조심 2018중4513 (2019.02.08)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인 OOO, OOO 및 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 OOO 등에서 주택신축판매업을 영위하는 것으로 사업자등록을 하고 오피스텔과 주택이 복합된 건물 등을 신축.분양하면서 동 건물의 오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다) 양도에 대하여 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고.납부를 이행하지 아니하였다. 나. 국세청장은 2017.11.27.～2017.12.15. 기간 동안 OOO국세청에 대한 기관 운영감사를 실시한 결과, 청구인들이 쟁점오피스텔을 양도하였음에도 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고?납부의무를 이행하지 아니한 것으로 보아 이를 감사지적하였고, 처분청은 이에 따라 2018.7.19. 및 2018.7.20. 청구인들에게 2013～2015년 귀속 종합소득세 합계 OOO원(OOO)을 각 결정?고지하였다. 다. 청구인들은 이에 불복하여 2018.10.2. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 (1) 청구인들이 양도한 쟁점오피스텔은 업무용으로 건축허가를 받고 건축물대장에 업무시설로 등재되어 있다 하더라도 실제 주택 용도로 사용되었으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다. (가) 청구인들은 주택을 신축하여 판매한 것이므로 토지 등 매매차익의 예정신고의무가 없다. 주택신축판매업자가 분양을 목적으로 신축하여 판매하는 경우에는 해당 판매로 인한 소득은 주택신축판매업 사업소득에 해당하고, 토지 등 매매차익 예정신고는 부동산매매업자의 부동산 판매소득에 대하여 예정신고를 하는 것인 반면, 주택을 신축하여 판매하는 사업은 부동산매매업 사업소득에 해당하지 아니하므로 청구인들은 토지 등 매매차익 예정신고의무가 없다. (나) 오피스텔은 실제 용도를 기준으로 주택인지 여부를 판단하여야 한다. 처분청은 청구인들이 신축.분양한 쟁점오피스텔이 주거용이 아니라 업무용이라는 의견이나, 「국세기본법」 제14조 제2항에서 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정하고 있는바, 쟁점오피스텔은 신축 당시 주택으로 설계되고 실제 주택으로 사용하였으므로 주택으로 봄이 타당하다. (다) 오피스텔에 대한 1세대 1주택 비과세 여부 또는 부동산매매차익 예정신고 대상 여부 판정시 모두 「소득세법」을 적용하므로 「소득세법」에 의하여 오피스텔의 실제 용도가 주택으로 사용되었는지 여부를 확인하여야 함에도 처분청은 부가가치세 면제 대상을 판단하는 기준인 ‘업무시설로 허가를 받았는지 여부’를 기준으로 부동산매매차익 예정신고 대상을 판단한다는 의견인바, 오피스텔에 대한 1세대 1주택 비과세 및 부동산매매차익 예정신고는 모두 「소득세법」에서 규정하고 있으므로 동일한 기준을 적용하여 오피스텔의 실제 용도를 기준으로 판단해야 할 것으로 보이며, 1세대 1주택 비과세 여부는 ‘실제 용도’를 기준으로 판단하고 부동산매매차익 예정신고 대상 여부는 ‘업무시설로 허가 받았는지 여부’를 기준으로 판단하게 된다면 「소득세법」 적용에 오류가 발생할 것이다. (라) 쟁점오피스텔이 실제로 주택으로 사용되었다는 근거는 다음과 같다. 1) 쟁점오피스텔의 내부를 촬영한 사진에 의하면, 호별로 화장실, 싱크대 및 가스계량기가 설치되어 있고 종이벽지로 도배되어 있으며, 전기배관, 상하수도 공사는 모두 벽체 매립형으로 설치되어 추후 변경할 수 없으므로 당초부터 공동주택 구조로 신축한 것이다. 2) 쟁점오피스텔 대부분의 입주자가 주소지를 쟁점오피스텔로 하여 전입신고를 한 후 실제로 거주하고 있고, 쟁점오피스텔에 대하여는 「지방세법」상 주택으로 분류되어 주택용 재산세가 부과되고 있다. 3) 또한, ‘전기요금 청구 및 영수증’을 살펴보면, 쟁점오피스텔을 포함한 전세대에 대하여 ‘주택용 전력’으로 공급계약이 체결된 사실이 확인된다. 4) 쟁점오피스텔의 설계 및 감리자인 건축사 사무소의 건축사 OOO가 작성한 확인서에는 쟁점오피스텔의 건축설계 및 허가를 신청함에 있어 각 세대 동일한 주거의 형태를 가지는 주택으로 설계하기를 의뢰받아 주택으로 건축허가를 신청하였고, 내부구조는 주방, 방, 거실, 욕실, 바닥난방(온돌시스템) 등을 갖추고 있어 주택용임을 확인한다는 내용이 기재되어 있으며, 쟁점오피스텔의 평면도 및 주택의 평면도를 비교하여 보면, 동일한 구조로 설계되어 있고 오피스텔은 2010.7.6.