대법원 87누123 (1989.03.28)

지준기가 고시지역내의 토지에 대한 평가는 토지평가사만이 할 수 있는지 여부(소극)

【원고, 피상고인】 김원식 외 3인 원고들 소송대리인 변호사 민경택

【피고, 상고인】 중앙토지수용위원회 소송대리인 변호사 안이준

【원심판결】서울고등법원 1986.12.30. 선고 84구1000 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】 1. 피고 소송대리인의 상고이유 제1점에 대한 판단

가.토지수용법 제46조 제2항,국토이용관리법 제29조 제5항,같은법시행령 제49조에 의하면, 기준지가가 고시된 지역 안에 있는 토지를 수용하는 경우 그 손실보상액의 산정은 고시된 기준지가를 기준으로 하되, 기준지가대상지역 공고일로부터 보상액의 재결시까지의 관계법령에 의한 당해토지의 국토이용계획 또는 당해 지역과 관계없는 인근토지의 지가변동률, 도매물가상승률, 인근 유사토지의 정상거래가격 및 기타 사항을 참작하여 평가한 금액에 의하도록 규정되어 있다.

나. 원심판결은 다음과 같은 요지의 이유로, 피고가 1984.9.4.자로 한 이 사건 이의신청의 재결이 위법한 것이라고 판단하여 그 재결의 취소를 구하는 원고의 청구를 인용하였다.

즉, 피고가 기준지가가 고시된 지역 안에 있는 이 사건 토지의 수용재결을 함에 있어서 그 손실보상액을 산정하기 위하여 신풍토지평가사합동사무소와 한성토지평가사합동사무소에게 수용재결일인 1984.4.17. 당시의 가격에 대한 감정평가를 의뢰하였던 바, 위 두 평가사합동사무소는 서울 동작구 상도동 173의 15 대지를 표준지로 선정하여(표준지로 선정한 조건에 대하여는 아무런 설명도 하지 않았다)위 토지의 기준지가 대상지역공고일인 1978.8.21. 당시의 기준지가 평당 금350,000원을 기준으로 하되, 그때로부터 재결시인 1984.4.17.까지의 서울특별시 동작구에 있는 토지의 지가변동률 250퍼센트(또는 252퍼센트), 서울특별시에 있는 전체 토지의 지가변동률 257퍼센트, 도매물가상승률208퍼센트 등을 참작하고, 인근토지의 시세를 고려하여 (인근 유사토지의 정상거래가격을 구체적으로 어떻게 어느 정도 참작하였는지에 관하여는 아무런 설명도 하지 않았다)이 사건 토지3필지의 가격을 평방미터당 금 151,000원(또는156,000원), 금 136,000원(또는 144,000원)금 211,000원(또는 216,000원)으로 감정평가를 한 결과, 피고는 위 두 평가사합동사무소의 감정평가를 적정한 것으로 인정하여 이를 기초로 이 사건 토지3필지에 대한 손실보상액을 평방미터당 금 154,000원, 금 134,500원(이의신청의 재결에서 금 140,000원으로 증액되었다), 금 210,500원으로 산정하여, 수용재결을 하였고 이의신청에 대한 재결도 하였다.

그러나 원심감정인 이한균의 감정의 결과에 변론의 전취지를 종합하면, 감정인 이한균은 이 사건 토지의 1984.4.17. 당시의 가격을 감정평가함에 있어서이 사건 토지의 주변상황 특히 도로와 접하여 있고 북쪽에 시장과 변화한 상가지대가 형성되어 있는 점등을 고려하여 이 사건 토지와 주변상황이 유사한 상도동 183의28(원심판결문에는 "173의 15"로 기재되어 있으나 오기임이 명백하다)대지를 표준지로 선정하여 위 토지의 기준지가대상지역 공고일인 1978.8.21. 당시의 기준지가 평당 금 430,000원을 기준으로 하되, 그때로부터 1984.4.17까지의 지가변동률 264퍼센트, 도매물가상승률 209퍼센트 등을 참작하고, 인근유사토지인 상도동 169의 168 대지 및 그 지상건물과 상도동 179의 2 대지 및 그 지상건물의 정상거래가격을 고려한 다음, 다시 이 사건 토지와 위 표준지 및 인근 유사토지와 간의 시점수정, 사정보정, 그리고 토지의 형태, 면적 등을 포함한 상세한 지역분석, 개별분석 등 필요한 조정을 한 끝에, 이 사건 토지 3필지의 가격을 평방미터당 금 230,000원 금 230,000원, 금 290,000원으로 감정평가한 사실을 인정할 수 있는 바 위 인정사실에 비추어 보면 위 두 토지평가사합동사무소의 감정평가는 표준지를 잘못 선정하였을 뿐만 아니라, 인근유사토지의 정상거래가격을 전혀 조사 참작하지 않았음은 물론, 이 사건토지와 표준지와 간의 개별적 특성의 차이 등을 전혀 고려하지 아니하였거나 적어도 합리적으로 고려하여 평가하였다고는 볼 수 없기 때문에 감정평가액이 너무 저렴하여 적정하지 못하다고 볼 수밖에 없고, 따라서 위 두 토지평가사합동사무소의 이와 같이 부당한 감정평가를 기초로 이 사건 토지에 대한 손실보상액을 산정한 피고의 이 사건 이의신청의 재결은 위법하다는 것이다.

다. 관계증거를 기록과 대조하여 검토하면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심판결에 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이나 이유모순, 이유불비의 위법이 있다고 볼 수 없으므로 논지는 이유가 없다(상고이유 중에는 원심감정인 이한균이 표준지로 선정한 상도동183의 28 대지가 이 사건 토지와 멀리 떨어져 있는 폭 12미터의 대로변번화가에 위치한 토지어어서 이 사건 토지와 전혀 유사성이 없는 것이라는 취지의 주장이 포함되어 있으나, 이 주장은 상도동 183의 28대지의 위치를 오해한데서 연유한 것임이 명백하다).

2. 피고 소송대리인의 상고이유 제2점에 대한 판단

국토이용관리법 제29조의 2 제1항에 "제29조의 규정에 의한 기준지가의 조사평가와 기준지가가 고시된 지역 내에서 매수 또는 수용할 토지 기타 권리를 평가하게 하기 위하여 토지평가사를 둔다"고 규정되어 있다고 하더라도, 법원이 토지수용재결에 대한 이의신청의 재결의 취소를 청구하는 행정소송사건의 심리절차에서 수용대상토지의 가격을 감정평가 할 필요가 있다고 판단하여 감정을 시킬 경우에 반드시 감정인으로 토지평가사를 지정하여야 하는 것은 아니므로, 원심이 감정평가에 관한 법률에 의한 등록을 한 공인감정사인 이한균을 감정인으로 지정한 것이 위법한 것이라는 취지의 논지도 이유가 없다(당원1987.12.8. 선고 87누128 판결 등 참조).

3. 그러므로 피고의 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자인 피고의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 이재성(재판장) 박우동 윤영철 김용준