조심 2023지0566 (2024.02.01)

경기도 평택시장이 2022.10.17. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 경기도 평택시 OOO 토지109,991m²에 대한 계약보증금지급일부터 2년 이상이 경과한 시점을 연부(年賦) 취득세 납세의무성립일로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 경기도 평택시 OOO일원에서 평택OOO지구 도시개발사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)을 시행하는 평택OOO지구 도시개발사업조합(이하 “이 건 매도법인”이라 한다)의 시행대행사로 2016.5.4. 이 건 매도법인으로 부터 이 건 사업구역내 경기도 평택시 OOO 토지(109,991m², 이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하기 위한 매매계약(이하 “이 건 계약”이라 한다)을 체결하고, 2018.12.20. 이 건 토지를 취득한 후, 그 취득가액을 과세표준으로 하고

「지방세법」제11조

제1항 제7호의 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 처분청에 각 2018.12.20. 및 2018.12.26.에 신고하고 납부하였다.

나. 이후, 처분청은 청구법인의 이 건 토지의 취득이

「지방세법」제6조

제20호 등에 따른 연부취득에 해당함에도 청구법인이 이 건 계약에 따라 매회 매매대금을 이 건 매도법인에게 납부한 후, 법정신고·납부 기한(60일) 이내에 취득세 등을 신고·납부하지 않은 것으로 보아 기 납부한 취득세 등에

「지방세기본법」제53조

제1항에 따른 무신고가산세 및 제55조 제1항 제1호에 따른 납부지연가산세를 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 2022.10.17. 청구법인에게 부과·고지 하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.1.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인과 매도법인이 체결한 이 건 계약에서 청구법인이 이 건 매도인에게 대여한 금액, 약정이자를 매매대금에서 상계하는 것으로 하여 매매대금의 25%를 계약금으로 하여 계약체결(2016.5.4.)시, 65%를 중도금으로 하여 매월말에, 나머지 10%를 잔금으로 하여 도시개발사업 준공시(2017.11.30. 예정)납부하는 것으로 계약을 체결하였다.

「지방세법」제6조

제20호에서 “연부(年賦)”란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 청구법인은 이 건 토지를 취득하기 위하여 이 건 매도인과 작성한 이 건 계약서에서 매매대금 납부기간은 2016.5.4.(계약체결일)부터 2017.11.30.(도시개발 사업준공 예정일)까지로 그 매매대금 납부기간이 2년 이상에 해당되지 않아 청구법인의 이 건 토지의 취득은 연부취득으로 볼 수 없으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

「도시개발법 시행령」제39조

에서 사업시행자가 실시계획의 인가를 받으려는 경우 실시계획인가서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 지정권자에게 제출하는 것으로 “사업기간”은 시행자가 신청한 내용대로 인가되는 사항이고, 도시개발사업 실시계획인가서상 시행기간은 「도시개발법」상 도시개발사업의 사업범위를 정한 사항으로 준공시점으로 고시하는 것이 아니며, 도시개발사업은 사업시행자별로 독자적으로 사업을 추진하는 사업인 관계로 인가시점에 준공시점을 결정하는 것은 불가능하므로 청구법인의 주장은 이유없다 할 것인 점,

주택건설사업계획승인서 및 건축물대장에서 공동주택 착공일(2016. 5.26.), 준공예정일(2019.1.31.), 준공일(2019.1.25.)이 확인되므로 준공일에서 약 1개월 전에 잔금을 지급(2018.12.19. 계약금지급일부터 2년 8개월)하고 이 건 취득세 등을 납부한 점과 이 건 계약서상 이 건 토지의 취득이 「지방세법」상 연부취득에 해당할 경우 그에 따라 발생하는 취득세 신고·납부의무를 부담하기로 규정되어 있는바, 청구법인은 이 건 토지 취득이 연부취득에 해당함을 충분히 알 수 있었던 것으로 보이고, 실제 매매대금 납부기간도 2년 이상에 걸쳐 납부하여 청구법인의 이 건 토지의 취득은 연부취득으로 볼 수 있으므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

이 건 계약을 연부계약으로 보고 이 건 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2002.12.10. 경기도 오산시 양산동 OOO를 본점소재지로 하고, 대지조성 및 분양임대업, 택지조성사업, 주택건설업 등을 목적사업으로 하여 설립되었다.

