조심 2019서3483 (2020.06.25)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.5.31. OOO주택(이하 “양도주택”이라 한다)을 양도가액 OOO양도하고, 위 양도주택 양도가 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는 것으로 보아 2018.7.31. 처분청에 2018년 귀속 양도소득세 OOO신고.납부하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사결과 양도주택의 양도 당시 청구인의 배우자 OOO(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 소유하였고, 쟁점건물 1∼2층 및 옥탑이 주택으로 사용된 것으로 확인하고 주택으로 사용한 쟁점건물의 층수가 3개층을 초과한 것으로 보아 쟁점건물이 공동주택인 것으로 보았으며, 이에 따라 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세규정을 배제하여 2019.6.10. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점건물 1∼2층이 주택에 해당한다고 보았으나, 쟁점건물 1∼2층은 고시원으로 사용되고 있으므로 「소득세법」상 주택에 해당하지 아니한다.

(가) 쟁점건물 1∼2층은 제2종 근린생활시설로서 청구인이 이를 사무실로 타인에게 임대하여 운영하고자 하였으나 임차인 모집이 어려웠고, 이후 쟁점건물 1∼2층을 취사가 불가능한 단기 숙박전용 고시원 9개 호실로 구조 변경하여 타인에게 임대하였다.

(나) 청구인은 쟁점건물 3∼4층과 달리 대외적으로 쟁점건물 1∼2층을 근린생활시설(고시원)으로 홍보하여 임차인에게 소액보증금을 지급받고 단기 임대차계약을 체결하여 고시원으로 운영하였다.

(다) 청구인은 쟁점건물 1∼2층을 고시원으로 운영하고자 다중생활시설(고시원) 건축기준(취사시설 및 욕조 미설치, 지상층 건축, 학습시설 마련, 시설 내 공용시설 설치 등)에 맞춰 구조변경을 하고자 하였으나, 일부 기준(중복도 폭 1.5m)을 충족하지 못하여 양도주택을 양도할 당시 고시원업 사업자등록을 하지 못하였다. 이후 청구인의 배우자 OOO2020.1.2. 처분청에 쟁점건물 1∼2층 각 호실을 고시원업(상호 OOO개업일 2018.3.8.)으로 사업자등록을 하였고, 2018년 1기부터 2019년 2기 부가가치세 확정신고.납부하였으며, 2018년 귀속분 종합소득세를 수정신고.납부하였다.

(라) 쟁점건물 1∼2층 각 호실에는 숙박에 필요한 최소한의 편의시설(화장실 및 샤워시설, 책상, 소형 냉장고 등)이 갖춰져 있으나, 필수 주거시설(취사시설 등)이 갖춰지지 않았고, 쟁점건물 1층에는 쟁점건물 1∼2층 각 호실 임대인들이 사용할 수 있는 휴게실 및 빨래방 등 공용시설이 마련되어있다.

따라서 쟁점건물 1∼2층 각 호실은 실제 고시원으로서 독립성이 상실된 구조이거나 취사시설이 설치되지 아니한 숙박시설에 해당하고 「소득세법」상 주택에 해당하는 것으로 볼 수 없다.

(2) 쟁점건물 옥탑은 독립된 외부계단이나 통로가 없어 청구인이 거주하고 있는 쟁점건물 5층을 통하여야만 건물 외부로 진출입이 가능하고, 취사(주방시설) 및 위생처리시설(화장실)이 존재하지 않아 주거용 시설에 해당한다고 볼 수 없으며, 옥탑 높이가 최고 2.1mㆍ최저 1.85mㆍ평균 1.78m로 낮은 경사진 지붕천장 상태로 타인에게 주택으로 임대가 불가능한 형태이다. 또한 쟁점건물 옥탑은 청구인의 자녀 침실과 청구인의 생활가재도구 보관창고인 다락방으로 사용되고 있고, 쟁점건물의 건축물대장에도 ‘옥탑 및 다락(연면적 제외)’으로 기재되어있으며, 주택층수에 산입된 사실이 없다.

따라서 쟁점건물 옥탑은 단순히 쟁점건물 5층에 부속된 시설물에 지나지 아니하므로 이를 독립된 거주가 가능한 1주택에 해당하는 것으로 볼 수는 없다.

(3) 쟁점건물은 주택으로 사용되는 층수가 3개층이고, 다가구주택으로서 단독주택에 해당된다.

(가) 「소득세법」상 주택은 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물이고, 「주택법」상 주택은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있다.

「건축법 시행령」은 ‘독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것’을 ‘각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설을 설치하지 아니한 것’으로 규정하고 있으므로, 취사시설이 설치되지 아니한 경우에는 독립된 주거형태를 갖추지 아니한 것으로 보아야 하고, 독립된 주거생활을 할 수 없는 구조인 경우 「소득세법」상 주택에 해당하지 아니한 것으로 볼 수 있다.

