조심 2022서6379 (2022.12.13)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1987.3.2. OOO 대 365.2㎡의 50% 지분(이하 “쟁점주택토지”이라 한다) 및 그 지상 주택 182.34㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을, 1988.5.16. 같은 동 280-2 대지 87.6㎡(이하 “쟁점상가①토지”라 한다) 및 그 지상 상가 117.02㎡(근린생활시설로 이하 “쟁점상가①”이라 한다)를, 2004.7.3. 같은 동 280-1 대 365.2㎡의 나머지 50% 지분(이하 “쟁점상가②토지”라 하고, 위 토지 전체를 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상 상가 208.26㎡(근린생활시설로 이하 “쟁점상가②”라 하고, 위 전체 부동산을 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2019.4.2. OOO 외 2명(이하 “양수인”이라 한다)에게 OOO원에 일괄하여 양도하고, 2019.5.27. ＜표1＞과 같이 본인을 2주택자로 보아 쟁점주택 및 쟁점주택토지에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고

「소득세법」 제104조

제7항에 따른 세율(이하 “중과세율”이라 한다)을 적용하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고하였다.

＜표1＞ 청구인의 양도소득세 신고내역

OOO

나. 청구인은 쟁점부동산 양도 직후인 2019.4.8. 쟁점부동산의 철거가 시작되어 2019.4.23. 완료되었고, 2019.7.5. 신축허가를 받은 후 건물이 신축되었는바, 2021.12.24. 쟁점부동산의 양도가 사실상 토지의 양도에 해당하므로 장기보유특별공제 및 일반세율을 적용하여 양도소득세를 OOO원으로 감액하거나, 쟁점주택토지의 면적에 오류가 있어 이를 수정하여 양도소득세를 OOO원으로 감액해 달라는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2022.2.17. 쟁점주택토지의 면적에 대한 청구주장을 받아들여 양도소득세를 OOO원으로 감액경정하고, 나머지는 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.5.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 양도 직후 철거되었으므로 사실상 토지의 양도에 해당하고, 철거 예정인 건물의 공급은 재화의 공급으로 보지 않는다는 다수의 부가가치세 사례처럼 쟁점주택은 양도대상 주택에서 제외하는 것이 타당하다.

(1) 쟁점부동산의 양도는 양도일 현재 쟁점주택이 멸실되지 않았더라도 사실상 토지만을 양도하는 거래로 봄이 타당하다.

(가) 양수인은 건물을 신축할 목적으로 청구인의 쟁점토지를 매입하고자 하였고, 매매계약서상 특약사항에 ‘양수인이 신축을 하기 위한 매매’라고 기재하였다.

쟁점주택은 1984년에 준공된 이후 약 35년간 사용된 노후 건축물로서 건축물로서의 가치가 미미한 주택이고, 새로운 건물의 착공을 위하여 철거될 예정이었다. 이에 따라 청구인과 양수인은 쟁점주택을 양도의 목적물로 보지 않았고, 쟁점주택의 양도가액도 산정하지 아니하였다.

(나) 양수인은 쟁점토지를 매입(2019.4.2.)하기 전인 2019.3.15.에 이미 건물의 신축허가를 신청하였고, 매입 직후인 2019.4.8. 쟁점주택의 철거를 시작하여 양도인이 양도소득세를 신고하기 전인 2019.4.23.에 철거를 완료하였으며, 2019.7.5. 건물의 신축허가를 받은 후, 2019.8.14. 새로운 건축물을 착공하였다. 이처럼 쟁점토지의 양도와 쟁점주택의 철거는 같은 기간에 진행되었고, 사실상 청구인이 쟁점주택을 철거한 후에 쟁점토지를 양도하는 방식과 다를 바 없다.

