조심 2014서0105 (2014.07.14)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 권OOO, 청구인 이OOO, 청구인 박OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 2004.4.6. 인천광역시 OOO 대지 1,076.68㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공동으로 취득하고, 그 지상에 건물 9,448.23㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 함께 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 임대하다 2012.11.30. 쟁점부동산을 최OOO에게 양도한 다음, 2013.1.31. 양도소득세 예정신고를 하고 2013.5.31. 확정신고를 하였다.

나. 처분청은, 청구인들이 「소득세법」상 양도자산의 필요경비로 열거되지 아니한 항목(토지 취득 관련 대출금이자 중 토지 취득 이후 지급한 대출금이자, 접대비 등)에 해당하는 비용 OOO원을 필요경비로 공제하여 양도소득세를 과소신고하였다 하여, 해당 비용을 필요경비로 인정하지 아니하고 산출한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원(권OOO OOO원, 이OOO OOO원, 박OOO OOO원)을 2013.9.5. 청구인들에게 결정.고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2013.12.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 동일한 건물이라면 지방자치단체(인천광역시청)와 국가(국세청)의 건물평가가 동일하여야 할 것인 바, 인천광역시장은 쟁점건물의 신축취득에 대하여 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세를 결정고지하였으므로, 국가도 지방자치단체(인천광역시청)가 취득세 과세표준으로 인정한 쟁점건물의 시가표준액을 양도소득세에서 취득가액으로 인정하는 것이 타당하다.

즉, 동일한 건물을 두고 지방자치단체와 국가가 달리 평가하여 청구인들에게 불리한 결정을 하는 것은 부당한 바, 양도소득세의 경우에도 같은 국가기관이면서 먼저 과세한 인천광역시청의 과세가액이 취득가액이 되어야 한다.

(2) 자본화 대상자산의 취득과 관련된 금융비용은 그 자산을 취득하지 아니하였다면 부담하지 않을 수 있었던 비용이기 때문에 자본화 대상자산의 취득원가를 구성하는 것이고, 그 금액을 객관적으로 측정할 수 있는 경우에는 해당 자산의 취득원가에 산입할 수 있는 것이며, 임대용 건물신축과 관련한 차입금의 건물 준공시까지의 지급이자는 사업용 자산에 대한 건설자금이자로서 취득가액에 산입된다고 할 것(국심 2001중327, 2002.7.12.)인바, 처분청이 착공시까지의 지급이자만 취득가액으로 인정하고 착공시점 이후의 지급이자를 취득가액으로 인정하지 아니한 것은 부당하며, 따라서, 완공시까지의 이자도 모두 건설자금이자로서 취득가액으로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1)

「소득세법」 제97조

제1항에 따라 실거래 취득가액이 확인되는 경우 실지 취득가액을 필요경비로 공제하는 것이므로, 취득세 과세표준을 취득가액으로 인정하여 달라는 주장은 법적 근거가 없는 것이다.

(2)

「소득세법 시행령」 제75조

의 규정에 따라 건설자금이자가 자본적 지출로 인정받는 기간은 취득일까지이므로, 토지 취득일 이후 지출한 이자비용을 필요경비로 인정하여 달라는 주장은 법적 근거가 없는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 취득세 과세표준을 「소득세법」상 양도소득세 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액으로 인정해야 한다는 청구주장의 당부

(2) 대출금 이자를 「소득세법」상 양도소득세 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 쟁점건물을 신축한 다음 신축과 관련된 공사비 OOO원을 취득가액으로 하여 2005.8.5. 취득세 및 등록세를 자진신고납부하였는데, 관할구청장인 인천광역시 부평구청장은 위 신고가액 OOO원 중 설계비 OOO원이 개인사업자와 거래한 금액이므로 신축비용이 법인장부에 의해 입증되지 아니하는 것으로 보고, 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세를 결정고지하였다.

(2) 청구인들은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 당시 OOO원(쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원)을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 신고하면서 <별지2> 기재 내역을 필요경비로서 취득가액에 포함하였는데,

처분청은 <별지2> 기재 내역이 양도자산의 필요경비로 열거되지 아니한 비용이므로 필요경비에서 제외되어야 한다고 하면서 청구인들의 양도소득세 신고를 과소신고로 보아 청구인들에게 양도소득세 OOO원을 결정고지하였다(처분청이 제출한 ‘양도소득세 조사종결 보고서’ 및 ‘양도소득세 결정결의서’).

