조심2015서2299 (2016.01.26)

OOO세무서장이 2014.10.14. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO을 아들로 둔 자이며, OOO은 2011.6.8. OOO 청구인 소유 토지에 건물 OOO㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 2012.6.18. OOO에게 양도가액 OOO원에 양도한 후 취득가액을 환산가액 OOO원으로 하여

양도차익을 산정한 후 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. OOO세무서장(이하 “조사청”이라 한다)은 2013.9.9～2013.9.27. 기간

동안 OOO에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여, 쟁점건물에 대한

취득가액을 취득세 신고시 과세표준인 OOO원으로 하여 2014.1.8.

OOO에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. OOO은 이에 불복하여 2014.3.13. 조사청에 이의신청을 제기하였고

, 조사청은 2014.4.10. 쟁점건물의 실지 취득가액 및 취득자금의 출처 등을 재조사하는 것으로 결정하였다.

라. 조사청은 이에 따라 OOO에 대한 재조사를 실시하여, 쟁점건물 및 쟁점건물과 연접한 OOO 건물 OOO㎡(이하 “쟁점외건물”이라 한다)을 총공사비 OOO원으로 하여 신축한 것을 확인한 후, 쟁점건물에 대한 실소유자를 청구인으로 보고 취득가액을 OOO원으로 산정하였으며, 처분청은 이에 따라 2014.10.14. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2015.1.6. 이의신청을 거쳐 2015.5.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(가) 쟁점건물의 신축비용이 임대보증금 등으로 모두 충당되어 개

인자금이 추가로 필요하지 않고, 청구인이 생활이 어려운 OOO

에게 도움을 주기

위해 OOO 명의로 쟁점건물을 신축하게 하여

임대료 등으로 생활할 수 있도록 하였던 것임에도, 이를 청구인이 OOO에게 명의신탁한 것으로 보는 것은 부당하다.

청구인은 2006.4.12. OOO 대 OOO㎡(이하 “취득1토지”라 한다), 같은 동 OOO 대 OOO㎡(이하 “취득2토지”라 한다) 합계 OOO㎡를 OOO원에 취득하여 보유하다가 2007.1.2. 취득1토지를 아들인 OOO에게 증여하였다.

그런데, OOO은 증여받은 취득1토지를 2010.10.27. 다시 청구인에게

증여하였으며, 이후 2010.11.10. 취득2토지를 취득1토지에 합병하였다가

, 2010.11.30. 이를 다시 OOO 대 OOO㎡(이하 “분할1토지”라 한다), 같은 동 OOO 대 OOO㎡(이하 “분할2토지”라 한다), 같은 동 OOO 도로 OOO㎡(이하 “분할3토지”라 한다)로 분할하였다.

청구인과 OOO은 2010.12.6. 분할1토지 위에 다가구주택 OOO㎡(OOO층 OOO가구, 쟁점건물)를 OOO 명의로, 분할2토지 위에 다가구주택 OOO㎡(OOO층 OOO가구, 쟁점외건물)를 청구인 명의로 각각 건축허가를 받아 2010.12.10. 착공하여 2011.6.8. 준공허가를 받았으며, 2011.6.30. 쟁점건물은 OOO 명의로, 쟁점외건물은 청구인 명의로 각각 소유권보존등기를 하였다. 이후 청구인과 OOO은 2012.6.18. OOO에게 분할1토지는 OOO원, 쟁점건물은 OOO원 합계 OOO원에 양도하였

으며, 이에

따라 OOO은 쟁점건물의 양도에 대하여 양도가액 OOO원

, 환산취득가액 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

(나) 쟁점건물의 등기부등본, 매매계약서 및 임대차계약서상의 소유자가 OOO으로 되어 있고, 보증금·월세 등도 OOO 명의의 계좌에 입금되는 등 쟁점건물의 실제 소유자를 OOO으로 보아야 한다. 청구인이 2006년 4월 취득1,2토지를 OOO원에 취득한 후 2007.1.2. 취득1토지를 OOO에게 증여하였는바, 이는 그 당시 OOO이 사업부진으로 생활이 곤란하게 됨에 따라 자식의 어려움을 외면할 수 없어 도움을 주고자 했던 것이며, 취득1,2토지 위에 각각 다세대주택을 신축하여 임대하면 생활이 가능하겠다고 생각하여 증여하였던 것이다.

