조심2013지0978 (2013.12.24)

처분청이 2013.8.19. 별지 세부내용과 같이 청구인에게 한 취득세의 각 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 박OOO 외 28명(이하 “청구인들”이라 한다)은 별지 세부내용과 같이 2009년부터 2010년 7월 사이에 OOO와 공공건설임대주택(분납임대주택)인 OOO에 대하여 입주시까지 분납금 OOO 등(이하 “쟁점금액이라” 한다), 월임대료를 OOO 등, 임대차기간을 2010년 7월부터 2012년 7월말까지로 하는 내용의 표준임대차계약(이하 “이 건 임대차계약”이라 한다)을 각각 체결하고, 쟁점금액을 OOO에 지급한 후 입주하였다.

나. 처분청은 이 건 아파트가 최초 입주지정기간이 끝난 후 10년이 지난 시점에 분양전환이 가능하고, 1차 분납금(쟁점금액) 납부일로부터 분양전환시 납부하는 대금의 지급기간이 10년에 이르므로 이를 ‘연부취득’에 해당한다고 보아 쟁점금액을 과세표준으로 구「지방세법」(2010.3.31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항의 세율 및 같은 법 제273조의2의 경감율을 적용하여 산출한 취득세 OOO 등(가산세 포함, 이하 청구인들에 대한 취득세 과세표준 및 부과세액은 별지와 같다)을 2013.8.19. 청구인들에게 각각 부과고지를 하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2013.9.16.과 2013.11.22. 각각 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

청구인들은 2010년 7월이 건 이 건 아파트에 대하여표준임대차계약서에 따라 이 건 임대차계약을 체결하였고,당초 임대차계약기간이 경과한2012년 7월 다시 2년의 기간으로 임대차계약을 갱신하였으며,매월 OOO 이상의 임대료를 지급하면서임대주택으로 알고취득세 신고납부 없이 2010년 7월부터 거주하고 있는바,

지방세법기본통칙 7-5에서“연부”라 함은매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시완납할 수없는대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는것”이라고 되어 있으나,

이 건 아파트는 OOOOOOOO와분납매매가 아닌 분납임대로 하여주택임대차계약을체결한「임대주택법」에 의한 분납임대주택으로서 임차인의 지위로 주거하고 있고,임대차계약서상에도 ‘쟁점금액’을 ‘임대보증금’으로 명시하고 있으며,

임차인이임대차계약서상 2년마다 임대차계약을갱신하여야 하고, 10년 후 분양전환 시까지는 본인명의로 취득하는 것이 현실적으로 불가능하며,4년차와 8년차에 분납금을 추가 납부하다가 10년이 경과할 때 비로소 그 때의 감정평가액과 분양조건에 따라 분양받을 것인지의 여부를 결정하게 되는 점 등에 비추어 볼 때,

이 건 아파트의 임차에는 「지방세법」상의 취득행위가 존재하지 아니함은 물론 연부취득의 요건을 갖추지 못하였음에도 쟁점금액에 대하여 취득세(가산세 포함)를 부과한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인들이 OOO와 이 건 임대차계약을 체결하고, 1차 분납금에 해당하는 쟁점금액을 납부한 후 입주하였음이 관련 자료에서 확인되고 있어 「임대주택법 시행령」에 따른 분납임대주택의 공급이 임대차계약의 형식을 통해 이루어졌으나,

10년의 임대기간에 걸쳐 약 4년 단위로 초기 분납금, 중간 분납금, 최종 분납금이 분할 지급되는바, 이는 실질적으로 10년이라는 기간에 걸쳐 주택가격을 분납하는 연부취득이라고 보는 것이 타당하므로, 청구인들에게는 1차 분납금인 쟁점금액에 대하여 취득세 납세의무가 있다 할 것이다.

