조심 2020서2188 (2021.06.08)

OOO세무서장이 2020.3.12. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은, OOO 외 14필지 토지 중 OOO 89.75㎡, OOO 8.25㎡ 총 104㎡는 비사업용 토지에서 제외하고, 청구인이 OOO 토지에 정착된 무허가 건물 60㎡의 실제소유자라고 주장하는 OOO에게 매입비용 등으로 OOO원을 지급하였는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하며, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2015.1.28. 배우자인 OOO와 각 2분의 1 지분으로 OOO 외 14필지 토지 및 그 지상건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 공매로 취득하였다가 2017.12.14. OOO 외 1명에게 양도한 후 2018.2.28. 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 필요경비에 산입한 OOO 토지에 정착된 무허가 건물 60㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 매입비용 및 중개수수료 등 합계 OOO원을 필요경비 등에서 차감하고 전체토지 중 건물 정착면적을 제외한 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도일 현재 2년 이상 자경하지 아니한 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용하여 2020.3.12. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.6.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점건물 매입비용 및 중개수수료 등을 필요경비로 인정하지 아니하였으나, 청구인이 필요경비를 지급한 거래상대방이 비사업자이거나 미등록사업자이라서 현금을 요구하였을 뿐만 아니라 매매계약상 명도조건 등을 이행하기 위한 사안의 긴박성 등으로 인하여 쟁점건물의 매입비용 및 중개수수료 등 총 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 현금으로 지출할 수밖에 없었으나, 거래상대방도 쟁점비용 수취사실을 인정하고 있으므로 그 발생경위 및 청구인의 수첩 메모 등을 근거로 쟁점비용을 필요경비로 인정하여야 한다. 쟁점건물 매입비용, 지장물 합의비용, 기타 부동산 중개수수료, 측량비, 철거비, 변호사비 및 명도비 등은 다음과 같이 쟁점부동산의 양도와 직접 관련하여 발생된 것이므로 이를 필요경비에 산입함이 타당하다.

(가) 쟁점건물은 청구인이 쟁점부동산 취득시 ‘제시 외 물건’으로서 경매가액에 포함되었다. ‘제시 외 물건’이란 통상 등기부등본상 등재되지 않은 미등기·무허가 건물을 의미하는데, 경매물건목록 및 경매가격에는 포함되어 있고, 해당물건이 「민법」상 종물 및 부합물의 성격으로 볼 수 있다면 일반적으로 소유권을 취득할 수 있으나, 쟁점건물은 건축허가 명의가 ‘OOO’에서 ‘OOO’으로 변경되어 있는 상태였고 구조나 형태상 종물이나 부합물이 아닌 독립된 별개의 물건이라서 경매로 취득하였다 하더라도 소유권이전등기가 불가능한 상태였다. 이로 인하여 매수자인 OOO에게 지상물범위에 포함하여 양도하면서 정상적인 인도의무를 이행하기 위하여 불가피하게 실제소유자인 OOO에게 건축주 명의이전과 세입자 정리 목적으로 OOO원(이하 “쟁점①비용”이라 한다)을 지급한 것이다. 따라서 쟁점①비용은 양도자산의 명의 이전을 위하여 부득이하게 지출된 것이므로 필요경비로 인정되어야 한다.

처분청은 쟁점건물이 양도자산 목록에 포함되어 있지 아니하므로 양도에 대응되는 매입경비가 발생할 수 없다고 하면서도, 한편으로는 쟁점건물이 경매가액에 포함되어 있으므로 명도비의 경우 지급의무가 없는 비용이라는 모순된 의견을 제시하고 있는데, 쟁점건물은 미등기자산이므로 등기를 위한 양도자산의 매매목록에는 표기되지 아니하므로 ‘지상물 일체’의 범위에 포함되었다. 따라서 쟁점①비용은 정상적인 명도를 전제로 한 매매조건을 이행하기 위하여 미등기 물건과 관련된 권리이전 관계를 정리하고자 불가피하게 지출한 정당한 매입비용 또는 양도비용에 해당한다.

한편 쟁점①비용의 자금원천은 OOO에게 대여한 자금을 회수한 것으로 OOO의 요구에 의하여 부득이하게 현금으로 지급하였는바, 당초 대여금의 자금이체 내역과 신용불량자인 OOO의 채무정황 등을 감안하면 현금으로 지급되었음을 쉽게 유추할 수 있다. 쟁점①비용은 친분관계가 있던 OOO에게 2011년 1월부터 2011년 3월까지 5회에 걸쳐 총 OOO원을 대여하고(금융증빙에 의하여 확인됨) 쟁점①비용을 현금으로 지급하기 위하여 2017.9.25. 채권회수를 포기한 OOO원을 제외한 OOO원을 회수하여 2017.10.5. 그 중 OOO원을 OOO에게 지급한 것이다. 처분청은 확약서의 성명이 ‘OOO’로 기재되어 있는 반면, 예금거래내역서(차용증)에는 ‘OOO’로, 국세청전산망에는 ‘OOO’로 각각 확인되어 동일인으로 보기 없다는 의견이나, 확약서상 ‘OOO’는 단순한 오탈자에 불과하고 은행거래내역상 ‘OOO’ 명의의 계좌로 자금이 이체된 사실은 명백하다(국세청전산망의 ‘OOO’는 개명된 것으로 보이며 OOO는 2019년경 사망하였음). 따라서 처분청이 쟁점①비용이 현금으로 지급되었다고 하여 필요경비에서 부인하는 것은 부당하다.

(나) 청구인이 양도소득세 신고시 중개수수료(소개비)로 공제한 OOO에게 지급한 OOO원 중 OOO에 대한 소개비 및 컨설팅비용 OOO원(이하 “쟁점②비용”이라 한다)은 OOO이 매수자인 OOO으로부터 소개비 명목으로 OOO원을 수취한 사실, OOO이 부동산 중개 및 세입자 정리 등에 상당부분 기여한 사실 등을 고려할 때 과다 지급한 것이 아니고, 실제 지급 사실이 확인되므로 필요경비로 인정함이 타당하다.

