조심 2023서7589 (2024.03.28)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2020.7.17. 조모인 aaa으로부터 서울특별시 마포구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 증여받아 이를 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법을 적용하여 OOO원(공동주택가격)으로 평가하여 관련 증여세를 신고·납부하였다. 나. 처분청은 2021.3.23. 청구인의 위 신고내용대로 증여세를 결정하였다가 이후 서울지방국세청의 평가심의위원회를 거쳐 쟁점주택의 시가를 같은 건물 2층(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 매매가액인 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)으로 경정하여 2022.10.7. 청구인에게 2020.7.17. 증여분 증여세 OOO원을 경정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.1.4. 이의신청을 거쳐 2023.4.3. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항은 증여세 평가기간 중 매매·감정·수용·경매·공매가 있는 경우 다음 각 호에 따라 확인되는 가액을 시가로 인정한다면서 제1호에서 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을, 제2호에서 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을, 제3호에서 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액을 각각 열거하고 있는바, 이와 같이 위 제1항은 해당 재산에 대하여 각 호의 가액이 있으면 평가기간 내는 물론이고 평가기간이 경과되어도 2년 이내는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정하고 있다. (2) 한편, 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 “유사매매사례”의 경우에도 위 법령을 적용할 수 있는지 여부를 살펴보면, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항은 해당 재산과 면적 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 본다고 규정하면서도 그 단서에서 법 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다고 명시하고 있는바, 청구인은 이 건 증여세를 적법하게 신고·납부하였으나, 처분청은 당초 청구인이 신고한 것과 동일하게 결정하였다가 이후 쟁점주택과 면적 등이 유사한 다른 주택의 유사매매사례가액이 발견되었다고 하여 평가기준일 전 2년 이내의 쟁점매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거처 쟁점주택의 시가로 적용함으로써 위 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항 단서규정을 정면으로 위반하였다. (3) 청구인은 이 건 증여세의 평가기간 내 쟁점주택의 시가를 알 수 없어서 기준시가에 따라 적법하게 신고·납부하였고, 위 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항 단서에서도 평가기간에 대하여 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’라고 규정하고 있음에도 처분청은 평가기준일 전 2년 이내의 쟁점매매사례가액을 시가로 적용하였다. 납세자인 청구인이 신고일 이후 또는 평가기준일 전 6개월이 지나 거래된 매매 등의 가액까지 예측할 수 없는 점을 고려하여 납세자가 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지를 평가기간으로 법령에 명시함으로써 납세자의 예측가능성을 보호하고 있는데, 처분청은 이를 무시한 채 신고한 경우까지 평가기간을 2년 전까지로 확대해석하여 법적안정성을 침해하였다. (4) 또한, 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항에서 ‘시가’를 불특정 다수인 간에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 규정하고 있는데, 쟁점매매사례가액은 다세대주택 4개호 중 1개호가 12년 동안 유일하게 거래된 가액이므로 다수인 간에 통상적으로 성립되는 것으로 인정되는 시가로 보기 어렵다. 즉, 일정 규모 이상의 주택단지 내 다수의 매매사례가액은 객관적이고 공정하여 시가로 인정할 수 있으나, 쟁점주택과 같은 개별성이 강한 다세대주택 내 1개호의 유일한 거래는 다수인 간에 통상적으로 성립되는 시가로 볼 수 없다. 따라서 쟁점주택은 다세대주택으로 4세대에 불과하고 「공동주택법」에 따른 공동주택단지에도 해당하지 아니하여 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항 제1호 가목의 요건을 충족하지 못하므로 쟁점매매사례가액을 시가로 인정할 수 없다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 거래된 유사매매사례가액이 있다고 하여 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여재산가액을 결정하는 것은 납세자의 법적 안정성과 예측가능성을 침해한다고 주장하나, 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에 의하면 증여받은 부동산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따르고, 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매·공매가 있는 경우 그 가액을 시가로 인정하도록 규정하고 있으며, 다만 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한(증여세과세표준 신고기한부터 6개월)까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날(매매계약일, 가격기준일과 감정가액평가서 작성일 등)까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 관할세무서장 등이 신청하는 경우 같은 법 시행령 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다. 