대법원 92다10197, 92다10203(반소) (1992.07.28)

가. 매매계약 후 대금 일부가 지급된 상태에서 당사자 쌍방이 장기간에 걸쳐 잔대금지급의무나 소유권이전등기의무를 이행하지 않고 이를 방치하였다는 사유만으로 그 계약이 묵시적으로 합의해제되었다고 할 수 있는지 여부(소극)

나. 대지의 매수인이 매매계약의 이행으로 그 대지를 인도받았으나 소유권이전등기를 받지 아니한 경우 이를 점유 사용할 권리가 생기는지 여부(적극)와 매수인이 대지상에 건물을 소유하고 그 대지를 무상으로 사용하고 있는 상태에서 그 대지의 매매계약을 체결한 경우

【원고(반소피고), 상고인】

【피고(반소원고), 피상고인】

【원심판결】 부산고등법원 1992.1.30. 선고 91나3307(본소),91나331(반소) 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

제1점에 대하여

매매계약을 체결한 후 그 대금의 일부가 지급된 상태에서 당사자 쌍방이 장기간에 걸쳐 잔대금을 지급하지 아니하거나 소유권이전등기절차를 이행하지 아니함으로써 이를 방치하였다고 하여도 그와 같은 사유만으로는 그 계약이 당사자 쌍방의 계약을 실현하지 아니할 의사의 일치로 묵시적으로 합의해제되었다고 할 수 없고(당원 1991. 4. 12. 선고 91다2113 판결 참조), 계약당사자 쌍방이 계약을 실현할 의사가 있었는지 여부는 계약 후의 여러가지 정황을 종합적으로 고찰하여 판단하여야 할 것이다.

그러므로 원심이 이 사건 매매계약과 같은 쌍무계약에 있어서 특별한 사정이 없는 한 매수인인 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다) 피고(반소원고) 1이 잔대금의 일부를 오랫동안 지급하지 않았다는 이유만으로는 매매계약을 실현시킬 의사가 결여되었다거나 포기하였다고 보기 어렵고, 오히려 같은 피고가 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)로 부터 이 사건 대지를 매수하여 주택의 부지로서 그 가족과 함께 계속 점유, 사용하면서 이 사건 대지에 관한 세금까지 계속 납부하여 왔고 이 사건 소송이 계속중 미지급잔대금을 공탁한 사실을 반대사실로 인정하고, 같은 피고에게 이 사건 매매계약을 실현시킬 의사가 결여되었다고 볼 수 없다고 판단한 것은 수긍이 되고, 이 사건 대지는 같은 피고의 아버지인 망 소외 1이 원고의 전소유자인 망 소외 2의 승낙을 얻어 그 일부지상에 건물을 건축하고 나머지 대지는 마당으로 사용하다가 위 소외 1이 사망한 후에는 같은 피고의 가족이 증축을 하여 점유하여 왔고, 원고는 위 소외 2에게 대여금채권이 있어 위 소외 2가 1970.7.6. 사망한 후에 그 상속인들을 상대로 이 사건 대지를 비롯한 인근의 토지에 관하여 대물변제를 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 제기하여 승소판결을 얻고 1971.4.2. 소유권이전등기를 한 후 소외 3을 대리인으로 내세워 그가 취득한 이 사건 대지를 비롯한 인근의 토지들을 당시의 각 점유자에게 매도하는 과정에서 같은 피고는 1971.5.24. 위 소외 3과의 사이에 이 사건 매매계약을 하기에 이른 것이라는 원심의 인정사실에 비추어 보아도 그러하다.

다만 같은 피고가 미지급잔대금을 공탁하였다는 1991.11.23.은 매매계약이 체결된 후 20년이 지난 후의 일이고 더구나 원고가 이 사건 소송을 제기한 1988.6.8. 이후의 일이어서 원심이 이를 그 사이 묵시적인 합의해제가 있었다고 보지 아니한 사유의 하나로 든 것은 옳다고 할 수 없으나, 원심이 인정한 나머지 사정에 의하더라도 이 사건 매매계약이 묵시적으로 합의해제되었다고 보기는 어려우므로, 원심의 위와 같은 판단결과는 정당하다.

소론의 판례(당원 1987.1.20. 선고 85다카2197 판결 참조)는 이 사건과 사실관계를 달리하는 것으로서 이 사건에 적절한 것이 아니다.

따라서 논지는 이유가 없다.

제2점에 대하여

대지의 매수인이 아직 소유권이전등기를 받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 그 대지를 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유 사용할 권리가 생기는 것으로 보아야 할 것이고(당원 1988. 4. 25. 선고 87다카1682 판결 참조), 이 사건의 경우와 같이 매수인이 대지상에 건물을 소유하고 그 대지를 무상으로 사용하고 있는 상태에서 그 대지의 매매계약을 체결한 경우에도 다른 약정이 없는 한 매수인은 그 매매계약을 이행하는 과정에서 이를 점유 사용할 권리를 가진다고 보는 것이 상당하다.

원심이 인정한 사실에 의하면, 이 사건 대지는 이 사건 매매계약이 체결되기 훨씬 전부터 피고들이 주택의 부지로서 이를 점유 사용하여 오던 것이어서이 사건 매매계약의 체결 당시 그 계약의 이행으로 비로소 대지의 인도가 이루어진 것이 아님은 소론과 같으나, 당사자 사이에 별도의 약정이 없는 한 매수인이 종래 점유 사용하고 있던 대지를 그 상태로 매도하는 원고로서는 매수인이 종전 상태대로 매매의 목적물인 대지를 점유 사용하는 것을 용인한 것으로 보아야 할 것이므로, 매매계약체결 후에 대지의 인도가 이루어진 경우와 마찬가지로 매수인이 비록 매매계약상의 잔대금을 전액 지급하지 않았다 하더라도 그 대지를 점유 사용할 권리가 있다고 보아야 할 것이다.

그리고, 을 제2호증(매매계약서)에 부동문자로 대지명도의무가 잔대금지급의무와 동시이행관계에 있는 것으로 기재되어 있다 하더라도, 이는 이 사건매매계약에서는 예문에 불과하여 매도인이 매수인의 대지점유를 용인한 것으로 보는 데 장애가 된다고 할 수 없다. 논지도 이유가 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김석수(재판장) 이회창 배만운