부터 「주택법」상 준주택으로 추가되었다. 5) 설비공사, 전기공사, 싱크대공사, 도시가스공사, 도배·장판공사 등과 관련하여 시행자들이 작성한 확인서에 의하면, “쟁점오피스텔에 대하여 싱크대 및 붙박이장(렌지후드 포함), 양변기, 세면기, 욕실장, 세탁기수전, 싱크대 수전, 휴지걸이 등을 설치하고 종이벽지 도배 및 강화마루 공사하였으며 가스배관공사, 바닥난방, 전기시설, 도시가스시설 등을 주거용에 적합하도록 배관 매립시공 후 안전검사를 필하여 시공한 사실이 있음”이라고 기재되어 있다. 6) 쟁점오피스텔의 거주자가 작성한 확인서에 의하면 “분양 건축물에 대하여 난방(바닥)시설, 주방시설, 거실 및 침실, 기타 인테리어 공사가 주택으로 되어 있어 거주의 목적으로 취득하였고 현재도 주택으로 이용하고 있음을 확인합니다.”라고 기재되어 있다. 7) 쟁점오피스텔 분양계약서의 특약사항을 살펴보면 “각 세대는 주거용으로 (국토부 고시에 의해) 분양하는 것이므로 부가가치세 환급대상이 아니며 추후 업무시설로 변경시 본인 부담으로 한다.”라고 약정되어 있다. (2) 청구인들은 부동산 매매차익 예정신고 의무가 존재한다는 사실을 예측할 수 없는 상황에 있었고 이는 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 있으므로 가산세를 부과한 이 건 처분은 부당하다. (가) 법원은 “세법규정에 대한 해석상 불분명한 경우로서 정황으로 보아 납세의무자에게 그 의무를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있으므로 가산세를 부과할 수 없다”고 판시(대법원 2002.8.23. 선고 2002두66 판결 참조)하고 있다. (나) 조세심판원은 “분양일 이전에 가스공급시설, 오하수배관, 전기배선 등이 시공 당시에 완공되었고, 주방시설, 화장실, 가스보일러 등 내부시설이 모두 갖추어진 주거형태로 분양되었음을 확인할 수 있으므로 쟁점오피스텔은 부가세 면제대상인 주택의 공급으로 판단된다.”고 결정(조심 2011서1130, 2011.7.5.)하였고, “쟁점오피스텔은 건축 및 분양 당시부터 공동주택 구조로 주거용으로 분양하기 위한 것으로 보이는 점, 입주자가 대부분 실제 거주하고 있고 「지방세법」상 주택으로 분류되어 재산세가 과세되고 있는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 부가가치세가 면제되는 국민주택으로 보는 것이 타당하다.”고 결정(조심 2016구288, 2016.5.17.)한 사례도 있다. 이러한 심판결정례를 살펴보면, 2011.7.5.부터 2016.5.17.까지는 “오피스텔에 대하여 당초부터 주거용으로 건축하였고 실제 주거용으로 사용하였다면 부가가치세 면제된다.”는 취지의 결정을 다수 하였고, 그러한 사실에 입각하여 납세의무자가 부가가치세 면제로 판단하여 신고한 부분에 대하여 이후 처분청이 과세로 보아 부가가치세를 추징함에 따라 해당 건에 대하여는 현재 행정소송이 진행 중이다. (다) 청구인들은 위와 같이 쟁점오피스텔을 부가가치세가 면제되는 주택으로 보아 신고하였으므로 부동산매매차익 예정신고 대상에 해당되지 않는다고 보았으나, 처분청은 부동산매매차익 예정신고 대상에 해당된다고 보아 이 건 소득세를 부과하였는바, 이 건과 같이 세법규정에 대한 불분명한 해석이 존재하는 경우는 납세의무자에게 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보아야 하고, 이 건 가산세는 모두 2016년 이전 귀속분으로 청구인들은 매매차익 예정신고의무가 존재한다는 사실에 대하여 예측할 수 없었으므로 청구인들에게 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 볼 수 있으므로 처분청의 이 건 가산세 