청구인은 쟁점부동산 소재지에 다세대주택 신축을 추진하였으나, 각종 민원이 발생하여 비용과다로 진행하지 못하던 중 2017년 8월경 쟁점부동산을 매각하라는 제안을 받고 컨설팅업자인 OOO에게 중재를 의뢰하였다. 매매를 성사하기 위해서는 무허가 불법건물 철거 및 세입자 정리 등을 우선 처리할 필요가 있어서 2017.8.24. OOO에게 컨설팅비로 OOO원을 송금하고 매수자 물색과 양도조건 이행을 위한 제반문제를 해결하도록 하였고, OOO은 지인인 OOO에게 매수자를 중재토록 재의뢰함에 따라 OOO의 주도하에 중재가 신속하게 진행되었으며, 그 과정에서 OOO은 매매계약 진행과정에서 무허가 건물의 세입자 등의 퇴거에 적극적으로 참여하여 이사비용 집행 등에 도움을 주었고, OOO은 매수자 소개와 중재에 도움을 주었기에 OOO은 OOO으로부터 소개비로 OOO원을, OOO은 청구인으로부터 쟁점②비용을 각각 수취한 것이다.

한편 OOO은 당초 청구인의 양도소득세 신고시 소개비(컨설팅비 포함) 명목으로 쟁점②비용을 수령하였다는 내용의 영수증(2017.12.14.)을 작성하였으나, 처분청의 조사과정에서는 세입자에 대한 명도비용 및 이사비와 본인 수고비조로 받았다고 진술(2019.11.12.)을 번복하다가 추가 제시한 사실확인서(2019.12.5.)에서 다시 당초 영수증의 내용이 정당하고 조사청에 한 진술은 착오라고 정정하였는데, 이는 조사공무원이 OOO에게 미등록중개업자이므로 ‘기타소득’으로 종합소득세가 부과될 수 있다고 고지함에 따라 향후 종합소득세가 추징될 것을 우려하여 당초 진술을 번복하고 세입자에 대한 명도비용 등이라고 한 것이다. 즉, OOO은 2019.11.12.자 확인서에서 쟁점②비용의 수령사실은 인정하면서도 그 명목은 명도비용 및 이사비용, 수고비 등이라고 진술하여 그 세부항목을 특정하지 아니하였고, 추가 제시한 2019.12.5.자 사실확인서에서도 세입자에 대한 이사비용 등으로 지급된 금액은 쟁점②비용과는 별개로 지급된 것으로 쟁점②비용에 포함되지 아니하고 OOO에게만 귀속된 순수한 소개비(컨설팅비)라고 진술하였다.

또한 부동산거래의 중개료는 통상 양도인과 양수인 양측으로부터 지급받고 그 금액도 동일 수준으로 책정되는 것이 관례이므로, 쟁점②비용은 양도인인 청구인이 OOO에게 지급하였고, 양수인은 OOO에게 동일 수준의 중개료를 지급한 것이다. 만약, OOO이 단독 중개인이라면 청구인으로부터 받은 OOO원을 소개비로 보기에는 중개료율OOO에 비하여 상당히 과소하다. 따라서 쟁점②비용은 발생경위, 사실확인서의 내용, 당사자의 질의답변서, 청구인이 매수자와 동일 수준의 중개료를 OOO에게 지급한 사실, 청구인의 수첩메모에 지급금액이 기재되어 있는 점 등에 비추어 정당한 소개비임이 확인되므로 필요경비로 인정함이 타당하다

(다) 청구인이 지장물 매입비용 등(소나무 등 수목 식재비용 등)의 명목으로 OOO에게 지급한 OOO원(이하 “쟁점③비용”이라 한다)은 OOO과 OOO의 관계, 수목 식재와 농산물 재배내역 및 지상권과 지상물 설정관계 등 여러 정황으로 보아 양도자산 인도의무를 위하여 불가피하게 지출한 것일 뿐만 아니라 실제 지급사실이 확인되므로 필요경비로 인정함이 타당하다.

OOO의 친구이자 OOO 소재 상가세입자 및 쟁점건물에서 거주하던 OOO(무허가 중개업소인 OOO을 동일 장소에서 운영하였음)은 청구인이 2017년 8월 이후 쟁점부동산의 매각을 추진하던 중 쟁점건물의 지상물(지상권이 설정된 OOO 소유의 수목과 OOO이 식재한 수목으로 각각 구분됨)에 대한 소유권을 주장하며 그 대가의 지급을 요구하였고, 청구인은 쟁점부동산 매도에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 쟁점건물 철거와 세입자 정리가 필요할 수밖에 없었으므로 부득이하게 OOO에게 경매물건에 포함되지 아니한 수목 등의 대가로 OOO원을, 농작물에 대한 손실보상대가로 OOO원을 각각 지급하였다. 또한 OOO 이외에도 쟁점건물을 점유한 다른 세입자들도 명도비용을 요구함에 따라 2017.10.12. 지인인 OOO를 통하여 OOO원(추가 명도비용) 등을 지급하였는데, OOO은 이를 혼동하여 처분청 조사시 쟁점③비용을 명도비용이라고 진술한 것으로 보인다.

OOO은 당초 청구인의 양도소득세 신고시 수목 및 농작물 비용으로 쟁점③비용을 수령하였다는 내용의 합의서 및 영수증(2017.9.27.)을 작성하였으나, 처분청의 조사과정에서는 본인 사업장 명도비용 OOO원, 무허가건물에 입주한 다른 세입자들에 대한 명도비 OOO원 및 기타 농작물비용 OOO원 등의 명목으로 쟁점③비용을 수령하였다고 진술을 번복하였다가(2019.11.4.) 추가 제시된 사실확인서(2019.12.4.)에서 다시 당초 2017.9.27.자 영수증이 정당한 것이고 조사청에 한 진술은 착오에 의한 것이라고 진술을 정정하였는데, 이는 미등록사업자 등에 대한 세금부과를 우려하여 진술을 번복한 것에 불과하다. 설령, 쟁점③비용이 처분청이 조사시 확인한 명도비용이라고 하더라도 이는 청구인이 쟁점부동산을 인도하기 위하여 부득이하게 지출한 것으로서 양도비에 해당하므로 필요경비로 공제하여야 한다(조심 2016중2876, 2016.11.7. 외 다수 참조).

(라) 청구인이 양도소득세 신고시 공제한 도로개설 등을 위하여 OOO에 지급한 지적측량비 OOO원 및 OOO에 지급한 측량설계용역비 OOO원 총 OOO원(이하 “쟁점④비용”이라 한다)은 음식점 등 이용고객의 편의 향상 등 쟁점부동산의 가치증대를 위한 자본적 지출이므로 필요경비에 산입하여야 한다.

