조심 2018구0514 (2018.04.23)

OOO장이 2017.5.15. 청구인 OOO에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원과 OOO장이 2017.5.12. 청구인 OOO에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 각 부과처분 및 OOO장이 2017.5.12. 청구인 OOO에게 한 2016.2.16. 증여분 증여세 합계 OOO원(증여자 : 청구인 OOO OOO원, 청구인 OOO OOO원)의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인 OOO(이하 “청구인①”이라 한다) 및 그 배우자 OOO(이하 “청구인②”이라 한다)은 OOO대지 142.8㎡ 및 상가건물 74.71㎡(공유지분 OOO1, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2016.2.16. OOO 주식회사(이하 “양수법인”이라 한다)에게 양도한 후 양도가액을 OOO으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 신고를 하였다.

나. 청구인 OOO(청구인①의 아들로서 이하 “청구인③”이라 하며, 청구인① 및 청구인②와 함께 “청구인들”이라 한다)은 쟁점부동산의 임차인으로 2016.2.16. 양수법인으로부터 상가명도비 명목으로 OOO원(권리금.시설비.영업이익 손실보상금, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 수령하였다.

다.OOO장(이하 “조사청”이라 한다)은 2017.2.8.～2017.3.20. 기간 동안 청구인들(관련인)에 대하여 양도소득세 및 증여세 조사를 실시한 결과, 청구인③이 양도법인으로부터 지급받은 쟁점금액 중 실제 지출한 것으로 확인된 시설비 등 명도비 인정금액 OOO원을 차감한 OOO원을 쟁점부동산의 양도대가로 보아 그 양도가액에 포함하는 한편, 동 금액을 청구인①,②가 청구인③에게 증여한 것으로 보아 증여세를 부과하도록 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2017.5.15. 청구인①에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을, 2017.5.12. 청구인②에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정.고지하는 한편, 2017.5.12. 청구인③에게 2016.2.16. 증여분 증여세 합계 OOO원(증여자 청구인① : OOO원, 증여자 청구인② : OOO원)을 각 결정.고지하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2017.8.8. 이의신청을 거쳐 2017.12.13. 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 실계약서가 존재하고 인근 유사필지의 보상내역도 청구인들이 신고한 양도가액과 유사하므로 쟁점부동산 양도가액은 OOO원으로 보는 것이 타당하다.

(가) 대법원은 “납세자가 과세표준과 세액을 신고함에 있어 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 적격증빙을 갖추어 제출하였다면, 과세관청으로서는 위 적격증빙이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 납세자가 제출한 거래증빙상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다. 만일 특별한 사정이 있어서 납세자가 신고한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없다면 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 어디까지나 과세관청에게 입증책임이 있다”(대법원 2002.5.28. 선고 2000두6459 판결 ; 대법원 1996.6.25. 선고 95누3183 판결 외 다수)고 판시하고 있는바, 매매계약서가 허위로 작성되었다는 등의 특별한 사유가 없는 경우 계약서상의 거래가액은 실지거래가액으로 인정하여야 한다.

(나) 일반적으로 계약의 당사자가 누구인지는 그 계약에 관여한 당사자의 의사표시에 따라야 하는바, 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 그 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하와 관계없이 그 서면의 기재내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하며(대법원 1995.6.30. 선고 94다51222 판결 ; 대법원 2000.10.6. 선고 2000다27923 판결 참조), 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2002.5.24. 선고 2000다72572 판결 참조).

(다) 위 대법원 판례를 요약해 보면, 달리 매매계약서가 허위로 작성된 것이라거나 그 내용이 매매사례가액이나 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백하다고 인정할 자료가 없는 경우에는 계약서상의 양도가액은 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여 실지거래가액으로 보아야 한다.

(라) 이와는 달리 처분청과 같이 임의로 거래를 재구성(청구인①,②가 쟁점부동산 양도대금을 수령하여 청구인③에게 무상으로 주었다)하여 매매계약서에 기재된 OOO원의 양도가액을 부인하고 쟁점금액을 포함하여 양도가액을 OOO원으로 보아 청구인①,②에게 양도소득세를 부과하고, 청구인①,②가 쟁점금액을 청구인③에게 증여하였다고 보아 청구인③에게 증여세를 과세하는 것은 조세법률주의를 심각하게 훼손하는 것이다.

(2) 쟁점부동산과 유사한 부동산의 거래(보상)가액을 보더라도 쟁점부동산의 양도가액 OOO원은 적정하다.