그런데, 건물 신축과정에서 취득1토지(OOO평)는 면적이 작아 주택을

신축하기 어려우므로 취득2토지(OOO평)와 합필한 후 반반씩 분필하여

각각의 필지 위에 건물을 신축하기로 하여, 청구인이 OOO에게 증여한 취득1토지를 2010.10.27. OOO으로부터 다시 증여받았던 것이며,

그 후 2010.11.10. 취득2토지를 취득1토지에 합병하였다가, 2010.11.30. 이를 다시 3필지로 분할(분할1토지 OOO평, 분할2토지 OOO평,

분할3토지 OOO평)하여 그 중 도로(분할3토지)를 제외한 분할1,2토지 위에

다세대주택을 신축하였던 것이다. 그 당시 쟁점건물 및 쟁점외건물의 총공사비용은 OOO원(평당

약 OOO원)으로 예상되어, 이를 위해 청구인이 분할1,2토지를 담보로

OOO원을 대출받아 우선 공사대금을 지급하면, 추후에 임대보증금 등으로 모두 상환이 가능할 것이므로 개인자금에서 부담할 금액은 없을 것으로 판단하였다. 위와 같이 개인자금 없이도 쟁점건물을 신축할 수 있을 것으로 예상되는 상황에서, 청구인은 당초부터 생활이 어려운 OOO을 지원하기 위하여 OOO

으로 하여금 쟁점건물을 자신의 명의로 신축하도록 하였던 것이다

.

그런데, 위 두 건물의 실제 총공사비가 당초 예상을 초과하여 OOO원(쟁점건물은 OOO원)이 소요되었으며, 쟁점건물을 임대한 결과 임대보증금은 OOO원, 월세는 OOO원에 불과하였다. 이처럼 당초 예상보다 공사비는 추가된 반면, 임대료 수입은 기

대에 미치지 못하여 계속 보유하는 것이 실익이 없다고 판단되어

OOO은 2012년 6월 쟁점건물을 OOO원에 양도하였으며, 동 양도대금으로 미납된 공사대금을 지급하고 대출금을 모두 상환하였다. 결국, 쟁점건물의 신축비용(OOO원)이 예상액을 초과하기는 하였지만, 청구인의 대출금으로 우선 지급한 후 임대보증금 및 매매대금으로 모두 충당되어 당초 예상대로 개인자금이 사용되지 않았다.

또한, 쟁점건물과 관련하여 작성된 임대차계약서 및 매매계약서는

모두 OOO의 명의로 작성되었으며, 임대보증금 및 월세, 매매대금도

OOO 명의의 통장으로 입금되어 건물공사비 등으로 사용하였는바, 쟁점건물의 실제 소유자인 OOO이 본인 명의로 계약서를 작성하고 대금을 수수한 것이 지극히 당연한 것임에도 불구하고, 처분청은 이를 간과하고 청구인이 쟁점건물을 OOO에게 명의신탁한 것으로 보았다.

처분청은 명의신탁의 근거로 쟁점건물 신축비용에 청구인의 자금

(대출금)이 사용된 반면, OOO의 자금은 사용되지 않은 점 등을

제시하고 있으나, 위에서 설명한 바와 같이 OOO 뿐만 아니라 청구인의 개인자금도 전혀 사용되지 않은 점, 쟁점건물과 관련된 거래 및 대금의 수수는 OOO의 명의로 이루어진 점에 비추어볼 때 이 건 처분은 타당하지 않다.

