조심 2019중0266 (2019.04.10)

OOO이 2018.11.15. 청구인에게 한 양도소득세 2016년 귀속분 OOO원 및 2017년 귀속분 OOO원의 각 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.10.5., 2016.10.24. 취득한 OOO을 분할하여 2016.10.27.～2017.10.10. 기간 동안 8회에 걸쳐 합계 OOO원에 각 양도하면서 주식회사 OOO(이하 “ OOO”라 한다)에게 지급한 분양대행수수료 OOO원(부가가치세 포함, 이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비로 계상하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다.

나. OOO(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인이 양도소득세 신고시 계상한 쟁점비용이 쟁점부동산의 필요경비에 해당되지 아니하는 것으로 보아 이를 부인하도록 처분지시를 하였고, 처분청은 이를 필요경비에서 제외하여 2018.11.15. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원 및 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.12.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 부동산매매업을 영위하기 위하여 쟁점부동산을 취득하였으나, 운영비 등 제반 경비를 조달하지 못해 개업을 하지 못하고 기존 부동산매매업 법인인 OOO와 분양대행계약을 체결하고 쟁점부동산을 판매하게 되었다.

분양대행계약 조건은 토지매입가액의 15% 이상의 이익을 보장하여 주고 청구인도 일정금액의 판매수당을 받으며 6개월 내에 쟁점부동산 30%를 매각하지 못하는 경우 자동해지되는 것이었다.

위 계약조건에 따라 청구인은 양도대금으로 쟁점부동산 매각에 따른 분양대행수수료를 공제한 금액만을 받았고 동 수수료에 대하여 세금계산서를 발급받아 부가가치세를 포함한 쟁점비용을 쟁점부동산의 필요경비로 보아 양도소득세 신고를 하였다.

분양대행에 따른 수수료를 받은 OOO도 동 수수료 수취분에 대하여 이를 용역의 제공 및 수입금액으로 계상하여 정상적으로 부가가치세 및 법인세를 신고ㆍ납부한 것으로 확인된다.

이 건 사실관계와 유사한 사안에서 법원은 텔레마케터들이 불특정 다수인을 상대로 판매업무를 수행한 것에 대한 대가로 지급한 수당 등은 부동산 매매업을 위한 필수적으로 소요되는 비용으로서 부동산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로 열거된 소개비에 해당하므로 양도가액에서 공제되어야 한다고 판시한바 있다OOO.

상기 사실에서 인정되는 바와 같이 청구인은 OOO로부터 실제 쟁점부동산 판매용역을 제공받고 세금계산서를 수취하였으며 분양대행수수료를 공제한 양도대금을 받았으므로 쟁점비용을 필요경비에서 제외하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 양도대금 대비 고액의 쟁점비용을 양도소득의 필요경비로 보면서 분양대행용역계약서와 수취한 세금계산서를 근거로 쟁점비용이 정상적인 수수료라고 주장하나, 청구인은 쟁점부동산을 1년 미만 보유하다가 매매하면서 일반적인 경매컨설팅 수수료(감정가의 1.5～3%) 범위를 초과하여 양도가액의 87%를 상회하는 금액을 컨설팅 비용으로 지급하였는바 쟁점비용은 사회통념상 타당하지 않은 금액이다.

양도소득세 신고시 필요경비로 공제된 쟁점비용과 관련하여 청구인은 컨설팅의 구체적 업무내용, 컨설팅의 수행기간, 컨설팅의 대가 산정방법 및 지급시기·방법, 분양 홍보ㆍ광고 등 관련 근거자료를 전혀 제출하지 아니하였다.

당사자 간 작성된 분양대행용역계약서상에도 쟁점비용에 대한 산정근거가 없고 이에 대한 객관적인 근거는 청구인이 수취한 세금계산서 외에는 전혀 없다.

한편 청구인이 컨설팅을 의뢰한 OOO는 2016.4.1. 사업개시하여 1년 정도 사업을 영위하다가 2017.4.28. 폐업된 법인으로, 해당 사업기간 OOO의 부가가치세 신고를 보면 매출이 급증하는데 비하여 컨설팅 전반에 관련된 매입은 증가하지 아니하였고 같은 기간 법인세는 결손으로 신고하였다OOO.

또한 OOO가 청구인 외에도 OOO 등 5인에게 컨설팅 비용 명목으로 교부한 세금계산서OOO와 관련하여 이들이 동 금액 상당액을 양도소득의 필요경비로 신고한 것에 대하여도 조사청은 이를 부인하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점비용을 쟁점부동산 양도를 위해 직접 지출되지 않은 비용으로 보아 필요경비 불산입하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령

제89조【자산의 취득가액등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(괄호 생략)

3의3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(괄호 생략)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가.「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

(3) 소득세법 시행규칙

제79조【양도소득의 필요경비 계산 등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1.「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 분할하여 양도하면서 OOO에게 지급한 쟁점비용을 필요경비로 계상하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하였으나, 과세관청은 이를 양도와 직접 관련이 없는 비용으로 보아 필요경비에서 제외하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 분할하여 8회에 걸쳐 각 양도하면서 제출한 “양도소득과세표준 신고 및 납부계산서”를 보면, 쟁점비용을 취득가액(기타부대비용) 내지 기타 필요경비(자본적 지출액, 양도비)로 계상하고 양도가액에서 공제하여 양도소득세를 신고ㆍ납부한 것으로 확인되는바, 양도소득세 신고서상 주요 내용은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 양도소득세 신고 주요 내용

(3) 청구인과 OOO 간에 체결된 분양대행용역계약서(2016. 10.24. 작성)의 주요내용은 다음과 같다.

