국심1997중1969 (1998.05.13)

심판청구를 기각합니다.

1. 처분 개요

가. 청구법인은 청구법인의 출자임원인 청구외 OOO이 소유하고 있던 충청O도 OO시 O동 O OOOO 임야 10,788㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 동소 OOOOO 공장용지 130㎡(이하 “쟁점②토지”라 하며, 쟁점①토지와 쟁점②토지를 합쳐 “쟁점토지”라 한다)를 매매금액 합계 1,326,650,000원에 매입하고 95.12.11 청구법인에게로 소유권이전등기를 경료하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 매매거래에 대하여 청구법인과 청구외 OOO은

법인세법 제20조

에서 규정하는 특수관계에 있는 자에 해당되고, 청구법인이 특수관계에 있는 자로부터 쟁점토지를 개별공시지가액인 70,628,280원보다 높은 가액인 1,326,650,000원에 매입한 행위는 그 차액인 1,256,021,720원(이하 “쟁점금액”이라 한다)만큼 청구법인의 소득을 부당히 감소시킨 행위로서 부당행위계산 부인대상이라고 보아 청구법인의 소득금액계산시 익금에 산입하면서 청구법인의 출자임원인 청구외 OOO에게 상여처분하고 청구법인에게 소득금액변동통지를 하였으나 갑종근로소득세를 원천징수하여 납부하지 아니하자 97.5.2 청구법인에게 95년 귀속 원천징수분 갑종근로소득세 621,730,740원을 결정고지 하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 97.5.30 심사청구를 거쳐 97.8.8 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

(1)

법인세법 제20조

및

동법시행령 제46조

제2항 제4호에서 출자자 등 법인과 특수관계있는 자로부터 자산을 시가를 초과하여 매입하는 경우 그 법인의 소득에 대한 부담을 부당히 감소시킨 것으로 규정하고 있는 바, 여기서 “시가”라 함은 과세시기에 있어서 각각 재산의 현황에 따라 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액(상속세법기본통칙 38…9)으로 이를 산정함에 있어서는 “당해 부동산의 위치 등의 입지조건, 지목 기타 사용용도, 면적, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 유사토지의 적정거래가격 등을 종합적으로 참작하여 산정한 가격을 기준(대법원 95누 12408, 96.1.23)으로 하는 것이다.

청구법인은 청구외 OOO으로부터 쟁점토지를 매입함에 있어서 쟁점토지의 위치, 지목, 사용용도, 면적, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 유사토지의 적정거래가액을 감안하고, 특히 청구법인의 경우는 기존 공장용지가 협소하여 기타 부대시설의 확장에 꼭 필요하여 쟁점토지를 매입할 수밖에 없었고, 쟁점토지가 경부고속전철 OO역에서 승용차로 10분 거리에 위치하고, 쟁점토지 거래당시에는 전반적인 부동산가격의 상승기대로 매물이 거의 없던 점 등을 고려하여 합리적으로 책정한 거래가액인 쟁점①토지의 경우 평당 40만원(㎡당 120,986원), 쟁점②토지의 경우 평당 55만원(㎡당 165,000원)으로 거래하였으므로 위 거래가액은 특수관계가 없는 제3자와의 정상적인 거래가액으로 보아야 하는데도 이를 부인하고 쟁점토지의 개별공시지가를 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(2) 위의 쟁점(1)의 청구주장이 설령 기각된다 하더라도

법인세법시행규칙 제16조의2

의 규정에 의하면 “시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는

상속세법시행령 제5조

제2항 내지 제6항의 규정을 적용하여 평가한 가액(토지의 경우에는

상속세법시행령 제5조

제2항 제1호의 규정에 의하여 개별공시지가에 의함)에 의하도록” 규정되어 있는 바, 청구법인이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인인 OO감정평가법인에 쟁점토지의 평가를 의뢰하여 감정받은 가액인 928,680,000원을 쟁점토지의 시가로 보아 과세하여야 한다.

비록 상기의 감정가액이 소급감정된 것이기는 하나 소급감정가액 역시 시가로 인정되므로(대법원 90누 4761, 90.9.28 및 국심 95부 0938, 95.12.12)이를 시가로 보아 처분하여야지 개별공시지가로 산정된 가액을 시가로 보아 과세하는 것은 부당하다.