(가) 쟁점부동산 인근의 유사한 부동산의 매매사례가액으로 보아 쟁점부동산의 양도가액 OOO원은 결코 과소한 것이 아님을 알 수 있다. 쟁점부동산의 보상가액이 적정한지 확인하기 위한 유사필지는 해당 부동산과 면적 위치 및 개별공시지가가 가장 유사한 부동산을 비교대상으로 삼아야 하는바, 쟁점부동산과 가장 유사한 부동산은 쟁점부동산과 동일한 대로변에 위치하고, 개별공시지가가 유사한 ‘OOO’로 이는 개별공시지가 대비 보상가액이 OOO%이며 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 보는 경우 개별공시지가 대비 보상가액은 OOO%이다.

＜표1＞ 쟁점부동산과 유사 부동산의 비교

(나) 2014년 8월경 양수법인은 청구인①,②에게 최초로 OOO원을 쟁점부동산 매매가격으로 제시하였으나, 재협상시 양수법인이 토지 취득에 과도한 비용이 소요될 경우 개발사업 전체가 무산될 위기에 있다며 매수가액을 할인해 달라고 하여 양도가액을 OOO원으로 깎아줬을 뿐, 청구인들이 당초 계약금액OOO을 그대로 수령하였다면 개별공시지가(2014년 기준, OOO원) 대비 보상가액 비율은 OOO%이다. 결국 쟁점부동산의 개별공시지가 대비 보상가액은 유사 부동산과의 개별공시지가 대비 보상가액과 거의 일치하고 있음을 알 수 있다.

(다) 따라서, 쟁점부동산의 양도가액은 유사필지의 매매사례가액에 비추어 사회통념이나 거래관행에 크게 벗어난 것으로 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 실제 양도가액은 매매계약서에 기재되어 있는 실지거래가액인 OOO원으로 보아야 한다.

(3) 청구인③이 양수법인으로부터 수령한 쟁점금액은 증여로 받은 금원이 아니다.

(가) 처분청은 ‘영업손실금의 보상이 일반적인 거래의 관행과 다르게 지급되었으며 양도소득세 탈루 혐의가 의심된다’는 이유로 매매계약서상의 매매가액 OOO원을 부인하고 쟁점금액을 포함하여 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 보아 청구인들에게 양도소득세 및 증여세를 부과하였으나, 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있고, 과세표준은 수입에서 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임은 원칙적으로 과세관청에게 있음에도(대법원 1984.7.24. 선고 84누8 판결 등 참조), 구체적인 입증 없이 단순히 증여혐의가 있다는 이유만으로 특수관계 없는 거래상대방과의 오랜 협의 끝에 결정된 계약서상의 양도가액을 부인한 것은 부당하다.

(나) 청구인③이 양수법인으로부터 수령한 쟁점금액의 성격에 대해 살펴보면, “영업권이란 그 기업의 전통, 사회적 신용, 그 입지조건, 특수한 제조기술 또는 특수거래관계의 존재 등을 비롯하여 제조.판매의 독점성 등으로 동종의 사업을 영위하는 다른 기업이 올리는 수익보다 큰 수익을 올릴 수 있는 초과수익력이라는 무형의 재산가치를 말하는 것”이고(대법원 2004.4.9. 선고 2003두7804 판결), “자산의 손실에 대한 보상이나 영업보상, 휴ㆍ폐업보상, 이전보상 등 당해 사업과 관련하여 감소되는 소득이나 발생하는 손실 등을 보상하기 위하여 지급되는 손실보상금인 경우는 그 사업의 태양에 따른 사업소득으로 보아 그 총수입금액에 산입하는 것”인바(대법원 2008.1.31. 선고 2006두9535 판결), 청구인③이 쟁점부동산에서 운영한 사업장(‘OOO’)은 제조.판매의 독점성 등 영업권의 성격도 갖추고 있는 것으로 보이고, 양수법인이 청구인③에게 지급한 쟁점금액은 당사자 간 협의로 결정된 금액으로 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하며, 특수관계가 없는 청구인③과 양수법인 간의 치열한 협상 끝에 상호 합의로 “상가권리 양도양수계약서”를 작성하였고 쟁점금액을 상가권리 양도가액으로 확정하여 이를 계약서에 기재하고 수령하였음에도, 상가권리의 거래가액의 구체적인 산출근거가 없다고 하여 거래를 재구성하여 청구인③이 청구인①,②로부터 쟁점금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분은 부당하다.

또한, 청구인③으로 하여금 사업을 개시하지 못하게 하고 쟁점부동산의 양도시기를 지연시킨 양수법인이 청구인③에게 지급한 쟁점금액은 당연히 영업손실에 따른 보상금이 포함되어 있다고 보아야 한다.