(나) 청구법인은 2012.12.21. 이 건 매도법인과 이 건 사업 시행대행업무 용역계약을 아래와 같이 체결하였다.

OOO

(다) 경기도지사는 2014년 11월 이 건 매도법인의 이 건 토지가 포함된 이 건 사업에 대한 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면을 아래와 같이 고시하였다.

OOO

(마) 청구법인은 이 건 토지 지상에 공동주택 2,324세대 등(이하 “이 건 공동주택 등”이라 한다)을 신축하여 분양하기 위하여 2016. 5.13. 주식회사 생보부동산신탁(이하 “생보부동산신탁”이라 한다)과 관리형(분양형) 토지신탁계약을 체결하였고, 생보부동산신탁은 이 건 공동주택 등의 신축과 관련하여 처분청으로부터 2016.4.11. 건축허가를, 2016.5.26. 착공신고 수리통지를 2019.1.25. 사용승인을 받았다.

(바) 이 건 매도법인은 2017.10.10. 처분청에 이 건 사업에 대한 사전준공검사를 신청하였고, 이에 대하여 처분청은 2017.11.28. “중로이상 보행자등 누락으로 추가설치 등”을 조치 후 관련부서와 재협의 하여 추진하라고 통보하였다.

(사) 청구법인은 이 건 사업의 준공이 늦어진 것의 주요 요인이 이 건 사업구역의 외곽에 포함된 도시기반시설 공사가 이 건 사업구역과 연접한 도시개발사업조합들의 공사지연이라고 주장하며, 처분청이 2017.7.18. 지방도 317호선 확장공사와 관련된 이 건 매도법인과 이 건 사업지구 인근의 도시개발사업자들과 회의를 개최한 후 작성한 결과보고서의 주요내용을 아래와 같이 제출하였다.

OOO

(아) 처분청은 2022.7.21.부터 2022.8.9.까지 청구법인을 세무조사한 후 청구법인이 이 건 계약을 체결(2016.5.4.)한 후 잔금지급일(2018. 12.20.)까지 그 매매대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할 지급하여 취득하였으므로 연부취득에 해당한다고 보아 청구법인이 이 건 계약 전(2015.4.3.∼2016.4.25.) 이 건 매도법인을 대신하여 지출한 비용을 2016.4.30.에 계약금을 납부한 것으로 보았고, 그 계약금을 지급한 이후에는 청구법인이 이 건 사업추진을 위하여 이 건 매도법인을 대신하여 지출한 매월말 합계금액을 청구법인이 이 건 매도법인에게 중도금을 납부한 것으로 보았으며,

청구법인이 이 건 매도법인에게 납부한 금액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등에

「지방세기본법」제53조

제1항에 따른 무신고가산세 및 제55조 제1항 제1호에 따른 납부지연가산세를 적용하여 아래와 간이 산출한 이 건 취득세 등을 청구법인에게 부과고지 한 것으로 확인된다.

OOO

(자) 처분청이 제출한 이 건 사업의 주요추진 일정은 아래와 같다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가)

「지방세법」제6조

제20호에서 "연부(年賦)"란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제10조 제1항에서 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다”고 하면서, 같은 조 제8항에서 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제20조 제5항에서 연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 법 제17조의 적용을 받는 것은 제외한다)은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다고 규정하고 있다.

(나) 연부로 취득하는 경우의 취득시기를 규정한 취지는 조세채권의 멸실을 막고 채권을 조기인식하기 위하여 둔 것으로 함부로 확장해석할 수 없고(대법원 2005.6.24. 선고 2003두3857 판결, 같은 뜻임), 연부취득이란 부동산의 매매계약서상 대금을 2년 이상에 걸쳐 지급하기로 하고, 실제 그 대금을 2년 이상에 걸쳐 지급하여 취득하는 것을 의미하는 것으로서 당초 매매계약 체결 시 대금을 2년 이상에 걸쳐 지급하기로 계약을 체결하였다 하더라도 대금을 2년 이내에 지급한 경우에는 연부취득으로 볼 수 없다 할 것(조심 2020지3674, 2023.5.10. 결정 : 조세심판관합동회의)이다.

