확인된다. 40-669 외 2필지(1,502.7㎡)에 소재한 주유소 용지는 정비창 전면 제2구역(이하 “제2정비구역”이라 한다)에 속하는 토지로서 ① 제1정비구역과 달리 소단위 정비로 별도 개발되고, ② 용도제한도 완화되었으며, ③ 해당 토지의 소유자가 현재 위치에서 고밀도로 개발사업을 영위할 수 있고, ④ 용적률도 제1정비구역에 비해 2배 이상 높아 제1정비구역에 소재한 토지들에 비해서 기대가치가 현저히 높은 토지인바, 2019년 개별공시지가도 1㎡당 OOO원으로 쟁점토지 및 쟁점비교대상토지에 비해 현저히 높다. 이와 같이 쟁점토지에 비해 현저히 기대가치가 높은 위 토지도 2019.7.23. 1㎡당 OOO원에 거래되었는데, 이 가격은 쟁점비교대상토지의 매매가액이자 쟁점재평가로 산정된 금액인 1㎡당 OOO원과 거의 차이가 없는 금액인바, 쟁점재평가액은 현저히 과대평가된 가액임이 확인된다. (3) 쟁점주식1과 관련한 쟁점토지의 감정평가액[평가기준일은 2019.12.31., 평가액은 OOO원으로 이하 “2020.1.15.자 평가(액)”이라 한다] 및 쟁점주식2와 관련한 2019.3.7.자 공매가액[공매완료일은 2019.3.7., 1주당 가액은 OOO원으로 이하 “쟁점공매(가액)”이라 한다]을 고려할 때에도 쟁점평가액의 경제적 합리성이 인정된다. (가) 2020.1.15.자 감정평가와 관련한 사항은 다음과 같다. 1) 청구법인1은 EEE와 쟁점주식1 거래와 관련하여, 거래수량, 거래대금, 대금지급조건 등에 대한 세부협의를 거쳐 2019.11.11. 총 OOO원(1주당 OOO원)에 주식양수도계약을 체결하고, 2019.12.26. 잔금수취 등 거래절차를 마무리하였다. 2) EEE의 외부감사인은 EEE가 2019사업연도에 새롭게 보유하게 된 자산인 쟁점주식1 장부가액의 적정성 및 공정가치를 확인하기 위하여 감정평가를 권고하였고, 이에 EEE는 쟁점법인 발행주식의 공정가치를 평가하기 위하여 쟁점법인 자산의 대부분을 차지하는 쟁점토지에 대한 감정평가를 ㈜FFF에게 의뢰하여 평가를 진행하였는바, 평가결과, 쟁점토지의 감정평가액은 OOO원으로 이는 2019.1.1. 기준 개별공시지가 OOO원과 비교해 약 OOO원이 더 높은 금액이고, 쟁점재평가액(OOO원)과 비교해 약 OOO원이 적은 금액이다. 3) EEE의 외부감사인은 2020.1.15.자 감정평가결과에 기초하여, EEE가 쟁점주식1을 쟁점평가방식으로 평가하여 취득한 가액이 일반기업회계기준 상 중요성의 관점에서 적정하다고 인정하여 별다른 감사의견을 제시하지 아니하였다. 즉, 원칙적으로 비상장주식의 가치를 공정가치로 계상하는 일반기업회계기준에 의할 때에도 쟁점평가액이 적정하다고 외부감사인이 인정한 것이다. 4) 또한, 쟁점토지가 도시환경정비구역으로 지정되지 아니하였다면, EEE가 쟁점토지의 넓은 면적을 이용하여 독자적으로 개발사업을 영위할 수 있었을 것이나, 도시환경정비구역으로 지정됨으로써 조합에 참여할 수밖에 없었고, 높은 이익이 기대되는 아파트 분양권은 2개밖에 받지 못하여 도시환경정비에 따른 기대이익이 적어졌으며, 넓은 면적으로 인한 높은 거래가액으로 개별거래가 어려워 오히려 가치하락의 측면도 발생할 수 있는 점 등을 고려할 때, 쟁점평가액의 적정성이 인정될 수 있을 것이다. (나) 쟁점공매와 관련한 사항은 다음과 같다. 1) 청구인 AAA의 장남 CCC의 사망(2015년 5월경)으로 CCC의 배우자 DDD 등 상속인들은 청구법인1 발행주식 등을 상속하게 되었는데, 배우자 DDD은 상속세를 물납하기로 하고, 청구법인1 발행주식 OOO주를 납부하였으며, 이후 해당 물납주식에 대한 공매가 진행되었다. 2) 쟁점토지가 2018.4.5. 도시환경정비구역으로 지정된 이후, 한국자산관리공사는 해당 물납주식에 대한 공매절차를 진행하였는데, 해당 물납주식의 가치를 상증세법 상 보충적 평가방법으로 산정하여 1주당 OOO원으로 평가하였는바, 한국자산관리공사는 해당 물납주식의 최초 처분가액을 1주당 OOO원으로 하여 총 4회의 공매절차를 진행하였으나, 모두 유찰되었고, 결국 청구법인1이 2019.3.7. 1주당 OOO원(총 OOO원)에 매입하게 되었다. 3) 이와 같이 한국자산관리공사가 평가한 청구법인1 발행주식의 가치는 1주당 OOO원이고, 최종 낙찰된 공매가액은 1주당 OOO원으로 이는 쟁점주식2의 1주당 평가액인 OOO보다 상당히 낮은 가격이다. (다) 청구인들은 특수관계자 간 쟁점주식을 거래하면서 그 거래가액을 법인세법령에 따른 쟁점평가방식으로 평가하여 합리적인 거래를 하였는바, 만약 청구인들이 조사청이 산정한 쟁점재평가액으로 쟁점주식을 거래하였다면, 조사청은 오히려 특수관계자 간 고가거래로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하였을 것이다. (4) 쟁점주식1 거래 당시 청구법인1과 매수인인 EEE의 경제적 상황 및 청구법인1과 EEE의 주주구성을 고려할 때에도 청구법인1이 EEE에게 저가양도로 이익을 분여할 이유가 없었음을 알 수 있다. (가) 쟁점주식1의 거래는 청구법인1과 EEE의 경제적 상황 및 필요에 의하여 이루어진 거래이다. 1) 청구법인1은 쟁점주식1의 매각을 검토할 당시, 2018년에 OOO공장 화재로 인한 조업중단 여파 등으로 사업실적이 부진하여 매출액 및 영업이익이 급감하고, 부채가 크게 증가하여 외부자금조달이 어려운 상황이었으며, 특히 2019.10.31. 기준으로 1년 내 만기가 도래하는 단기차입금이 OOO원으로 재무구조개선이 반드시 필요한 상황이었던 반면, EEE는 매출액 및 영업이익이 증가하고, 신규투자를 고려할 정도로 재무상태가 비교적 양호한 상태였다. 2) 이와 같이 재무구조개선이 반드시 필요한 상황이었던 청구법인1의 입장에서는 오히려 쟁점주식1을 시가보다 고가로 평가하거나 최소한 적정가격으로 양도할 필요가 있었지, 시가보다 저가로 평가하여 그 이익을 EEE에게 분여할 하등의 이유가 없었다. (나) 청구법인1과 EEE의 주주구성에 비추어 보아도 이익을 분여하기 위한 저가양도로 볼 수 없다. 1) EEE의 주주구성을 살펴보면, 청구법인이 45%, DDD가 55%로, 청구법인1도 EEE의 대주주였고, EEE의 과점주주인 DDD는 청구인 AAA, BBB, EEE의 지분이 83.22%, 국가(기획재정부)의 지분이 16.78%이었다. 2) 즉, 국가가 DDD의 지분을 보유함으로써 DDD 및 그 자회사인 EEE의 경영현황을 관리하고 있던 상황이었기 때문에 만약 청구법인1과 EEE가 쟁점주식1을 시가보다 저가로 거래할 경우, 청구법인1로부터 국가에게로 저가거래에 따른 이익이 흘러가게 되고, 또한 국가가 이를 인지하기 매우 쉬운 상황임을 고려하면, 청구법인1이 세법 및「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」등에 따른 각종 리스크를 부담하면서까지 EEE에게 이익을 분여할 이유는 없다. (5) 청구인들은 조사청의 답변서에 대하여 다음과 같이 항변한다. (가) 쟁점비교대상토지의 평당 거래가액은 약 OOO원으로 제1정비구역의 다른 토지들과 비교하여 현저히 높은 가액인바, 쟁점토지의 유사매매사례로 적절하지 아니하다. 1) 조사청이 제시한 매매사례와 및 해당 매매사례에서 일부 누락된 매매사례를 포함한 제1·2정비구역의 매매사례는 아래 OOO와 같다 위 매매사례들의 평당 거래가액을 비교해 보면, 대부분 OOO원 이하인데 반해, 쟁점비교대상토지의 평당 거래가액은 약 OOO원으로 이례적으로 높게 나타난다. 