또한, 청구인들이 처분청 담당 공무원으로부터 이 건 아파트의 임차가 연부취득에 해당하는 사실을 안내 받지 못하여 쟁점 부담금에 대한 취득세를 신고납부하지 못하였다 하더라도 신고납부제도의 취지에 비추어 당해 과세물건이 취득세 과세대상인지 여부는 납세의무자가 자기 책임아래 결정하여야 할 것이어서 이를 알지 못한 것에 대한 책임도 근본적으로 납세의무자인 청구인들에게 있는 것이므로 그와 같은 사유만으로는 가산세를 면제할 만한 정당한 사유가 있었다고 보기 어렵다고 하겠다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① OOO와 분납임대아파트에 대하여 10년의 임차기간동안 4회차 분납금 납부 후 분양전환이 가능하도록 하는임대차계약을 체결하고 최초 분납금을 납부한 경우, 연부취득에 따른 매매대금의 분할 지급으로 보아 동 분납금을 과세표준으로 취득세를 과세한 처분의 당부

② 가산세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것)

제29조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.

1. 취득세 : 취득세 과세물건을 취득하는 때

제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다.다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

⑧ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액·가격 또는연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

제120조(신고 및 납부) ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 30일[중간 생략]이내에 그 과세표준액에 제112조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령이 정하는 바에 의하여 신고하고 납부하여야 한다.

(2) 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 전부 개정되기 전의 것)

제73조(취득의 시기 등)⑥ 연부로 취득하는 것으로서 그 취득가액의 총액이 법 제113조의 적용을 받지 아니하는 것에 있어서는 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 보아 그 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다)을 과세표준으로 하여 부과한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 아파트는 OOO가 전국 최초로 시범분양한 분납임대아파트로서 OOO 택지개발사업 개발계획 및 실시계획변경승인서OOO상의 주택용지계획에 ‘공공임대’로 되어 있고, 2010.6.17 OOO가 사용승인을 하였다.

(2) 「임대주택법」제2조 제6호에서 “분양전환”이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 ‘매각’하는 것으로 규정하고, 같은 법 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) 제1항에서 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택 등을 분양전환하는 경우에는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하고 있으며, 「임대주택법 시행령」제22조(건설임대주택의 우선 분양전환 등)제3항에서 “분납임대주택”이라 함은국가, 지방자치단체, OOO 또는 지방공사가 건설하는 공공건설임대주택 중 임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 임대주택이고, 이 경우 임대사업자가 임차인으로부터 임대 개시 전 또는 임대기간 중 분양전환금의 일부(분납금)를 미리 받을 수 있도록 규정하고 있다.

(3) 이 건 아파트에 대한 ‘임대주택 입주자 모집공고’ 내용을 보면, 이 건 아파트의 주택가격은 건축비 및 택지비를 기준으로 산정하였으며, 동 주택가격은 최초 및 중간분납금 산정을 위한 가격으로서최종분양전환가격(최종 분납금)과는 관련이 없다고 되어 있다.

(4) 청구인들은 2009년 7월～2010년 7월 표준임대차계약서에 따라 이 건 임대차계약을 체결한 후, 1차 분납금인 쟁점금액(총 분납금액의 30%)을 납부하고 입주하였는바, 이 건 임대차계약서(OOOO O OOO)상의‘계약일반조건’ 및 ‘계약특수조건’을 보면, 아래와 같다.

(가) 계약일반조건

(나) 계약특수조건

(5) 청구인들은 위 임대차계약 체결 후 2년이 경과한 2012년 7월에 “계약일반조건” 제1조 제1항 제3호에 따라 주택임대차계약을 임대기간 2년으로 다시 갱신하였는바, 동 임대차계약서를 보면, 아래와 같이 ‘분납금’(쟁점금액)을 ‘임대보증금’으로 표기하였다.

(6)위 관계법령과 사실관계를 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점① 청구인들이 이 건 임대차계약에 따라 지급한 쟁점금액을연부취득으로 보아 취득세를 과세한 처분이 정당한지 여부에 대하여 본다.