(4) 조세법률주의 원칙상 정황증거만으로 사실관계를 재구성하여 과세를 하는 것은 타당하지 않다.

(가) 처분청은 쟁점금액이 청구인③이 종전에 운영하던 사업의 양도시 수령한 권리금에 비해 과다하므로 쟁점금액을 양수법인으로부터 청구인③이 지급받은 명도비로 볼 수 없다는 의견이나, 쟁점금액과 이전에 청구인③이 수령한 권리금 간에는 그 시기 및 가액의 결정과정, 양수자 등과 아무런 연관성이 없으므로 비교대상이 될 수 없다.

(나) 양수법인은 금융투자 유치 및 사업시행을 위해 쟁점부동산을 반드시 취득하여야 했고, 사업시행이 늦어질 경우 개발사업 전체가 무산되거나 수익성이 악화될 가능성이 있었으며, 청구인③은 양수법인의 요청으로 음식점 영업추진을 유예해 왔고 양수법인이 계약서상의 정해진 날까지 쟁점부동산을 매입하지 않자 기존에 운영하던 음식점을 폐업하고 새롭게 음식점을 시작한지 3개월 밖에 안된 상황이었는바, 쟁점부동산을 긴급하게 매입하여야 하는 양수법인 입장과 쟁점부동산 양도로 사업의 터전을 잃게 된 청구인③의 사정을 동시에 고려할 경우 양수법인과 청구인③ 간의 거래는 경제인의 관점에서 비정상적이었다고 볼 수 없는 객관적인 사유가 있었던 것으로 보아야 함이 타당하다.

(다) 처분청은 매도인이 부동산을 매도하기 위해 임차인에게 이사비용, 영업손실보상금 등을 지급하는 것이 일반적인 거래관행이므로 양수법인이 쟁점부동산을 매입하기 위해 영업손실보상금을 청구인③에게 지급하는 것은 비정상적인 거래라는 의견이나, 통상 토지수용 및 재개발, 재건축사업의 절차에 있어 영업손실보상금은 임대인이 아닌 사업시행주체(부동산 등의 매입자)가 대상물건지에서 실제사업을 하는 사업자에게 지급하는 것이고,

「상가건물임대차보호법」제3조

제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고 있는바, 양수법인은 상가 임차인의 임대인 지위를 승계하게 되는 것으로 양수법인이 임차인에게 영업손실보상금 및 이사비용을 지급하는 것은 아무런 문제가 없을 뿐더러 도리어 경제적 논리에도 부합한다.

(라) 한편, 영업손실보상금 등을 양수법인으로부터 수령하는 경우 당연히 기타소득으로 원천징수액을 차감한 금액을 지급받았어야 하는 것은 주지의 사실이나 양수법인이 쟁점금액을 기타소득으로 원천징수를 하지 않았으니 이를 기타소득으로 인정할 수 없다는 처분청의 의견은 논리적으로 수긍할 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 실계약서가 존재하고 인근 유사필지의 보상내역도 청구인들이 신고한 양도가액과 유사하므로 쟁점부동산의 양도가액은 OOO원으로 보아야 한다는 청구인들의 주장에 대하여

(가) 청구인들은 쟁점부동산 인근의 ‘OOO 소재 토지’(2015년 기준시가 대비 OOO%)와 비교하여 쟁점부동산이 개별공시지가 대비 매매가액 비율이 OOO%(최초 계약조건 기준으로는 개별공시지가 대비 OOO%)로 과소신고된 금액이 아니라고 주장하나,

(나) 조사청이 확인한 바에 따르면 양수법인이 인근 부동산을 매입할 때의 매입가액은 개별공시지가 대비 OOO%로 확인되었을 뿐만 아니라 오히려 조사청이 결정한 쟁점부동산의 양도가액 OOO원이 개별공시지가 대비 매매가액 비율 OOO%로서 쟁점부동산 인근 필지의 개별공시지가 대비 매매가액 비율에 더 근접한다. 더욱이 쟁점부동산의 경우 대로변에 위치하여 골목안에 위치한 인근 부동산에 비해 오히려 더 높은 금액을 받을 수 있는 것으로 판단된다.

＜표2＞ 인근 부동산(토지) 보상가격 비교분석

(다) 위와 같이 쟁점부동산의 등기부등본상 매매가액은 개별공시지가 대비 매매가액 비율로 비교해도 인근 필지에 비해 거래가액이 크게 낮으므로 당초 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 유사 필지의 매매사례가액에 비해 사회통념이나 거래관행상 크게 벗어난 것으로 볼 수 없다는 청구인들의 주장은 사실과 다르다.

