조심 2021지3215 (2022.09.29)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO일원 OOO㎡를 사업시행구역으로 하는 주택재건축정비사업의 사업시행자로서 2020.7.30. 공동주택 4,089호 및 근린생활시설 101호(이하 “쟁점건축물”이라 한다)를 신축하고,

2020.9.25. 총 공사원가 중 OOO원을 쟁점건축물의 취득세 과세표준으로 하고 청구법인에게 귀속되는 건축물(이하 “일반분양용 건축물”이라 한다)과 조합원에게 귀속되는 건축물(이하 “조합원용 건축물”이라 한다)로 안분하여 아래 ＜표1＞과 같이 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.

＜표1＞ 쟁점건축물 취득세 등 신고ㆍ납부 현황

(단위: 원)

나. 이후 처분청은 청구법인에 대한 세무조사(2020.11.23.~2020.12.4.)를 실시하고 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 조합원에 대한 이주비 이자 OOO원(이하 “쟁점이주비이자”이라 한다)이 누락된 사실을 확인하고, 2021.1.26. 청구법인에게 세무조사 결과통지를 하였다.

다. 위 세무조사 결과통지에 대하여 2021.4.28. 청구법인이 OOO에게 청구한 과세전적부심사가 ‘불채택’ 결정됨에 따라, 처분청은 2021.5.6. 청구법인과 그 조합원 2,386명에게 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였으며, 이 중 청구법인과 조합원 중 AAA 외 1,239명(이하 청구법인과 함께 “청구인들”이라 한다)에게 부과ㆍ고지된 세액은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 청구인들에 대한 취득세 등 추징현황

(단위: 원)

라. 청구인들은 이에 불복하여 2021.8.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

쟁점이주비이자는

「지방세법 시행령」제18조

제2항 제5호 소정의 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용에 준하는 비용에 해당하므로 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다.

또한 청구법인은 OOO컨소시엄(이하 “대출금융기관”이라 한다)과 ‘이주비대출 협약’을 맺고 각 조합원들이 대출금융기관으로부터 차입한 기본이주비에 대한 이자를 청구법인이 대출금융기관에 일괄로 대납하였는데,

이는 장기간 진행되는 주택재건축정비사업 기간 동안 대출당사자인 조합원들이 이자를 연체할 경우 발생할 수 있는 사업상 리스크를 방지하기 위한 것일 뿐, 쟁점이주비이자는 향후 각 조합원들의 분담금에 포함하여 이를 회수하도록 정하여져 있고 회계상으로도 비용이 아닌 대여금으로서 처리한바 쟁점건축물의 취득과 무관한 점이 명백하므로 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

재건축하는 건축물의 조합원을 퇴거시키면서 지출한 이주비 등은 재건축조합이 신축하는 건축물과는 별개의 권리에 관한 것이므로 이주비 자체는

「지방세법 시행령」제18조

제2항에 따라 재건축하는 건축물의 취득가격에 포함되지 않는다 할 것이나,

이주비에 대한 지급이자는 조합원들이 자신들의 건축물을 건축하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 지출하게 된 비용을 재건축조합이 조합원 대신 지출한 것으로 이는 해당 건축물을 신축하기 위한 간접비용으로 이주비와는 그 성격이 다르다고 할 것(조심 2019지2525, 2020.8.21.)이다.

또한 청구법인이 쟁점이주비이자를 회계상 비용처리를 하든 대여금 처리를 하든 향후 공사 완료 후 조합원이 분담금 정산과정에서 이주비 이자를 상환하는 방법은 동일하고 총 공사원가를 구성하는 비용에 포함되는지 여부를 회계처리 방법에 따라 달리 볼 수 없다할 것인바, 이 건 주택재건축사업을 추진하는 과정에서 발생한 쟁점이주비이자는 청구법인이 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지출된 비용에 해당하므로 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점이주비이자가 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인은 ‘사업시행구역안의 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함’을 목적으로 2013.9.25. 조합설립인가를 받아 설립되었다.