(3) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점건물에 대한 취득세 과세표준을 「소득세법」상 양도소득세 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액으로 인정해야 한다는 청구주장에 대하여 살펴본다.

「소득세법」 제97조

제1항 제1호 가목은 양도소득세 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액은 “자산 취득에 든 실지거래가액”으로 한다고 규정하고 있고,

「소득세법 시행령」 제163조

제1항 및 제89조 제1항은 자기가 행한 건설 등에 의하여 취득한 자산의 경우 “자산 취득에 든 실지거래가액”은 원재료비.노무비.운임.하역비.보험료.수수료.공과금.설치비 기타 부대비용의 합계액 및 소송비용 등을 합한 것을 말한다고 규정하고 있다.

따라서, 양도소득의 필요경비로 공제되는 취득가액은 원칙적으로 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하는 것이고, 이와 관련하여 「소득세법」이 「지방세법」에 규정되어 있는 취득세 과세표준을 실지거래가액으로 인정한다는 규정을 별도로 두고 있지 아니한 이상 취득세 과세표준을 「소득세법」상 양도소득세의 필요경비로 공제되는 취득가액으로 인정해야 한다는 주장은 법적 근거가 없어 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(나) 다음으로, 대출금 이자를 양도소득세 필요경비로 인정해야 한다는 청구주장에 대해 살펴본다.

청구인은 쟁점건물 착공 이후 완공시까지의 대출금 이자는 자본화 대상자산의 취득과 관련된 금융비용으로서 취득원가를 구성하므로 건설자금이자로서 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하나,

「소득세법」은 양도소득세 양도차익을 계산함에 있어 건설자금에 충당한 금액의 이자를 별도로 양도가액에서 공제할 필요경비로 규정하고 있지 아니할 뿐만 아니라 필요경비에 해당하는 취득가액에 포함되는 금액으로 규정하고 있지도 아니하므로, 대출금 이자가 건설자금이자로서 취득가액으로 인정되어야 한다는 청구주장 역시 법적 근거가 없는 것으로서 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(다) 따라서, 처분청이 대출금 이자 등 OOO원을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 결정.고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지1> 관련 법령

(1)

소득세법

제33조(필요경비 불산입)

① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다.

10. 차입금 중 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자

제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2)

소득세법 시행령

제67조(즉시상각의 의제)

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

제75조(건설자금의 이자계산)

① 법 제33조 제1항 제10호에서 "대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자"란 그 명목여하에 불구하고 해당 사업용 고정자산의 매입·제작·건설(이하 이 조에서 "건설"이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금은 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다.

② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적지출금액에서 이를 차감한다.

제163조(양도자산의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

④ 삭제 <2000.12.29.>

⑤법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

⑥법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 토지

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

2. 건물

가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

나. 가목외의 건물

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조제3항에 규정된 미등기 양도자산을 제외한다)

취득당시의 기준시가×7／100

4. 제1호 내지 제3호외의 자산

취득당시의 기준시가×1／100

⑦ 삭제 <2014.2.21.>

⑧ 삭제 <2014.2.21.>

⑩ 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문은 다음 각 호에 따라 적용한다.

1.

「상속세 및 증여세법」 제3조

제1항 단서, 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조, 제41조의3부터 제41조의5까지, 제42조 및 제45조의3에 따라 상속세나 증여세를 과세받은 경우에는 해당 상속재산가액이나 증여재산가액(같은 법 제45조의3에 따라 증여세를 과세받은 경우에는 증여의제이익을 말한다) 또는 그 증·감액을 취득가액에 더하거나 뺀다.

2. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을

「법인세법」 제52조

에 따른 특수관계인(외국법인을 포함한다)으로부터 취득한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있으면 그 상여·배당 등으로 처분된 금액을 취득가액에 더한다.

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 삭제 <2009.12.31.>

2. 거주자가 부동산 취득시 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(

「주택법」 제80조의2

에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는

동법 제80조의2

제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

<별지2>