이와 같이 쟁점비교대상토지가 다른 부동산 비해 30∼80% 높은 가격에 매매된 이유를 살펴보면, 쟁점비교대상토지의 위치나 그 지상 건물의 건축연도(1959년) 등을 고려할 때 쟁점비교대상토지의 객관적 시세가 반영되었기 때문이라기보다는, 토지면적에 관계없이 토지 1필지 당 1개의 아파트분양권을 받을 수 있는 권리가 시세에 반영된 결과라 할 것이다. 설령 쟁점비교대상토지의 높은 거래가액에 정당한 사유가 존재한다 하더라도 쟁점토지는 넓은 면적에도 불구하고 2개의 아파트분양권만을 수취하는 등 그 기대수익이 제1정비구역 내 다른 부동산들에 비해 현저히 낮은바, 특별히 높은 가치를 인정받은 쟁점비교대상토지의 거래가액을 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 적용한 것은 부당하다. 2) 제1정비구역의 매매사례 중 평당 거래가액이 비정상적으로 높은 거래는 위 OOO와 같이 2평(6.6㎡), 3.3평(10.8㎡), 4.7평(15.5㎡) 등 현저히 좁은 면적 부동산의 경우인데, 이는 아파트분양권을 취득하기 위한 거래로서 제1정비구역에 소재하는 부동산의 가치에서 아파트분양권의 가치가 차지하는 비중이 매우 크고, 좁은 면적의 부동산일 수록 평당 기대수익이 더 높다는 것을 보여준다. 반면, 쟁점토지의 면적은 3,323.1㎡(제1정비구역 내 전체 사유지 면적의 약 7%에 해당)임에도 소형 평형을 포함한 2개의 아파트분양권만을 받을 수 있어 단위면적 당 기대수익이 제1정비구역 내 다른 부동산에 비해 현저히 낮을 뿐만 아니라, 쟁점토지 투자에 소요되는 자본은 면적에 비례하여 OOO원이 소요되어 장기간에 걸친 재건축사업은 오히려 쟁점토지의 거래를 막는 원인이 되는바, 쟁점재평가액을 쟁점토지의 정당한 시가로 볼 수 없다. 3) 제2정비구역(2-1, 2-4구역)은 (ⅰ) 제1정비구역과 달리 소단위 정비로서 각 구역별로 별도 개발되고, (ⅱ) 용도제한도 완화되었으며, (ⅲ) 해당 토지의 소유자가 현재 위치에서 독립적으로 개발사업을 영위하여 독립된 대형건물도 소유할 수 있고, (ⅵ) 용적률도 제1정비구역에 비해서 2배 이상 높아 수익성 높은 부동산으로 개발이 가능한바, 제1정비구역에 비해 그 가치가 현저히 높다. 이와 같이 그 개발가치가 높은 제2정비구역의 부동산도 상대적으로 입지가 좋은 2-1구역이 평당 약 OOO원, 2-4구역은 평당 약 OOO원 내지 OOO원에 거래되었는데, 쟁점비교대상토지가 평당 약 OOO원에 거래된 것은 이례적인 거래로서 쟁점비교대상토지는 쟁점토지의 유사매매사례로 적절치 아니하다. (나) 쟁점토지 평가액의 변동이 쟁점주식 거래가액에 직접적으로 영향을 미치는 것으로 볼 수 없다. 1) 쟁점공매가액에 의하여도 쟁점토지 평가액의 변동이 쟁점주식 거래가액에 직접적으로 영향을 미치지 아니함이 확인된다. 가) 제1정비구역이 2018.4.5. 도시환경정비구역으로 지정되면서 이 시점부터는 도시환경정비구역 지정이 제1정비구역 내 토지가치에 영향을 미치게 되었는데, 쟁점토지가 도시환경정비구역으로 지정된 이후 한국자산관리공사는 DDD의 물납주식에 대한 공매절차를 진행하면서 해당 물납주식의 가치를 상증세법 상 보충적 평가방법으로 산정하여 1주당 OOO원으로 평가하였는바, 한국자산관리공사는 해당 물납주식의 최초 처분가액을 1주당 OOO원으로 하여 총 4회의 공매절차를 진행하였으나, 모두 유찰되었고, 결국 청구법인1이 2019.3.7. 1주당 OOO원(총 OOO원)에 매입하게 되었다. 한편, 청구법인1의 해당 물납주식 협의취득 이후 청구인 AAA은 2019.9.30. 쟁점주식2를 1주당 OOO원에 매매하였고, 이에 대해 조사청은 해당 거래가액을 1주당 OOO원으로 재평가하였는바, 이는 조사청이 쟁점토지의 가치를 쟁점평가액보다 OOO원 더 높게 평가하였기 때문이다. 이와 같이 주식거래를 함에 있어서는 보유 부동산의 실제가치가 반영되지 못할 뿐만 아니라, 심지어는 법령상 평가된 자산가치조차 현실적으로 주식가치에 반영되지 못함을 확인할 수 있다. 나) 청구인들과 같이 쟁점토지를 OOO원으로 평가하게 되면, 쟁점주식2는 1주당 OOO원으로 평가되고, 조사청과 같이 쟁점토지를 OOO원(청구인들보다 OOO 높게 평가)으로 평가하게 되면 쟁점주식2는 1주당 OOO원으로 평가되는데, 실제 쟁점공매절차에서 ① 한국자산관리공사는 쟁점주식2에 대한 청구인들의 평가액보다 약 OOO원이 낮은 1주당 약 OOO으로 평가하였고, ② 해당 최초 공매가액에 기초하여 진행된 공매는 계속된 최저입찰가 인하에도 4차례 유찰되었으며, ③ 최종 청구법인1의 물납주식 협의매수가액은 쟁점주식2에 대한 청구인들의 평가액보다 약 OOO원이 낮은 1주당 OOO이었는바, 심지어 한국자산관리공사의 물납주식 최초 평가가액에는 조사청의 극단적인 평가가액이 반영되지도 아니한 상황이었다. 그렇다면, 위 공매절차와 같이 외부에서 보는 쟁점토지의 가치(시가)는 OOO원 이하이거나, 쟁점토지의 가치변동액이 쟁점주식 평가액에 직접적인 영향을 주지 아니한다고 밖에 해석할 수 없다. 2) 쟁점주식의 PBR(Price to Book-value Ratio, 주가순자산비율)에 비추어 볼 때에도 쟁점평가액이 경제적 합리성을 결여하였다고 보기 어렵다. 가) 한국거래소의 증권·파생상품시장통계 자료에 기초하여 2019.9.30. 현재 상장주식의 PBR을 살펴보면, 우선주 등을 제외한 2,057개 종목의 PBR은 아래 OOO와 같다. 즉, 시장성이 높은 상장주식의 경우에도 주식발행법인 보유자산의 가치가 반드시 그 가치만큼 주가에 직접적으로 영향을 준다고 보기 어렵고, 시장성이 없는 비상장주식의 시가 내지 거래가액은 더욱더 그 발행법인 보유자산 가치변동액만큼의 직접적인 영향이 없을 것이다. 나) 쟁점주식의 1주당 장부가액, 쟁점평가액에 기초한 PBR 및 쟁점재평가액에 기초한 PBR은 아래 OOO과 같다. 다) 위 OOO와 같이 상장주식 중 상당수 종목의 PBR이 1배이고, 2배 이하인 종목이 절반을 넘는 상황, 즉, 시장성이 높은 상장주식의 경우에도 보유자산의 가치가 주식거래가액에 반영되지 아니하는 경우가 적지 않은 상황에서, 청구인들은 위 ＜표6＞과 같이 쟁점주식1은 PBR 3.355배, 쟁점주식2는 PBR 1.489배 수준에서 거래가액을 산정하였는바, 쟁점평가액이 경제적 합리성을 결여하였다고 보기 어렵다. 