청구인은 쟁점부동산 내 음식점 등을 이용하는 고객의 편의를 위하여 진입도로를 개설할 목적으로 경계가 불분명한 기존 비포장 진입도로를 대신할 OOO 토지(국유지)의 경계복원측량 2건을 OOO에 의뢰하여 지적측량비로 OOO을 각각 지급하였고, 실제로 2017.8.17. 진입도로 개설 등을 위한 토목설계용역을 OOO에 의뢰하고 계약금으로 OOO원을 지출하여 세금계산서를 수취하였다. 이에 대하여 처분청은 2018.1.24. 동일한 공급가액의 수정세금계산서가 발행되어 취소된 것으로 보았으나, 이는 위 세금계산서가 착오로 이중 발행되어 그 중 1매를 취소한 것이지 거래 자체가 취소된 것이 아니므로 정상적인 비용의 지출에 해당한다.

또한 처분청은 쟁점④비용을 양도물건에 포함되지 아니한 건축이 중단된 다세대주택의 설계비용인 OOO원과 관련된 것으로 보아 이를 부인하였으나, 다세대주택 건축 비용과 토지관련 비용은 용역제공 주체와 용도가 다르므로 쟁점토지의 가치증대를 위해 지출된 비용은 건축물 원가가 아닌 토지 등의 원가를 구성하여 별도로 구분하여야 한다. 특히, 도로개설 등을 위한 지적측량비 등의 지출은 다세대주택을 건축(2017년 9월)하기 이전(2017년 1월∼3월)부터 진행되어 온 것으로 다세대주택 건축을 위한 직접비용이 아니다. 토목설계용역이 건축물 신축을 위한 기초적인 전제조건으로 볼 수도 있으나, 건축물 신축과 대응되는 직접비용이 아니라면 토지관련 자본적 지출로 봄이 타당하다. 즉, 토목설계용역비 등은 토지원가로 계상하는 것이 회계상.세법상 부합하다. 따라서 쟁점④비용은 쟁점부동산의 이용편의 등을 위하여 지출한 토지관련 자본적 지출액이다.

(마) 청구인이 건설업자인 OOO에게 지급한 다세대주택 및 불법 무허가 건축물 철거비용 OOO원(이하 “쟁점⑤비용”이라 한다)은 양도비에 해당하는 동시에 토지이용 편의를 위한 장애철거비용인 자본적 지출액에 해당하므로 필요경비로 추가 공제되어야 한다.

청구인은 2017.9.1.부터 쟁점부동산 내에 다세대주택을 신축하기 위하여 건축사인 OOO와 설계용역계약(2017.8.20.)을, 건설업자인 OOO(미등록자)과 건축공사용역계약(2017.8.30.)을 각각 체결하고, 그에 대한 착수금으로 설계계약금 OOO원, 공사계약금 OOO원을 각각 지급하였으나, 연접 토지 소유자와 상인들의 민원제기 등으로 인하여 쟁점④비용의 경우와 같이 계약금만 지급한 상태에서 불가피하게 중단될 수밖에 없었고, 그러한 상황에서 쟁점부동산을 매각하라는 제안을 받게 되면서 매매거래의 필수 조건으로 불법건축물인 쟁점건물의 철거 및 세입자 정리 문제가 제기된 것이다.

청구인은 이에 따라 OOO에게 건축이 중단된 다세대주택을 비롯하여 불법건축물인 쟁점건물을 철거하는 공사계약(2017.9.28. 공사금액 OOO원)을 체결하였고, 2017.10.3. 잔금 등 쟁점⑤비용을 지급하였다. 이는 2016년 및 2018년의 항공사진을 비교하여 보면 쟁점건물 철거사실을 명확하게 확인할 수 있다. 비록, 건축이 중단된 건축관련 비용은 쟁점부동산에 포함되지 않아 필요경비로 인정받지 못한다 하더라도 그에 대한 철거비용인 쟁점⑤비용은 쟁점부동산의 거래조건인 정상적인 양도자산의 인도의무 이행을 목적으로 지출된 비용으로서 양도비에 해당될 뿐만 아니라 토지이용의 편의를 위해 지출한 장애철거비용에 해당하므로 자본적 지출로 봄이 타당하다.

(바) 청구인이 경매 취득에 따른 유치권 확인 등을 위하여 OOO 법무법인에게 지급한 소송비용 OOO원(이하 “쟁점⑥비용”이라 한다)과 경매목록상 ‘제시 외 물건’으로 취득한 쟁점건물 등의 무단점유세입자인 OOO 등에게 명도비(이사비용) 명목으로 지출한 OOO원(이하 “쟁점⑦비용”이라 한다)은 쟁점부동산의 소유권 확보를 위한 취득비용 또는 인도의무 이행을 위한 불가피한 양도비로서 필요경비로 인정되어야 한다.

청구인은 쟁점부동산의 매매계약을 이행하기 위한 전제조건으로 ‘제시 외 물건’ 중 쟁점건물의 건축허가 변경이전 절차를 이행하여야 하였고, 그 외에도 쟁점부동산내 불법건축물의 철거와 동시에 무단거주하던 세입자들을 퇴거시켜야 하였다. 청구인은 우선 경매취득일 이후 당초 상가세입자OOO가 제기한 유치권소송(OOO법원 2015나44059)에 대응하기 위하여 OOO 법무법인에게 유치권 확인과 무단점유자에 대한 인도명령소송을 위임하여 진행하였고, 그 소송대가로 2015.6.1.부터 2017.10.10.까지 합계 OOO원을 지급하였다. 「소득세법」에서 「민사집행법」에 따라 유치권자에게 변제한 유치권담보채권 상당액은 필요경비로 인정(집행기준 97-163-16)하고 있으나, 법적 지급의무 없는 유치권 합의금은 필요경비에서 부인(집행기준 97-163-17)하고 있는바, 유치권 소송에 따라 OOO 법무법인에게 지급한 쟁점⑥비용은 유치권 담보채권이 법적으로 지급의무가 있는지 여부를 판정하기 위한 필수적인 것이므로 법적 지급의무 없이 지급한 필요경비로 볼 수 없다. 즉, OOO이 소송을 제기함에 따라 그에 대응하기 위하여 지출된 필수적 비용에 해당한다.