(나) 「주택법」상 단독주택은 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 규정되어 있고, 공동주택은 건축물의 벽.복도.계단이나 그 밖의 설비 등이 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 규정되어 있다.

또한

「주택법 시행령」제2조

에서는 단독주택을 「건축법 시행령」별표1 제1호의 단독주택, 다중주택, 다가구주택으로 규정하였고, 공동주택을 「건축법 시행령」 별표1 제2호의 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 규정하였다.

한편, 「건축법 시행령」 별표1 제4호 거목에서는 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설(고시원)을 별도로 규정하고 있다.

(다) 대법원과 조세심판원도 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태로서 주거에 필요한 필수 설비(취사.위생처리 시설 등)를 갖추어 독립된 주거생활을 기준을 충족한 경우에 한정하여 주택으로 판단하고 있다.

(라) 따라서 쟁점건물 1∼2층의 9개 호실 및 옥탑에는 그 구조.기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태로서 주거에 필요한 필수 설비를 갖추지 못하였으므로, 독립된 주거생활을 할 수 없어 주택에 해당하지 아니하는바, 쟁점건물은 주택으로 사용되는 층이 3개층(3∼5층)으로 보아야 하고, 「주택법」상 다가구주택으로서 단독주택에 해당하는 것으로 볼 수 있다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점건물 1∼2층이 고시원이고, 쟁점건물 옥탑이 쟁점건물 5층에 부속된 시설물이므로 주택에 해당하지 아니한다고 주장하나, 쟁점건물 1∼2층은 다중주택으로 사용되고 있고, 쟁점건물 옥탑은 주거용으로 사용되고 있는 것으로 확인되었는바, 「주택법」상 주택에 해당한다고 볼 수 있다.

(가) 쟁점건물 1∼2층은 각 호실의 전용면적이 약 5평 규모로 각 호실별로 세면대, 화장실, 냉장고 등 주거에 필요한 설비를 갖추고 있어 고시원이 아닌 다중주택으로 보인다.

1) 쟁점건물 등기부등본상 쟁점건물은 5층 단독주택으로서 1∼2층은 사무소로 명시되어 있다.

2) 처분청이 쟁점건물에 대한 현장조사를 실시한 결과 쟁점건물 1∼2층 9호실에는 각 호실마다 세면대, 화장실, 냉장고, 에어컨, 붙박이장, 책상, 신발장의 설비를 갖추고 전기 및 가스 사용량을 호실별로 계량하여 실제 주거용으로 사용 중인 것으로 확인되었다.

3) 청구인은 쟁점건물 1∼2층을 고시원으로 사용하였다고 주장하나, 쟁점건물 1∼2층에는 고시원에 필수적인 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)이 없고, 쟁점건물 1∼2층이

「건축법 시행규칙」제3조의5

및 별표1 제4호 거목에 따른 다중생활시설(고시원)에 대한 건축기준(복도 최소폭을 중복도 1.5m 이상으로 건축)을 충족하지 못한 것으로 확인되었으므로 청구인의 주장을 인정하기 어렵다.

4) 또한 처분청이 쟁점건물 1∼2층 각 호실의 임대차계약 내역을 확인한 결과, 각 호실의 세입자가 근로소득 주택월세 공제를 신고한 점, 청구인과 임차인이 다중주택인 쟁점주택 3∼4층의 각 호실별 임대차계약과 동일한 형태(보증금 및 월세 설정)의 임대차계약을 체결한 점, 임대차계약기간이 6개월 이상인 장기임대차계약인 점 등을 고려할 때 청구인이 1∼2층을 고시원으로 사용하였다는 주장을 받아들이기 어렵다.

5) 따라서 쟁점건물 1∼2층은 「건축법 시행령」별표1의 단독주택 중 다중주택에 해당하는 것으로 보아야 한다.

(나) 쟁점건물 옥탑은 냉.난방시설을 갖춘 방으로서 쟁점건물 건축면적(120.51㎡)의 8분의 1인 15.06㎡를 초과하여

「건축법 시행령」제119조

제1항 제9호에 따라 층수에 산입된다고 볼 수 있고, 취사시설 및 화장실이 없으나 청구인의 자녀가 실제 주거용으로 사용하고 있어 주택으로 볼 수 있다.