특히, 쟁점재평가액을 기준으로 하게 되면, 쟁점주식1은 PBR 7.5배 이상에서 거래되어야 정당하다는 것인데, 이는 상장주식의 PBR과 비교하여 보더라도 극단적으로 높게 형성된 가격으로서 전혀 합리적이지 아니하고, 비상장주식인 쟁점주식의 경우 그 비합리성은 더욱 커진다 할 것이다. (다) 쟁점공매가액을 통하여 청구법인1 발행주식의 가치에 쟁점토지의 가치가 완전히 반영되지 아니하였다는 사실이 확인된 상황에서 청구인들은 쟁점주식을 법인세법령에 따라 평가한 가액으로 거래할 수밖에 없었다. 1) 쟁점공매절차를 통하여, 청구법인1 발행주식이 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여 산정한 쟁점평가액보다 현저히 낮은 가액으로밖에 거래되지 아니한다는 점이 확인되었다. 즉, 비상장주식의 거래 시 비상장주식의 가치에 주식발행법인 보유자산의 가치가 완전히 반영되지 아니한다는 점이 확인된 것이다. 이와 같은 상황에서 청구인들은 쟁점공매절차가 종결된 시기인 2019년에 쟁점주식을 거래한 것이다. 2) 쟁점주식1의 매도인인 청구법인1의 주주는 자기주식 24%를 제외하면 거의 대부분 청구인 AAA의 일가로 구성되어 있는 반면, 쟁점주식1의 매수인인 EEE는 청구법인1과 DDD 등 법인주주로 구성되어 있고, DDD는 청구인 AAA의 일가 외에 기획재정부가 17%의 지분을 보유하고 있었는바, 쟁점주식1 거래당사자의 주주구성현황을 고려할 때 객관적인 시각에서 매수인인 EEE가 고가양수를 통하여 매도인인 청구법인1에게 이익을 분여한다고 의심하는 것이 합리적인 상황일 것이다. 3) 이러한 상황에서 청구인들은 쟁점주식의 거래가액을 산정하면서 쟁점토지를 개별공시지가 이상으로 평가하게 되면 고가양도에 해당하여 과세대상이 될 것을 우려할 수밖에 없는 상황이었다. 이러한 상황에서 청구인들은 쟁점토지의 시가가 불분명하여 「법인세법」 및 상증세법에 따라 개별공시지가로 쟁점토지를 평가하여 쟁점주식의 거래가액을 산정한 것인바, 상증세법 상 비상장주식의 평가 관련 규정이 현행규정으로 개정된 2004.1.1. 직후인 2004년 3월경 발간된 국세청 자료에서도 “비상장주식을 평가할 때 해당 법인이 소유한 토지는 원칙적으로 개별공시지가로 적용하여 평가한다”고 기술되어 있다. 4) 만약 이와 같은 상황에서 청구인들이 쟁점재평가액으로 쟁점주식의 거래가액을 산정·거래하였다면, 조사청은 오히려 청구인들이 쟁점주식을 고가로 양수도하였다고 판단하여 과세하였을 것이다. (라) 2020.1.15.자 감정평가(기준시점 2019.12.31.)에 의하여도 쟁점평가액의 적정성이 인정된다. 1) EEE의 외부감사인은 EEE가 2019사업연도에 새로이 보유하게 된 쟁점주식1에 대한 장부가액의 적정성 및 공정가치를 확인하기 위하여 감정평가를 권고하였는데, 이는 쟁점토지가 재개발지역에 소재한다는 것이 주된 이유였다. 이에 EEE는 쟁점토지에 대한 감정평가를 ㈜FFF에 의뢰하였고, 이는 EEE에 대한 회계감사 목적에서 시행된 쟁점토지의 시가참고용 감정평가였다. 2020.1.15.자 감정평가는 OOO감정평가사무소 감정평가사 FFF 및 ㈜FFF 감정평가사 GGG의 협업감정(2 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하였다는 의미는 아님)으로 감정평가가 시행되었고, ㈜FFF 감정평가사 HHH가 감정평가내용의 타당성을 심사·확인하였으며, ㈜FFF이 감정평가서를 발급한 법령에 따른 적법한 감정평가이다. 2) 2020.1.15.자 감정평가결과에 따르면, 쟁점토지의 2019.12.31. 기준 감정평가액은 OOO원이고, 이는 쟁점토지의 2019.1.1. 기준 개별공시지가 OOO원과 비교하여 약 OOO원이 큰 금액이며, 쟁점재평가액인 OOO원과 비교하여 약 OOO원 적은 금액이다. 이와 같이 2020.1.15.자 감정평가의 기준시점(2019.12.31.)과 쟁점토지의 개별공시지가 기준시점(2019.1.1.)의 간격 및 해당 감정평가액과 쟁점토지 개별공시지가의 차이를 고려할 때, 감정평가기관이 시장가치를 기준으로 평가한 감정평가액 또한 개별공시지가에 근접한다는 사실이 명확히 확인된다. 3) 또한, EEE의 외부감사인은 2020.1.15.자 감정평가결과에 기초하여 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여 산정한 쟁점주식1의 거래가액이 일반기업회계기준으로도 중요성의 관점에서 적정하다고 인정하였다. 즉, EEE의 외부감사인은 EEE가 쟁점주식1을 회계장부 상 1주당 OOO원으로 계상한 것에 대하여 2020.1.15.자 감정평가결과를 검토한 후, 쟁점주식1의 거래가액이 적정하다고 인정한 것인바, 이는 비상장주식의 가치를 원칙적으로 공정가치로 계상하는 일반기업회계기준에 의할 때에도 쟁점주식1의 거래가액이 적정하였음을 인정한 것이다. (마) 청구인들은 쟁점주식의 거래를 통하여 이익을 분여할 의사가 없었다. 1) 쟁점주식1·2를 동시에 거래하는 상황에서 쟁점토지를 개별공시지가로 평가한 것은 청구인들의 입장에서 최선의 방법이었다. 쟁점주식 거래 당시 청구법인1은 쟁점토지를 보유한 쟁점법인 이외에 다수의 자산을 보유하고 있는 자회사들(해외자회사 포함)을 계열사로 두고 있었는바, 쟁점토지를 포함한 계열사들의 모든 자산을 감정평가하여 주식가치를 산정하는 것이 용이하지 아니하였고, 반드시 법령상 정확한 가격을 반영한다고 보기도 어려운 측면이 있었다. 이러한 상황에서 쟁점토지만을 감정평가하는 것도 형평에 맞지 아니하였기 때문에 법인세법령 및 상증세법령에 규정된 평가방법인 개별공시지가로 쟁점토지를 평가하였던 것이다. 2) 쟁점주식의 거래상대방을 고려하여 볼 때, 청구인들이 저가양수도로 이익을 분여할 의사가 있다고 보기 어렵고, 오히려 다른 방법을 선택하였다면 고가양수도의 문제가 발생할 우려가 있었다. 가) 쟁점주식1의 양도인인 청구법인1은 개인들이 주주이고, 양수인인 EEE는 법인이 주주인 상황에서 개인주주들의 이익을 우선하여 고려하는 것이 상례라고 한다면, 쟁점주식의 거래는 부당하게 이익을 법인에게 분여한 거래로 보아야 할 것인바, 이러한 거래는 사회통념상 합리적이지 아니하다. 나) 오히려 청구인들이 개별공시지가가 아닌 매매사례가액 등을 적용하여 쟁점토지를 평가하고, 이에 따라 쟁점주식을 거래하였다면 분명히 고가양수도가 문제되었을 것이고, 개인주주들에게 증여세가 과세가 되는 문제가 발생하였을 것인바, 개별공시지가로 쟁점토지를 평가한 방식은 이러한 문제를 회피하기 위한 최적의 방안이었다. (6) 조세심판관회의 시 청구인들은 쟁점토지에 대한 감정평가를 하지 아니한 사유에 대하여 다음과 같이 주장하였다. (가) 시가로 인정될 수 있는 쟁점주식2에 대한 매매가격 및 공매예정가액이 존재하는 상황에서, 다른 감정평가액으로 쟁점주식2의 1주당 가액을 재산정하여 거래한다는 것은 사실상 불가능하였다. 