한편 쟁점건물은 부동산인도명령 소송이 기각되어 세입자들과 기타 채권자들이 무단 점유한 상태가 이어졌다. 또한, 상가건물의 불법주택에는 OOO 외 기타 채권자가 무단 점유하여 쟁점부동산의 인도를 어렵게 하였기에 이들을 퇴거시키기 위하여 OOO 등의 도움을 받아 명도비 및 이사비용으로 쟁점⑦비용을 지급할 수밖에 없었다. OOO는 쟁점③비용 외에도 추가 명도비 OOO원을 OOO을 통하여 무단점유자들에게 지급하였고, OOO은 OOO 등 7명의 세입자들에게 각 OOO원씩 명도 및 이사비용으로 지급하도록 중재하였으나, 세입자들을 다급하게 정리하여 인적사항이나 영수증을 구비하지 못한 것이 대부분이고, 영수증을 구비한 것은 세입자들 4명에게 지급한 쟁점⑦비용에 불과하다.

처분청은

「소득세법 시행령」 제163조

제5항 라목에 의한 명도비용은 부칙 제28367호에 의하여 2018.2.13. 지급분부터 비용으로 적용할 수 있다는 의견이나, 조세심판원은 동 시행령 시행 이전에도 명도비용을 임차인들에게 지급하지 않았더라면 매매계약이 해제되고 위약금을 부담하여야 하며 매매계약상 인도의무를 이행하기 위하여 부득이하게 지출한 경우라면 명도비용에 대하여 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 필요경비에 산입함이 타당하다고 결정하였다(조심 2017서477, 2017.7.20., 조심 2016중2876, 2016.11.7. 등 다수 참조).

따라서 쟁점⑥.⑦비용은 청구인이 경매로 취득한 쟁점부동산을 원활하게 양도하기 위하여 불법건축물인 ‘제시 외 물건’ 등 소유권이전이 불명확한 물건을 법적으로 정리하기 위한 과정에서 소요된 비용이므로 이를 양도비 등으로 보아 필요경비에 산입함이 타당하다.

(2) 처분청은 쟁점토지 중 건물의 부속토지를 제외한 모든 토지가 2016.9.22. 최초로 농지원부에 등재되어 양도일까지 자경기간이 2년 미만일 뿐만 아니라 자경여부가 확인되지 않는다는 사유로 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용하였으나, 청구인은 농업경영체확인서에 기재된 바와 같이 농지원부 등재 이전부터 OOO의 조합원으로 활동한 농업인으로서, OOO비료구입내역, 재산세과세내역 등에 의하여 2015년부터 양도시까지 쟁점토지를 자경한 사실이 확인되고, 재산세가 비과세되는 도로 및 주차장 등 건물 부속토지는 그 용도에 따라 비사업용 토지에서 제외되어야 한다.

따라서 쟁점토지 중 청구인이 직접 경작한 농지 및 도로 등 비과세 면적, 건물의 부속토지 등으로서 청구인 지분(1/2)에 해당하는 990.16㎡는 비사업용 토지에서 제외되어야 한다.

(가) 재산세가 분리 또는 별도합산되는 농지 중 OOO이 경작한 농지를 제외하고는 청구인 부부가 충분히 경작할 수 있는 약 492평의 농지를 비사업용 토지로 본 이 건 처분은 부당하다. 청구인은 OOO 등에서 약 30년 동안 경작한 경험과 노하우를 보유하고 있고, 쟁점토지 소재지는 청구인의 주소지에서 가까운 거리에 위치하고 있으며(30㎞ 이내), 청구인이 OOO조합원으로서 비료를 구입한 사실(2015년∼2017년)과 모종을 구입한 간이영수증(2015년 추가자료 및 확인서), 농작물을 촬영한 현장사진, 항공사진, 쟁점토지에 대한 재산세 과세내역, 2015년 4월 밭갈이 한 포클레인 기사의 확인서, 지인 등이 작성한 농작물수취 확인서 및 청구인의 수첩메모 등을 통하여 쟁점토지 경작사실이 객관적으로 확인되므로 쟁점토지를 사업용 토지로 봄이 타당하다.

(나) 쟁점토지 중 OOO의 재산세 과세내역(2015∼2017년)상 종합과세대상 토지(나대지)를 제외한 별도·분리(농지)·비과세(도로)대상 토지는 비사업용 토지에 해당하지 아니한다. 쟁점토지는 지목은 농지이나 실제 용도에 따라 종합과세(나대지), 비과세(도로), 분리과세(농지) 등으로 구분되어 재산세가 과세되고 있으므로 종합과세분을 제외한 토지(비과세·분리·별도합산)는 비사업용 토지로 볼 수 없다.

(다) 상가 부속토지인 OOO(386㎡)과 연접한 OOO합계 428㎡의 토지는 나대지로 구분되어 있으나, 항공사진을 보면 동 상가건물의 주차장 및 진입로로 실제 사용되고 있음이 확인되므로 필지가 다르더라도 실제 용도에 따라 해당건물의 부속토지로 보아야 한다(대법원 1995.11.21. 선고 95누 3312 판결 및 조심 2012지56, 2012.6.11. 참조). 따라서 OOO 소재 건물(133.08㎡)의 부속토지로 보아 용도지역배율(4배)을 적용한 면적(532.32㎡)을 초과한 면적[(386 + 428) - 532.32 = 281.68㎡, 청구인 지분 = 281.68㎡ × 1/2= 140.84㎡]만이 비사업용 토지에 해당되어야 한다.

(라) 종합과세분(나대지) 중에도 OOO 지상 건물(현재 빵집, 카페)과 연접한 OOO 토지는 실제로 주차장 등 건물의 부속토지로 이용되고 있으므로 용도별 배수범위 내에 있는 면적은 비사업용 토지에서 제외하여야 한다.

(마) 쟁점토지 중 OOO 토지의 경우는 농지와 건물 부속토지, 관상수 식재 등 여러 용도가 혼재되어 용도가 특정되지 아니하므로

「소득세법」 제168조의7

에 따라 공부상 지목인 하천으로 보아 비사업용 토지에서 제외하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점비용을 쟁점부동산의 양도와 관련하여 직접 발생된 것으로서 지급사실이 객관적으로 확인되므로 필요경비에 산입함이 타당하다고 주장하나, 쟁점건물의 매입비용 등을 취득가액으로 인정할 수 없을 뿐만 아니라 그 지급사실도 금융증빙 등에 의하면 객관적으로 확인되지 아니하므로 이와 관련하여 발생한 모든 제비용 등을 쟁점부동산의 필요경비로 인정할 수 없다.

