조심2011중1512 (2011.07.20)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2003.6.5. OOO외 5필지의 토지 7,346㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 교환취득한 후, 2007.6.4. 쟁점토지를 1억 8,000만원에 양도하고 2007.6.29. 양도가액 1억 8,000만원, 취득가액 171,938,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다. 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 교환계약서상 가액 7,900만원으로 하지 아니하고 임의로 취득가액을 과다계상하여 양도소득세를 과소신고한 것으로 보아, 교환 당시 당사자간에 합의된 평가액을 취득가액으로 양도소득세를 재산정하여 2011.1.10. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 75,539,100원을 경정고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.11. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 쟁점부동산을 2003.6.11. 김OOO 소유 쟁점토지를 청구인에게 양도하였는 바, 처분청도 쟁점부동산의 취득가액이 2억 7,200만원으 로 확인한 사실이 있어 취득가액이 2억 7,200만원인 쟁점부동산을 2억 1,500만원에 평가하였다는 청구인의 확인서는 이치에 맞지 않을 뿐만 아니라 사실관 계를 파악하지 못하고 임의로 날인한 것이므로 과세근거가 될 수 없다. (2) 청구인은 쟁점부동산을 2002.3.25. 2억 7,200만원에 취득하여 2003.6.11. 김OOO 소유의 쟁점토지를 2003.6.5. 청구인에게 양도하였으며, 김OOO이 쟁점부동산의 전세보증금 1억 1,600만원을 채무로 인수하기로 하였 으므로 쟁점토지의 시가는 처분청이 확인한 쟁점부동산의 2003.6.11. 당시 시가 2억 7,200만원에서 전세보증금 1억 1,600만원을 차감한 1억 5,600만원임을 알 수 있다. (3) 전OOO에게 증여한 부분에 대하여는 별론으로 하더라도 쟁점토지의 양도자와 쟁점토지의 취득자가 상이하여 단순 교환거래가 아닌 증여의 문제이므로 쟁점부동산의 시가를 반영함이 타당하고, 사실이 그러하다면 쟁점토지의 시가가 1억 5,600만원에서 공시지가 상승분을 감안하면, 1억 7,000만원으로 봄이 타당하며, 취득가액을 허위로 신고하였다는 객관적인 증빙없이 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고, 처분청이 임의작성한 확인서에 임의로 기재된 평가액으로 취득가액을 산정하는 것은 부당하다. 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 교환취득하면서 당사자간 평가한 금액 7,900만원은 사실관계 확인없이 본인의 무지로 인하여 날인한 것이므로 취득가액으로 인정할 수 없고 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 교환거래에 있어서 실지거래가액 산정은 당사자간에 평가한 금액이 타당하고(조심 2009전3416, 2009.12.9.외 다수), 청구인이 작성한 확인서(인감첨부)와 같이 특별한 사정이 없는 한 그 확인서의 증거가치는 부인될 수 없는 것(국심 2007중3149, 2008.1.10. 같은 뜻)이므로 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 교환거래를 통하여 취득한 쟁점토지의 취득가액을 교환양도한 쟁점부동산의 평가액에서 채무인수액과 현금수령액을 차감한 금액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비계산) ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2 (추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 ④ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다. 1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액 2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하면, 처분청은 청구인의 쟁점토지의 양도에 대하여 양도가액 1억 8,000만원에서 취득가액 7,900만원, 필요경비 1,938,000원, 합산대상 양도소득 3,902,000원, 양도소득기본공제 250만원을 차감하여 양도소득과세표준을 100,464,600 원으로 산정한 후, 세율 60%를 적용하여 산출세액을 60,278,760원에, 신고불성실가산세 5,460,000원, 납부불성실가산세 15,510,150원을 가산하고 기납부세액 5,625,654원을 차감하여 고지세액을 75,539,100원으로 경정하였고, 쟁점부동산 양도에 대하여는 양도가액 2억 1,500만원, 취득가액 2억7,200만원, 필요경비 6,468,000원을 차감하여 과세미달로 경정한 것으로 나타난다. (2) 처분청의 과세예고 소명서에 대한 검토서에 의하면, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도에 대하여 당초 교환가액(양도가액)을 1억 2,200만원으로 신고하였으나, 실제 교환가액이 2억 1,500만원으로 확인되므로 양도가액을 2억 1,500만원으로 하고, 취득가액은 과세예고통지후 청구인이 제출한 실지 취득계약서상의 거래가액인 2억 7,200만원으로 경정하는 것으로 검토하였다. (3) 처분청의 양도소득세 조사(종결)복명서에 의하면, 처분청은 청구인이 청구인 소유의 쟁점부동산과 전OOO 소유의 쟁점토지를 교환거래하면서 쟁점부동산을 2억 1,500만원으로 평가하고, 쟁점부동산의 전세보증금 1억 1,600만원을 전OOO에게 인계하고, 현금 2,000만원을 수령하여 쟁점부동산의 양도가액이 2억 1,500만원인 것으로 조사하였다. 