조심 2017서4444 (2017.12.04)

OOO장이 2017.6.12. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 임차인 OOO에게 지급한 명도비용 OOO원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 1998.9.21. OOO 주택(이에 따린 토지 포함, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 경매를 원인으로 취득하여 보유하다가 2016.9.8. 이를 양도하고OOO, 2016.11.30. 쟁점주택을 일시적 2주택(고가주택)으로 보아 「소득세법」제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조 제1항의 규정(이하 “이 건 특례규정”이라 한다)을 적용하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다. 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 하여 청구인이 2016.8.24. 및 2016.9.5. OOO의 지분 2분의 1(이하 “쟁점외1주택”이라 한다)과 OOO(이하 “쟁점외2주택”이라 한다)를 각 취득하여 쟁점주택의 양도일(2016.9.8.) 현재까지 보유한 사실을 확인하고, 쟁점주택이 일시적 2주택(고가주택)에 해당하지 않는다는 이유로 이 건 특례규정을 배제하여 2017.6.12. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.6. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 [주위적 청구] (1) 청구인은 쟁점주택의 매매계약서상 잔금일(2016.8.31.)에 이미 양도대금의 대부분을 수령하였으므로 이를 쟁점주택의 양도시기라 할 것인바, 쟁점주택은 양도 당시 일시적 2주택에 해당한다. (가) 청구인은 2016.5.25. 양수자 OOO과 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하면서 명목상 계약금, 중도금, 잔금으로 나눈 것일 뿐 매매대금 OOO원은 은행대출로 나머지 OOO원은 양수자로부터 수령하기로 합의하였으므로, 매매계약 시 잔금 일시납 조건으로 매매가 이루어진 것이며, 소유권이전등기나 금융기관의 대출승인이 지연되어 발생한 책임은 양수자에게 있는 것인바, 청구인이 쟁점주택의 매매계약상 계약금 및 중도금 지급기일 즈음에 이를 모두 수령한 이상 쟁점주택의 잔금청산일은 위 매매계약서상 잔금일인 2016.8.31.로 보아야 한다. (나) 또한, 청구인에게 발생한 임차인과의 명도분쟁은 소유권이 아닌 임차권에 대한 다툼으로 소유권이전을 목적으로 하는 매매계약이행에 있어 문제가 될 것이 없으며, 은행에서 대출실행을 지연한 것은 양수자의 사정일 뿐, 청구인이 책임질 수 없는 불가항력적인 상황에 해당한다. (2) 설령, 쟁점주택의 매매계약서상 잔금일을 잔금청산일로 볼 수 없다 하더라도, 2016.9.5. 쟁점주택의 임차인과 명도합의 후 즉시 쟁점주택의 관리처분권한을 양수자에게 이양하였으므로 이 날을 기준으로 청구인의 주택 수를 계산하는 것이 합리적이라 할 것인바, 여전히 쟁점주택은 양도 당시 일시적 2주택에 해당한다. (가) 쟁점주택의 매매계약서상 특약에 의하여 청구인이 명도책임을 지고 있으므로 명도가 완료가 되기 전까지는 잔금청산이 이루어진 것으로 볼 수 없다 하더라도, 청구인이 2016.9.5. 임차인 OOO와 명도합의를 하고 합의금 OOO원(이하 “쟁점명도비용”이라 한다) 중 OOO원은 현금으로 나머지 OOO원은 계좌이체로 송금하여 명도를 완료하였으며, 같은 날 양수자에게 관리처분권을 이양하여 양수자가 실질적으로 쟁점주택을 점유하였으므로 늦어도 2016.9.5.에는 쟁점주택이 양도된 것으로 보아야 한다. (나) 이와 같이 쟁점주택의 실질적 인도가 2016.9.5.에 발생하였고, 쟁점외2주택을 당초 잔금지급예정일인 2016.9.7.에 취득하려 하였다가 쟁점외2주택의 양도인의 요구로 2016.9.5. 잔금을 치르고 이를 취득한 사정 등을 고려하여 쟁점주택의 명도가 완료된 2016.9.5.을 기준으로 청구인의 주택 수를 산정하는 것이 타당하다. [예비적 청구] (3) 쟁점주택의 매매계약에 따라 명도의무가 발생하여 불가피하게 쟁점주택의 임차인에게 지급한 명도비 OOO원(쟁점명도비용)은 필요경비로 인정되어야 한다. 청구인은 쟁점주택의 매매계약 조건에 따라 잔금일인 2016.8.31.