(다) 처분청은 이 건 계약을 연부계약으로 보고 한 이 건 취득세 등 부과처분이 적법하다는 의견이나, 청구법인과 이 건 매도법인이 이 건 계약을 체결(2016.5.4.)할 당시 처분청이 고시한 이 건 사업에 대한 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면을 보면 도시개발사업 진행절차상 준공보다 나중 단계인 환지처분 예정시점을 2017년 11월로 계획하고 있어 이 건 계약 체결 후 2년 이내에 이 건 사업이 종료될 것으로 예상할 수 있었다고 보이고, 이 건 매도법인이 이 건 계약 체결 후 2년 이내인 2017.10.10. 처분청에 이 건 사업에 대한 사전준공검사를 신청하였던 것 등에서 볼 때 만약 이 건 매도법인 외의 인근 도시개발조합이 이 건 사업구역 외곽에 위치한 지방도 317호선 확장공사가 조속히 진행되었다면 이 건 계약체결일(2016.5.4.)부터 2년 이내에 이 건 사업이 준공되었을 것으로 보이는 점, 청구법인과 이 건 매도법인은 위 사업추진 일정 등을 고려하여 이 건 계약서상 대금납부기간을 이 건 계약 체결시(2016.5.4.)부터 이 건 사업 준공시(2017.11.30. 예정)까지로 계약을 체결한 점 등에 비추어 이 건 계약 당시에 이 건 계약을 연부매매계약으로 보기는 어렵다고 하겠다.

다만, 이 건 계약은 일반 계약과 달리 제3조(매매대금 지급시기)에서 잔금지급시기를 명확히 확정하지 아니한 채 ‘도시개발사업 준공시’(2017.11.30. 예정)로 하였고, 그 제13조(연부취득시)에서는 위 제3조 등과 관련하여 “본 매매계약의 조건 또는 ‘갑’과 ‘을’의 사정변경(‘갑’의 기반시설 조성 미비 등으로 인한 토지 사용 시기 지연 등)으로 인하여 본 건 계약 토지의 취득이 「지방세법」상 연부취득에 해당될 경우, 그에 따라 발생하는 취득세 등 신고납부 의무를 부담하기로 하며, 그로 인해 발생하는 비용과 문제에 대해서는 ‘갑’에게 일체 이의를 제기하지 않기로 한다”고 약정한 사실에서 청구법인과 매도법인이 향후 잔금지급시기가 변동되어 연부매매계약으로 변경될 수도 있다는 사실을 상호 인지하고 있었던 것으로 보이는 점에 비추어, 당초 이 건 계약을 체결할 당시에는 연부매매계약의 형식을 갖추지 아니하였다 하더라도 당초 잔금지급예정일(2017.11.30.)을 경과하여 2년 이상에 걸쳐 대금을 지급하게 된 시점부터는 연부매매계약의 형식을 갖추었다고 보는 것이 합리적이라 할 것이다.

그런데 이 경우 그 이전에 지급한 매매대금에 대한 취득세 납세의무가 문제될 수 있다 할 것인바, 「지방세법」상 이에 대하여 특별히 규정하고 있지는 아니하지만

「지방세법」 제6조

제20호에서 ‘연부’의 정의를 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것으로 하여 각 연부금 지급일에 취득세를 신고·납부하도록 한 점을 고려하면, 매매대금 지급기간이 2년 이상이 되어 연부매매계약의 형식을 갖춘 시점에서 이전에 지급한 매매대금도 새로이 취득세 납세의무가 성립하였다고 보는 것이 연부취득의 법리에 부합한다(조심 2014지1155, 2015.12.16. 결정, 같은 뜻임) 하겠다.

따라서 처분청이 이 건 계약에 따른 계약보증금을 지급한 시점부터 연부매매계약으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로

「지방세기본법」제96조

제7항,

「국세기본법」제80조의2

, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

20. "연부(年賦)"란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다.

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및

「소득세법」 제101조

제1항 또는

「법인세법」 제52조

제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ⑤ 연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 법 제17조의 적용을 받는 것은 제외한다)은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.

(3) 도시개발법

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “도시개발구역”이란 도시개발사업을 시행하기 위하여 제3조와 제9조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.

2. “도시개발사업”이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

(4) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

12. “주택단지”란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.

제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 사용하는 용어는 이 법으로 특별히 정하는 경우 외에는 이 법에서 이를 적용한다.