나. 국세청장의견

(1) 청구법인의 경우 기존공장용지가 협소하고 기타 부대시설의 확장에 꼭 필요하여 쟁점토지를 매입한 경우로서 인접 및 유사지역의 매매사례를 기준으로 매입가격을 산정하였다면서 OO시 배방면 OO리 OOOOOO 답 4,086㎡외 2필지의 매매사례를 제시하고 있으나, 제시된 매매사례 토지는 쟁점토지와 지목이 상이하고, 토지이용계획확인서를 보면 쟁점토지는 도시계획미수립지역이나 매매사례토지는 도시계획상 일반주거지역으로 편입되어 있어 인접한 거리에 있는 인근 유사토지로 볼 수 없으므로 이를 기준으로 산정하였다는 청구법인의 매입가액을 시가로 볼 수 없으며, 또한 쟁점토지에 대하여 청구법인과 특수관계없는 자와의 매매실례가액이 없으므로 처분청이

상속세법시행령 제5조

제2항의 규정을 준용하여 평가한 가액을 시가로 본 처분은 달리 잘못이 없다.

(2)

법인세법시행규칙 제16조의2

에서 규정하고 있는 “감정평가법인이 감정한 가액”이라 함은 “당해 자산의 거래와 직접 관련하여 감정하였거나 담보제공 등의 목적으로 감정한 가액이 있는 경우 등으로서 당해 자산의 시가를 감정한 가액을 말하는 것(법인 22631-1125, 90.11.15외 다수 같은뜻임)”인 바, 쟁점토지에 대하여 OO감정평가법인이 감정한 감정평가서의 감정가격 산출근거 및 가격결정에 관한 내용을 보면 쟁점토지거래 이후 96.11.16 청구법인의 요청에 의하여 가격시점을 95.11.9로 하여 평가하였다고 기술하고 있는 점으로 보아 당해 자산의 거래와 관련하여 감정하였거나 담보제공의 목적으로 감정한 가액이 아님이 확인되므로 감정가액을 시가로 보아야 한다는 청구법인의 주장은 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 청구법인이 특수관계에 있는 청구외 OOO으로부터 쟁점토지를 고가로 매입하였다 하여 부당행위계산 부인하여 과세한 당초 처분의 당부

(2) 쟁점토지에 대하여 감정평가법인이 감정평가한 가액을 시가로 보아야 하는지의 당부

나. 관련법령

법인세법 제20조

와

같은법시행령 제46조

제1항 제1호 및 제2항 제4호를 종합하면 “내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다”고 규정하고 있으며,

법인세법시행령 제46조

제2항 제4호와

같은법시행규칙 제16조의2

를 이건과 관련하여 종합하면 “내국법인이 출자자 등으로부터 시가를 초과하여 자산을 매입하는 경우에는

법인세법 제20조

에서 규정한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 해당하며, 시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는

상속세법시행령 제5조

제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다”고 규정하고 있으며,

상속세법시행령 제5조

제1항 제1호 가목에서 국세청장이 지정하는 지역을 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다('94.12.31개정) 고 규정하고 있다.

다. 쟁점(1)에 대하여 살펴본다.

(1) 사실관계

청구법인에게 쟁점토지를 양도한 청구외 OOO은 청구법인의 출자임원으로서 청구법인과 특수관계에 있는 자임에는 처분청과 청구법인간에 다툼이 없고, 청구법인이 취득한 쟁점토지의 가액 1,326,650,000원은 취득당시(95.12.11)의 개별공시지가로 평가한 가액 70,628,280원 대비 1,880%에 해당된다.

한편 쟁점토지는 충청O도 OO시 O동 소재 (주)OOOO OO공장 O측에 접한 토지로서 쟁점토지 북측으로 인접한 (주)OOOO를 통하여 도로에 연결되는 임야도 및 지적도상 맹지에 해당되며, 준농림지역 및 도시계획미수립지역에 속한 것으로 확인되고 있고, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구외 OOO이 쟁점토지를 취득한 시점부터 양도할때까지 근저당이 설정되었다든가 일부 분할되어 매매된 사실이 없음이 확인된다. 다만, 청구법인의 요청(96.11.14)에 의하여 OO감정평가법인이 가격시점을 95.11.9로 소급하여 평가한 쟁점토지의 감정가액이 928,680,000원임이 확인된다.

또한 청구법인이 쟁점토지의 양도가액과 유사한 가액이라 하면서 매매 실례로서 들고 있는 충청O도 OO시 배방면 OO리 OOOOO, OOOOO 답 4,086㎡와 동소 O동 OOOOO 전 345㎡ 및 동소 배방면 OO리 OOOOO 대지 68㎡의 토지는 도시계획수립지역내의 토지임이 확인된다.