2019년 3월경 쟁점주식2는 공매과정에서 1주당 OOO원에 거래되었는데, 해당 거래가격은 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 상증세법상 시가로 인정될 수 있는 가액이었고, 한국자산관리공사가「국유재산법」에 따라 산정한 청구법인1 발행주식의 공매예정가액은 시가로 인정될 수 있었는바, 쟁점주식2의 시가로 인정될 수 있는 매매가격 및 공매예정가액이 존재하여 쟁점주식1 및 쟁점토지에 대한 간접적인 평가가 있었다고 볼 수 있는 상황에서, 쟁점토지에 대한 새로운 감정평가를 실시하여 산정한 쟁점주식의 가치가 위 공매예정가액과 현저한 차이가 발생하였다면, 청구인들은 세법상 고가 또는 저가양도의 문제에 직면하게 되었을 것이다. (나) 쟁점주식2 발행법인인 청구법인1은 쟁점주식1 발행법인인 쟁점법인 외에도 많은 자회사를 보유하고 있어, 쟁점법인의 자산인 쟁점토지에 대하여만 별도로 감정평가를 실시하는 것도 사실상 불가능하였다. 청구법인1은 2019년 현재 AAA 유럽, AAA USA 등 6개의 자회사 및 AAA USA, EEE 등을 통하여 다수의 손자회사를 보유하고 있어, 쟁점주식 평가 시 모든 자회사의 자산에 대한 평가가 필요한바, 청구인 AAA은 쟁점주식2를 거래하면서 다수의 자회사 및 손자회사의 모든 보유자산에 대한 감정평가를 실시할 수 없는 상황에서, 쟁점토지에 대하여도 감정평가를 실시하지 아니하고 기준시가로 쟁점주식2를 평가하였고, 쟁점주식1 거래 시에도 쟁점주식1 거래에 불구하고 쟁점토지에 대하여만 감정평가를 실시하는 것도 사실상 불가능하였다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인들이 쟁점평가방식으로 쟁점주식의 가치를 산정·매매한 것은 경제적 합리성이 결여된 거래행위이다. (가) 쟁점법인은 자산총액 중 부동산 비율이 80% 이상으로 이루어져 있어 비상장주식 평가 시 순자산으로만 평가해야 하는 법인으로 아래 OOO과 같이 쟁점토지 및 건물의 평가차익이 쟁점주식 평가의 핵심적 요소이다. 또한, 청구법인1은 아래 OOO과 같이 2015.7.20. 특수관계법인인 DDD로부터 쟁점법인 발행주식을 취득하면서 쟁점토지 및 건물의 평가차익을 산정하기 위하여 2개 감정평가법인의 감정을 받아 그 평균액으로 쟁점토지 및 건물의 평가차익을 산정하였으나, 2019.12.20. 특수관계법인인 EEE에게 쟁점주식1 양도 시에는 시가산정이 어렵다는 사유로 상증세법 상 보충적 평가방식(개별공시지가)을 적용·평가하여 쟁점주식1을 양도하였다. (나) 쟁점토지는 2018.4.5. 도시환경정비구역으로 지정된 이후, 2019년 개별공시지가가 전년대비 38% 상승하였고, 2019년 7월∼2019년 12월 기간 동안의 국토교통부 실거래가 조회시스템 상 해당 구역의 실제 매매사례가를 살펴보면, 아래 OOO와 같이 실제 거래가액은 ㎡당 OOO원으로 쟁점토지1의 공시지가 OOO원 대비 2.5배 상당의 높은 가액으로 거래가격이 형성되어 있으며, 국토교통부 실거래가 조회시스템, 언론 및 인터넷 보도자료에 의하면, 아래 OOO와 같이 최근 몇 년간 부동산 가액 상승과 맞물려 제1정비구역은 OOO에서 몇 안 되는 대규모 재개발지역으로 투자가치가 매우 큰 투자처로 소개되고 있고, 해당 지역의 2019년 평균 거래가액이 상가건물의 경우 평당 OOO원으로 1㎡당 OOO원에 거래된 것으로 나타난다. (다) 재산평가의 원칙은 거래가격, 수용·감정가격 등으로 하되 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상증세법에 따른 개별공시지가를 적용할 수 있는 것이나, 이러한 규정은 자산을 가장 시가에 부합하게 적용하라는 것이지 납세자의 편의에 따라 유리한 방법을 선택하라는 취지가 아니다. 특히 재개발지역 지정 등 외부 경제적 요인으로 시세가 급등한 지역의 부동산은 실제 거래시세가 개별공시지가를 훨씬 상회하는 것이 일반적이고, 언론보도자료 또는 인근 부동산 시세 등 누구나 검색할 수 있는 기본적인 자료만 보아도 쟁점토지의 시가는 개별공시지가를 훨씬 상회한다는 것을 충분히 인지할 수 있는바, 공정한 재산가액 산정을 위하여는 매매사례가액을 적용하고, 매매사례가액이 없을 때에는 감정평가를 거치는 것이 합리적인 의사결정일 것이다. (라) 또한, 2019년에 실시된 청구법인1에 대한 OOO회계법인의 중간감사 결과, 아래 OOO과 같이 “관계회사 주식평가 시 쟁점토지의 기준시가 적용은 공정가액에 해당하지 아니하여 감정평가를 권고”했던 사실이 있는 것으로 확인되었다. (마) 청구인들은 청구법인1과 EEE의 주주구성 및 재무상황을 근거로 청구법인1이 EEE에게 이익을 분여할 이유가 없다고 주장하나, 부당행위계산부인규정 적용 시 조세회피의도가 없었다는 점은 부당성의 판단에 영향의 미칠 수 없다는 법리(대법원 2000.2.11. 선고 97누13184 판결)에 비추어 조세회피의도의 진위에 대하여는 논하지 아니하겠으나, 쟁점주식1을 저가로 평가하여 거래함으로써 청구법인1이 법인세를 과소납부하게 된 결과에 이른 사실은 명백하다. (바) 이러한 사실들에 비추어, 청구인들이 쟁점토지의 평가차익을 산정함에 있어 매매사례가액을 적용하지 아니하고, 별도의 감정평가를 받지도 아니한 채 기준시가로 쟁점주식을 저가평가하여 특수관계자 간에 거래한 것은 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 거래로서 부당행위계산부인규정의 적용대상이다. (2) 쟁점비교대상토지의 거래가액은 쟁점토지의 ‘시가’로 적용할 수 있는 유사매매사례가액에 해당한다. (가) 쟁점토지는 개발사업부지 내에 소재하여 대부분의 건물이 노후화 되어 건물가치가 매우 낮고, 거래 시 토지가액으로 시세가 반영된다. 또한, 유사매매사례가액을 적용하는데 있어 개발사업부지 내 건물은 추후 개발사업과정에서 철거가 예정되어 있는 등 건물에 유사매매사례가액을 적용하는 것은 적절하지 아니하므로 토지에 대하여만 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지를 판단한다(조심 2019서2834, 2019.10.15., 토지와 건물이 함께 있는 부동산의 경우에도 쟁점토지만을 유사매매사례가액으로 과세한 사례). (나) 조사청이 쟁점비교대상토지를 비교대상토지로 선정하게 된 과정과 근거는 다음과 같다. 국토교통부 실거래가조회시스템에 공시된 2019년 1월∼12월 기간 동안 해당 재개발부지 내 거래내역은 상업업무용시설 14건, 토지 5건, 단독주택 9건 및 연립다세대 3건 등 총 31건인데, 조사청은 이중 아래 OOO과 같은 제1정비구역 지적도 및 아래 OOO과 같이 쟁점토지와 유사하게 상가건물이 있는 토지를 중심으로 쟁점주식1의 양수도 계약일인 2019.11.11.