까지 쟁점주택의 명도를 책임지기로 하였으므로 동 약정에 따라 쟁점명도비용을 임차인에게 지급하지 않았다면 매매계약이 해제될 수 있는 상황이었고, 쟁점명도비용이 쟁점주택의 양도가액에 비추어 과다하지도 않은바, 쟁점명도비용은 청구인이 쟁점주택을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이므로 필요경비에 산입하여야 한다(조심 2017서135, 2017.3.8. 같은 뜻임). 나. 처분청 의견 (1) 쟁점주택의 양도시기를 매매계약서상 잔금일(2016.8.31.) 또는 쟁점주택의 명도일(2016.9.5.)로 보아야 한다는 청구주장에 대하여 (가) 「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 의거 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것인바, 쟁점주택의 잔금청산일 및 소유권이전등기접수일이 2016.9.8.인 사실이 확인되는 이상, 쟁점주택의 매매계약서상 잔금일을 양도시기로 볼 수 없다. (나) 또한, 쟁점주택의 명도가 완료된 시점을 양도시기로 보아 청구인의 주택 수를 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인의 주장대로 임차인의 명도분쟁은 소유권이 아닌 임차권에 대한 다툼으로 소유권이전을 목적으로 하는 매매계약이행에 있어 하등의 문제가 될 것이 없는 것이라면 청구인 또한 양수자에게 잔금을 매매계약서상 약정한 날에 지급하여 줄 것을 요청하여야 하는 것이며 양수자가 은행대출 실행이 지연되어 잔금 지급이 늦어지는 것은 양수자의 사정으로 양도자인 청구인의 불가항력에 해당하는 것은 아니라 할 것이다. (2) 쟁점명도비용을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장에 대하여 (가) 청구인은 2016.4.14. OOO와 임대차계약을 맺은 상황에서 불과 41일 이후인 2016.5.25. 쟁점주택의 매매계약을 체결하였는바, 동 계약 체결 당시에 임차인과 명도와 관련해서 분쟁이 발생할 것이라는 것은 충분히 인지할 수 있었으므로, 이를 쟁점주택을 양도함에 있어서 필수 불가결한 비용으로 인정하기는 어렵다. (나) 설령, 임차인에게 지급한 명도비용을 필요경비로 인정하더라도 객관적인 금융증빙에 의해 확인된 OOO원만을 필요경비에 산입하여야 한다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 쟁점주택의 양도시기를 잔금청산일로 보아 쟁점주택이 양도 당시 일시적 2주택에 해당하지 않는다는 이유로 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부 ② 쟁점명도비용을 필요경비로 산입하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 OOO 사이에 2016.5.25. 작성된 쟁점주택에 대한 매매계약서의 주요 내용은 아래와 같고, 그 내용을 살펴보면 청구인은 쟁점주택을 매매대금 OOO원에 양도하기로 하되 임차인을 잔금일이자 주택의 인도일인 2016.8.31.까지 명도하기로 한 것으로 나타난다. (2) 청구인은 쟁점주택의 매매대금 OOO원을 아래 ＜표1＞과 같이 청구인의 예금계좌로 수령한 것으로 확인되고, 나머지 잔액 OOO원에 대해서는 OOO원(청구인이 2016.9.5. OOO에게 계좌이체로 송금한 OOO원과는 별개의 금액임)은 2016.9.5. 현금으로 수령하여 임차인 OOO에게 명도비 명목으로 지출한 것으로, OOO원(당초 양도소득세 신고 시 양도비에 반영하여 이를 인정받았음)은 2016.9.8. 자기앞수표로 수령하여 부동산중개업자에게 중개수수료로 지출한 것으로 주장하며 청구인과 OOO 사이에 2016.9.5. 작성되었다는 확인서 사본[아래 (5)(다) 참조] 및 부동산중개업자가 발행한 현금영수증을 증빙으로 제출하였다. (3) 쟁점주택의 잔금청산일이 2016.9.8.인 사실에 대해서는 다툼이 없고, 쟁점주택의 양수자가 같은 날 동 주택에 대하여 소유권이전등기를 경료한 사실이 등기사항전부증명서에 의해 확인된다. (4) 청구인이 위 잔금청산일 현재 쟁점주택을 포함하여 쟁점외1.2주택을 소유하고 있는 사실이 등기사항전부증명서에 의해 확인된다. (5) 청구인 주장 및 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인과 OOO 사이에 2016.4.14. 작성된 쟁점주택(지하층 대피소 부분)의 임대차계약서에 의하면 OOO가 쟁점주택의 지하층 대피소 부분(면적 약 50평)을 OOO원에 2016.4. 15.부터 2017.4.14.