대법원 93다39676 (1993.12.24)

가. 주택임대차보호법상 임차인의 대항력과 우선변제권의 상호관계

나. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 경우 나머지 보증금에 기한 대항력 행사 가부

【원고, 상고인】

【피고, 피상고인】

【원심판결】 서울민사지방법원 1993.6 24. 선고 93나10339 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고는 이 사건 주택에 관하여 1991.10.28.자로 근저당권설정등기를 경료한 소외 주식회사 국민은행의 근저당권실행으로 인한 경매절차에서 1992.4.22. 서울지방법원 북부지원으로부터 이 사건 주택을 경락받아 그 소유권을 취득한 사실, 피고는 위 소외 은행이 이 사건 주택에 관하여 담보물권을 취득하기 이전인 1991.7.10. 원고 이전의 그 소유자인 소외 1과의 사이에 이 사건 주택을 보증금 25,000,000원, 기간은 같은 해 7.30.부터 1992.7.30.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결한 후, 1991.7.20. 위 소외 1로부터 이 사건 주택을 인도받고, 같은 달 30. 이 사건 주택 소재지에 주민등록을 마친 사실, 피고가 1991.12.27. 이 사건 주택에 관하여 전세금 25,000,000원, 존속기간을 같은 해 7.30.부터 1992.7.30.까지로 하는 전세권설정등기를 경료하였다가 위 소외 은행의 차순위 전세권자로서 위 경매의 배당절차에 참가하여 그 경락대금에서 위 전세금 중 금 11,000,000원을 변제받은 사실을 그 거시의 증거에 의하여 인정한 다음, 주택임대차보호법에 따라 원고가 임차인인 피고에 대한 관계에서 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것이므로, 위 전세금 중 위 배당절차에서 변제받은 금액을 뺀 나머지 금 14,000,000원을 반환함과 상환하여서만 이 사건 주택의 명도를 구할 수 있는 것이고, 피고가 위 근저당권설정등기 보다 앞서 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었음에도 별도로 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는 전세금반환청구채권을 비롯한 주택임차인으로서의 모든 권리를 포기하였다고 단정할 수 없어 원고에 대한 대항력 주장에 장애가 되지 아니한다는 취지로 판단하였다.

임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 위 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고, 이 두가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 한다.

한편 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 피고가 위 근저당권설정등기 보다 앞서 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었음에도 별도로 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수는 없으니 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 논지가 주장하는 바와 같은 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 없다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박준서(재판장) 김상원 윤영철(주심) 박만호