대법원 87누128 (1987.12.08)

가. 기준지가고시지역내에 들어 있는 토지에 대한 평가는 토지평가사만이 할수 있는지 여부

나.국토이용관리법 제29조 제5항의 규정취지

【원고, 피상고인】 정대민 소송대리인 변호사 이익우

【피고, 상고인】 중앙토지수용위원회 소송대리인 변호사 이남신

【피고보조참가인】 상고인 대한주택공사 소송대리인 변호사 이남신

【원심판결】서울고등법원 1986.12.30 선고 85구1226 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 피고 및 피고보조참가인 소송대리인의 상고이유를 판단한다.

1.국토이용관리법 제29조의2 제1항에같은 법제29조의 규정에 의한 기준지가의 조사평가와 기준지가가 고시된 지역내에서 매수 또는 수용할 토지기타 권리를 평가하기 위하여 토지평가사를 둔다고 규정되어 있다하여 법원이 소송사건을 심리할 필요에 의하여 토지평가를 명할 경우에도 그 평가의 대상이 된 토지가 기준지가고시지역내에 들어 있는 경우에는 반드시 토지평가사로 하여금 평가시켜야하고 감정평가에 관한 법률이 정하는 공인감정사에 의한 감정평가는 배제되어야 한다고는 볼 수 없으므로 (당원 1984.1.24 선고 82누415 판결 참조) 이 점을 지적하는 논지는 이유없다.

2. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 이의재결보상가격의 산정기초가 된 선진 및 삼창토지평가사 합동사무소의 이 사건 토지에 대한 각 감정가격(제곱미터당 금 62,000원, 64,500원)은 그 평가과정에서국토이용관리법 제29조 제5항 소정의 여러가지 참작사항을 구체적으로 어떻게 참작하여 평가액을 산출한 것인지 그 근거가 명백하지 못하고, 더구나 이 사건 토지의 인근토지로 볼 수 있는 인천시 만수동 71의 4 대지 116제곱미터 및 그 지상건물이 이 사건 수용재결직전인 1985.4.20 금 6,700만 원에 매매된 거래실례가 있음에도 불구하고 위 각감정가격에는 이와 같은 인근유사토지의 정상거래가격이 참작되지 아니한 사실을 인정한 후 위 각 감정가격은국토이용관리법 제29조제5항 소정의 모든 사항을 구체적이고 합리적으로 참작하여 평가한 적정보상액인 원심감정인 이 한균의 감정평가액(제곱미터당 금 95,000원)에 비추어 현저히 저렴하므로 위각 감정가격을 기초로 한 이 사건 이의보상재결은 위법하다는 취지로 판시하고 있다.

살피건대,국토이용관리법 제29조 제5항에 의하면기준지가가 고시된 토지를 수용하는 경우의 토지보상금은 기준지가를 기준으로 하되 기준지가 대상지역 공고일로부터 보상액의 재결시까지의 당해 국토이용계획 또는 당해지역과 관계없는 인근토지의 지가변동율, 도매물가상승율, 인근유사토지의 정상거래가격 및 기타 사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 참작하여 산정하도록 규정하고 있는 바,이 규정의 취지는 기준지가가 고시된 지역내의 토지에 대한 수용보상액을 산정함에 있어서는 기준지가를 기준으로 하되 위 규정에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적, 종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 모두 반영된 적정가격을 산출해야 한다는 뜻으로 해석하여야 할 것이고, 한편위 법시행령제49조 제1항 제3호에 의하면법 제29조 제5항에 규정된 인근유사토지의 정상거래가격이란 토지의 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격 또는 개발이익이 포함되지 아니한 통상의 거래에서 성립되는 가격을 말한다고 규정하고 있다.

그런데 원심감정인 이 한균의 감정결과를 기록에 의하여 검토하여 보면 동 감정인은 이 사건 토지의 적정보상액을 평가함에 있어서 우선 이 사건 토지의 수용당시의 정상시가를 제곱미터당 금 112,000원으로 산정한 다음, 기준지가에 지가변동율과 사정보정비율을 곱하여 산출한 가격인 제곱미터당 금 41,578원 및 기준지가에 도매물가상승율과 사정보정비율을 곱하여 산출한 가격인 제곱미터당 금 28,816원은 어느 것이나 기준지가 고시당시에 비하여 현저히 변모된 이 사건 토지의 수용당시의 제반 주변사정을 감안치 않은 불합리한 가격이어서 이 사건 재결보상액 산정의 기초로 삼을 수 없고, 인근유사토지의 정상거래가격을 참작하여 산출한 가격, 즉 표준지의 기준지가인 제곱미터당 금8,168원에 위 매매사례토지의 지가상승율, 표준지에 대한 이 사건 토지의 사정보정비율, 개별성 및 지역성을 비교한 비율 등을 곱하여 산정한 가격인 제곱미터당 금 95,000원이 이 사건토지의 정상시가에 비교적 접근되어 있는 합리적인 금액이라 하여 이를 이 사건 토지의 적정보상가격으로 평가하였음이 뚜렷하므로 위 감정가격에는 인근유사토지의 정상거래가격만 참작되었을 뿐 그밖에 지가변동율이나 도매물가상승율 등은 전혀 반영되지 아니하였고, 나아가 기록에 의하면 이 사건 토지를 포함한 인천직할시 만수동 일원 지역은 위 인근유사토지의 매매가 있기 전인 1984.4.11 건설부 고시 제122호로서 이미 택지개발예정지구로 지정되었고 이어 1985.1.9 건설부 고시 제591호로서 피고보조참가 인의 신청에 따른 택지개발계획 및 택지개발사업계획 승인고시가 되었음을 알아볼 수 있어 위 매매사례토지도 이에 영향을 받아 위의 매매당시에는 그 지가가 상당히 상승되었을 것임을 능히 추측할 수 있으므로 위 인근 유사토지의 매매가격을 위 택지개발사업으로 인한 개발이익이 포함되지 아니한통상적인 정상거래가격으로 단정하기도 어려울 뿐만 아니라 또한 이 사건 토지 중 만수동 7의 2 토지는 그 자체가 표준지여서 여기에 표준지와의 개별성및 지역성의 비교란 있을 수 없다 할 것이므로 원심감정인의 위 감정가격은국토이용관리법 제29조 제5항 소정의 모든 사항을 종합적으로 참작하여 평가한 적정가격으로 볼 수 없다 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심이 원심감정인 이 한균의 감정평가액을 위 법조 소정의 모든 사항을 참작한 적정한 감정가격으로 보고 동 감정가격보다 이 사건이의 재결보상금이 저렴하다 하여 이 사건 재결처분을 위법하다고 판단한 것은국토이용관리법 제29조 제5항의 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 범하였다고 할 것이므로 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심인 서울고등법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이병후(재판장) 김달식 황선당