(2) 판 단

“시가”라 함은 특수관계인이 아닌 불특정다수인간의 거래에 있어서 자유로이 거래가 성립되는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서(상속세법기본통칙 38…9 같은뜻임) 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 매매의 실례가 있는 경우 그 가액을 말하는 것이라 할 것이다.

부동산의 경우 불특정다수인간에 빈번히 거래되는 금액을 발견하기가 통상 어렵다고 할 것이며, 특수관계 있는 자와의 거래가 부당행위계산의 부인대상인지를 판단하는데 기준이 되는 시가를 산정함에 있어서는 토지의 경우에 거래토지마다 특성이 있어 개별적인 가격이 성립되는 점을 감안할 때 쟁점토지와 특수관계없는 자와의 실지거래가액을 기준으로 시가를 산정하여야지 막연히 쟁점토지와 인근에 위치해 있다 하여 인근토지의 거래가액을 시가로 산정할 것은 아니라 할 것(국심 91부 1092, 91.10.16외 다수 같은뜻임)이다.

청구법인은 기존 공장용지가 협소하고 기타 부대시설의 확정에 꼭 필요하여 인접 및 유사지역의 매매사례를 기준으로 쟁점토지를 1,326,650,000원에 매입하였다고 주장하고 있으나, 청구법인이 주장하는 전술한 매매사례토지는 쟁점토지와 지목이 상이하고, 토지이용계획확인서를 보면 쟁점토지는 도시계획미수립지역이나 매매사례토지는 도시계획상 일반주거지역으로 편입되어 있어 인접한 지역에 있는 인근 유사토지로 볼 수 없다 할 것이며, 쟁점토지와 관련한 매매실례가액이 없는 점에서 청구법인이 공장부대시설 확장을 위하여 꼭 필요한 토지라는 사유만으로 취득당시 기준시가로 평가한 쟁점토지가액의 1880%에 상당하는 가액인 1,326,650,000원을 시가로 보기는 어렵다고 할 것이므로 전술한 관련법령에 의거 부당행위계산부인대상에 해당된다고 판단된다.

라. 쟁점(2)에 대하여 살펴본다.

(1) 상속재산의 평가방법은 상속개시 당시의 시가에 의하되 그 시가를 산정하기 어려운 토지의 평가는 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가에 의하도록 규정하고 있는 바, 시가에 대하여는 공인된 감정기관의 감정평가액이 있는 경우에는 감정평가서의 작성시점으로부터 감정평가의 가격시점까지 6개월 이상 소급하여 감정평가한 가액이라 하더라도 원칙적으로 이를 시가로 보되, 그 감정가액의 신뢰성을 전제로 하는 것이며 신뢰성 여부는 사안별로 구체적으로 비교검토 되어야 할 것 이다(국심 93부1731, 93.12.30 합동회의 같은뜻임)

(2) 쟁점토지는 청구법인의 요청에 의하여 작성시점 96.11.16 가격시점 95.11.9로 1년이상 소급하여 감정되었음과 그 감정가액은 쟁점①토지(임야)는 916,980,000원(㎡당 85,000원), 쟁점②토지(공장용지)는 11,700,000원(㎡당 90,000원)임이 확인되며, 쟁점①토지는 임야로 이용되고 있으며 쟁점②토지는 나지상태로 이용하고 있고 한편, 감정평가서상 감정가격 산출근거를 살펴보면 쟁점토지는 부근의 상황·입지조건·면적·형태·이용상황·지반·지세·교통 및 접근조건 등 제반가격 형성요인과 인근지의 지가수준 및 공시지가 등을 종합참작하여 비준가격으로 평가하였다고 기재되어 있음이 확인된다.

(3) 전술한

법인세법시행규칙 제16조의2

에서 규정하고 있는 “감정평가법인이 감정한 가액”이라 함은 “당해 자산의 거래와 직접 관련하여 감정하였거나 담보제공 등의 목적으로 감정한 가액이 있는 경우 등으로서 당해자산의 시가를 감정한 가액을 말하는 것(법인 22631-1125, 90.11.15외 다수 같은뜻임)”이라고 할 것인 바, 쟁점토지에 대한 OO감정평가법인의 소급감정가액은 청구법인의 요청에 의한 것으로서 당해자산의 직접거래와 관련하여 감정하였거나 담보제공의 목적으로 감정한 가액이 아님이 확인되고, 감정가액 산출근거 또한 기준으로 삼은 토지의 지번 명시 등 구체성이 없이 추상적임이 확인되어 그 신뢰성을 객관적으로 확인할 수 없다 할 것이므로 위 소급감정가액을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다는 청구법인의 주장은 인정할 수 없다고 판단된다.

마. 따라서 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.