또한, 위 복명서에는 청구인이 전OOO에게 교부한 2003.6.3. 500만원과 2003.6.5. 1,500만원의 영수증 사본과 2003.6.3. 청구인과 전OOO가 청구인 소유의 쟁점부동산과 전OOO 소유의 쟁점토지를 교환거래하면서 쟁점부동산의 전세보증금 1억 1,600만원을 전OOO가 인수하고, 교환차익금 2,000만원을 전OOO가 청구인에게 지급하는 것으로 되어 있는 계약서 사본이 첨부되어 있다. 한편, 처분청은 전OOO가 본인 소유의 쟁점토지를 청구인에게 양도하고 청구인 소유의 쟁점부동산을 전철우의 배우자인 김OOO에게 등기이전한 것에 대하여 증여세 과세여부를 검토하였으나 과세미달로 증여세 결정실익이 없어 결의 제외하는 것으로 판단하였다. (4) 2007.6.7. 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 처분청에 신고한 양도소득세 과세표준 신고 및 자진납부계산서에 의하면, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 1억 8,000만원, 취득가액을 171,938,000원으로 하여 양도소득세 자진납부할 세액을 3,337,200원으로 신고하였는바, 동 신고서에는 청구인이 쟁점토지를 1억 8,000만원에 박OOO에게 양도하는 것으로 되어 있는 부동산매매계약서, 2003.6.2. 전OOO가 쟁점토지를 1억 7,000만원에 양도하는 것으로 되어 있는 부동산매매계약서가 첨부된 것으로 나타난다. (5) 처분청이 제출한 부동산 교환매매계약서에 의하면, 김OOO과 청구인은 2003.6.3. 쟁점토지와 쟁점부동산을 교환하기로 하고, 지불총액을 2억 1,500만원으로 하며, 부족금액은 보충하여 지불하기로 계약한 것으로 나타나나, 부족금액이 얼마인지, 부족금액을 어떻게 보충할 것인지에 대해서는 계약서에 표기되어 있지 않다. (6) 처분청이 제출한 청구인의 확인서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산과 전OOO 소유 쟁점토지를 교환하기로 계약한 사실이 있으며, 쟁점부동산을 2억 1,500만원, 쟁점토지를 7,900만원으로 평가하고, 그 차액분 1억 3,600만원은 전세보증금(쟁점부동산의 전세보증금을 말하는 것으로 보인다) 1억 1,600만원, 현금수령 2,000만원으로 정산하였고, 청구인의 양도소득세 신고서상 매도가액을 검인계약서상 표기된 1억 2,200만원으로 신고한 것은 잘못 신고한 것이라는 내용을 확인한 것으로 되어 있으며, 동 확인서에 본인의 인감증명서를 첨부하였다. (7) 청구인이 제출한 쟁점토지의 부동산매매계약서(검인계약서)에 의하면, 전OOO가 쟁점토지를 4,500만원에 청구인에게 매도하는 것으로 하여 검인계약서를 작성하였다. (8) 쟁점부동산 및 쟁점토지의 공시지가는 다음과 같다. (9) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 청구인의 확인서가 사실관계를 잘못 파악하여 작성한 것이므로 과세근거로 볼 수 없고, 쟁점토지의 취득가액은 쟁점부동산의 양도당시 시가인 2억 7,200만원에서 전세보증금 1억 1,600만원을 차감하여 산출한 1억 5,600만원에 공시지가 상승분을 감안하여 1억 7,000만원이라고 주장하고 있으나, 청구인은 전OOO의 양도소득세를 계산할 때는 쟁점부동산과 쟁점토지를 각 2억 1,500만원과 7,900만원을 각 평가하였다고 본인의 인감증명서까지 첨부하여 확인서를 제출하고는 자신의 쟁점토지의 양도에 대한 취득가액을 계산할 때에는 본인의 확인서 내용을 부정하여 일관성이 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 청구인의 거래는 교환거래로, 교환 대상물에 대한 외부감정기관의 감정평가를 거친 감정가액이 확인되는 거래도 아니고, 청구인이 제출한 자료만으로 이 건 거래대가의 총액이 얼마인지 여부를 객관적으로 확인할 수 없는 점을 감안하면, 실지거래가액이 객관적으로 확인되지 않는 거래에 해당하는 바, 실지거래가액에 의한 양도차익의 확인이 곤란한 경우, 부동산을 교환함에 있어 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 교환대상 부동산간의 평가차액에 대하여 정산이 이루어졌다면 교환거래당시 양 당사자간에 합의된 평가액을 기준으로 실거래가액을 산정하는 것이 타당하다 할 것이므로 거래당사자간에 쟁점부동산을 2억 1,500만원, 쟁점토지를 7,900만원으로 평가하고, 그 차액분 1억 3,600만원은 전세보증금 1억 1,600만원과 현금수령 2,000만원으로 정산하였다고 확인한 청구인의 확인서, 그 내용을 뒷받침하는 부동산매매계약서, 청구인의 영수증(청구인이 전OOO로부터 2003.6.3. 500만원과 2003.6.5. 1,500만원의 현금을 수령하였다는 영수증을 말한다) 등을 근거로 쟁점토지의 취득가액을 쟁점부동산에 대한 거래당사자간의 평가액인 2억 1,500만원에서 전OOO가 인수한 전세보증금 1억 1,600만원과 청구인이 별도로 지급받은 2,000만원을 차감한 7,900만원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.