까지 청구인으로부터 임차하기로 약정한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 임차인 OOO를 상대로 OOO법원에 제기한 건물명도 소OOO의 사건일반내용에 의하면 청구인은 2016.8.8. OOO를 상대로 건물명도 소OOO를 제기하였다가 2016.9.8. 이를 취하한 것으로 확인된다. (다) 청구인은 2016.9.5. 쟁점주택의 양수자로부터 잔금 중 일부인 OOO원을 현금으로 수령하여, 같은 날 그 중 OOO원은 자신의 예금계좌에 입금(＜표1＞의 2016.9.5.자 거래 참조)한 후 즉시 OOO에게 계좌이체로 송금하였고, 나머지 OOO원은 현금으로 OOO에게 직접 지급하였다고 주장하며 청구인의 예금계좌거래내역OOO 및 청구인과 임차인 OOO 사이에 2016.9.5. 작성되었다는 아래의 확인서 사본을 제출하였고, 동 확인서의 내용을 보면 청구인은 OOO에게 인수금액 등 OOO원을 지급하기로, OOO는 임차한 쟁점주택의 지층을 2016.9.7.까지 명도하기로 합의한 것으로 나타난다. (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조에서 부동산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하고 있는바, 쟁점주택의 잔금청산일이 2016.9.8.인 사실에 대하여 다툼이 없는 점, 청구인은 양수자의 귀책사유로 인하여 당초 잔금일(2016.8.31.) 보다 늦게 잔금청산이 되었다고 주장하나, 쟁점주택의 매매계약서상 청구인은 임차인을 잔금일까지 퇴거시켜야할 의무가 있었고 이를 이행하지 못한 청구인의 귀책사유로 인하여 잔금을 늦게 지급받은 것으로 보이는 점, 청구인은 2016.9.5. 쟁점주택의 명도를 완료하고 관리처분권한을 양수자에게 이전하였다고 주장하나, 청구인이 임차인을 상대로 제기한 건물명도소송을 2016.9.8. 취하한 사실이 확인되고, 청구인이 제출한 임차인과 작성하였다는 2016.9.5.자 확인서 사본에도 임차인은 임차한 건물을 2016.9.7.까지 명도한다고 기재되어 있으므로 청구주장을 받아들이기 어려운 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도시기는 잔금청산일인 2016.9.8.로 보는 것이 타당한바, 쟁점주택이 일시적 2주택에 해당하지 않는다는 이유로 이 건 특례규정을 배제하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 「소득세법」제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조에서 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 자본적 지출액 등으로, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서 작성비용.공증비용.인지대.소개비 등을 양도비 등으로 정하면서 이를 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있도록 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점주택의 지하층 부분에 대한 임대차계약이 만료되지 않은 상태에서 매매계약을 체결하고 임차인으로부터 건물을 명도받아 양수자에게 인도하는 것으로 약정함에 따라 쟁점명도비용을 임차인에게 지급하지 않았다면 지체상금을 부담하거나 매매계약이 해제될 수 있는 상황이었으므로, 결국 청구인이 지급한 쟁점명도비용은 부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출한 것으로 보이는 점, 쟁점명도비용 OOO원의 지급 여부도 청구인이 2016.9.5. 임차인에게 계좌이체로 OOO원을 송금한 사실이 청구인의 예금계좌거래내역에 의하여 확인되고, 나머지 OOO원도 청구인이 2016.9.5. 쟁점주택의 양수자로부터 잔금 중 일부를 현금으로 수령하여 임차인에게 지급하였다는 청구주장이 청구인과 임차인 OOO 사이에 2016.9.5. 작성된 확인서 등 심리자료 등을 감안할 때 수긍이 가는 점, 쟁점명도비용이 쟁점주택의 양도가액OOO을 고려하였을 때 과다한 것으로 보이지 않는 점 등에 비추어 쟁점명도비용은 청구인이 쟁점주택을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 필요경비에 산입함이 타당하다 하겠다(조심 2017서135, 2017.3.8. 외 다수, 같은 뜻임). 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.