(나) 청구법인은 처분청으로부터 2015.7.31. 사업시행인가를 받고 2016.8.16. 관리처분계획을 인가받아 2017.8.18. 건축공사에 착공하였으며 2020.7.27. 쟁점건축물의 사용승인을 받았다.

(다) 2016년 7월 청구법인은 대출금융기관과 이주비대출 협약을 체결하고, 대출금융기관이 조합원에게 이 건 주택재건축정비사업을 위한 이주비 대출을 취급함에 있어 기본이주비에 대한 이자를 청구법인이 대납하도록 약정한 사실이 나타난다.

(라) 청구법인이 2016.8.16. 인가받은 관리처분계획(안) 제17조 제3항에는 “기본이주비에 대한 금융비용은 조합의 사업비로 충당한다”고 기재되어 있다.

(마) 청구법인이 2019.6.23. 시행한 조합총회에서 기본이주비 이자 등에 대하여 안건으로 상정하였고 그 내용은 다음과 같다.

(바) 청구법인이 2020.7.24. 인가받은 관리처분계획(변경)(안) 제17조 제3호에는 “기본이주비에 대한 금융비용은 조합의 사업비로 대여한다”고 기재되어 있다.

(사) 청구법인이 제출한 법인장부(연도별 분양원가명세서, 2019년 거래처 원장 및 2019년 재무상태표)에 따르면, 쟁점이주비이자를 2016년∼2019년까지 회계처리한 내역은 아래와 같다.

(아) 청구법인은 이 건 주택재건축정비사업을 추진하여 2020.7.30. 쟁점건축물을 신축하고, 2020.9.25. 총 공사원가 중 OOO원을 쟁점건축물의 과세표준으로 하고 일반분양용 건축물과 조합원용 건축물로 안분하여 취득세 등 OOO원을 처분청에 신고ㆍ납부하였다.

(사) 이후 처분청은 청구법인에 대한 세무조사(2020.11.23.~2020.12.4.)를 실시하고 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 쟁점이주비이자가 누락된 사실을 확인하고, 2021.1.26. 청구법인에게 세무조사 결과통지를 하였고 청구법인이 신청한 과세전적부심사를 거쳐 2021.5.6. 청구법인과 그 조합원들에게 누락된 세액을 추징하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

「지방세법」제10조

제5항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하고, 그 취득가격의 범위는 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료, 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 등과 이에 준하는 비용인 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고,

같은 법 시행령 제18조 제2항에서 제1항에도 불구하고 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용 등과 그에 준하는 비용에 대하여는 취득가격에 포함하지 아니한다고 규정하고 있다.

위 규정에서 말하는 '취득가격'에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155, 판결, 같은 뜻임)이다.

하지만, 청구법인이 지출한 쟁점이주비이자의 경우, 조합원들이 자신들의 주택을 재건축하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 그 조합이 이를 지원하는 성격으로 빌려준 대여금에 대한 이자비용으로서

「지방세법 시행령」 제18조

제2항에서 규정한 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용과는 다르다고 보아야 할 것(조심 2019지2525, 2020.8.21., 같은 뜻임)이다.

또한, 이주비대출 협약서상 조합원들에게 기본이주비를 대여한 대출금융기관은 채무자인 조합원들에 우선하여 청구법인으로부터 그 이자를 수령하는 것으로 나타나고 이는 청구법인이 이 건 주택재건축사업을 추진하기 위하여 발생한 비용으로서 회계처리 여부와 관계없이 쟁점건축물을 취득하기 위하여 지출된 간접비용의 일종으로

「지방세법 시행령」제18조

제1항에 따른 취득가격에 포함된다고 봄이 타당하다 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점이주비이자를 쟁점건축물의 취득가격에 포함하는 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「지방세기본법」제96조

제6항과

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. (이하 생략)

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및

「소득세법」 제101조

제1항 또는

「법인세법」제52조

제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서.

＜별지2＞ 병합사건 명세

(단위:원)