(2) 청구인③이 양수법인으로부터 수령한 쟁점금액은 청구인①,②로부터 증여받은 것이 아니라는 청구인들의 주장에 대하여

(가)

「소득세법」제95조

제1항은 자산의 양도로 인하여 발생하는 총수입금액을 양도가액으로 규정하고 있는바, 여기서 “총수입금액”이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 의미하고, 대가에 해당하는지 여부는 실질과세 원칙상 그 명목여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지 여부에 의해 판단하여야 하는바(대법원 1992.7.14. 선고 92누2967 판결 참조), 이 건의 경우 청구인③이 제출한 상가권리 양도양수계약서 및 부동산 매매계약서에는 쟁점금액이 기재되어 있으나 그 구체적인 산정근거가 나타나지 아니하고 계약당사자인 양수법인에게도 산정근거 자료가 없는 것으로 확인된다.

(나) 청구인①,②는 2013.1.30. 쟁점부동산을 OOO원에 취득하고 3년을 보유한 반면, 청구인③은 시설비 등으로 청구인①,②의 투자금액의 OOO%에 해당하는 OOO원을 투자하여 1년간 영업한 것에 불과함에도 쟁점금액은 쟁점부동산의 매매대금 OOO원의 OOO%에 달하는 금액으로 산정되었을 뿐만 아니라 청구인③이 2016.2.1. OOO에 소재한 종전 사업장 폐업시(상호 ‘OOO’, 폐업일 2016.2.1., 보증금 OOO원, 임대차기간 2012.10.31.～2017.11.1.) 쟁점부동산에서 운영한 사업장(상호 ‘OOO’) 보다 더 호황임에도 불구하고 사업 양수자에게 받은 권리금 등은 OOO원에 불과하다.

(다) 청구인③이 종전 사업장 폐업시 받은 권리금(시설비 등) 대비 쟁점부동산의 세입자로서 받은 명도비(쟁점금액)가 7배를 초과하고 있는바, 이는 청구인③이 청구인①,②와 특수관계가 아닌 이상 수령하기 어려운 금액일 뿐만 아니라 일반적인 부동산 거래에서는 나타나기 어려운 금액으로 판단되며, 조사청이 쟁점부동산의 인근 지번의 세입자에게 확인한 바에 따르면 인근 부동산의 경우 계약기간이 남아 있는 경우에도 임차 당시부터 아파트 개발사업 시행가능성으로 인해 일반적으로 명도비나 영업손실보상금 등을 받지 않는 조건으로 임차하는 것으로 확인된다.

(라) 실제 쟁점부동산 양도 후 1년 이내 주상복합아파트 분양이 완료되었고, 이 건과 같이 임차인이 매수인에게 영업손실보상금을 요구하는 것은 매도인이 부동산을 매도하기 위해 임차인에게 이사비 및 영업손실보상금 등을 지급하는 일반적인 거래관행과는 다른 점, 양수법인과 관할구청에 확인한 결과 양수법인은 매매대금과 별도로 지급한 쟁점금액을 쟁점부동산의 취득원가에 포함하여 취득세 신고를 한 것으로 나타나는 점, 쟁점금액에 대하여 기타소득으로 원천징수된 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점금액의 경제적 실질은 청구인③의 쟁점부동산 임차 관련 명도와 대가관계에 있지 아니하고 청구인①,②의 쟁점부동산 양도와 대가관계에 있는 것으로 봄이 타당하다.

(3) 따라서, 청구인③이 양수법인으로부터 지급받은 쟁점금액 중 실제 지출한 것으로 확인된 시설비 등 명도비 인정금액 OOO원을 차감한 OOO원을 쟁점부동산의 양도가액에 포함하여 청구인①,②에게 양도소득세를 과세한 처분과 청구인③이 청구인①,②로부터 OOO원을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액은 쟁점부동산의 양도대가가 아니라 상가 임차에 따른 명도비나 영업손실보상금에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.

1.

「법인세법」제52조

에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계법인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서

「상속세 및 증여세법」제35조

에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액

(2) 상가건물임대차보호법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와

「부가가치세법」제8조

,

「소득세법」제168조

또는

「법인세법」제111조

에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 조사청의 양도소득세 조사종결보고서 및 처분청의 과세자료 등에 의하면, 조사청은 청구인①,②가 사실상 쟁점부동산에 대한 양도소득세 탈루를 위해 특수관계인인 임차인(청구인③)과의 편법 임대차계약을 통한 쟁점부동산의 양도가액 축소행위로 판단하여 청구인③이 양수법인으로부터 명도비 명목으로 받은 쟁점금액 중 실제 지출한 시설비 등 OOO원을 명도비로 인정하여 이를 제외한 OOO원을 쟁점부동산의 양도대가로 보아 그 양도가액에 포함하고, 쟁점금액을 청구인①,②가 청구인③에게 증여한 것으로 보아 증여세를 부과하도록 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 이에 처분청은 청구인①에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을, 청구인②에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정.고지하는 한편, 청구인③에게 2016.2.16. 증여분 증여세 합계 OOO을 각 결정.고지하였다.