나. 처분청 의견

OOO은 당초 신고한 양도소득세에 대해 환산취득가액을 부인한 처분에 대해 불복을 제기하였고, 그 과정에서 청구인의 분할1토지 위에 쟁점주택을 OOO 명의로, 분할2토지 위에 쟁점외주택을 청구인의 명의로 하여 두 건물을 공사현장소장(OOO)을 직접 고용하여 동시에 신축함에 따라 쟁점주택의 실제 신축비용에 대한 자금출처에 대해 재조사하여 과세한 것이다.

쟁점주택 및 쟁점외주택은 모두 구분 없이 동시에 신축되었고 두 건물의 실제 소요된 총공사비용(신축·취득금액)은 OOO 명의의 양도

대금 통장OOO 및 공사현장소장 OOO의 공사비

수령통장 거래내역, 쟁점주택 임대차계약서에 의해 OOO원으로 확인되나, OOO원의 자금 출처가 청구인 소유의 부동산 근저당 대출금 등(OOO원) 및 쟁점주택의 임대보증금(OOO원)으로 지급되었다는 점에서 실제 소유자를 청구인으로 보아야 한다.

또한, OOO은 2015.1.2. 이의신청과 관련하여 국세심사위원회에 참석하여 “쟁점주택에 대해서는 사실 잘 모르며, 거의 이름만 빌려주었다고 할 수 있고, OOO에 있는 청구인과 큰 형(OOO)이 알아서 한 것”이라고 진술한 사실이 있는 점, 당시 OOO의 주소지 및 근무지는 OOO와 OOO로 거리상 쟁점주택 신축공사에 관여했다고 보기 어렵고, 청구인의 자금으로 청구인의 아들 OOO의 주도하에 공사가 이루어진 것으로 확인되는 점 등에 비추어 청구인을 쟁점주택의 실제 소유자로 보는 것이 타당하다.

따라서 OOO의 명의로 된 쟁점건물을 양도했지만 실소유자는

청구인

이므로 청구인에게 한 양도소득세 결정·고지처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물의 실소유자를 청구인으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

(1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는

경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로

있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다

.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위

또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다

.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물에 대한 토지(취득1토지에서 합병 후 분할1토지로 변경)

등기부등본의 OOO, OOO 및 OOO에는 다음과 같은 내용이 나타난다.

(2) 쟁점건물의 등기부등본 표제부에는 건물내역이 철근콘크리트구조 평슬라브 OOO층 단독주택(OOO층 계단실 OOO㎡, OOO층 각각 다가구주택 OOO가구 OOO㎡, OOO가구 OOO㎡, OOO가구 OOO㎡ 합계 OOO가구)으로 나타나고, OOO 및 OOO에는 다음과 같은 내용이 나타난다.

(3) OOO이 처분청에 제출한 양도소득세 신고서상 신고내역 및 처분청의 최초 조사종결보고서에 따른 경정사항이 다음 <표1>과 같이 나타난다.

(4)

처분청의 위 경정사항에 대해 OOO은 2014.3.13. 이의신청을

제기하여 2014.4.10. 재조사 결정이 있었으며, 이에 따라 처분청에서 재

조

사하여 작성한 ‘불복청구 재조사 종결보고서’의 주요내용은 다음과 같다

.

(가) 쟁점건물의 실제 소요된 공사비용을 조사하기 위하여 OOO에게

쟁점건물과 쟁점외건물의 신축공사계약서 등 관련증빙과 실제 소요된 금액을 건물별로 요청하였으나, OOO은 두 건물의 구분 없이 청구인, OOO, OOO(OOO의 형) 등이 공사현장소장 OOO에게 계좌이체한 금융자료 OOO원만 제시할 뿐 공사계약서, 세금계산서 등 다른 증빙을 제시하지 못하였고, 두 건물의 기초공사 및 내장공사에서 외장공사에 이르기까지 자재들이 동시에 투입되어 건축된 것으로 확인(OOO 소장 진술)되는 바, 사실상 두 건물의 총 공사비용이 OOO원으로 판단되므로 쟁점건물의 실제 취득가액은 총공사비용에서 두 건물의 연면적으로 안분한 금액을 쟁점주택의 신축·취득가액으로 하였음이 확인된다.