(다) 건물의 신축 등 부동산 개발을 위하여 토지를 매입하는 경우, 해당 토지에 위치한 건물을 철거하지 아니한 채 토지를 매입하는 거래는 흔히 볼 수 있다. 청구인도 쟁점주택을 철거하지 아니한 상태로 양도하였는데, 그 이유는 쟁점주택이 철거된 이후에 매매계약이 해지되어 철거비용 등 철거에 따른 손해를 청구인이 모두 부담하게 되는 상황을 방지하고, 양수인이 토지를 매입한 직후에 바로 건물을 신축할 예정이었으므로 철거와 착공을 연속적으로 진행하는 것이 더욱 효율적이었기 때문이다. 양도 당시에 쟁점주택이 멸실되지 않았다는 사실만으로 쟁점주택을 매매의 목적물로 단정한 처분청의 판단은 현실에서 발생하는 거래의 행태를 고려하지 못한 것이다.

(라) 대법원은 다가구주택과 그 부속토지를 소유하던 자가 철거 예정인 다가구주택을 제외한 토지에 대하여만 양도소득세를 신고하였고, 과세관청은 양도 당시에 다가구주택이 철거되지 않았다는 이유로 주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 사안에서, “이 사건 매매목적물은 이 사건 토지에 한정되었다고 봄이 상당하고, 이와 달리 원고가 이 사건 매매계약시 계약금으로 통상의 경우보다 많은 금원을 수령하였다거나 이 사건 주택의 철거 전이나 매매잔대금이 모두 지급되기 전에 이 사건 토지에 관한 소유명의가 매수인 앞으로 선이전되었다고 하여 달리 볼 것이 아니다”라고 판시한 사례가 있다(대법2007.11.16. 선고 2007두19744 판결).

(2) 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 경우 부가가치세와 양도소득세의 안분기준이 동일하므로 일관된 기준을 적용하여야 한다.

(가)

「소득세법」 제100조

제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항에 따르면 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우의 안분계산 방법을 규정하고 있고, 토지와 건물의 안분계산은

「부가가치세법 시행령」 제64조

에 따른 방법을 준용하고 있다. 결국 양도가액을 계산하기 위한 안분 방법과 부가가치세 과세표준을 계산하기 위한 안분 방법은 모두

「부가가치세법 시행령」 제64조

에 따른다. 「소득세법」 및 「부가가치세법」의 목적에 차이가 있으나,

「소득세법 시행령」 제166조

제6항에서 양도가액의 안분계산을

「부가가치세법 시행령」 제64조

를 준용하고 있는 이상 토지와 건물의 가액에 대하여는 일관된 기준을 적용하는 것이 타당하다.

그런데 「부가가치세법」에서는 철거예정인 건물을 양도하는 경우에 예외 없이 안분계산 규정을 적용하게 되면 존재하지 않는 재화에 대하여 부가가치세가 과세되는 불합리한 상황이 발생하므로 다수의 유권해석을 통하여 철거예정인 건물을 재화의 공급으로 보지 않고 있다(기획재정부 부가가치세제과-267, 2012.5.24., 조심 2019서983, 2019.7.24., 조심 2018부4509, 2019.8.6. 등).

(나) 또한 2021년말에는 토지 및 건물에 관한 과세기준 합리화를 위하여 건물이 있는 토지를 취득하여 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 실제 거래가액이 기준시가로 안분계산한 금액과 30% 이상 차이가 있더라도 실제 거래가액을 인정하는 것으로

「부가가치세법」 제29조

제9항이 개정되었다. 개정이유는 사실상 재산적 가치가 미미한 철거예정 건물 등의 경우에도 일률적으로 30% 기준이 적용됨에 따라 안분계산한 금액이 공급가액으로 적용되는 문제점을 해소하기 위한 것이다.

(다) 국회 기획재정위원회 검토보고서상 개정 전에도 사실상 재산적 가치가 미미한 철거예정 건물이 노후화되어 매수자가 철거목적으로 건물을 취득하고 건물가액을 0원으로 하여 매매계약서가 작성되는 경우 사실상 건물의 재산적 가치가 없는 것으로 「부가가치세법」 해석상 재화의 공급으로 보지 않고 있으므로 위 개정규정은 확인적 규정이고, 쟁점부동산이 개정 전에 양도되었다 하더라도 개정내용이 적용된다고 보아야 한다.

