조심 2020광7923 (2020.11.24)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2018.10.25. OOO 창고용지 2,281㎡ 및 창고 847.97㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다), 같은 리 779-3 전 2,212㎡, 같은 리 779-6 도로 35㎡(이하 쟁점건물과 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 총 OOO원으로 유한회사 OOO에 일괄양도한 후 쟁점건물의 양도가액은 ‘OOO원’으로 하고 취득가액은 ‘OOO원’으로 하여 2018년 귀속 양도소득세를 신고.납부하였다. 나. 처분청은 2020.3.9.~2020.3.27. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점부동산의 토지 및 건물의 양도가액을 임의로 구분한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분한 가액을 적용하여 2020.6.5. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.9.1. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 합리적 평가나 절차 없이 쟁점건물의 양도가액을 ‘OOO원’으로 구분한 것으로 보아 이 건 처분을 하였으나, 쟁점건물은 계약 당시 철거가 예정되어 있었고 계약 체결 이후 실제로 철거가 이행되었으므로 청구인과 양도자 간에 체결된 계약내용을 존중하여 쟁점건물의 양도가액을 ‘OOO원’으로 인정함이 타당하다. (1) 처분청은 건물가액이 ‘OOO원’으로 인정되는 요건으로 계약시 건물 철거가 예정될 것, 실제 철거될 것 및 건물가액 ‘OOO원’이 합당하다고 인정될 것을 그 요건으로 제시하고 있는데, 이 건의 경우 양수인이 쟁점부동산을 매수하여 주택을 건축할 예정이었으므로 쟁점건물의 가치가 잔존한다 하더라도 양수인의 입장에서는 쟁점건물에 대하여 대가를 지급할 필요가 없었고, 이로 인하여 청구인과 양수인은 합의 하에 건물가액은 지불하지 아니하고 토지에 대하여만 매매대금을 받기로 하는 부동산매매계약서를 작성하게 되었으며, 철거가 예정되어 있어서 세입자와의 마찰에 따른 책임소재를 명확히 하기 위하여 본 계약 특약사항 제5호에 ‘명도시점 이후 잔존 시설물에 대해 매수인이 임의 폐기처분하여도 이의를 제기하지 않기로 하며 폐기처분에 따른 발생비용은 매수인이 부담한다’는 내용의 단서를 별도로 약정하였으며, 실제로 2018.10.25. 잔금을 지급한 후 2018.11.27. 쟁점건물을 철거하였다. (2) 계약당사자 간에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하나, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험칙, 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약의 내용을 합리적으로 해석하여야 하는바(대법원 1995.5.23. 선고 95다6456 판결 외 참조), 청구인가 양수자가 정상적으로 합의하여 작성한 이 건 부동산매매계약서는 특별한 사정이 없는 한 문언대로 인정하여야 한다. (3) 쟁점건물은 이 건 계약 당시부터 콩나물재배사로 사용되고 있었을 뿐 양수인이 활용할 것으로 예정되어 있지 아니하였고, 매수인이 주택을 신축하기 위하여 쟁점부동산을 매수한 것이라서 쟁점건물을 철거할 수밖에 없는 사정이 있으므로 비록 쟁점건물이 무가치하지 않다고 하더라도 매수인의 입장에서는 쟁점건물에 대하여 대가를 지불할 의사가 전혀 없었고, 이러한 내용은 계약당사자 간에 합의에 의하여 건물은 양도가액을 지불하지 아니하고 토지에 대하여만 매매대금을 받기로 하였으므로 쟁점건물의 양도가액을 ‘OOO원’으로 구분표시하여 부동산매매계약서를 작성한 것이다. 따라서 청구인의 당초 양도소득세 신고내용을 인정함이 타당하다. 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점건물이 경제적 가치가 있음에도 그 양도가액을 ‘OOO원’으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 확인되는데, 이는 합리적인 평가나 절차 없이 실지거래가액을 임의로 정한 것으로 볼 수 있으므로, 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 「소득세법」에 따라 기준시가로 안분한 금액을 양도가액으로 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다. (1) 다수의 심판결정례 등은 토지 및 건물을 일괄양도한 후 비록 매매계약서상 토지와 건물의 가액이 구분되어 있다고 하더라도 합리적인 평가나 합리적인 절차 없이 임의로 산정한 가액을 구분하여 기재한 경우에는 실지거래가액이 불분명한 것으로 판단하였다(조심 2008서590, 2008.5.20. 등 다수 참조). 또한 기획재정부 등도 토지와 건물을 일괄양도하면서 계약서에 토지 및 건물가액을 구분표시하고 건물가액은 없는 것으로 하며, 양수인이 양도받은 건물을 철거한 경우 해당 건물가액을 ‘OOO원’으로 인정하는 것으로 일관되게 해석하고 있다(재부가-267, 2012.5.24. 등 참조). 위와 같이 심판결정례 및 유권해석 등은 원칙적으로 건물의 경제적 가치가 ‘OOO원’에 해당한다면 이를 인정할 수 있으나, 그 악용 가능성이 있으므로 건물가액이 ‘OOO원’인지 여부는 계약서 기재내용 또는 매입자의 주관적인 의사에 의해서만 판단할 것이 아니라 합리적인 평가 여부 및 건물의 노후화 등 제반사정을 종합하여 판단하도록 한 것으로 이해된다. (2) 처분청이 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점건물의 감가상각 후 장부가액은 OOO원에 달하고, 양수법인의 대표자인 OOO은 매입 당시 쟁점건물이 사용불가할 정도로 노후한 상태가 아니었고 계약 당시 철거를 예정하고 있지도 않았다고 진술하였으며, 등기부등본에 따르면 양수법인은 쟁점건물을 담보(감정평가액 : OOO원)로 대출을 실행한 것으로 확인된다. 