부과처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인들이 양도한 쟁점오피스텔은 현재 주택으로 사용하고 있다 하더라도 분양 당시 주거용 건물이 아닌 업무시설로 분양하였고 주택신축판매업에서 말하는 주택에 해당하지 않으므로 이 건 종합소득세 부과처분은 정당하다. (가) 청구인들은 쟁점오피스텔이 공부상 업무시설로 등재되어 있다고 하더라도 주거용으로 설계 및 시공되었고 재산세도 주택분으로 과세되는 등 실제 주거용으로 사용되고 있으므로 실질과세원칙에 따라 부동산매매업이 아닌 주택신축판매업을 영위한 것이라고 주장하나, 쟁점오피스텔의 집합건축물대장에 따르면, 쟁점오피스텔의 주용도는 주거용이 아닌 업무시설(오피스텔)로 확인되고 사용승인 당시 납부한 취득세도 농어촌특별세가 면제되지 않은 업무용으로 납부한 사실이 있으며, 동 오피스텔은 청구일 현재 주택으로 사용하고 있다 하더라도 업무시설로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 별도의 구조 변경 없이 언제든지 관할 구청에 신고만 하면 업무 시설로 사용 가능하다. 따라서 다세대 주택과 동일하게 설계.신축되고 분양받은 수분양자가 현재 주거용으로 사용하고 있다고 하더라도 청구인들은 분양 당시 주거용 건물이 아닌 업무시설로 분양하였으므로 청구인들이 영위한 업종은 ‘비주거용 건물 개발 및 공급업’에 해당하여 토지 등 매매차익 예정신고의무가 있다. (나) 법원도 오피스텔과 같이 그 공부상 용도를 업무시설 등으로 하여 신축된 경우에는 설령, 그것이 사후에 주거용으로 사용된다고 하더라도 주택신축판매업에서 말하는 주택에 해당하지 않는다고 판시(대법원 2010.7.22. 선고 2008두21768 판결 참조)하고 있다. (2) 청구인들은 부동산 매매차익 예정신고의무가 존재한다는 사실을 예측할 수 없었다고 하나, 이는 법령의 부지.착오에서 비롯된 것으로 가산세 감면의 정당한 사유로 볼 수 없다. (가) 청구인들은 업무용 시설로 허가받은 쟁점오피스텔 등을 주택으로 건축하여 분양하였으므로 토지 등 매매차익 예정신고 대상이 아니라고 주장하나, 이는 법령의 부지.착오에서 비롯된 것임이 명백하므로 가산세 제외사유로 볼 수 없다. 청구인들의 업종은 본래부터 주거용으로 사용될 목적으로 신축한 주택신축판매업이 아니라 업무용 부동산을 신축하는 부동산매매업으로 확인되고, 오피스텔과 같이 그 공부상 용도를 업무시설 등으로 하여 신축하는 경우에는 설령 그것이 사후에 주거용으로 사용된다 하더라도 주택신축판매업에서 말하는 주택에 해당하지 아니하여 「소득세법」 제69조 에서 규정한 토지 등 매매차익 예정신고를 하여야 하므로 이 건 가산세 부과처분은 적법하다. (나) 또한, 청구인들은 조세심판원의 심판결정례가 주거용 오피스텔의 양도가 부가가치세 과세대상이 아니라는 청구주장을 인용결정하였다가 기각결정으로 변경되었기 때문에 세법해석상 불분명한 경우에 해당한다고 주장하나, 과세관청은 일관되게 업무용 오피스텔의 양도에 대해서는 부가가치세가 과세된다는 견해를 표명하였다. 즉, 과세관청은 “오피스텔을 신축.분양하고 수분양자가 이를 주택임대사업에 사용하는 경우에도 해당 오피스텔의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제할 수 없는 것(기획재정부 부가가치세과-563, 2014.9.24., 같은 뜻임)”이라는 공적견해를 지속적으로 표명하였으나, 청구인들은 이러한 사실을 모르거나 확인하지 아니한 채 부가가치세가 과세되는 주거용 오피스텔을 청구인들에게 유리하게 자의적으로 해석하여 부가가치세를 무신고하였는바, 이는 청구인이 주장하는 세법상 이의로 인한 견해의 대립이 생기는 특별한 사정이라 할 수 없고 단지 청구인들이 법령의 부지.착오 또는 성실신고를 위한 노력의 부재에서 비롯된 것임이 명백한 것이라서 가산세 감면의 정당한 사유로 볼 수 없으므로 이 건 가산세 부과처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 ① 건축물대장상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제 주거용으로 사용된 쟁점건물의 양도가 부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고.