(나) OOO은 쟁점건물의 양도소득세 관련 처분청에 이의신청시 국

세심사위원회에 참석하여 ‘쟁점건물에 대해서는 잘 모르며 본인은 거의

이름만 빌려주었다고 할 수 있고, OOO에 있는 청구인과 큰형 OOO이 알아서 한 것’이라고 진술한 바 있다.

(다) 쟁점건물 및 쟁점외건물 두 건물의 자금출처를 확인한 바, 총공사비용 OOO원은 청구인 소유 부동산 근저당 대출금액 등 OOO원과 쟁점건물 임대보증금으로 받은 OOO원(현장소장 OOO이

청구인 OOO 명의의 계좌로 이체한 OOO원 및 청구인 명의 계좌로 이체한 OOO원)으로 나타난다.

(라) 쟁점건물 신축 당시 OOO의 주소지 및 근무지는 OOO와 OOO로, 쟁점건물 신축공사를 주도했다고 보기 어렵고, 공사현장소장 OOO과 통화 결과, 실제는 OOO에 거주했던 쟁점건물의 토지 소유자인 청구인의 주도하에 큰형 OOO이 도와

공사가 이루어진 것으로 확인되는 등 청구인은 상속세 및 양도소득세를

회피하기 위해 본인 소유 토지에 쟁점건물과 쟁점외건물을 동시에 신축한 후, 쟁점건물은 OOO 명의(당시 소유주택 없음)로, 쟁점외건물은 청구인 명의로 등기한 후 2012.6.18. 쟁점건물을 OOO원에 먼저 양도하고 쟁점외건물을 2013.6.27. OOO원에 양도하여 1세대 1주택으로 비과세 감면받은 것으로 나타난다.

쟁점건물의 취득자금 원천, 청구인의 양도대금 수취 및 사용내역은 다음 <표2>, <표3>과 같다.

(5)

처분청이 제출한 심리자료에 첨부된 ‘쟁점건물 양도대금 사용내역’을 보면, OOO의 계좌OOO에서 OOO(OOO의 아내), OOO(현장소장), 청구인, OOO, OOO에게 각각 출금된 금액은 다음 <표4>와 같이 나타난다.

처분청은 이에 대해 OOO, OOO과 OOO에게 증여세를 과세한 것으로 나타난다.

(6)

쟁점건물 임대차계약내용 및 통장 입금내역은 다음 <표5>와 같다

.

위 쟁점건물에 대한 임대차계약서가 작성된 OOO호 가구 중 1가구(OOO호)만 임대인이 청구인으로 되어 있고, 나머지는 OOO으로 되어 있다. 또한, 동 계약서상 보증금 OOO원은 모두 OOO 명의의 계좌에 입금된 것으로 나타난다.

(7) 청구인이 추가 주장한 내용은 다음과 같다.

(가) OOO의 진술내용과 쟁점건물의 신축과정을 OOO이 주도하였다고 하여 명의신탁의 근거가 될 수는 없다. 처분청은 국세심사위원회에 참석한 OOO의 진술내용과 쟁점건물의 신축과정을 OOO이 주도한 점 등을 명의신탁재산의 근거로 제시하고 있으나, OOO이 건축주인 쟁점건물과 청구인이 건축주인 쟁점외건물은 모두 두 건물의 인근에 거주하던 장남 OOO이 공사현장에서 참여하여 신축과정을 직접 관여하였고, OOO과 청구인은 사정상 공사진행에 거의 관여할 수 없었다. 따라서, OOO의 진술내용은 쟁점건물의 신축과정에 대하여 쟁점건물 인근에 거주하는 OOO이 OOO에서 거주하던 자신을 대신하여 공사를 진행하였으므로 구체적인