과 매매계약일이 가장 가까운 2019.11.1.에 매매계약이 이루어진 쟁점비교대상토지, 40-603 소재 토지 등에 대한 거래현황을 검토하였다. 위 OOO의 토지들에 대한 조사청의 검토결과는 다음과 같다. 1) ① 40-603 :쟁점토지와 두 블럭 뒤 도로에 연접하지 않은 부지에 위치하여 왕복 4차선～8차선 도로와 연접한 쟁점토지와 위치면에서 유사성이 떨어지고, 개별공시지가도 ㎡당 OOO원으로 쟁점토지 개별공시지가(OOO원)의 66% 정도에 불과하여 비교대상토지에서 제외하였다. 2) ② 40-323:상가건물이 있는 토지 중 면적이 가장 크고, 왕복 2차선 도로에 연접해 있으나, 쟁점토지와 두 블럭 떨어진 곳에 위치하고 있고, 개별공시지가가 ㎡당 OOO원으로 쟁점토지 개별공시지가와 차이가 있어 비교대상토지에서 제외하였다. 3) ③ 40-669 외 2필지(40-669, 40-668, 40-15):주유소용지로 토지만 거래된 건으로서 3필지 면적 합계가 1,502.7㎡로 거래된 토지 중 면적이 가장 넓으나, 개별공시지가OOO가 쟁점토지의 개별공시지가에 비해 34.9% 높고, 3필지 면적 합계가 쟁점토지 면적(3,323.6㎡)의 45.2% 수준인데 반해 양도가액이 OOO원으로 개별공시지가로 산정한 쟁점토지 평가액(OOO원)에 비해 너무 높은 가격으로 거래되어 비교대상토지에서 제외하였다. 4) ④ 쟁점비교대상토지:ⅰ) 쟁점토지와 계약일이 가장 근접하고, ⅱ) 쟁점토지와 같은 블럭으로 가장 연접하여 위치하며, ⅲ) 상가건물이 소재하는 토지로서 쟁점토지와 사용용도가 일치하고, ⅳ) 왕복2차선과 왕복 4～8차선 도로에 연접하여 있으며, ⅴ) ㎡당 개별공시지가가 OOO원으로 쟁점토지의 개별공시지가와 거의 일치하는 점 등을 고려할 때 비교대상토지로 가장 적합하다고 판단하였다. 5) ⑤ 40-429, 40-434 소재 토지는 거래일, 개별공시지가 등이 쟁점토지와 유사성이 없어 모두 제외하였다. 또한, 국토교통부 실거래가조회시스템 상 거래내역을 살펴보면, 아래 OOO과 같이 해당 재개발 구역 소재 토지들의 2019년 ㎡당 실거래가는 ㎡당 개별공시지가 대비 평균 2.83배이고, 쟁점비교대상토지는 2.4배인 것으로 나타난다. (다) 쟁점토지 면적의 97%를 차지하는 쟁점토지1과 쟁점비교대상토지는 아래 OOO와 같이 2019년 개별공시지가가 거의 같고, 쟁점토지 개별공시지가의 면적가중평균액(OOO원)과 쟁점비교대상토지의 개별공시지가가 거의 유사한 것을 알 수 있다. 쟁점비교대상토지는 쟁점토지와 위치, 용도, 지목, 개별공시지가가 거의 동일할 뿐만 아니라, 쟁점토지 면적이 쟁점비교대상토지 면적보다 현저히 넓고, 대로변에 위치하여 비교우위에 있다 할 것이므로 쟁점토지의 가치는 최소한 쟁점비교대상토지보다 높다 할 것이다. 또한, 쟁점비교대상토지의 면적이 쟁점토지에 비하여 현저히 좁은 것은 사실이나, 정비구역 내의 토지는 추후 사업시행인가 완료 시 토지면적에 관계없이 동일한 방식으로 평가하게 되고, 쟁점법인의 의사에 따라 현금청산도 가능하므로 면적요인에 기인하여 유사매매사례 여부를 판단하여서는 아니된다. (라) 청구법인1은 2019.11.11. 쟁점주식1의 양수도 계약 체결 당시 2019.8.31.을 평가기준일로 하여 주식평가를 수행하였고, 2019.10.31. 작성이 완료된 주식가치평가보고서를 참고하여 쟁점주식1의 거래가액을 결정하였는바, 2019.11.1. 매매계약이 체결된 쟁점비교대상토지는 쟁점주식1 계약 당시에는 알 수 없는 정보라고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 는 시가로 인정되는 가액에 대하여 평가기준일 전후 6개월 이내의 매매사례가액 등을 규정하고 있는바, 쟁점비교대상토지의 매매계약일은 2019.11.1.로서 쟁점주식1의 매매계약일(평가기준일)인 2019.11.11.과 가장 가까운 매매사례이다. 또한, 시가로 볼 수 있는 매매사례가액은 거래일 이후 6개월(3개월)의 거래가액을 포함하므로 청구법인1과 같이 거래일 현재 가장 적정한 시가를 모르는 경우는 누구에게나 발생할 수 있는 일반적인 상황으로서 청구법인1이 쟁점주식1의 매매계약일 현재 매매사례가액이나 감정평가액 등으로 시가를 적정하게 반영하였다면 부당행위계산부인 규정이 적용될 여지가 없었을 것이다. (마) 이와 같이 재개발구역 내 토지가 개발이익을 목적으로 평당 가액으로 거래되는 경우, 지상 위의 건물의 위치나 지번에 무관하게 매매사례가액을 적용OOO할 수 있는 것인바, 국토교통부 실거래가조회시스템에 공시된 거래내역을 통하여 쟁점토지와 동일하거나 가장 유사한 쟁점비교대상토지를 유사매매사례로 선정하고, 해당 거래가액을 쟁점토지의 시가로 본 처분은 정당하다. (3) 2020.1.15.자 평가 관련 (가) 청구인들은 2020.1.15.자 감정평가 결과, 쟁점토지의 감정평가액은 OOO원으로 2019.1.1. 기준 공시지가 OOO원과 비교해 약 OOO원이 더 높은 금액이고, 쟁점재평가액(OOO원)과 비교해 약 OOO원이 적은 금액으로 쟁점재평가액은 부당하다고 주장하나, 감정평가액을 시가로 인정하기 위하여는 상증세법 제60조 제5항에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 하나, 청구인들은 OOO감정평가법인과 FFF 2군데에 감정평가를 의뢰하였다고 주장하면서도 조사청에 FFF 명의의 감정평가서 1부만을 제출하였고, 제출한 감정평가서마저도 전문이 아니라 표지를 포함한 2장만을 제출하였는데, 제출된 감정평가서를 살펴보면, OOO감정평가법인은 감정평가서에 상호만 기재되어 있을 뿐, OOO감정평가법인이 독립적으로 감정평가를 시행하여 작성한 감정평가서는 제출되지 아니하였는바, 청구인들이 제출한 감정평가서만으로는 시가 여부를 판단하기에 무리가 있다. (나) 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 의하면, 감정가액이라 하더라도 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액이나, 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 감정가액은 적법한 감정가액으로 보지 아니하는 것이고, 감정평가법인의 감정가액을 시가로 볼 수 있기 위해서는 그 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 하며, 감정평가법인의 감정가액이 적정한 교환가치를 반영한 것으로 인정되지 아니한 경우에는 이를 시가로 볼 수 없는 것OOO인바, 1) 청구인들은 세무조사단계, 과세사실판단 자문신청단계, 과세전적부심사청구단계에서 쟁점토지에 대한 감정평가액이 존재한다는 주장을 한 사실이 없고, 감정평가서 또한 제출하지 않고 있다가 심판청구 시 처음으로 쟁점토지에 대한 감정평가서를 제출하면서 감정가액에 대한 주장을 하고 있다. 2) 청구법인1의 세무대리인은 청구법인1의 외부조정업무를 장기간 수행하였고, 쟁점주식 매매 시 주식평가업무를 직접 수행하였으면서도 조사청의 세무조사 진행과정에서 쟁점토지의 평가방법을 달리 적용한 사유에 대하여 아래 OOO과 같이 “감정가액과 기준시가를 적용하는 것은 납세자의 선택사항이고, 감정가액 등이 존재하지 아니하여 기준시가를 적용하였다”고 소명한바 있다. 3) 청구인들은 감정평가서 전문을 제출하지 아니하고, 감정평가서 표지를 포함한 두 장만을 제출하였는데, 청구인들이 제출한 자료만으로는 감정평가의 목적, 구체적인 평가방식 등을 확인할 수 없는바, 감정평가의 목적은 감정평가결과의 채택여부 결정을 위한 기본적인 요소이고, 감정평가방식은 감정평가가 적정하게 이루어졌는지를 판단하기 위한 핵심요소라 할 것이므로 이러한 사항이 누락된 감정평가서는 그 신뢰성을 보장할 수 없다. 