(2) 쟁점건물 1∼2층 및 옥탑이 주택에 해당하므로 쟁점건물은 주택으로 사용하는 층수가 4개층 이상이고, 「건축법 시행령」에서 정한 공동주택에 해당되는바, 처분청이 쟁점건물을 공동주택으로 보아 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 특례를 배제한 이 건 양도소득세 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물을 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 양도소득세 특례 규정을 적용해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략)

제155조(1세대 1주택의 특례) ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

제160조(고가주택에 대한 양도차익 등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

법 제95조 제1항에 따른 양도차익x(양도가액-9억원)/양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액x(양도가액-9억원)/양도가액

(3) 건축법 시행령 [별표1]

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점건물의 건축물대장에 의하면 쟁점건물은 연면적 418.78㎡ 및 건축면적 120.51㎡으로 구성된 주용도가 제2종 근린생활시설인 5층 건물이고, 건축물대장상 쟁점건물의 층별 용도 및 면적은 아래 표와 같다.

＜표1＞ 쟁점건물 건축물대장상 층별 용도 및 면적

(나) 쟁점건물 1∼2층과 관련하여 청구인과 처분청이 주장한 내용은 다음과 같다.

1) 청구인은 쟁점건물 1∼2층을 고시원으로 운영하였다고 주장하며 고시원업 사업자등록증(개업일 2018.3.8., 등록일 2020.1.2.), 부가가치세.종합소득세 신고서를 제출하였다.

2) 처분청은 쟁점건물 1∼2층이 쟁점건물 3∼4층과 같이 주택으로 사용되었다고 주장하며 쟁점건물 1∼2층 각 호실의 임대차계약내역(임대기간 12∼24개월), 전입.전출내역을 제출하였다.

＜표2＞ 쟁점건물 임대차 내역(양도주택 양도시점 기준)

(단위 : ㎡, 천원)

＜표3＞ 쟁점건물 전입.전출 내역

(다) 쟁점건물 옥탑과 관련하여 청구인과 처분청이 주장한 내용은 다음과 같다.

1) 청구인은 쟁점건물 옥탑을 쟁점건물 5층의 부속된 시설물로서 청구인의 자녀 침실 및 창고로 사용하였다고 주장하였다.

2) 처분청은 쟁점건물 옥탑 면적이 50.54㎡이고 그 면적이 쟁점건물 건축면적 120.51㎡의 8분의 1을 초과하여 층수에 산입하여야 하고, 청구인의 자녀가 거주하여 주거용으로 사용하였는바, 주택에 해당한다고 주장하였다.

(라) 처분청이 쟁점건물에 대하여 현장확인을 실시한 결과를 보면 다음과 같다.

1) 쟁점건물 1∼2층에는 각 호의 전용면적이 5평 수준인 9개 호실의 주거시설이 있고, 각 호실별로 취사시설은 없으나 편의시설(세면대, 화장실, 냉장고, 에어컨, 붙박이장, 책상, 신발장 등)이 설치되어 있으며, 전기.가스 사용량을 별도로 계량하여 그 요금을 지불하는 것으로 확인되었다.

2) 쟁점건물 3∼4층에는 각 호의 전용면적이 5∼6평 수준인 11개 호실의 주거시설이 있고, 각 호실별로 쟁점건물 1∼2층의 호실과 달리 별도의 취사시설(싱크대, 인덕션, 전자레인지 등)이 추가로 설치되어 있으며, 전기.가스 사용량을 별도로 계량하여 그 요금을 지불하는 것으로 확인되었다.

3) 쟁점건물 옥탑은 별도의 계단을 통해 쟁점건물 외부로 진출입이 가능하고, 냉.난방시설이 설치되어 있으며, 청구인의 자녀가 거주 중인 것으로 확인되었다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

청구인은 쟁점건물의 주택으로 사용한 층수가 3개층이므로 다가구주택인 단독주택에 해당한다고 주장하나, 쟁점건물 중 공부상의 용도가 주택인 3층부터 5층까지 주택으로 사용된 사실에 대하여 청구인과 처분청 간의 다툼이 없는 점, 공부상의 용도가 근린생활시설인 쟁점건물 1∼2층에서 주민등록 내역 및 임대차계약서를 통하여 임차인 9가구가 거주한 것으로 확인되는 점(조심 2019서1657, 2019.6.27. 같은 뜻임),

「건축법 시행령」제119조

제1항 제9호에서 옥탑으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것 등은 건축물의 층수에 산입하지 아니하도록 규정하고 있는바, 쟁점주택 옥탑의 면적(50.54㎡)이 쟁점건물 건축면적(120.51㎡)의 8분의 1을 초과하는 점(조심 2019서2534, 2019.9.9. 같은 뜻임), 쟁점주택의 옥탑에서 청구인의 자녀가 거주하여 주거용으로 사용한 것이 처분청의 현장확인 결과 확인된 점 등에 비추어 볼 때 쟁점건물은 청구인이 양도주택을 양도할 당시 주택으로 사용한 층수가 3개층을 초과하는 건축물에 해당된다고 보아야 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점건물을 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구 주택의 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.