1) 처분청은 이 건 임대차계약이 10년의 임대기간에 걸쳐 초기 분납금, 중간 분납금, 최종 분납금이 분할 지급되므로, 이는 실질적으로 10년이라는 기간에 걸쳐 주택가격을 분납하는 연부취득이라고 보는 것이 타당하다는 의견이다.

2) 구「지방세법」 제111조 제1항 및 같은 법 시행령 제73조 제6항에서 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하되, 연부로 취득하는 경우에는 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 보아 그 연부금액을 과세표준으로 하여 부과하도록 규정하고 있고,구「지방세법 해석운용메뉴얼」105-5에서 “연부”라 함은 매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할수 없는대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을말한다고 되어 있다.

3) 납세의무자가 경제활동을 함에 있어서 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있는 것이고, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 하며, 단순히 당해 계약서 내용이나 형식에만 의존할 것이 아니라 당사자의 의사, 계약체결의 경위, 거래의 경과 등 거래의 전체과정을 실질적으로 판단하여야 할 것이다OOO.

4) 취득세 납세의무가 있는 것으로 보는 “연부취득”은 그 계약체결 당시 매매계약이 이루어진 것을 전제로 하는 것 인바, 이 건 임대차계약의 경우, 계약체결 당시「임대주택법」에 따른 주택임대차계약(임대차기간 2년)으로 체결되었고, 당해 임대차계약 조건에서 10년간 매 2년마다 임대차계약을 새로이 갱신하면서 임차인이 다른 주택을 소유하거나 퇴거 또는 다른 임대주택에 입주하지 아니하고 계속하여 거주하면서 임차권의 양도나 전대 없이 임차인의 지위를 유지하며, 정해진 분납금과 월 임대료 등을 성실히 납부하는 등의 조건을 모두 충족한 경우에 한하여 10년 후에 임대주택의 시가를 반영한 감정평가액에 따라 최종 분납금을 납부하고 분양전환이 가능하도록 한 사실에서 이 건 임대차계약은 청구인들이 한국토지주택공사로부터 임차인의 권리와 함께 향후 분양을 받을 수 있는 분양전환(매수)의 권리를 조건부로 부여받은 것에 불과하다고 볼 수 있는 점,

또한, 매매계약에는 계약 당시 상호간 매매의사가 존재하고, 총 매매금액이 확정되어야 하며, 매매계약 해제 시 상호 위약금 등의 지급내용이 포함되는 것이 일반적이라 하겠는바, 임대차기간을 2년으로 정한 이 건 임대차계약의 경우는 10년 후 임대주택의 시가를 고려한 감정평가액이 결정된 후에 청구인들이 각자의 여러 조건을 고려하여 분양받을 것인지 여부를 선택할 수 있도록 한 것으로서, 이 건 임대차계약 내용만으로 청구인들의 분양전환 의사가 존재한 것으로 확정하기 어려우며, 총 매매대금 또한 확정이 되지 않았고, 10년의 임대기간 중 임대차계약 해제 시 위약금 지급에 대한 규정이 없고, 오히려 청구인들이 납부한 분납금액에 이자율 등을 고려하여 산정한 금액과 시가 등을 반영하여 반환하도록 되어 있어 이 건 임대차계약을 매매계약이라고 단정하기 어려운 점,

나아가 10년의 임대기간(5차례 임대차계약) 경과 후 이 건 아파트의 시가를 감정평가하여 분양전환하도록 한 사실에서 이 건 임대차계약에 의거 납부하는 분납금은 매매계약에 의거 분할납부하는 매매대금의 성격이라기 보다는 추후 분양전환 시 분양계약을 체결한 후에 비로소 매매대금으로 전환되는 선수금의 일종에 해당된다고 볼 수 있는 점,