(가) 쟁점부동산의 양도계약서에서 쟁점건물은 매매목록에 포함되어 있지 아니하므로 쟁점부동산 양도와의 관련성을 찾을 수 없고, 쟁점건물 건축관계자 변경신고서를 살펴보면, OOO이 1995.11.9. 최초 건축 신고를 하였으나, 1997.4.28. OOO으로 변경된 것으로 확인되므로, 청구인이 주장하는 대금지급일 현재 쟁점건물과 OOO과의 관련성도 찾을 수 없다. 또한 쟁점①비용이 OOO원이라는 고액임에도 현금으로 지급하였다는 주장은 매우 이례적으로 수긍하기 어렵고, 현금으로 지급하였다면 청구인의 금융계좌에서 인출된 금융거래 내역이라도 있어야 하나 이에 대한 금융증빙도 제시하지 못한다.

청구인은 위 쟁점①비용은 OOO에게 대여한 금원을 현금으로 상환받아 지급하였다고 그 자금출처를 소명하였으나, 청구인이 제시한 ‘확약서’ 기재의 차용인은 ‘OOO’로 되어 있고, 청구인이 대여하였다면서 제시한 금융자료의 상대방은 ‘OOO’로 나타나며, ‘확약서’에 기재된 주민등록번호로 조회한 실명은 ‘OOO’로 확인된다. 청구인과 OOO와의 관계를 확인할 수 없고, OOO원이라는 고액의 자금을 대여하면서도 어떠한 채권확보 조치도 없는 것은 수긍하기 어려우며, 한편 고액의 대여금에 대한 중요한 처분문서라 할 수 있는 ‘확약서’는 주민등록증 등을 대조하면서 수차례의 검증을 거쳐 작성되는 것이 사회통념과 상식에 부합한데, ‘확약서’의 차용인 성명이 실명과 상이하게 기재된 사실과 인장이 막도장이라는 사실을 감안하면 동 확약서를 신뢰할 수 없고, OOO은 쟁점①비용에 대하여 양도소득세나 종합소득세 등을 신고한 사실이 없다.

위와 같이 쟁점건물은 매매계약서상 쟁점부동산과의 관련성을 확인할 수 없고, 청구인이 제시한 확약서 등은 신뢰하기 어려울 뿐만 아니라 고액의 금원을 지급하면서도 금융증빙이 전혀 없으며 동 금액에 대한 자금출처도 명확하지 아니하므로 쟁점①비용을 쟁점부동산의 필요경비로 인정할 수 없다.

(나) 청구인이 부동산 중개수수료라고 주장하는 쟁점②비용에 대하여 보면, 거래상대방인 OOO은 공인중개사가 아닌 자로서, 이 건 조사 당시 청구인이 당초 제시한 영수증의 기재내용과 달리 “무허가 건물 입주민의 명도 및 이사비용, 이에 따른 수고비조로 수취한 것”이라고 확인서를 작성하였다가 이 건 심판청구시 이를 다시 번복하는 등 진술의 신빙성을 신뢰하기 어려우며, OOO이 쟁점②금액에 대하여 종합소득세 등을 신고한 사실도 없고, 청구인은 쟁점②금액을 현금으로 지급하였다고 주장할 뿐 금융증빙을 제시하지 못하고 있으며, 처분청이 이미 중개수수료 명목으로 OOO원을 필요경비로 인정하였으므로 쟁점②금액을 쟁점부동산의 양도와 관련한 중개수수료로 보아 필요경비로 추인하기는 어렵다.

(다) 청구인은 당초 양도소득세 신고시 OOO에게 ‘OOO총 6필지에 식재되어 있는 수목과 농작물에 대한 합의금으로 쟁점③비용을 지급하였다면서 ‘지상물 합의서’을 제출하였으나, 처분청이 이 건 조사 당시 현지출장하여 OOO에게 확인한 바에 따르면, OOO은 일부는 이사비용이 포함되었다는 내용의 확인서를 작성하였고, 청구인이 양도소득세 신고시 제시한 ‘지상물 합의서’의 내용과 상이한 것은 청구인이 요구하는 대로 합의서를 작성하였기 때문이라고 진술하였으나, 이 건 심판청구시 재차 사실확인서를 작성하며 “나이관계로 기억이 희미하여 세무서 직원들에게 잘못 답변하였다”는 취지로 진술을 또다시 번복하였다. 따라서 OOO의 진술이나 사실 확인은 신빙성이 부족할 뿐만 아니라 쟁점③비용을 지급하였음을 확인할 수 있는 금융증빙의 제시가 없으며, 쟁점부동산과의 관련성도 확인할 수 없고 OOO의 종합소득세 신고내역 등도 없으므로 쟁점③비용을 필요경비로 인정할 수 없다

(라) 지적측량과 측량설계비와 관련한 쟁점④비용에 대하여 살펴보면, 당해 비용은 청구인이 다세대주택을 신축하기 위한 목적으로 지출한 것으로서, 당해 다세대주택 신축이 취소된 것은 다툼 없는 인정사실이므로 기본적으로 필요경비에 해당하지 아니하고, 한편 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 말하는 것인데, 위 금원이 진입로 개설을 위한 목적이라는 근거도 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산에 대응하는 경비가 아님은 명백하므로 필요경비로 인정할 수 없다.

(마) 청구인은 이 건 심판청구에 이르러 건설업자인 OOO에게 불법 무허가 건축물 철거비용 등의 명목으로 쟁점⑤비용을 지급하였다고 새롭게 주장하고 있는데, 철거비에 대한 주장은 근거도 미비하고 쟁점부동산 양도와의 관련성도 찾을 수 없으며 그 지급증빙도 제시하지 못하므로 쟁점부동산 양도에 대응하는 필요경비로 볼 수 없다.