(라) 위 사례와

「부가가치세법」 제29조

의 개정내용을 종합하면 공급일 현재 건물이 존재하더라도 곧 철거되어 사실상 사용할 것으로 기대하기 어려운 경우에는 그 건물에 대하여 부가가치세를 과세하지 못한다고 보아야 한다. 마찬가지로 「소득세법」도 「부가가치세법」상 안분계산 방법을 준용하고 있으므로 철거 예정인 쟁점주택은 양도대상 자산으로 보지 않는 것이 타당하다.

(마) 따라서 쟁점부동산의 양도가액은 전액 토지의 양도가액이 되고, 쟁점주택의 부속토지에 대해 장기보유특별공제가 적용되며, 중과세율의 적용을 배제하여 재계산한 OOO원으로 경정되어야 한다.

(3) 처분청의 의견은 아래와 같은 사유로 타당하지 않다.

(가) 쟁점부동산의 매매계약서상 특약사항에 ‘현 시설물 상태에서 매매한다’고 기재한 이유는 계약일 현재의 상태를 잔금청산일까지 유지하고, 매매 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자를 발생시키지 않아야 한다는 내용을 적은 것이다. 따라서 ‘현 시설물 상태’가 ‘현존하는 주택을 유지하는 상태’로 해석한 처분청의 의견은 청구인과 양수인이 체결한 계약서 내용을 오인한 것이다.

(나) 노후주택과 그 부속토지를 건물 신축을 위하여 매각하는 거래의 경우, 양수인은 토지만을 사용하기 위하여 해당 부동산을 매입하고, 사실상 거래대금은 전액 토지에 대가일 수밖에 없다. 결국 노후 주택은 철거되어 소멸될 뿐이고, 양도의 목적물 또는 양도대가의 일부가 아니다.

만약 과세관청의 주장과 같이 부동산 재개발 행위의 특성을 고려하지 아니한 채, 기계적으로 양도일 현재 건축물 뼈대의 존재 여부만으로 양도대상 자산인지를 판단한다면, 사실상 가치가 없거나 오히려 철거비용 등으로 부(-)의 가치를 지는 노후주택의 양도에 대하여 중과세율을 적용하여 납세자의 세부담을 부당하게 증가시키고, 주거 환경 개선을 위한 부동산 개발을 저해하는 결과를 초래한다.

(다) 현행 양도소득세 중과세율의 취지는 부동산 투기에서 발생하는 양도차익에 높은 세율의 세금을 매김으로써 부동산 가격 안정을 도모하려는데 있다. 쟁점주택은 30년이 넘은 노후주택으로써 청구인이 계속하여 보유하고 있었으므로 부동산 투기와는 거리가 먼 주택이다. 따라서 쟁점부동산의 양도를 토지만을 양도한 것으로 보더라도 다주택자의 중과세율 취지에 어긋난다고 보기 어렵다.

나. 처분청 의견

양수인의 건물 신축 등의 상황에 따라 토지만의 양도로 볼 수 없고, 쟁점주택이 양도 당시 온전히 존재하므로 쟁점주택을 양도한 것으로 보아야 한다.

(1) 청구인은 양도일 현재 쟁점주택이 멸실되지 않았더라도 양수인이 건물을 신축하기 위해 매매하였으므로 사실상 토지만을 양도하는 거래로 봄이 타당하다고 주장하나, 주택이란

「소득세법」 제88조

에 따라 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 자산의 양도시기는 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당자산의 대금을 청산한 날로 하게 되어있다. 또한 주택이 판정 기준일은 양도소득세 집행기준89-124-12에 따라 양도일 현재를 기준으로 판단하며 매매특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단해야 한다.

쟁점주택은 상가주택 매매계약서의 특약사항에 따라 현 시설물 상태로 매매하였고, 쟁점주택의 멸실일은 양도일 이후 양수인이 서울특별시 강서구청에 제출한 철거신청일 이후로 판단된다. 또한 2016년 5월 쟁점주택 인터넷 로드뷰 사진을 보면 온전한 주택의 형태를 유지하고 있는 것으로 보인다.