＜표3＞ (청구인①,②) 양도소득세 부과내역

＜표4＞ (청구인③) 증여세 부과내역

(나) 청구인①,②가 제출한 쟁점부동산에 대한 2016년 귀속 양도소득세 신고내역은 다음과 같다.

＜표5＞ 청구인①,②의 양도소득세 신고내역

(다) 청구인③은 청구인①,②의 아들로서 쟁점부동산을 사업장소재지로 하여 2015.4.1. ‘OOO’이라는 상호로 사업자등록을 하였고, 사업자등록시 청구인①,②와 체결한 임대차계약서(보증금 OOO원, 임대차계약기간 2014.4.11.∼2016.4.10.)를 제출하였으며, 청구인③의 사업이력은 다음과 같다.

＜표6＞ 청구인③의 사업이력

(라) 청구인③(OOO)의 부가가치세 신고서상 매출금액은 2015년(4.1.∼12.31.) OOO원이고, 청구인③의 2014년～2015년 귀속 종합소득세 신고내역은 다음과 같다.

＜표7＞ 청구인③의 종합소득세 신고내역

(마) 처분청은 쟁점금액이 쟁점부동산의 양도대가라는 의견이며, 그에 대한 근거자료를 다음과 같이 제출하였다.

＜표8＞ 쟁점부동산과 인근부동산 보상가액 비교

(바) 쟁점부동산을 양도한 경위 및 쟁점금액을 지급받은 경위 등에 대한 청구인들의 주장과 제출증빙은 다음과 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점금액을 사실상 쟁점부동산의 양도대가로 보아야 한다는 의견이나,

처분청이 매매사례가액으로 제시한 ‘OOO’ 등은 사업부지 내 위치, 건축물 용도, 개별공시지가 등에 있어 쟁점부동산(같은 동 558-18)과 유사하다고 보기 어려운 반면, 청구인들이 제시한 ‘같은 동 555-25’는 그 위치(사업부지 내 대로변), 건축물 용도(제2종 근린생활시설), 개별공시지가 등으로 보아 유사부동산이라 할 수 있는 점, 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원(청구인 신고가액)으로 볼 경우 개별공시지가 대비 매매가액 비율은 OOO%, 청구인이 제시한 유사부동산은 OOO%로 비슷한 수준이나 OOO원(처분청 결정가액)으로 볼 경우 OOO%로 유사부동산의 매매가액 비율과는 큰 차이가 있는 점, 개발사업부지 내 쟁점부동산의 양도가액과 쟁점금액은 개별.구체적인 상황이나 제반여건 등을 고려하여 청구인들과 사업시행자(양수법인) 사이에 지속적인 협의를 거쳐 결정된 것으로 나타나고, 의견진술에서 드러난 것과 같이 사실상 마지막 수용대상자로서 가지는 큰 이권을 실현한 것으로도 인정되는 점, 이 건과 같은 재개발사업의 경우 상가 임차인의 영업손실보상금이나 명도비 등은 임대인이 아닌 사업시행자로부터 지급받는 것이 일반적인 관행으로 보이는 점, 청구인③과 양수법인 간에 체결한 상가권리 양도양수계약에 따라 양수법인은 권리금, 시설비 및 영업손실보상금 등의 명목으로 쟁점금액을 청구인③에게 지급한 것으로 나타나는 점, 청구인①,②와 양수법인이 체결한 쟁점부동산 매매계약서의 ‘특약사항’에도 양수법인이 쟁점금액을 쟁점부동산(상가) 명도비 등의 명목으로 쟁점부동산의 임차인(청구인③)에게 지급한다는 내용이 명시되어 있는 점 등에 비추어 당초 청구인①,②가 신고한 쟁점부동산의 양도가액OOO이 적정하고, 쟁점금액은 쟁점부동산의 양도대가가 아니라 청구인③의 상가 명도비 또는 영업손실보상금에 해당한다는 청구인들의 주장이 타당하다고 할 것이다.

따라서, 쟁점금액을 사업소득이나 기타소득으로 과세하는 것은 별론으로 하되, 처분청이 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도대가로 보아 양도소득에 포함하여 청구인①,②에게 양도소득세를 과세하고, 이를 아들에게 증여한 것으로 보아 청구인③에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.