따라서 쟁점건물은 계약당시 철거가 예정되어 있었다거나 건물가액을 ‘OOO원’으로 기재할 정도로 노후화되지 아니한 것으로 봄이 타당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산의 토지와 건물의 양도가액을 임의로 구분한 것으로 보아 기준시가 비율로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. ③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. ④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제166조[양도차익의 산정 등] ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제64조[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산] 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 쟁점건물을 포함한 쟁점부동산을 일괄양도한 후 쟁점건물의 양도가액을 ‘OOO원’으로 하여 2018년 귀속 양도소득세를 신고.납부하였으나, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 토지 및 건물의 양도가액을 임의로 구분한 것으로 보아 기준시가 비율로 안분계산한 가액을 적용하여 이 건 처분을 하였는바, 청구인의 당초 신고 및 처분청의 경정 내역을 요약하면 아래 OOO과 같다. OOO (2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인이 2018.8.30. 쟁점부동산 양도시 유한회사 OOO의 OOO 이사와 작성한 부동산매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다. OOO (나) 처분청은 이 건 부동산매매계약서상 구분기재되어 있는 각 자산별 양도가액을 부인하고 아래 OOO와 같이 기준시가 비율에 의하여 안분계산한 것으로 나타난다. OOO (다) 청구인은 쟁점부동산 양도일 직전까지 쟁점건물을 OOO에 월 OOO원의 임대료를 받고 임대하였고, 동 임차인은 쟁점건물을 콩나물재배사로 사용하다가 2018.10.25. 쟁점건물이 양도됨에 따라 같은 날 타사업장으로 이전하여 계속하여 사업을 영위하고 있는 것으로 나타난다. (라) 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제출한 대차대조표 등에 의하면 쟁점건물의 양도일 현재 장부가액은 OOO원으로 계상되어 있고, 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점부동산의 양수자인 유한회사 OOO은 2018.10.25. 쟁점부동산을 담보로 대출을 실행하고 근저당권을 설정한 것으로 등재되어 있는데, 이 때 쟁점건물의 감정평가액은 OOO원으로 확인된다. (마) 청구인은 이 건 양도소득세 신고시 쟁점건물의 양도가액을 ‘OOO원’으로 하는 반면, 쟁점건물의 장부가액인 OOO원 전액을 필요경비에 산입한 것으로 나타난다. (바) 그 밖에 건축물대장에 의하면 유한회사 OOO은 쟁점건물을 양수한 후 2018.11.27. 이를 철거하고 말소한 것으로 나타난다. (3) 「소득세법」 제100조 는 일괄양도된 토지·건물 등 가액의 안분기준을 보완하고 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피 방지를 위하여 2015.12.15. 법률 제13558호로 개정되어 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다는 조항을 신설하였고, 그 적용시기는 2016.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용된다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물은 계약 당시 철거가 예정되어 있었고 계약 체결 이후 실제로 철거가 이행되었으므로 청구인과 양도자 간에 체결된 계약내용을 존중하여 쟁점건물의 양도가액을 ‘OOO원’으로 인정함이 타당하다고 주장하나, 「소득세법」에 의하면 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 산정하는 경우에 양도소득세 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서, 인감증명서 등을 제출하였다면 과세관청으로서는 위 각 증빙서류가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 각 증빙서류상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하나, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우라 하더라도 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분하여 계산하여야 한다. 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산을 일괄양도하면서 작성한 부동산매매계약서상 각 자산별 양도가액을 구분하여 쟁점건물의 양도가액을 ‘OOO원’으로 기재하였으나, 양도일 현재 쟁점건물의 장부가액이 OOO원으로 계상되어 있을 뿐만 아니라 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점부동산의 양수자인 유한회사 OOO이 2018.10.25. 쟁점부동산을 담보로 대출을 실행하고 근저당권을 설정한 것으로 등재되어 있는데, 이 때 쟁점건물의 감정평가액이 OOO원으로 확인되는 점을 감안하면 쟁점건물의 양도가액을 ‘OOO원’으로 구분한데 대한 합리적인 기준이나 근거가 있었다고 보기 어려운 점, 쟁점건물의 양도일 현재 기준시가가 OOO원에 달하고 청구인도 양도일 직전까지 쟁점건물을 OOO에 월 OOO원의 임대료를 받고 임대한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산의 매수자인 유한회사 OOO의 OOO 이사가 ‘매입 당시 쟁점건물이 사용불가할 정도로 노후한 상태가 아니었고 계약 당시 철거를 예정하고 있지도 아니하였다’고 진술한 점, 그 밖에 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 쟁점건물의 양도가액을 ‘OOO원’으로 산정한 반면, 쟁점건물의 장부가액인 OOO원 전액은 필요경비에 산입한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점건물의 양도가액을 ‘OOO원’으로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 토지와 건물의 양도가액을 임의로 구분한 것으로 보아 기준시가 비율로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.