납부 대상인지 여부 ② 가산세 부과처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제69조[부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고와 납부] ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지 등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다. ② 제1항에 따른 신고를 "토지 등 매매차익예정신고"라 한다. ③ 부동산매매업자의 토지 등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. ④ 부동산매매업자는 제3항에 따른 산출세액을 제1항에 따른 매매차익예정신고 기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다. ⑤ 토지 등의 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정·경정에 관하여는 제107조 제2항 및 제114조를 준용한다. ⑥ 토지 등의 매매차익과 그 세액의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제107조[예정신고 산출세액 계산] ② 해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우로서 거주자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하려는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 제2회 이후 신고하는 예정신고 산출세액으로 한다.(이하 생략) 제114조[양도소득세과세표준과 세액의 결정?경정 및 통지] ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (2) 소득세법 시행령 제122조[부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례] ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영 건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다. (3) 국세기본법 제47조의2[무신고가산세] ① 납세의무자가 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 아니한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액의 100분의 20에 상당하는 금액을 가산세로 한다.(단서 생략) 1. 소득세 : 「소득세법」에 따른 산출세액 제47조의4[납부불성실?환급불성실가산세] ① 납세의무자(연대납세의무자, 납세자를 갈음하여 납부할 의무가 생긴 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함한다)가 세법에 따른 납부기한까지 국세의 납부(중간예납·예정신고납부·중간신고납부를 포함한다)를 하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 “과소납부”라 한다)하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 “초과환급”이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다.(각 호 생략) 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들은 쟁점오피스텔을 실제로 주택으로 사용하고 있다 하여 동 오피스텔 양도시 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고.납부의무를 이행하지 아니하였으나, 처분청은 청구인들이 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하였다 하더라도 분양 당시 업무시설로 분양하였고 오피스텔은 주택신축판매업에서 규정하는 주택에 해당하지 아니하므로 쟁점오피스텔 매매차익에 대하여 아래 ＜표1＞과 같이 이 건 종합소득세를 결정.