(바) 유치권과 관련된 변호사비용인 쟁점⑥비용에 대하여 살펴보면, 변호사가 수행한 소송의 내용은 양도부동산을 취득한 이후 임차인 및 관련인에게 유치권이 없음을 확인한 것으로 소유권 취득이나 양도와 관련 없어 양도자산의 필요경비가 될 수 없음이 명백하므로 더 나아가 살필 이유가 없고, OOO 등에게 명도비 명목으로 지급하였다는 쟁점⑦비용은 당해 심판청구시 새롭게 주장하는 것으로 그 지급근거도 제시하지 아니하였고 쟁점부동산과의 관련성도 입증하지 못하였으므로 필요경비로 산입할 수 없다.

(2)

「조세특례제한법 시행령」 제66조

제13항에서 규정하는 ‘직접 경작’은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말하고, 그에 대한 입증책임은 납세의무자에게 있는데(대법원 1990.5.22. 선고 90누639 판결 등 참조), 청구인은 3,595㎡(약 1,089평)에 이르는 농지를 자경할 위치에 있지도 아니하지만 그 근거가 미비하므로 자경한 것으로 볼 수 없다.

특히 청구인이 자경한 것으로 주장하는 OOO 토지의 경우는 청구인이 OOO에게 지급하였다고 주장하는 합의금인 쟁점③비용을 그 지상에 있는 농작물 등에 대한 것이라고 주장한 바 있는데, 동 청구주장은 위 토지의 수목이나 경작물은 OOO이 지배.관리하고 있었다는 취지임에도 이와 달리 청구인이 자경하였다는 주장은 서로 모순이므로 불합리하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점부동산의 양도차익 산정시 쟁점비용 중 청구인 지분 상당액을 필요경비 등으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점토지를 양도일 현재 2년 이상 자경하지 아니한 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제104조의3[비사업용 토지의 범위] ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

가. 「지방세법」또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나.

「지방세법」제106조

제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

5.

「지방세법」제106조

제2항에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

(2) 소득세법 시행령

제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제 2호에서 ‘자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

제168조의6[비사업용 토지의 기간기준] 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

제168조의7[토지지목의 판정] 법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.

제168조의8[농지의 범위 등] ② 법 제104조의3 제1항 제1호 가목 본문에서 "소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지"란 농지의 소재지와 동일한 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한

특별법」 제10조

제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 사실상 거주(이하 "재촌"이라 한다)하는 자가

「조세특례제한법 시행령」 제66조

제13항에 따른 직접 경작(이하 "자경"이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다.

(3) 지방세법

제109조[비과세] ③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다.(단서 생략)

1. 대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지

(4) 지방세법 시행령

제101조[별도합산과세대상 토지의 범위] ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

제108조[비과세] ① 법 제109조 제3항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 도로ㆍ하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ유지 및 묘지"란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다.

1. 도로 : 「도로법」에 따른 도로(같은 법 제2조 제2호에 따른 도로의 부속물 중 도로관리시설, 휴게시설, 주유소, 충전소, 교통ㆍ관광안내소 및 도로에 연접하여 설치한 연구시설은 제외한다)와 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로. 다만,

「건축법 시행령」 제80조의2

에 따른 대지 안의 공지는 제외한다.(이하 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 쟁점비용 등을 필요경비에 포함하고 쟁점토지를 사업용 토지로 보아 2017년 귀속 양도소득세를 신고.납부하였으나, 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점비용을 필요경비에서 제외하고 쟁점토지를 양도일 현재 2년 이상 자경하지 아니한 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용하여 아래 ＜표1＞과 같이 이 건 처분을 하였다.

＜표1＞ 이 건 처분 내역

(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인이 쟁점부동산과 관련한 양도소득세 신고시 계상한 취득가액 및 필요경비의 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 취득가액 및 필요경비 신고 내역

(나) 청구인이 쟁점부동산 양도에 있어서 필요경비 등으로 인정하여야 한다고 주장하는 쟁점비용의 내역을 정리하면 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 쟁점비용 내역

(다) 쟁점건물의 소유권 및 쟁점①비용 등과 관련된 내용을 정리하면 다음과 같다.

1) 쟁점부동산의 양수인들이 OOO에 제출한 ‘건축관계자 변경신고서’에 의하면, 쟁점건물은 1995.11.9. OOO이 최초 건축신고를 하였으나, 1997.4.28. OOO의 처남인 OOO으로, 2018.1.31. OOO에서 양수인들로 각각 건축주가 변경신고되었고, 2018.2.28. 사용승인된 후 2019.5.23. 소유권보존등기가 경료된 것으로 나타난다.

2) 청구인 외 1명은 2015.1.28. 쟁점부동산을 경매(OOO법원 OOO 2014타경4370)로 취득하였는데, 동 경매사건의 ‘부동산의 표시’에 의하면 쟁점건물은 ‘제시 외 물건’으로서 감정평가되어 매각된 것으로 확인되고, 쟁점건물의 소유자는 OOO로 기재되어 있다.

3) 쟁점건물은 청구인의 양도소득세 신고서에 첨부된 양도자산명세서 및 매매계약서 별지에는 포함되어 있지 아니하나, 동 계약서 특약사항에 의하면 ‘2. 본 계약은 잔금시 건물은 모두 매도인 책임 하에 명도해 주기로 하며, 전체 필지상 지상물 일체를 매매범위에 포함한다’고 약정되어 있는 것으로 나타난다.

4) 청구인은 쟁점건물 매입과 관련하여 OOO이 작성한 확인서(2019.12.6.) 및 영수증(2017.10.5.)을 그 지급증빙으로 제시하였으나, OOO이 쟁점①비용과 관련하여 양도소득세 또는 종합소득세 등을 신고한 내역은 확인되지 아니한다.

5) 청구인은 쟁점건물 매입비용의 출처로 ‘OOO’가 작성한 확약서(2017.9.25.) 및 청구인이 ‘OOO’에게 OOO원을 송금한 거래내역확인서 2매(2011.2.15.)를 각각 제시하고 있는데, 위 확약서에 기재된 OOO의 주민등록번호를 조회한 바에 따르면 동 주민등록번호의 실명인은 ‘OOO’로 나타난다.

6) 청구인 등이 쟁점부동산내 세입자인 OOO 등을 상대로 신청한 부동산인도명령에 대한 결정서(OOO법원 2016.2.19.자 2015라1038.1039 결정)의 주요 판단 내용은 다음과 같다.

