조심 2017서0135 (2017.03.08)

OOO세무서장이 OOO 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 OOO 토지 중 청구인 지분과 OOO 외 3번지 건물 중 청구인 지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO에 양도하고, OOO 양도소득세를 예정신고ㆍ납부하였으나, 쟁점부동산의 임차인들에 대한 명도비용 OOO(이하 “쟁점명도비용”이라 한다)을 추가로 필요경비로 공제하여야 한다는 이유로 OOO 처분청에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. 나. 처분청은 쟁점명도비용이 쟁점부동산을 양도하기 위해 직접 지출된 필요경비에 해당하지 않는다는 이유로 OOO 청구인의 경정청구에 대하여 거부통지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 쟁점부동산을 양수인에게 양도하면서 매매완결일까지 쟁점부동산의 명도를 책임지기로 약정하였고(매매계약서 첨부), 임차인(6명)과의 임대차계약기간이 종료되기 전에 쟁점부동산을 양도하기 위해서는 임차인의 피해에 대하여 보상금을 지급할 수밖에 없었다. (2) 「소득세법」상 양도비는 양도와 관련하여 발생한 비용으로서 양도자가 지급할 의무가 있는 비용을 뜻한다. 임차인에 대한 명도비용이 무조건 필요경비에 해당되는 것은 아니지만, 청구인의 경우와 같이 양도계약에 따라 발생한 의무로서 지급이 불가피한 경우의 사회통념상 적절한 명도비용은 필요경비로 인정되어야 한다. (3) 청구인은 임차인들에게 쟁점부동산 잔금청산일OOO 이전인 OOO 등 명도비용 합계 OOO과 보증금 합계 OOO을 지급하였고, 이는 송금영수증 등을 통해 확인된다. 나. 처분청 의견 (1) 자산의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제하는 필요경비인 양도비는 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항에 열거된 것에 한하는 것으로, 청구인이 쟁점부동산의 임차인에게 지급한 보상금 또는 이주비 명목의 쟁점명도비용은 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하지 않는다. (2) 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 쟁점명도비용을 지급한 사실은 인정되지만, 사적 계약에 의해 임차인에게 지출한 쟁점명도비용은 자산을 양도하기 위하여 필연적으로 지출하여야 하는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 또는 철거비용 등 필요경비로 인정되는 양도비로 보기는 어렵다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산을 양도하면서 임차인에게 지급한 쟁점명도비용이 쟁점부동산 양도차익 계산시 공제되는 필요경비에 해당되는지 여부 나. 관련 법령 등 (1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 4. (생략) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다. 3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (3) 소득세법 시행규칙 제79조[양도자산의 필요경비 계산등] ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. 1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에 따르면, 청구인을 포함한 매도인들은 매수인에게 매매완결일까지 쟁점부동산 임차인들과의 임대차계약을 모두 해지하고 임차인들에게 임대차보증금을 모두 지급한 후 건물을 명도받아 매수인에게 인도하기로 약정하였고, 매도인들이 이를 이행하지 못할 경우에는 지체상금을 지급하여야 하며, 매수인은 매매계약을 해제할 수 있도록 정하였다. (2) 쟁점부동산의 임차인별 명도비용 및 보증금 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 임차인별 명도비용 및 보증금 내역 (3) 청구인은 쟁점부동산의 임차인들이 임대차 보증금 및 이전비를 영수하였음을 확인한 영수증, 금융기관의 입금영수증 및 이체결과 조회 내역을 제출하였고, 해당 자료에 따르면 청구인이 임차인들에게 쟁점명도비용을 지급한 사실이 확인된다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조에 따르면, 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 자본적 지출액 등으로, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 양도비 등으로 정하면서 이를 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있도록 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점부동산의 임대차계약이 만료되지 않은 상태에서 매매계약을 체결하고 임차인들로부터 건물을 명도받아 매수인에게 인도하는 것으로 약정함에 따라 쟁점명도비용을 임차인들에게 지급하지 않았다면 지체상금을 부담하거나 매매계약이 해제될 수 있는 상황이었으므로, 결국 청구인이 지급한 쟁점명도비용은 부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출한 것으로 보이는 점, 쟁점명도비용이 임차인들에게 실제로 지급된 사실이 객관적 금융증빙을 통해 확인되는 점, 양도대상 부동산 전체에 대한 양도가액OOO 및 건물 임대차보증금OOO을 고려하였을 때, 전체 명도비용OOO이 과다한 것으로 보이지 않는 점 등에 비추어 쟁점명도비용은 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 필요경비에 산입함이 타당하다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점명도비용을 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 이 건 양도소득세 환급 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.