고지하였다. OOO (2) 청구인들 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 국세청 OOO에 의하면, 청구인 OOO 및 OOO은 OOO 외 1인과 2012.1.2. OOO를 사업장 소재지로 하여 ‘OOO’이라는 상호로 주택신축판매업을 공동으로(지분 각 33.3%) 영위하는 것으로 사업자등록을 하는 한편, OOO 외 2인과 2013.11.13. OOO을 사업장 소재지로 하여 ‘OOO’이라는 상호로 주택신축판매업을 공동으로(지분 각 20%) 영위하는 것으로 사업자등록을 하였으며, 청구인 OOO는 OOO와 2015.8.24. OOO을 사업장 소재지로 하여 ‘OOO’라는 상호로 주택신축판매업 등을 공동으로(지분 각 50%) 영위하는 것으로 사업자등록을 하였다. (나) 쟁점오피스텔이 포함된 건물의 집합건축물대장에 의하면 쟁점오피스텔의 주용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 쟁점오피스텔 분양계약서의 특기사항에는 “각 세대는 주거용으로(국토부고시에 의해) 분양하는 것이므로 부가세 환급대상이 아니며 추후업무시설로 변경시 본인 부담으로 한다.”라는 문구가 기재되어 있다. (다) 그 밖에 쟁점오피스텔에 대하여 부과된 재산세 납세고지서에 의하면 주택분 재산세가 과세된 것으로 나타난다. (3) 청구인들은 쟁점오피스텔이 업무용으로 건축허가를 받고 건축물대장에 업무시설로 등재되어 있다 하더라도 실제 주택으로 사용되었으므로 부동산매매업자로서의 부동산매매차익 예정신고의무는 없다고 주장하며 건축사사무소 확인서 3부, 오피스텔 시공사실 확인서 15부, 가스보일러 설치.시공 및 보험가입 확인서 3부, 오피스텔 내부사진 4부, 분양계약서 6부, 오피스텔 거주자의 확인서 4부, 재산세 납세고지서 2부 및 전기요금 청구서 3부를 각각 제시하고 있다. (4) 한편, 처분청은 쟁점오피스텔이 실제 주택으로 사용되었다 하더라도 분양 당시 주거용 건물이 아닌 업무시설로 분양하였고 오피스텔은 주택신축판매업에서 규정하는 주택에 해당하지 아니하므로 청구인들을 부동산매매업자로 보아 쟁점오피스텔 매매차익에 대하여 종합소득세를 과세함이 타당하다는 의견을 제시하고 있다. (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점오피스텔이 업무용으로 건축허가를 받고 건축물대장에 업무시설로 등재되어 있다 하더라도 실제 주택 용도로 사용하였으므로 청구인들은 부동산매매업자로서의 매매차익 예정신고.납부의무가 없다고 주장하나, 주택신축판매업에서 말하는 ‘주택’이란 본래부터 주거용으로 사용될 목적으로 신축된 것을 말하고, 오피스텔과 같이 그 공부상 용도를 업무시설 등으로 하여 신축된 경우에는 설령 그것이 사후에 주거용으로 사용된다고 하더라도 주택신축판매업에서 말하는 주택에 해당하지 않는다고 봄이 상당하다 할 것(대법원 2010.7.22. 선고 2008두21768 판결, 같은 뜻임)이므로, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택에 해당하지 아니한다고 보아 청구인들에게 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 그 간의 심판청구결정 등이 변경된 점을 들어 부동산매매차익 예정신고의무가 존재한다는 사실을 예측할 수 없었고 이는 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 주장하나, 「소득세법」 제69조 에서 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고 및 납부 의무를 규정하고 있고, 「국세기본법」제47조의2 및 제47조의4에서 이러한 예정신고 및 납부 의무를 이행하지 아니할 경우에는 가산세를 부과하도록 규정하고 있는바, 청구인들은 「소득세법」에 따른 부동산매매업자에 해당함에도 예정신고.납부의무를 이행하지 아니한 점, 당초 오피스텔의 양도를 부가가치세 과세대상이 아니라는 심판결정이 있었다가 이후 다른 심판사건에서 과세대상으로 그 결정을 변경하였다 하더라도 이는 의무해태의 정당한 사유가 될 수 없고, 청구인들은 단순히 법령의 부지 또는 착오로 납세의무를 불이행한 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 부동산매매차익 예정신고.납부의무를 이행하지 아니한 청구인들에게 가산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.