따라서 양수인이 건물의 신축을 위해 쟁점부동산을 매수하였다고 할지라도 양도 당시 쟁점주택이 그대로 존재하고 있어 사실상 토지만을 양도하는 거래라는 타당하지 않다.

(2) 청구인은 부가가치세와 양도소득세의 과세기준이 동일하므로 일관된 기준을 적용해야 한다고 주장하나, 「소득세법」은 조세부담의 형평성 제고를, 「부가가치세법」은 부가가치세의 공정한 과세, 납세의무의 적정한 이행 확보 등을 목적으로 하는 등 각 세법의 목적이 차이가 있고, 쟁점주택이 양도 당시 멸실되지 아니한 상태에서 양수인의 건물 신축 등의 상황으로 토지의 양도로만 본다면 청구인의 양수인 선택에 따라 다주택 중과를 회피할 수 있어 조세부담의 형평성에 문제가 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도는 사실상 토지에 양도에 해당하므로 1세대 2주택자에 대한 장기보유특별공제와 일반세율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것)

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용한다.

1.

「주택법」 제63조의2

제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)

제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는

「부가가치세법 시행령」 제64조

에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어

「상속세 및 증여세법」 제62조

제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여

「부가가치세법 시행령」 제64조

제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는

「상속세 및 증여세법」 제62조

제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

※ 양도소득세 집행기준 89-124-12

주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매매특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.

(3) 부가가치세법(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것)

제29조(과세표준) ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

(4) 부가가치세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29535호로 개정된 것)

제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한

「소득세법」 제99조

에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 취득 및 양도와 관련된 내용은 다음과 같다.

(가) 청구인은 1987년부터 2004년까지의 기간에 걸쳐 OOO 280-1 및 280-2에 소재한 쟁점토지 452.8㎡, 그 지상의 단독주택 182.34㎡ 및 상가건물 325.28㎡을 취득하였다(＜별지＞ 인터넷 포털사이트상 쟁점부동산의 거리뷰).

(나) 청구인은 2019.4.2. 쟁점부동산을 양수인에게 일괄하여 OOO원에 양도하였는데, 계약서상 쟁점상가①ㆍ②의 가액만 OOO원으로 구분하고 나머지는 별도 가액의 구분이 없다.

＜상가주택 매매계약서, 2018.12.28.＞

OOO

(2) 쟁점주택의 철거 및 신축건물의 신축내용은 다음과 같다.

(가) 처분청이 제출한 건축물대장에 따르면 쟁점주택은 지하 1층∼지상 2층의 주택으로 1984.7.31. 사용승인이 되었고, 2020.3.26. 건축물 대장이 말소되었으며, 쟁점상가②는 지하 1층에서 2층의 제2종 근린생활시설로 1984.7.29. 사용승인되었고, 2020.3.26. 건축물대장이 말소되었다.

(나) 2019.4.10. 시행된 OOO장의 건축물철거 및 멸실신고필증 교부공문에 따르면 양수인이 제출한 건축물 철거 및 멸실신고서를 처리한다는 내용이 기재되어 있고, 철거 대상으로 신고한 부분은 쟁점주택과 쟁점상가①.② 전체로 나타난다.

(다) 신축건물의 건축물대장에는 쟁점토지 외 1필지 지상에 지하 2층∼지상 5층의 제1종근린생활시설이 건축되었는데, 2019.7.5. 신축허가를 받아 2019.8.14. 착공하였고, 2020.5.1. 사용승인을 받은 것으로 나타난다.

(3) 청구인의 양도소득세 신고내역은 다음과 같다.

(가) 청구인은 2019.5.27. 양도소득세를 신고하면서 ＜표1＞과 같이 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분하고, 본인을 2주택자로 보아 쟁점주택 및 그 부속토지에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고하였다.