법원도 아래 OOO와 같이 비교표준지의 선정, 지역 및 개별요인평가를 누락하는 등 평가방법이 위법한 경우, 감정평가결과를 채택하는데 있어서 소극적인 입장을 취하고 있다(OOO행정법원 2009.11.20. 선고 2009구합10789 판결 등). 4) 2020.1.15.자 감정평가서에 따른 쟁점토지의 평가액은 OOO원으로 1㎡당 약 OOO원인데, 이는 OOO정비구역 내 토지의 실제 거래가액(1㎡당 OOO원), 언론 및 인터넷을 통하여 확인되는 가액(1㎡당 OOO원)과 비교하여 현저히 낮은 가액으로 2020.1.15.자 평가액은 쟁점토지의 적정한 교환가치를 반영하고 있다고 보기 어렵다. (4) 쟁점공매가액 관련 (가) 청구인들은 쟁점주식2와 관련한 쟁점공매가액 관련 자료를 제출하면서 쟁점주식의 거래가액이 합리적인 가액이라고 주장하나, 이러한 청구주장은 다음과 같이 부당하다. (나) 쟁점공매의 경위 청구법인1의 주주이자 청구인 AAA의 장남 CCC(사망)의 배우자인 DDD은 CCC의 상속재산에 대한 상속세를 청구법인1의 주식으로 물납하여 기획재정부가 청구법인1의 발행주식 OOO주를 보유하고 있었고, 기획재정부는 2019년 1월에 해당 주식을 공매처분 하려하였으나 4차례에 걸쳐 유찰되어 청구법인1이 2019.3.7. 수의계약에 의해 해당 주식을 OOO원에 취득하게 되었다. (다) 쟁점공매에 대한 조사청의 조사내용 조사청은 세무조사 당시 시가 확인을 위하여 2021.3.8. 한국자산관리공사에 쟁점공매 관련 수의계약서류를 요청하여 2021.3.12. 회신받은 사실이 있다. 한국자산관리공사가 회신한 공문에 따르면, 한국자산관리공사는 국유재산법령에 따라 해당 물납증권의 자산가치와 수익가치를 평가하고, 증권분과위원회에서 최종 매각예정가격을 결정하게 되는바, 해당 물납증권의 1주당 자산·수익가치 및 매각예정가격은 아래 OOO과 같다. (라)「국유재산법」과 상증세법은 그 입법목적 및 평가방법이 상이하여 쟁점공매가액을 근거로 쟁점주식 평가의 적정성 여부를 다툴 수 없다. 1)「국유재산법」은 국유재산의 적정한 보호와 효율적인 관리·처분을 목적으로 하고 있는 반면, 상증세법은 납세의무의 적정한 이행 확보 및 재정수입의 원활한 조달을 목적으로 하고 있어 그 입법목적이 서로 다르고,「국유재산법」상 물납증권의 평가와 세법 상 비상장주식의 평가는 그 평가방법을 달리하고 있다. 2) 상증세법 상 비상장주식의 평가 시 자산가치는 평가기준일 당시 법인의 자산을 상증세법에 따라 평가·산정하는 반면,「국유재산법」상 자산가치는 평가기준일 직전 사업연도의 재무제표를 기준으로 산정하고, 수익가치 산정방식 및 가중치 부여방식도 상이하다. 3) 특히 한국자산관리공사에서 해당 물납증권의 자산가치 평가 시 적용한 평가기준일은 2018.7.1.로서 관련 법령에 따라 직전 사업연도인 2017사업연도 재무제표를 기준으로 자산가치를 산출하였을 것인바, 2017년은 쟁점토지가 재개발 정비구역으로 지정된 2018.4.5. 이전이고, 쟁점주식2 계약일인 2019.9.30.과도 큰 차이가 있다. 4) 또한, 한국자산관리공사에서 해당 물납증권에 대한 자산평가 시 쟁점토지를 감정평가하는 등 ‘시가’를 평가한 사실도 없으므로 쟁점공매가액을 근거로 쟁점주식 평가의 적정성 여부를 다툴 수 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인들이 계열사 소유의 쟁점토지 시가가 불분명한 것으로 보아 개별공시지가로 평가한 가액을 시가로 하여 지분법에 따라 쟁점주식 평가액을 산정한 것에 대하여 부당행위계산부인규정을 적용하여 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 : ＜별지2＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점주식1, 2의 거래내용은 아래 OOO와 같다. (2) 이 사건 관련법인의 주주현황은 아래 OOO과 같다. (3) 조사청은 쟁점비교대상토지의 매매사례가액(1㎡당 OOO원)을 쟁점토지의 시가로 보아 쟁점주식1, 2의 시가를 재평가하였는바, 쟁점비교대상토지의 거래내역은 아래 OOO과 같고, 해당 매매사례가액을 적용하여 산정한 쟁점재평가액은 위 OOO와 같이 쟁점토지 합계 OOO원으로, 청구인들이 기준시가로 산정한 쟁점평가액보다 OOO원이 더 높은 것으로 나타난다. (4) 제1정비구역의 재개발 추진현황은 아래 OOO과 같다. (5) 조사청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사항이 확인된다. (가) 쟁점주식1과 관련하여, 조사청은 청구법인1이 2015.7.20. DDD로부터 쟁점주식1을 취득할 당시에는 쟁점토지에 대한 감정평가를 실시하여 1주당 가액을 산정하였으나, 2019.11.11. EEE와 양도계약 체결 시에는 개별공시지가를 적용하여 1주당 가액을 산정하였다는 의견인바, 1) OOO세무법인이 2015년 11월에 작성한 ‘주식가치평가보고서’에 의하면, 아래 OOO와 같은 사항이 확인된다. 2) OOO세무법인이 2019.10.31. 작성한 ‘주식가치평가보고서’ 및 2019.8.31. 작성한 ‘주식평가기준’에 의하면, 아래 OOO과 같은 사항이 확인된다. (나) 쟁점주식2와 관련하여, OOO세무법인이 2019.10.31. 작성한 ‘주식가치평가보고서’ 및 2019.8.31. 작성한 ‘주식평가기준’에 의하면, OOO세무법인이 쟁점주식1과 관련하여 작성한 위 ‘주식가치평가보고서’ 및 ‘주식평가기준’과 동일한 내용으로 쟁점토지 및 건물을 평가하여 쟁점주식2의 1주당 가치를 OOO원으로 산정한 것으로 나타난다. (다) OOO회계법인이 2019.11.15. 