(4) 쟁점부동산과 관련하여 청구인과 분양대행용역을 계약한 OOO는 2016.4.1. 사업개시하여 1년 정도 사업을 영위하다 2017.4.28. 폐업된 법인으로, 해당 사업기간 부가가치세 및 법인세 신고내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ OOO 부가가치세 및 법인세 신고내역(2016년～2017년)

(5) 쟁점부동산 분양과 관련하여 OOO가 청구인으로부터 쟁점비용을 지급받은 사실( OOO가 쟁점부동산 분양대금에서 쟁점비용을 제외하고 청구인에게 잔액을 지급하는 방식) 및 청구인과 OOO가 특수관계가 아니라는 사실에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다.

(6) 청구인의 불복대리인은 2019.3.12. 조세심판관 회의에 출석하여 자신의 기장사업체인 OOO는 텔레마케터(부동산 판매사원)를 통하여 쟁점부동산을 매각하였고 이에 따라 텔레마케터들에게 지급된 급여 및 판매수당 등에 대하여 적법하게 과세관청에 제세신고를 하였다고 진술하였다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비와 관련하여

「소득세법」제97조

제1항 제3호의 위임을 받은 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목은 모법에서 정하는 ‘양도비’의 범위에 ‘소개비’를 포함하고 있는바, 동 조항이 ‘중개수수료’ 대신 ‘소개비’라는 용어를 사용하고 있는 점에서 공인중개사에게 지급하는 금원 외에도 양도자산의 수익에 대응하는 비용으로서 개별 물건의 거래 성사에 따라 지급되는 제반 비용도 양도자산의 필요경비로서 실질적으로 부동산의 양도를 위해 지출되는 비용으로 볼 수 있다 할 것이다OOO.

(나) 이 건의 경우 청구인과 OOO 간에 분양대행용역계약서가 작성되었고 OOO가 쟁점부동산 분양대금에서 쟁점비용을 제외하고 청구인에게 잔액을 지급한 점을 감안하면 분양대행용역계약이 체결된 사실이나 청구인이 쟁점비용을 실제 지출한 사실을 부인하기 어려운 점, 청구인과 OOO는 특수관계에 있지 아니하고 OOO는 쟁점비용에 대하여 부가가치세 및 법인세 신고ㆍ납부뿐만 아니라 텔레마케터에 대한 급여 및 수당 등에 대하여도 적법하게 과세관청에 제세신고를 하였던 점에서 쟁점부동산 매각은 조세회피목적에서 이루어진 거래로 보이지 아니하는 점, 쟁점비용이 양도(분양)가액 대비 고율로 지급되었다고 하나 이는 분양대행사인 OOO의 역할과 노력에 의하여 쟁점부동산을 높은 가격에 분양하여 추가적으로 발생한 수익에 대응하는 비용으로 보이는 점, 청구인이 OOO에게 의뢰한 쟁점부동산 분양대행용역에는 텔레마케터 급여와 각종 수당, 사무실 임료 등 경험칙상 일정 경비가 소요될 것이 당연히 예상되는 점 등에 비추어 이 건 분양대행계약이 조세포탈 목적으로 명목상으로만 체결되었다거나 쟁점비용의 지급이 지나치게 과도하여 경제적 합리성이 없는 비정상적인 거래에 해당한다고 섣불리 단정하기는 어렵다고 판단된다(대법원 2017.1.25. 선고 2016두50686 판결 참조).

(다) 한편 부동산의 양도로 인한 소득이「소득세법」상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것이고OOO, 부동산매매업의 범위에는 사업상의 목적으로「부가가치세법」상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 포함한다고 할 것인바(「소득세법 기본통칙」19…7 제1항 참조), 이 건 쟁점부동산은 취득시점으로부터 1년 이내의 기간에 8차례 불특정 다수인들에게 분할 양도된 점에서 청구인은 매매차익을 얻을 목적으로 계속적이고 반복적인 사업의사를 가지고 ‘사실상’ 부동산매매업을 영위하였다고도 볼 수 있는 점, 텔레마케터들이 불특정 다수인을 상대로 판매업무를 수행한 것에 대한 대가로 지급한 수당 등은 부동산매매업을 영위하기 위하여 필수적으로 소요되는 비용으로서 토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비에 해당하는 점(대법원 2015.3.12. 선고 2014두14198 판결 참조) 등에 비추어 이 건 쟁점비용은

「소득세법 시행령」제163조

제5항 제1호 다목 소정의 소개비에 해당한다 할 것이므로 처분청이 쟁점비용을 쟁점부동산 양도를 위해 직접 지출되지 않은 비용으로 보아 필요경비 불산입하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」제81조

, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.