(라) 청구인은 부동산중개료로 OOO에게 쟁점②비용을 지급하였다고 주장하며 OOO이 날인한 영수증 및 확인서를 제시하였으나, OOO은 쟁점②비용에 대하여 종합소득세 등을 신고한 사실이 없고, 처분청은 쟁점②비용 외에 OOO원을 부동산 중개수수료 항목으로 필요경비로 인정한 것으로 나타난다.

(마) 청구인이 쟁점③비용과 관련하여 제시한 지장물 합의서, 영수증, 확인서 및 사실확인서는 다음과 같고, 지장물 보상내역은 아래 ＜표4＞와 같으며, 지장물을 양도하였다는 OOO의 양도소득세 또는 종합소득세 신고내역은 확인되지 아니한다.

＜표4＞ 지장물 보상내역

(바) 청구인은 쟁점④비용과 관련하여 측량설계계약서 및 2017년 8월 총 OOO원을 송금한 금융증빙 등을 제시하였으나, 국세청의 국세통합시스템상에는 청구인이 2018.1.24. 공급대가 OOO원의 전자세금계산서를 수취하였다가 같은 날 ‘계약의 해제’를 원인으로 공급대가 OOO원의 수정세금계산서를 수취한 것으로 신고되어 있다.

(사) 청구인은 건설업자인 OOO에게 공사가 중단된 다세대주택 및 무허가 건축물 철거비용 등의 명목으로 쟁점⑤비용을 지급하였다고 주장하며 철거공사계약서, 영수증, 항공사진(2016년 및 2018년) 및 청구인의 수첩 사본 등을 제시하였으나, OOO은 미등록사업자로서 종합소득세 등을 신고한 내역은 없는 것으로 나타난다.

(아) 청구인은 쟁점⑥비용과 관련하여 ‘OOO 법무법인’과 체결한 유치권확인 및 인도명령 소송약정서 사본 2부 및 소송수임료 현금영수증 사본 9매 및 관련 판결서 등을 제시하였는데, 위 법무법인은 청구인을 대리하여 유치권확인소송(OOO법원 2015나44059), 건물 등 철거소송 및 부동산인도명령사건(OOO법원 2015라1038.1039)을 각각 수행한 것으로 확인된다.

(자) 청구인이 제시한 쟁점부동산내 무허가 건축물의 도면은 다음과 같고, 세입자의 현황은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞ 점유세입자 현황

(차) 청구인이 위 세입자들에게 명도비 명목으로 지급하였다고 주장하는 쟁점⑦비용과 관련된 내용은 다음과 같다.

1) 청구인이 제시한 각 세입자별 명도비 지급현황은 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞ 명도비 지급현황

2) 청구인이 제시한 유치권확인소송의 판결서(OOO원 2016.12.15. 선고 2015나44059 판결) 등에 따르면, 쟁점부동산 중 OOO 소재 음식점 세입자인 OOO 및 같은 리 OOO 소재 음식점의 세입자인 OOO은 청구인 등을 상대로 상가 임차기간 동안 발생한 상가 증·개축 및 신축공사비를 피담보채권으로 하여 OOO의 유치권이 있음을 확인하는 소송을 제기하였으나, 법원이 이를 인정할 증거가 부족하다 하여 기각으로 선고함에 따라 위 상가에 대한 인도명령이 집행되었으나, 청구인은 쟁점건물을 포함한 상가건물에 대한 인도명령이 기각된 후에도 세입자들의 무단점유상태는 계속하여 유지되었다고 주장한다.

(카) 쟁점토지와 관련하여 제시된 심리자료 등은 다음과 같다.

1) 쟁점토지의 지목 및 재산세 과세내역 등은 아래 ＜표7＞과 같다.

＜표7＞ 지목 및 재산세 과세내역 등

2) 청구인이 쟁점토지 중 사업용 토지에 해당한다고 주장하는 토지의 내역 및 그 사유는 아래 ＜표8＞과 같다.

＜표8＞ 사업용 토지 내역 등(청구주장)

3) 쟁점부동산의 지번별 지적도는 다음과 같다.

4) 청구인은 쟁점토지 중 OOO 총 보유기간(2년 10개월) 중 2년 이상 자경하였다고 주장하며 농지원부, 농업경영체확인서 및 농자재 구입에 대한 간이영수증, 농작물 수취 확인서 8매 및 청구인의 수첩 사본 등을 제시하였는데, 농지원부는 그 배우자를 농업인으로 하여 2016.9.22. 최초 등록되었고, 농자재 구입 간이영수증은 2016.3.2.부터 2017.5.1.까지 7회에 걸쳐 총 OOO원에 대하여 작성되었으며, 농업경영체확인서에 의하면 청구인은 OOO 소재의 토지를 자경하는 것으로 등록되어 있는 것으로 나타난다.

5) 그 밖에 국세청의 통합전산시스템에 의하면, 청구인은 쟁점토지 보유기간 동안 연평균 약 OOO원의 부동산임대소득 외에는 사업소득 등이 발생한 내역이 없으며, OOO에서 비과세 근로소득으로 OOO원이 신고되어 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점비용 중 청구인 지분 상당액을 쟁점부동산의 양도차익 산정시 필요경비 등으로 인정하여야 한다고 주장하나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다 할 것(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등 참조)인바, 쟁점비용의 경우 청구인은 대부분 현금으로 지출하였다고 주장할 뿐 금융증빙 등 지출사실을 확인할 수 있는 객관적 증빙을 제시하지 못할 뿐만 아니라 거래상대방도 이에 대하여 종합소득세나 양도소득세 등을 신고한 사실이 없으며, 쟁점부동산 양도와의 직접적인 관련성을 확인할 수 없으므로 쟁점비용을 쟁점부동산과 관련하여 직접 발생한 양도비 또는 자본적 지출로 보아 이를 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

즉, 쟁점비용 중 청구인이 부동산중개수수료로 OOO에게 지급하였다고 주장하는 쟁점②비용은 OOO이 날인한 영수증 및 확인서 외에는 객관적 증빙의 제시가 없고, OOO은 이 건 조사 당시 부동산중개수수료가 아닌 무허가건물에 점유한 입주민의 명도, 이사비용 및 이에 따른 수고료 명목으로 쟁점②비용을 지급받았다고 진술한 것으로 나타날 뿐만 아니라 이에 대하여 종합소득세 등을 신고한 사실이 없으며, 처분청은 쟁점②비용 외에 OOO원을 부동산중개수수료 항목으로 필요경비를 인정한 것으로 나타나는 점,