작성한 “청구법인1, EEE, 청구법인2에 대한 2019회계연도 중간감사 결과보고서”에 의하면, EEE의 쟁점주식1 취득에 대하여 아래 OOO과 같이 권고한 것으로 나타난다. (라) 조사청은 쟁점비교대상토지에 대하여 ① 쟁점토지와 계약일이 가장 근접하고, ② 쟁점토지와 같은 블럭으로 가장 연접하여 위치하며, ③ 상가건물이 소재하는 토지로서 쟁점토지와 사용용도가 일치하고, ④ 왕복2차선과 왕복 4～8차선 도로에 연접하여 있으며, ⑤ 1㎡당 개별공시지가가 OOO원으로 쟁점토지의 개별공시지가와 거의 일치하는 점 등의 사유로 쟁점토지의 비교대상토지로 선정하였다는 의견이다. (6) 청구인들이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사항이 확인된다. (가) 쟁점토지에 대한 2020.1.15.자 평가와 관련하여 ㈜FFF이 2020.1.15. 작성(기준시점 2019.12.31.)한 감정평가서에 의하면, 아래 OOO와 같이 쟁점토지의 감정평가액을 OOO원으로 평가한 것으로 나타난다. 한편, 청구인들은 당초 조세심판청구 시 2020.1.15.자 평가와 관련하여 표지 포함 2장의 감정평가서만을 제출하였으나, 심리기간 중 ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 자료를 추가로 제출하였는바, 해당 자료에 의하면, 감정평가목적은 “쟁점토지에 대한 일반거래(시가참고용)”이고, 쟁점토지의 시장가치를 기준가치로 하여 평가하였으며, 감정평가방법으로 “쟁점토지에 대하여는 공시지가기준법으로, 쟁점토지 지상 건물에 대하여는 원가법으로 평가하고, 이를 합산하여 감정평가액을 결정하되, 다른 감정평가법인의 거래사례비교법에 의하여 산출된 시산가액과 비교하여 합리성을 검토”한 것으로 나타난다. (나) 쟁점공매는 아래 OOO과 같이 2019.1.9.∼2019.1.23. 입찰가를 OOO원(1주당 OOO원)∼OOO원으로 하여 4회에 걸쳐 입찰이 진행되었으나, 모두 유찰된 것으로 나타나는바, 4회 유찰 후 청구법인1이 2019.3.7. OOO원(1주당 OOO원)에 수의계약으로 해당 물납주식을 취득하였다. (다) 청구인들이 제시한 2018년 7월∼2020년 10월 제1·2정비구역의 매매사례에 의하면, 제1정비구역에 소재하는 부동산 중 평당 거래가액이 OOO원 이상인 부동산은 쟁점비교대상토지(58.5㎡, 약 18평)를 포함하여 모두 6.6㎡(약 2평), 10.9㎡(약 3.3평) 및 15.5㎡(약 4.7평) 등 좁은 면적의 부동산인 것으로 나타난다. 한편, 제2정비구역에 소재한 부동산의 평당 거래가액은 OOO원이고, 특히 제2-1정비구역의 부동산(40-668·669·15)의 평당 거래가액은 OOO원으로 제2-4정비구역의 부동산 거래가액보다 고가로 거래된 것으로 나타난다. (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점주식 평가 시 쟁점비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 하여 산정한 쟁점재평가액을 적용하여야 한다는 의견이나, (가) 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 및 같은 조 제4항에 따른 “해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액” 및 “유사매매사례가액”이라 함은 실제 객관적인 매매사실과 함께 통상적이고 적정한 거래가액이 인정되는 사례를 말하는 것이고, 토지가액은 개별성이 강하여 평가대상토지와 비교대상토지 간에 지목, 면적, 용도, 위치, 개발가능성 등의 특성 등이 서로 유사하여야 하는바, 쟁점비교대상토지의 면적은 58.5㎡로 쟁점토지 면적(3,323.10㎡)의 약 57분의 1에 지나지 아니하는 점, 청구인들이 제시한 2018년 7월부터 2020년 10월까지 제1·2정비구역의 매매사례자료에 의하면, 제1정비구역의 일반적인 평당 거래가액은 OOO원 이하로 나타나고, 수익성 측면에서 제1정비구역보다 더 높은 평가를 받는 제2정비구역 부동산의 최고 평당 거래가액이 OOO원임을 감안할 때 쟁점비교대상토지의 평당 거래가액 OOO원은 다른 매매사례와 비교하여 이례적으로 높은 가액으로 보일 뿐만 아니라, 제1정비구역에 소재하는 부동산 중 평당 거래가액이 OOO원 이상인 부동산은 쟁점비교대상토지(58.5㎡, 약 18평)를 포함하여 모두 6.6㎡(약 2평), 10.9㎡(약 3.3평) 및 15.5㎡(약 4.7평) 등 좁은 면적의 부동산으로, 이는 아파트분양권이라는 개발이익에 대한 기대심리로 좁은 면적의 부동산이 고가로 거래된 것으로 보이는 점, (나) EEE의 쟁점주식1 취득과 관련하여 ㈜FFF이 2020.1.15. 작성(기준시점 2019.12.31.)한 감정평가서에 의하면, ㈜FFF은 쟁점토지를 공시지가기준법으로 평가하여 쟁점토지의 감정평가액을 OOO원(쟁점재평가액보다 약 OOO원 적은 금액)으로 평가한 것으로 나타나고, 이에 대해 EEE의 외부감사인은 일반기업회계기준 상 적정의견을 제시한 점, (다) DDD의 증여세 물납주식에 대한 공매절차에서 한국자산관리공사는 청구법인1 발행주식의 최초 처분가액을 1주당 OOO원으로 평가하였으나, 4회 유찰 후 청구법인1이 1주당 OOO원에 매입하였는바, 설령 관련법령에 따라 쟁점공매가액을 시가로 볼 수 없다 하더라도 능히 쟁점주식의 시가산정 시 참고할만한 가액으로 보이고, 쟁점공매절차에서 보는 바와 같이 비상장주식인 청구법인1 발행주식이 쟁점평가액에 따른 1주당 평가액(1주당 OOO원)보다 월등히 낮은 가액(1주당 OOO원)에도 거래가 이루어지지 아니하였던 점, (라) 청구법인은 쟁점토지에 대한 감정평가를 하지 아니한 사유에 대하여 “쟁점주식2의 시가로 인정될 수 있는 청구법인1 발행주식에 대한 매매가격, 공매가액이 존재하여 쟁점주식1 및 쟁점토지에 대한 간접적인 평가가 있었다고 볼 수 있는 상황에서, 쟁점토지에 대한 감정평가를 실시하여 쟁점주식1·2의 가치가 쟁점공매가액과 현저한 차이가 발생할 경우, 세법상 고가 또는 저가양수도의 문제가 발생하게 되고, 쟁점주식2 발행법인인 청구법인1은 쟁점주식1 발행법인인 쟁점법인 외에도 많은 자회사 및 손자회사를 보유하고 있어 쟁점법인의 자산인 쟁점토지에 대하여만 별도로 감정평가를 실시하는 것도 사실상 불가능하였다.”