공사 진행상황 및 공사비 내역 등을 자세히 기억할 수 없다는 것일 뿐, OOO이 명의를 대여해 주었다는 취지의 진술을 한 것은 아니다. OOO 뿐만 아니라 청구인도 쟁점외건물 신축과 관련하여 장남인 OOO에게 그 과정을 모두 일임하였는바, 처분청이 쟁점건물 신축을 OOO이 주도하였다는 사실만으로 쟁점건물을 청구인의 명의신탁재산으로 단정하는 것은 타당하지 아니하다.

(나) 쟁점건물의 신축자금은 쟁점건물의 임대보증금 및 양도대금에서 모두 지급되었기 때문에 청구인의 개인자금이 전혀 사용되지 않았다. 청구인이 보유한 분할1,2토지를 담보로 대출을 받아 공사대금을 우선 지급하면 추후에 임대보증금 등으로 모두 상환이 가능하여 개인자금 없이도 쟁점건물을 신축할 수 있을 것으로 예상되는 상황에서, 생활에 어려움을 겪고 있는 OOO을 돕고자 OOO 명의로 쟁점건물을 신축하도록 하였던 것이다. 쟁점건물의 신축비용은 OOO원) 사용처를 보면, 대출금상환 OOO원, 공사대금 OOO원(임대보증금에서 기지급) 등 OOO원이 신축비용으로 지급된 사실이 확인된다. 위와 같이 쟁점건물의 최초 신축자금은 청구인 명의의 대출금에서 우선 지급되었으나, 최종적으로는 쟁점건물의 임대보증금 및 매매대금에서 모두 지급된 것이다. 결론적으로, 쟁점건물은 OOO이 건축주가 되어 신축한 것으로, 임대차계약서 및 매매계약서가 OOO 명의로 작성되었고, 임대보증금 및 매매대금도 OOO 명의의 통장으로 입금되어 신축공사비 등으로 사용된 사실이 확인되는 반면, 청구인은 위 계약서에 서명·날인한 사실도 없고, 관련 금액이 청구인 명의 통장에 입금된 사실도 없으며, 신축공사비에 청구인의 개인 자금이 전혀 사용되지 않았음에도, 처분청이 쟁점건물의 실제 소유자를 청구인으로 보는 것은 아무런 근거가 없는 것이다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

어떤 재산에 대하여 등기나 등록 그 밖의 공시방법을 갖춘 명의인이 있는 경우 그 재산은 특별한 사정이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 내

용에 따라 당사자간 의사표시가 있었던 것으로 해석하여야 하며, 공시방법을

갖춘 재산을 명의신탁재산으로 보기 위해서는 증거가치가 충분한 많은 간접자료에 의하여 명의신탁 여부가 충분히 입증되어야 할 것(국심 2005서2051, 2006.3.7., 같은 뜻임)인바,

쟁점건물의 신축비용이 대출금과 임대보증금으로 모두 충당되어 청구인이 동 신축비용을 부담하지 않은 상황에서 이를 OOO이 부담하지 않았다는 사유로 청구인이 OOO에게 쟁점건물을 명의신탁하였다고 보기 어려운 점, 쟁점건물의 등기부등본, 매매계약서, 임대차계약서에 소유자가 OOO으로 되어 있고, 보증금·월세, 양도대금이 OOO 명의의 계좌로 입금되는 등 공부상 및 사실상의 소유자가 OOO으로 보이는 점, OOO이 이의신청 과정에서 한 진술내용을 보면 청구인이 쟁점건물을 OOO에게 명의신탁하였다기 보다는 멀리 있는 OOO을 대신하여 쟁점건물 소재지에 거주하는 OOO 또는 청구인이 공사행위를 한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점건물을 OOO에게 명의신탁한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」

제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.