(나) 양도가액을 안분한 각 부동산의 기준시가(개별주택가격 및 공시지가 등)는 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 각 부동산의 양도당시 기준시가

OOO

(다) 쟁점주택의 공시된 개별주택가격은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 쟁점주택의 개별주택가격

OOO

(4) 청구인은 2021.12.24. 쟁점부동산의 양도가 사실상 토지의 양도에 해당하므로 장기보유특별공제 및 일반세율을 적용하여 양도소득세를 OOO원으로 감액하거나(주위적 청구), 쟁점주택토지의 면적에 오류가 있어 이를 수정(182.6㎡ ⇒ 170.48㎡)하여 양도소득세를 OOO원으로 감액해 달라(예비적 청구)는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2022.2.17. 쟁점주택토지의 면적에 대한 청구주장을 받아들여 양도소득세를 OOO원으로 감액경정하였다.

이 건 심판청구에서 청구인이 주장하는 재계산 양도소득세는 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 청구인이 재계산한 양도소득세

OOO

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살펴본다.

(가) 일반적으로 주택이 건립되어 있는 토지를 매도하는 경우 매매당사자 사이에 주택을 제외하고 그 부지인 토지만을 매매하였는지 여부는 매매당사자 사이의 의사와 매매의 목적 그러한 매매의 필요성 및 매매계약서의 내용, 매매에 따른 부동산의 이전경위 등을 종합하여 합리적으로 판단하여야 한다.

(나) 청구인은 쟁점부동산이 양도 직후 철거되었으므로 사실상 토지의 양도에 해당한다고 주장하나, 상가주택 매매계약서에 따르면 양도대상 부동산에 근린생활시설 및 주택이 포함되어 있고, 본 시설물 상태에서 매매한다는 특약이 기재되어 있으며, 쟁점주택의 양도가액을 명시하지 아니하여 그 거래가액이 불분명할 뿐, 계약서상 쟁점주택의 가액을 0이라고 명시되지 있지 아니한 점(반면 쟁점상가의 경우 그 가액을 OOO원으로 하여 별도 구분하고 있음), 쟁점부동산 양도 당시 쟁점건물이 철거되지 아니한 상태에서 양도되었고, 소유권이 이전된 후 양수인이 이를 철거한 점, 청구인은 쟁점주택(쟁점주택토지 포함)과 쟁점상가①.②, 쟁점상가①.②토지의 기준시가로 양도가액을 안분하여 양도소득세를 신고한 점, 쟁점주택의 개별주택공시가격이 OOO원이고, 같은 토지 위에 소재한 동일시점에 신축된 쟁점상가②의 경우 양도 직전까지 임대가 이루어졌던 것으로 보이며, 쟁점상가②의 경우 별도로 그 양도가액을 책정하였음에도 불구하고 쟁점주택만 그 가치가 없는 재화를 공급한 것이라고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산 매매계약의 목적물에 토지뿐만 아니라 쟁점주택이 포함되어 있는 것으로 봄이 상당하다.

(다) 또한 청구인은 철거 예정인 건물의 공급을 재화의 공급으로 보지 아니하는 일부 부가가치세 사례를 이 건에도 동일하게 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점주택이 매매목적물에 포함되어 거래되었음에도 불구하고 양수인이 철거 예정이라는 사정만으로 이를 토지의 양도로 본다면 양수인의 철거 예정 의사에 따라 다주택 중과를 회피할 수 있어 보이는 점, 설령 양도소득세를 부가가치세와 동일한 기준으로 판단한다 하더라도 쟁점부동산 양도 당시 시행되던 「부가가치세법」(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것) 제29조 제9항은 사업자가 구분한 거래가액이 기준시가와 30% 이상 차이가 나는 경우 예외없이 안분계산한 금액을 공급가액으로 하도록 정하고 있는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(라) 따라서 처분청이 토지뿐만 아니라 쟁점주택을 함께 양도함을 전제로 하여 1세대 1주택자에게 적용되는 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용해 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 인터넷 포털사이트상 쟁점부동산 거리뷰

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