위 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항을 법문 그대로 해석하면, 시가로 보는 가액은 크게 평가대상인 해당 재산의 매매·감정·수용·경매 또는 공매 등의 가액과 평가대상재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매·감정·수용·경매 또는 공매 등의 가액으로 구분되는데, 해당 재산의 매매 등 가액을 우선 적용하고 해당 가액이 없는 경우에 한정하여 동일·유사재산의 매매 등 가액을 적용하며 이때 평가기간 내 신고일까지의 동일·유사재산의 매매 등 가액만 적용한다. 다만, 이들 동일·유사재산의 매매 등 가액이 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 평가기준일부터 매매계약일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있다. (2) 청구인은 증여세를 신고한 경우에는 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액을 시가로 적용할 수 없다고 주장하나, 대법원은 유사한 다른 재산에 대한 거래가액 등을 시가로 보도록 규정한 것은 「상속세 및 증여세법」의 시가범위를 구체화·명확화한 것으로 조세법률주의 또는 평등의 원칙 등에 위배되거나 위임입법의 한계를 벗어난 무효의 규정이라고 할 수 없다고 판단하고 있는바(대법원 2010.1.28. 선고 2008두8505 판결 등 참조), 청구주장과 같이 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액은 쟁점주택의 시가로 인정할 수 없고 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월 이내의 유사매매사례가액만 시가로 볼 수 있다는 규정은 법문 어디에도 없다. 따라서 평가기간 이내의 매매 등 가액 및 평가기준일 전 2년 이내의 매매 등 가액(평가심의위원회의 심의를 거친 가액의 경우)을 모두 시가로 인정함이 타당하다. (3) 청구인은 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항에 따라 비교대상주택을 쟁점주택의 유사매매사례로 보기 위해서는 쟁점주택과 동일한 공동주택단지 내에 있음을 전제로 하는데, 집합건축물대장상 총 4개호로 구성된 다세대주택인 쟁점주택과 비교대상주택은 「공동주택관리법」상 공동주택단지의 요건(다세대의 경우 50세대 이상)을 미충촉할 뿐만 아니라 같은 법 제60조 제2항에서 시가란 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”이라고 규정하고 있음에도 약 12년 동안 유일하게 거래된 비교대상주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하나, ‘주택단지’란 「주택법」 제2조 에 따라 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는데 사용되는 일단의 토지를 의미하는바, 주택단지의 개념에는 단독주택 위주로 구성된 것과 공동주택 위주로 구성된 것이 모두 포함된다. 즉, ‘공동주택단지’란 「공동주택관리법」 제2조 제1항에 따라 주택단지가 공동주택으로 구성된 경우를 의미하고, 여기서 ‘공동주택’이라 함은 같은 항 제1호에 따라 “하나의 건축물 안에 여러 세대 또는 주택과 부대·복리시설이 함께 들어가 있는 경우”를 의미한다고 보아야 한다. 따라서 청구인은 「주택법」 제2조 및 제15조에서 50세대 이상의 단지형 연립주택 또는 다세대주택을 건설하려는 자의 경우 같은 법 제27조에 따라 사업계획승인권자의 사업계획의 승인을 필요로 한다고 규정한 것을 다세대주택은 50세대 이상이 되어야 공동주택단지의 요건을 충족한다고 오인하여 해석한 것으로 보이고, 청구인의 이러한 해석은 하나의 건축물 안에 있는 다른 연립주택의 유사사례가액을 시가로 인정한 조세심판원의 선결정례(조심 2022서5879, 2022.8.2.)에도 부합하지 아니한다. (4) 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조에서 평가대상자산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산으로, 평가대상주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내이며 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것을 유사매매사례가액의 요건으로 규정하고 있는바, 비교대상주택은 쟁점주택과 단지·동·방향이 동일하고 공동주택가격 차이가 쟁점주택 공동주택가격의 약 3.9%로 100분의 5 이내이므로 쟁점매매사례가액은 쟁점주택의 시가로 인정된다. 따라서 처분청이 평가기준일 전 2년 이내의 비교대상주택의 거래가액인 쟁점매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 통해 쟁점주택의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 적법하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점주택의 시가를 쟁점매매사례가액으로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부 나. 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법(2019.12.31. 법률 제16486호로 개정된 것) 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 개정된 것) 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제78조【결정·경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다. 2. 