라고 주장하고 있는 점, (마) 쟁점주식1의 양도인인 청구법인1은 청구인 AAA 및 아들, 며느리 등 개인주주를 포함한 주주로 구성되어 있고, 양수인인 EEE는 청구법인1 및 DDD 등 법인주주로 구성되어 있는바, 법인이 법인주주보다 개인주주들의 이익을 우선하여 고려하는 것이 자연스러운 반면, 쟁점주식1의 거래를 개인주주들이 법인주주들에게 이익을 분여한 것으로 보는 것은 이례적인 것으로 보이는 점, (바) 청구법인1은 2018년에 OOO공장 화재로 인한 조업중단 등으로 매출액 및 영업이익이 급감하고 부채가 크게 증가하여 외부자금조달이 어려웠던 반면, EEE는 매출액 및 영업이익이 증가하여 재무여력 존재하였던 상황이었던바, 청구법인1이 쟁점주식1을 EEE에게 저가로 양도할 합리적인 이유가 없었던 것으로 보이는 점, (사) 청구주장과 같이 청구인들이 개별공시지가가 아닌 매매사례가액 등을 적용하여 쟁점토지를 평가하고, 이에 따라 쟁점주식을 거래하였다면, 특수관계인 간 고가양수도의 문제가 제기될 개연성도 있어 보이는 점 등에 비추어, 처분청에서 청구인들이 특수관계자들과 쟁점주식을 저가로 양수도한 것으로 보아 청구인들에게 법인세, 증권거래세 및 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 관련 법령 등 (1) 법인세법 제15조[익금의 범위] ② 다음 각 호의 금액은 익금으로 본다. 1. 특수관계인인 개인으로부터 유가증권을 제52조 제2항에 따른 시가보다 낮은 가액으로 매입하는 경우 시가와 그 매입가액의 차액에 상당하는 금액 제52조[부당행위계산의 부인] ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 “특수관계인”이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다. ② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다. ④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 법인세법 시행령 제88조[부당행위계산의 유형 등] ① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산을 과대상각한 경우 3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. ＜단서 생략＞ 제89조[시가의 범위 등] ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다. ② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. 1.「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다. 2. 「상속세 및 증여세법」제38조 ·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」제101조 를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」제63조 제2항 제1호·제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항·제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다. (3) 소득세법 제101조[양도소득의 부당행위계산] ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4) 소득세법 시행령 제167조[양도소득의 부당행위 계산] ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다. 1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 (5) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. ＜후단 및 각 호 생략＞ ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. ⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). ＜단서 생략＞ 2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 (6) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. ＜단서 생략＞ 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, ＜후단 생략＞ 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (7) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조[평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. ＜각 목 생략＞ 2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 (8) 국유재산법 시행령 제44조[비상장증권의 예정가격] ① 비상장법인이 발행한 지분증권을 처분할 때에는 그 예정가격은 기획재정부령으로 정하는 산출방식에 따라 비상장법인의 자산가치, 수익가치 및 상대가치를 고려하여 산출한 가격 이상으로 한다. 다만, 기획재정부령으로 정하는 경우에는 수익가치 또는 상대가치를 고려하지 아니할 수 있다. (9) 국유재산법 시행규칙 제26조[자산가치의 산출] ① 영 제44조 제1항의 자산가치는 평가기준일 직전 사업연도의 재무제표를 기준으로 하여 다음의 계산식에 따라 산출하되, 직전 사업연도가 끝난 후 평가기준일 전에 자본금 또는 자본잉여금의 증감이나 이익잉여금의 수정사항이 있는 경우에는 이를 더하거나 빼야 한다. 자산총액 - 무형고정자산(어업권·광업권 등 실질가치가 있는 무형고정자산은 제외한다) 및 부채총수 ② 법률에 따라 특별감가상각을 실시한 주식회사의 경우에는 제1항의 계산식 중 자산총액에서 그 누계액을 더할 수 있다. ③ 제1항의 계산식 중 자산총액은「상속세 및 증여세법」제4장(제63조 제1항 제1호 다목은 제외한다)을 준용하여 산출한다. 이 경우 “상속개시일 또는 증여일”은 “평가기준일”로, “납세지관할세무서장”은 “중앙관서의 장등 또는 영 제46조에 따른 평가기관”으로 본다. 제27조[수익가치의 산출] ① 영 제44조 제1항의 수익가치는 평가기준일이 속하는 사업연도 및 그 직후 사업연도의 영업전망을 추정하여 작성한 재무제표를 기준으로 다음의 계산식에 따라 산출한 각 사업연도의 1주당 배당가능액을 가중산술평균한 후 이를 자본환원율로 나누어 산출한다. ② 제1항의 가중산술평균에는 평가기준일이 속하는 사업연도의 경우에는 10분의 6의 가중치를 부여하고, 그 직후 사업연도의 경우에는 10분의 4의 가중치를 부여한다. ③ 제1항의 배당가능액을 산출할 때 이미 발생하였거나 법령 등에 따라 발생할 것이 확실한 것으로 예상되는 손익이 있는 경우에는 그 손익을 법인세비용 차감 전 순이익에 더하거나 뺄 수 있다. ④ 제1항의 자본환원율은「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금의 이자율 등을 고려하여 기획재정부장관이 정한다. 다만, 국세물납으로 취득한 비상장법인이 발행한 지분증권(이하 “물납증권”이라 한다)의 자본환원율은 직전 3년간 매각된 물납증권의 매각가격, 처분대상 물납증권의 수납가액 및 금융시장의 자본조달 금리 등을 고려하여 기획재정부장관이 별도로 정할 수 있다.