청구인들이 당초 임대차계약기간의 만료로 2012년 7월에 2년의 기간으로 갱신한 임대차계약서 제1조 제1항 제2호에서 쟁점금액이 ‘임대보증금’으로 표기된 사실에서 이 건 아파트와 같은 공공건설임대주택으로서 임대차계약서에 ‘분납금’이라는 용어를 사용하지 않고 임대보증금을 납부한 후 5년 이상의 임대기간 종료 후 감정평가액 등의 시가를 반영하여 산정한 결과에 따라 당해 임차인에게 분양전환 여부를 선택하도록 한 공공임대주택과의 형평성에도 문제가 있는 점 등을 종합하여 미루어 볼 때,

처분청이 이 건 임대차계약을 매매계약에 따른 연부취득이라 하여 취득세 납세의무가 있다고 본 것은 무리가 있다고 하겠으므로, 처분청이 이 건 취득세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.

(나) 쟁점② 가산세 부분은 위 (가)에서 본세인 취득세가 잘못 부과된 것으로 판단한 이상, 더 이상 심리할 필요가 없다고 하겠다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

OO OOOOOOO OO OOO OO OOOO

(OO : O)

O) OOOOOO OO OOOOOO OOOOOOOOOO, OO OOOOOO OOOOOOOOOOOO

〔참조 법령〕

1. 임대주택법(2009.12.29. 법률 제9863호로 개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

6. "분양전환"이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.

제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 「주택법」 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인

⑩ 제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2. 임대주택법 시행령

제22조(건설임대주택의 우선 분양전환 등)③ 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 공공건설임대주택 중 임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 임대주택(이하 "분납임대주택"이라 한다)의 경우에는 임대사업자가 임차인으로부터 임대 개시 전 또는 임대기간 중 분양전환금의 일부(이하 "분납금"이라 한다)를 미리 받을 수 있다.

④ 제3항에 따른 분양전환금의 분납 기준 및 분납 방법 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.

3. 임대주택법 시행규칙(2010.3.30. 국토해양부령 제233호로 개정된 것)

제5조(분양전환가격 등의 공고)법 제16조 제1항 제3호 및 같은 항 제4호에 해당하는 임대주택 중 공공건설임대주택의 입주자 모집을 공고할 경우에는 다음 각 호의 사항을 포함시켜야 한다. 다만, 영 제13조제5항 각 호의 주택인 경우에는 제1호 및 제3호의 사항을 공고하지 아니할 수 있고,영 제22조제3항에 따른 임대주택(이하 "분납임대주택"이라 한다)의 경우에는 제5호 및 제6호의 사항을 제외한다.

1. 별표 1의 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정 기준에 따라 산정한 입주자 모집 공고 당시의 주택가격(「주택법」 제16조 제3항에 따라 임대주택으로 사업계획변경승인을 받은 주택인 경우에는 사업계획을 변경승인하기 전에 최초 입주자 모집 공고 시점을 기준으로 산정한 가격으로 한다). 다만,분납임대주택의 경우에는 별표 1의2에 따른 분납금(영 제22조 제3항에 따른 분양전환금의 일부를 말한다. 이하 같다) 산정기준에 따라 산정한 최초 입주자모집 당시의 주택가격을 말한다.

2. 임대의무 기간 및 분양전환 시기

3. 분양전환가격의 산정 기준. 다만, 분납임대주택의 경우에는 분납금의 납부 시기 및 산정 기준을 말한다.

4. 분양전환시의 해당 임대주택에 대한 수선ㆍ보수의 범위

5. 「주택임대차보호법」에 따른 임대보증금의 회수에 관한 사항

6. 법 제17조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 보증기관, 보증금액, 보증범위, 보증기간, 보증수수료 및 보증수수료 부담주체

제14조의2(분양전환금의 분납 기준 및 분납 방법) 영 제22조 제4항에 따른 분양전환금의 분납 기준 및 분납 방법 등은 별표 1의2와 같다.