증여세 법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제780호로 개정된 것) 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(괄(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 이 건 증여세 평가기준일(증여일 : 2020.7.17.)부터 신고일까지 쟁점주택의 유사매매사례가액이 존재하지 아니하여 보충적 평가액(기준시가)인 OOO원을 쟁점주택의 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고·납부하였으나, 처분청은 평가심의위원회를 거쳐 비교대상주택의 매매가액인 OOO원을 쟁점주택의 시가로 적용하여 아래 ＜표1＞과 같이 이 건 증여세를 결정하였다. ＜표1＞ 이 건 증여세 신고 및 결정내역 ㅇㅇㅇ (2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점주택 및 비교대상주택을 비교하면 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점주택 및 비교대상주택의 비교 ㅇㅇㅇ (나) 서울지방국세청 평가심의위원회의 평가결정서에 의하면, 쟁점주택에 대하여 심의를 신청한 ‘쟁점매매사례가액(OOO원)은 평가기준일 전 2년 이내의 거래일인 2019.6.19.을 매매계약일로 하여 매매된 거래로, 매매계약일부터 증여일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항의 단서규정에 따라 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당하다’고 기재되어 있다. (다) 쟁점주택의 평가기준일 전 2년부터 평가기준일까지 쟁점주택 및 비교대상주택의 공동주택가격은 수년 동안 동일한 비율로 상승한 것으로 나타나는바, 쟁점주택 및 비교대상주택의 기준시가 변동사항은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 쟁점주택 등의 기준시가 변동사항 ㅇㅇㅇ (라) 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항은 시가로 인정되는 매매 등 가액의 평가기간을 명확화하기 위하여 2014.2.21. 대통령령 제25195호로 다음과 같이 개정되었는데, 이는 국세청 훈령(재산평가심의위원회 운영규정 제22조)으로 운영하던 사항을 법령화한 것이다.

(마) 또한, 「상속세 및 증여세법」 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가시 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하기 위하여 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 신설되어 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 그 개정내용을 요약하면 다음과 같고, 비교대상주택의 경우 아래의 요건을 모두 충족하는 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제4항 단서규정에서 제1항을 적용할 때(유사매매사례가액 적용시) 법 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 시가로 본다고 명시하고 있으므로 위 평가기간을 벗어난 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 적용할 수 없다고 주장하나, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서규정은 평가기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지)에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일(증여일) 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 같은 법 시행령 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 비교대상주택의 매매계약일(2019.6.19.)은 쟁점주택의 증여일(2020.7.17.)로부터 2년 이내에 있고, 쟁점주택 증여당시와 비교대상주택의 거래일 사이에 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 아니하여 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어려우므로 평가심의위원회의 심의를 거친 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 적용할 수 있으며, 청구인이 주장하는 위 제49조 제4항 단서규정은 같은 조 제1항 본문을 적용할 때 관련 것이라고 명시되어 있어서 이 건과 같이 제1항 단서에 따라 평가기준일 전 2년 이내의 매매 등 가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킨 경우에는 적용되지 아니한다고 해석함이 타당한 점, 「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조 제3항은 「부동산가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 보아 그 매매 등 가액을 시가로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 기준시가의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있는데, 처분청이 제시한 비교대상주택의 경우 쟁점주택과 동일 건물에 소재한 주택으로 면적·위치·용도·기준시가가 동일하거나 유사한 재산에 해당되어 위 요건을 모두 충족하는 점 등에 비추어 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 증여재산가액으로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.