청구인이 쟁점③비용과 관련하여 제시한 증빙자료는 지장물 합의서, 영수증, 확인서 및 사실확인서 등으로 그 내용이 일관되지 아니하여 신뢰하기 어렵고, 수목 등 지장물을 양도하였다는 OOO도 양도소득세 또는 종합소득세 등을 신고한 사실이 없으며, 이 건 조사 당시에는 당초 확인서 내용을 번복하여 쟁점③비용을 이사비용 등의 명목으로 수취하였다고 진술한 것으로 나타나는 점,

쟁점④비용은 청구인이 건축하려다 취소하여 실제 공사내역이 없는 다세대주택과 관련하여 발생한 것으로 보이고, 측량설계계약금의 경우 계약의 해제를 사유로 지급액 전액에 대하여 수정세금계산서가 발행된 것으로 확인되는 점,

청구인은 신축이 중단된 위 다세대주택 등을 철거하기 위하여 OOO에게 쟁점⑤비용을 현금으로 지급하였다고 주장하나, 이는 쟁점부동산의 양도와 관련하여 직접 지출한 비용으로 볼 수 없고, OOO이 쟁점⑤비용에 대하여 종합소득세 등을 신고한 사실이 달리 확인되지 아니하는 점,

청구인으로부터 쟁점⑥비용을 지급받은 OOO 법무법인이 수행한 소송은 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후에 임차인 및 관련인들에게 유치권이 없음을 확인하기 위하여 제기한 것으로 쟁점부동산의 소유권 확보와 관련이 없을 뿐만 아니라 그 결과 지급의무가 없는 유치권으로 확인된 점,

청구인은 무단세입자들에게 명도비 명목으로 쟁점⑦비용을 지급하였다고 주장하나, 청구인이 제시한 유치권확인소송의 판결서(OOO법원 2016.12.15. 선고 2015나44059 판결) 등에 따르면, 쟁점부동산 중 OOO 소재 음식점세입자인 OOO 소재 음식점세입자인 OOO은 청구인 등을 상대로 상가 임차기간 동안 발생한 상가 증·개축 및 신축공사비를 피담보채권으로 하여 유치권확인소송을 제기하였으나, 법원이 이를 인정할 증거가 부족하다 하여 기각으로 선고함에 따라 위 상가에 대한 인도명령이 집행된 것으로 나타나는 등 청구인이 명도비를 지급하였다 하더라도 이는 법적 지급의무 없이 지급한 것으로 보이고, 청구인이 무단세입자라고 주장하는 OOO 외 3명이 임차인인지 여부도 명확하게 확인되지 아니하며, 현금으로 지급하였다고 주장할 뿐 객관적 지출증빙의 제시도 없는 점 등에 비추어 쟁점②비용 내지는 쟁점⑦비용을 쟁점부동산의 양도와 관련하여 발생한 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

다만, 쟁점①비용의 경우는 쟁점건물이 ‘제시 외 물건’으로 기재되어 경매목적물에 포함된 사실은 인정되나, 청구인이 경매절차를 통하여 그 법적소유권을 취득하지는 못하였으므로 경매 당시 쟁점건물의 소유자로 기재되어 있던 OOO에게 별도로 쟁점①비용을 지급하였을 가능성도 배제하기 어렵고, 쟁점부동산 매매계약서 특약사항에 “전체 필지상 지상물 일체를 매매범위에 포함한다”고 약정하면서 쟁점건물을 매매목적물에 포함하여 양도한 이후 양수인들 명의로 소유권보존등기가 경료된 것으로 나타나며, 당시 신용불량자인 OOO 쟁점①비용을 현금으로 지급하여 줄 것으로 요청함에 따라 2017.10.5. OOO에게 대여한 OOO원을 회수하여 그 중 OOO원을 현금으로 지급하였다고 주장하며 확약서 및 청구인이 ‘OOO’에게 OOO원을 송금한 거래내역확인서 2매(2011.2.15.)를 각각 제시하였을 뿐만 아니라 이 건 심판관회의에 참석하여 2015년부터 2017년까지 작성하였다고 주장하는 수첩 3권을 제시하였는데, 그 기재내용이 구체적이고 상세하여 신빙성이 있는 증빙으로 보이므로, 청구인이 쟁점건물 매입비용 등의 명목으로 OOO에게 실제로 쟁점①비용을 지급하였는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 중 자경농지 및 건물 부속토지로서 주차장 또는 진입로로 사용된 토지 등은 비사업용 토지에서 제외하여야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 농지원부 및 농업경영체확인서만으로는 자경사실을 인정하기 어렵고, 경작 및 자가소비를 주장하는 농지의 면적(813㎡, 약 246평)에 비하여 농자재 구입금액 및 횟수가 현저히 부족하며, 청구인이 제시한 자료로 경작기간을 계산한다 하여도 2년 미만으로 산정되는 점, 청구인은 OOO 토지 7.66㎡ 및 OOO 토지 65.5㎡ 총 73.16㎡의 경우는 같은 리 OOO 상가의 부속토지로서 실제 주차장 및 진입로로 사용되었다고 주장하나, 동 토지가 주차장 등으로 사용된 사실이 구체적이고 객관적인 자료에 의하여 확인되지 아니하고, 그 면적(73.16㎡)도 임의로 산정되어 불분명한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 자경농지 및 건물 부속토지라고 주장하는 토지를 사업용 토지로 보기는 그 근거가 부족하다 할 것이다.

다만, 처분청은 이 건 전체토지 중 건물 부속토지를 제외한 나머지 쟁점토지를 양도일 현재 자경기간이 2년 미만인 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용하였으나,

「소득세법」 제104조의3

제1항 제4호 가목 및 같은 법 시행령 제168조의7에서 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지는 비사업용 토지의 범위에서 제외하고, 이 때 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다고 규정하고 있는바, 쟁점토지 중 OOO 토지 89.75㎡, OOO토지 6㎡ 및 OOO 토지 8.25㎡ 총 104㎡는 양도 당시 공부상 지목이 답 또는 하천 등으로 등재되어 있다 하더라도 현황상의 지목이 ‘도로’에 해당되어 「지방세법」상 재산세가 비과세되고 있는 것으로 확인되므로 이를 비사업용 토지에서 제외하여 그 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호.제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.